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摘 要： 沈阳市是老工业基地，由于历史原因，留下了大量旧住宅区，同时沈阳市在全国的旧住宅区更新改造和管理中始终处于前列，因此结合沈阳市旧住宅区进行物业管理长效机制研究具有较强指导性作用。本文结合沈阳市具体情况，探讨沈阳市旧住宅区物业管理策略，从而搞好生态保护和建设，加快城市生态文明建设步伐。
关键词： 旧住宅区 物业管理 长效机制 一、目前沈阳市旧住宅区存在的问题及原因分析
（一）旧住宅区物业管理相关制度不健全
旧住宅区物业管理距离全面实现市场化、专业化还有很大距离。旧住宅物业管理的相关制度不健全，缺乏具体政策扶持。目前还没有建立成熟的旧住宅物业管理体制，在物业管理实施方面缺少相关具体方案，物业企业及业主的利益保障方面没有完善的配套方案[1]。
（二）基础设施仍显薄弱
尽管沈阳市已经投入大量资金对旧住宅区进行全面改造，但由于旧住宅区在开发建设时规划设计标准低，基础配套设施落后，整体布局等先天不足，因此仍存在基础设施薄弱的问题。老旧小区大都没有围墙，基本没有物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地较少，绿化率非常低，小区没有停车位。此外，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，房屋年久失修导致屋面漏雨、墙体长毛等问题大量存在，虽进行了改造，但后续维修保养仍需投入大量资金。
（三）旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心
沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，小区居民的文化层次普遍不高，老年人多，低收入群体多，消费水平和能力偏低，消费观念相对滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量购房者，这些购房者的目的不是居住，而是看重学区、投资等，购房后房屋长期处于空置或出租状态。
（四）物业管理资金不足
旧住宅区建造年代久远，原有建设单位有的已经倒闭，有的无法查询，小区物业管理的资金来源何处、如何落实已成为物业管理工作的难题。旧住宅区在建设之初配套设施较少，无办公和活动用房，可盈利性设施少；小区设施老化，设备陈旧，尽管已经进行了改造，但后期管理仍需大量资金投入。
二、推进沈阳市旧住宅区生态建设的对策研究
（一）外部保障机制
1.制订切实可行的物业管理实施方案，确保物业管理顺利实施。
2012年10月沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中在落实旧住宅区管理，明确旧住宅区房屋维修责任，开展旧住宅区公共服务和加大旧住宅区管理扶持力度等方面提出了意见，指明了总体方向。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定了具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。
2.多方筹措资金。
根据财力和民生需求，出台扶持旧住宅区管理的相关政策，政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业，采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜。物业企业应在政策允许范围内，适当采取多种经营方式弥补物业费不足的问题，利用共用部位取得的广告收益，纳入管理专项经费，以补充服务费用短缺。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金；市政各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运、路灯维修、供热、排水设施维修养护等。
（二）内在动力机制
1.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。
由于多数旧住宅区在设计规划时存在明显不足，直接引入规范的物业管理不太现实。因此旧住宅区应根据不同基础条件，采取不同物业管理模式，逐步实现物业管理专业化。选聘专业化物业服务企业，社区准物业管理，聘请物业服务职业经理人管理，以及由业主自行管理等模式，根据小区具体条件选择。
2.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。
在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。根据小区条件不同提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，同时公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任。物业企业还应不断提高服务水平，真正做到为业主提供方便、及时、全方位的优质服务，让业主享受到居住生活的舒适、方便和安全。
3.提高居民对物业物业管理的认识。
采取多种方式进行宣传引导，政府采取宣传教育普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；媒体进行宣传和报导，唤起有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业、了解物业，通过经常开展社区文化活动，构建物业企业和业主的和谐关系。
（三）监管机制
整个行业的法律制度环境还不完善，很多物业纠纷解决途径仍以协商解决为主，法律诉讼程序繁琐，成本很高，且执行起来效果并不理想。要保障行业健康、规范化发展，制度环境的规范化是至关重要的。尤其针对旧小区的特殊性，需要从体制和机制上彻底进行改善和改变。政府针对历史遗留问题应该花大力气解决，拿出资金与政策对旧小区的市场化提供支持，尽早实现旧小区的专业化物业管理，提高居民的生活质量与幸福指数。
三、结语
解决旧住宅区物业管理的难题，对相关部门规范旧住宅区的物业管理具有一定作用，为物业服务企业接管旧住宅区的物业管理提供帮助，让业主逐步接受和理解物业管理，从而促进旧住宅区物业管理全面推行，逐步走向市场化、规范化，对社区和谐、社会安定团结具有积极作用。随着沈阳市旧住宅区物业管理的全面实施和不断完善，必将全面彻底改善旧住宅区的综合环境，进而优化城市的整体生态环境。
参考文献：
[1]郭文剑.我国旧住宅小区长效管理的现状分析与对策研究[J].吉林建筑工程学院学报，2012.4.
本文系2014年度辽宁省社会科学联合会项目阶段性成果。项目名称：沈阳市旧住宅区物业管理长效机制研究——以皇姑区为例，项目编号：2014lslwtkt10。
本文系2014年度辽宁省社会科学规划基金项目阶段性成果。项目名称：推进辽宁城市生态文明建设的实践路径研究，项目编号：L14CGL038。
关键词： 旧住宅区 物业管理 长效机制 一、目前沈阳市旧住宅区存在的问题及原因分析
（一）旧住宅区物业管理相关制度不健全
旧住宅区物业管理距离全面实现市场化、专业化还有很大距离。旧住宅物业管理的相关制度不健全，缺乏具体政策扶持。目前还没有建立成熟的旧住宅物业管理体制，在物业管理实施方面缺少相关具体方案，物业企业及业主的利益保障方面没有完善的配套方案[1]。
（二）基础设施仍显薄弱
尽管沈阳市已经投入大量资金对旧住宅区进行全面改造，但由于旧住宅区在开发建设时规划设计标准低，基础配套设施落后，整体布局等先天不足，因此仍存在基础设施薄弱的问题。老旧小区大都没有围墙，基本没有物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地较少，绿化率非常低，小区没有停车位。此外，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，房屋年久失修导致屋面漏雨、墙体长毛等问题大量存在，虽进行了改造，但后续维修保养仍需投入大量资金。
（三）旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心
沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，小区居民的文化层次普遍不高，老年人多，低收入群体多，消费水平和能力偏低，消费观念相对滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量购房者，这些购房者的目的不是居住，而是看重学区、投资等，购房后房屋长期处于空置或出租状态。
（四）物业管理资金不足
旧住宅区建造年代久远，原有建设单位有的已经倒闭，有的无法查询，小区物业管理的资金来源何处、如何落实已成为物业管理工作的难题。旧住宅区在建设之初配套设施较少，无办公和活动用房，可盈利性设施少；小区设施老化，设备陈旧，尽管已经进行了改造，但后期管理仍需大量资金投入。
二、推进沈阳市旧住宅区生态建设的对策研究
（一）外部保障机制
1.制订切实可行的物业管理实施方案，确保物业管理顺利实施。
2012年10月沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中在落实旧住宅区管理，明确旧住宅区房屋维修责任，开展旧住宅区公共服务和加大旧住宅区管理扶持力度等方面提出了意见，指明了总体方向。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定了具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。
2.多方筹措资金。
根据财力和民生需求，出台扶持旧住宅区管理的相关政策，政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业，采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜。物业企业应在政策允许范围内，适当采取多种经营方式弥补物业费不足的问题，利用共用部位取得的广告收益，纳入管理专项经费，以补充服务费用短缺。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金；市政各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运、路灯维修、供热、排水设施维修养护等。
（二）内在动力机制
1.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。
由于多数旧住宅区在设计规划时存在明显不足，直接引入规范的物业管理不太现实。因此旧住宅区应根据不同基础条件，采取不同物业管理模式，逐步实现物业管理专业化。选聘专业化物业服务企业，社区准物业管理，聘请物业服务职业经理人管理，以及由业主自行管理等模式，根据小区具体条件选择。
2.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。
在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。根据小区条件不同提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，同时公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任。物业企业还应不断提高服务水平，真正做到为业主提供方便、及时、全方位的优质服务，让业主享受到居住生活的舒适、方便和安全。
3.提高居民对物业物业管理的认识。
采取多种方式进行宣传引导，政府采取宣传教育普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；媒体进行宣传和报导，唤起有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业、了解物业，通过经常开展社区文化活动，构建物业企业和业主的和谐关系。
（三）监管机制
整个行业的法律制度环境还不完善，很多物业纠纷解决途径仍以协商解决为主，法律诉讼程序繁琐，成本很高，且执行起来效果并不理想。要保障行业健康、规范化发展，制度环境的规范化是至关重要的。尤其针对旧小区的特殊性，需要从体制和机制上彻底进行改善和改变。政府针对历史遗留问题应该花大力气解决，拿出资金与政策对旧小区的市场化提供支持，尽早实现旧小区的专业化物业管理，提高居民的生活质量与幸福指数。
三、结语
解决旧住宅区物业管理的难题，对相关部门规范旧住宅区的物业管理具有一定作用，为物业服务企业接管旧住宅区的物业管理提供帮助，让业主逐步接受和理解物业管理，从而促进旧住宅区物业管理全面推行，逐步走向市场化、规范化，对社区和谐、社会安定团结具有积极作用。随着沈阳市旧住宅区物业管理的全面实施和不断完善，必将全面彻底改善旧住宅区的综合环境，进而优化城市的整体生态环境。
参考文献：
[1]郭文剑.我国旧住宅小区长效管理的现状分析与对策研究[J].吉林建筑工程学院学报，2012.4.
本文系2014年度辽宁省社会科学联合会项目阶段性成果。项目名称：沈阳市旧住宅区物业管理长效机制研究——以皇姑区为例，项目编号：2014lslwtkt10。
本文系2014年度辽宁省社会科学规划基金项目阶段性成果。项目名称：推进辽宁城市生态文明建设的实践路径研究，项目编号：L14CGL038。