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近日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这是首个资本市场支持租购并举的政策，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。
这也标志着我国住房租赁资产证券化正式破冰，对于降低居民住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。
4月27日，“中联前海开源——碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期17.17亿元成功发行。这是国内首单达到百亿级规模的同类产品，亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品。
目前多家房企已发行租赁证券化产品。2017年10月23日，同样由中联前海开源“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模达到50亿。
据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN、公司债等租赁证券化产品规模已达500亿。
据悉，我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。
去年下半年至今，住房租赁证券化产品获批速度加快，既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商，不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验，产品获批得到了监管部门大力支持及市场强烈反响。
住房租赁证券化对住房租赁的经营企业来说，一是可以拓寬融资渠道，打响资本市场的知名度；二是可以通过优质资产超越自己的主体评级，使得证券化产品获得资本市场更高的评级，这方面以新派公寓项目为代表；三是可以在扩大运营管理资产范围的情况下分享物业增值收益，这类似于基金化的运作模式，对企业的业务模式具有深远影响。
中金公司研究认为，REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道。
随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。
2017年底举行的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
央行行长易纲在博鳌论坛发言时表示，我国REITs市场发展缓慢的主要原因是我国的机构不愿意卖断REITs的资产，这部分资产难以像国外REITs一样真正进入市场。
中国国际工程咨询公司研究中心投融资处处长罗桂连也指出，培育成规模的租赁机构是一个挑战，很大程度上决定了政策能否落地。伴随着我国消费升级、租赁金融的日趋成熟以及租赁制度的逐步完善，个人持有租赁房源占比将降低，规模化专业机构的崛起将是大势所趋。
前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期长一直是住房租赁市场发展的主要障碍。目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源、后期运营的难题。
各项政策推动下，住房租赁的资产证券化将取得快速发展可以期待，但过程中仍有“痛点”无法回避，即多元化投资主体和规模化房源需要大力培育，税费和土地瓶颈需打通。
据悉，REITs在境外快速发展的重要因素是税收优惠，不对REITs企业征收企业所得税，只对投资者收缴所得税，避免双重征税。但我国目前的制度没有针对REITs的税收优惠，而且在各个环节存在重复征税，以保利租赁住房REITs为例，在REITs的设立、存续及退出的各个阶段，涉及到城镇土地使用税、房产税、企业所得税、契税、土地增值税、印花税、增值税等税种。
同时，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小。中原地产首席分析师张大伟分析认为，住房租赁市场的资产证券化政策出台肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性，但现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都无法实现盈利。
国家发改委PPP专家张宇则认为，就租赁住房资产证券化而言，应该打通资产证券化涉及的税费、土地等多方面的瓶颈，比如，国家试点开展的集体建设用地租赁住房，应该就集体土地上建设的房屋如何抵押给资产支持证券投资计划进行深入研究，特别是集体土地房屋的价值评估，而不要让好政策在特定领域无法发挥。
现在，部分地区现已开始针对租房用地优惠，如去年9月深圳市规划疆土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供给办理的若干意见》中说到”只租不售的人才和保证性住宅、创新型产业用房用地能够成为请求划拨土地的目标”。这意味着该类土地将不收取出让金，能够更大程度开释赢利空间。
专家建议，各地政府在土地供应方式上应逐步探索转变，降低租赁住房的运营成本，提高投资率。同时，财政、税务等部门应统一协调，针对证券化产品考虑有针对性的税收措施。
“资产证券化业务是新一轮投融资体制改革和金融体制改革的突破口，应从全局高度谋划，加强监管协调。”罗桂连建议。
要强化后续管理，未来还有大量的细则和配套政策有待进一步落实。
国内资产证券化业务目前呈现出“重发行、轻管理”的现象，不利于该类业务的长远健康发展。“政策执行中，要防止房地产开发商利用租赁住房资产证券化套利并输血给房地产项目，房地产开发商通过已建完并管理运营的租赁住房发起资产证券化，作为原始权利人的房地产开发商利用转让资产所获的权益性资金，用于其他房地产项目，特别是当资本金使用撬动开发贷，形成新的杠杆。”张宇表示。
中国社科院研究生院田猛认为，为加快REITs的发展，未来我国可以通过以下三方面实现政策法规完善。首先，通过完善与REITs相关的基本法规，其次对REITs产品进行专项立法，最后通过税收奖惩实现产品支持引导。
据悉，《中国资产证券化运行报告（2018）》建议，着手研究制定“资产证券化法”。要尽快梳理现有部门规章和规范性文件，去掉相互矛盾、不合时宜的内容；充分调查研究、借鉴国际经验。
中国证券投资基金业协会副秘书长陈春燕近日透露，中国证券投资基金业协会已经成立REITs工作小组，将会同有关部门共同推动公募REITs发展。下一步，将在《证券投资基金法》框架下推动REITs基本制度设计；加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系；积极推动资本市场统一税制，明确REITs相关税收政策；推动养老资金投资公募REITs，完善资产管理市场三层架构。
这也标志着我国住房租赁资产证券化正式破冰，对于降低居民住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。
撬动万亿市场
4月27日，“中联前海开源——碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期17.17亿元成功发行。这是国内首单达到百亿级规模的同类产品，亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品。
目前多家房企已发行租赁证券化产品。2017年10月23日，同样由中联前海开源“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模达到50亿。
据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN、公司债等租赁证券化产品规模已达500亿。
据悉，我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。
去年下半年至今，住房租赁证券化产品获批速度加快，既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商，不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验，产品获批得到了监管部门大力支持及市场强烈反响。
住房租赁证券化对住房租赁的经营企业来说，一是可以拓寬融资渠道，打响资本市场的知名度；二是可以通过优质资产超越自己的主体评级，使得证券化产品获得资本市场更高的评级，这方面以新派公寓项目为代表；三是可以在扩大运营管理资产范围的情况下分享物业增值收益，这类似于基金化的运作模式，对企业的业务模式具有深远影响。
中金公司研究认为，REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道。
随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。
困境待解
2017年底举行的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
央行行长易纲在博鳌论坛发言时表示，我国REITs市场发展缓慢的主要原因是我国的机构不愿意卖断REITs的资产，这部分资产难以像国外REITs一样真正进入市场。
中国国际工程咨询公司研究中心投融资处处长罗桂连也指出，培育成规模的租赁机构是一个挑战，很大程度上决定了政策能否落地。伴随着我国消费升级、租赁金融的日趋成熟以及租赁制度的逐步完善，个人持有租赁房源占比将降低，规模化专业机构的崛起将是大势所趋。
前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期长一直是住房租赁市场发展的主要障碍。目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源、后期运营的难题。
各项政策推动下，住房租赁的资产证券化将取得快速发展可以期待，但过程中仍有“痛点”无法回避，即多元化投资主体和规模化房源需要大力培育，税费和土地瓶颈需打通。
据悉，REITs在境外快速发展的重要因素是税收优惠，不对REITs企业征收企业所得税，只对投资者收缴所得税，避免双重征税。但我国目前的制度没有针对REITs的税收优惠，而且在各个环节存在重复征税，以保利租赁住房REITs为例，在REITs的设立、存续及退出的各个阶段，涉及到城镇土地使用税、房产税、企业所得税、契税、土地增值税、印花税、增值税等税种。
同时，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小。中原地产首席分析师张大伟分析认为，住房租赁市场的资产证券化政策出台肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性，但现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都无法实现盈利。
国家发改委PPP专家张宇则认为，就租赁住房资产证券化而言，应该打通资产证券化涉及的税费、土地等多方面的瓶颈，比如，国家试点开展的集体建设用地租赁住房，应该就集体土地上建设的房屋如何抵押给资产支持证券投资计划进行深入研究，特别是集体土地房屋的价值评估，而不要让好政策在特定领域无法发挥。
现在，部分地区现已开始针对租房用地优惠，如去年9月深圳市规划疆土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供给办理的若干意见》中说到”只租不售的人才和保证性住宅、创新型产业用房用地能够成为请求划拨土地的目标”。这意味着该类土地将不收取出让金，能够更大程度开释赢利空间。
专家建议，各地政府在土地供应方式上应逐步探索转变，降低租赁住房的运营成本，提高投资率。同时，财政、税务等部门应统一协调，针对证券化产品考虑有针对性的税收措施。
落实完善创新
“资产证券化业务是新一轮投融资体制改革和金融体制改革的突破口，应从全局高度谋划，加强监管协调。”罗桂连建议。
要强化后续管理，未来还有大量的细则和配套政策有待进一步落实。
国内资产证券化业务目前呈现出“重发行、轻管理”的现象，不利于该类业务的长远健康发展。“政策执行中，要防止房地产开发商利用租赁住房资产证券化套利并输血给房地产项目，房地产开发商通过已建完并管理运营的租赁住房发起资产证券化，作为原始权利人的房地产开发商利用转让资产所获的权益性资金，用于其他房地产项目，特别是当资本金使用撬动开发贷，形成新的杠杆。”张宇表示。
中国社科院研究生院田猛认为，为加快REITs的发展，未来我国可以通过以下三方面实现政策法规完善。首先，通过完善与REITs相关的基本法规，其次对REITs产品进行专项立法，最后通过税收奖惩实现产品支持引导。
据悉，《中国资产证券化运行报告（2018）》建议，着手研究制定“资产证券化法”。要尽快梳理现有部门规章和规范性文件，去掉相互矛盾、不合时宜的内容；充分调查研究、借鉴国际经验。
中国证券投资基金业协会副秘书长陈春燕近日透露，中国证券投资基金业协会已经成立REITs工作小组，将会同有关部门共同推动公募REITs发展。下一步，将在《证券投资基金法》框架下推动REITs基本制度设计；加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系；积极推动资本市场统一税制，明确REITs相关税收政策；推动养老资金投资公募REITs，完善资产管理市场三层架构。