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[摘 要]本文对我国房地产物权登记制度的现状作了细致分析，并对进一步完善房屋登记制度及工作提出了一些相应对策。
[关键词]房屋登记 档案 信息管理
中图分类号：TU51 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）14-0240-01
引言：随着《物权法》以及《房屋登记办法》的出台和实施，房屋档案在不动产权利保障中发挥的作用愈发凸显。为加强房地产市场宏观调控，协调利益关系，政府部门要以房屋登记信息作为判定市场环境的依据；为保障交易安全，查询房屋登记簿记载信息以及房屋档案又成为各方当事人的必然需求；司法、仲裁及部分行政机关为保障案件得以顺利执行，也有赖房屋登记信息的记载。因此，依法做好房屋登记信息收集使用及查询服务，不仅有利于规范房屋登记信息查询工作，也能更好的保障权利人的财产隐私，无疑具有重要的理论和现实意义。
1 查询主体的界定
登记档案，是政府职能部门依照《物权法》及相关法律规定，代表国家管理房地产，反映权利人房屋自然状况及土地使用状况。这些文件材料能合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，从而成为房地产产权界定的有利存证，为实施权利人的产权保护提供了可靠的法律保障。
《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，对登记资料查询、复制的主体做出了明确的限制。这里的“权利人”包括所有权人、他项权人以及预告登记的权利人；利害关系人一般包括房屋交易的当事人或潜在的交易当事人。《登记簿试行办法》第十四条规定，“个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人、利害关系人提供身份证明等材料，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。
《房屋权属登记信息查询暂行办法》进一步细化了查询主体及查询范围：房屋权属登记机构对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询；既可以自己查询，也可以委托他人查询。《办法》针对不同主体，对原始登记凭证查询做出规定：房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查詢。
2 查询范围的界定
登记资料的内容包含不同的资料，查询机关应针对不同的主体对登记资料查询、复制内容的范围加以区分。登记信息可分为三类：一是向全社会公开、允许任何人查询的资料，这主要是登记簿记载的权利负担部分，包括是否设定抵押权、地役权、是否被查封等；二是登记簿记载的相关信息。按照《登记簿试行办法》第十四条的规定，权利人在提供身份证明材料、利害关系人在提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。三是原始登记凭证。只有特定和有权查阅对象可以查询。对不宜向社会公开的登记资料，查询、复制时应严格按照法律规定的程序进行。例如《房屋权属登记信息查询暂行办法》就针对不同主体，对原始登记凭证查询做出规定：房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。
3 查询程序的办理
《房屋登记办法》第二十八条规定：“房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。”《房地产登记技术规程》规定：房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、复制利用服务。”这就为房屋登记部门对外查询、复制权属登记原始凭证做出基本要求和原则性规定。查询房地产登记资料应按下列程序办理：
1、申请人（代理人）提交房地产登记资料查询申请书及有关证明材料；
（1）所有权人提供身份证明、房屋所有权证或房地产权证，可查询、复制其房地产登记资料；
（2）预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地产预告登记相关的登记资料；
（3）抵押权人提供身份证明、房屋他项权证或房地产他项权证，可查询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料；
（4）房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承（受遗赠）证明，可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料；
（5）公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。
（6）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证劵监管部门提供单位介绍信、工作人员的工作证及相关证明材料，可查询、复制相关的登记资料。
（7）对涉及国家安全、军事等保密的房地产登记资料，必须经国家安全、军事等机关书面同意后，方可利用。
2、房地产登记机构登记资料管理人员核对申请人（代理人）身份和条件，并告知应缴纳的费用；
3、房地产登记机构提供查询、出具查询结果。
符合查询条件的，房地产登记机构应及时提供查询服务。当时不能提供查询的，应向申请人（代理人）说明理由，并宜在受理申请之日起10个工作日内提供。
4 登记资料查询既要满足需要又要保护权利人的隐私
近日，全国人大常委会通过了《关于加强网络信息保护的决定》。该决定要求：国家保护能够识别公民个人身份和公民个人隐私的电子信息；企业事业单位在业务活动中收集、使用公民个人电子信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意，不得违反法律、法规的规定和双方的约定收集、使用信息。作为房地产产权市场管理部门，房屋登记机构信息收集使用及提供查询服务是法定的义务，必然也是贯彻执行上述决定的重点部门。
1、要严格按照《物权法》、《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》的要求，依法提供查询服务。
2、要认真参照《房地产登记技术规程》附录D《登记业务表》中提供的申请书式样，在申请中增加“信息收集声明：本申请书信息系依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用”，切实做好房屋登记信息收集、使用的明示工作。
3、要加强查询工作人员管理和培训，健全查询内控、制约机制。
4、要仔细梳理现行查询工作体制、机制和查询系统授权，根据不同查询目的和人员，采取系统自动筛选、屏蔽相关信息等技术手段，防范信息泄漏风险。档案检索工具，是为了方便使用者提高档案、资料的查准、查全率，各地房地产登记机构所建立的计算机辅助检索工具，其功能要能满足各种实际情况的多条件查询模式。由于登记档案涉及个人隐私等方面，因此特别要求检索工具必须具备严格的身份验证功能，防止信息滥查和泄露。
结束语：针对我国当前房地产物权登记制度存在的问题，要不断完善我国房地产物权登记制度，加强对档案信息的管理与服务，以实现对房屋登记的统一，从而更好的适应经济发展的潮流，促进交易安全，维护经济秩序，促进交易的发展。
[关键词]房屋登记 档案 信息管理
中图分类号：TU51 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）14-0240-01
引言：随着《物权法》以及《房屋登记办法》的出台和实施，房屋档案在不动产权利保障中发挥的作用愈发凸显。为加强房地产市场宏观调控，协调利益关系，政府部门要以房屋登记信息作为判定市场环境的依据；为保障交易安全，查询房屋登记簿记载信息以及房屋档案又成为各方当事人的必然需求；司法、仲裁及部分行政机关为保障案件得以顺利执行，也有赖房屋登记信息的记载。因此，依法做好房屋登记信息收集使用及查询服务，不仅有利于规范房屋登记信息查询工作，也能更好的保障权利人的财产隐私，无疑具有重要的理论和现实意义。
1 查询主体的界定
登记档案，是政府职能部门依照《物权法》及相关法律规定，代表国家管理房地产，反映权利人房屋自然状况及土地使用状况。这些文件材料能合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，从而成为房地产产权界定的有利存证，为实施权利人的产权保护提供了可靠的法律保障。
《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，对登记资料查询、复制的主体做出了明确的限制。这里的“权利人”包括所有权人、他项权人以及预告登记的权利人；利害关系人一般包括房屋交易的当事人或潜在的交易当事人。《登记簿试行办法》第十四条规定，“个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人、利害关系人提供身份证明等材料，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。
《房屋权属登记信息查询暂行办法》进一步细化了查询主体及查询范围：房屋权属登记机构对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询；既可以自己查询，也可以委托他人查询。《办法》针对不同主体，对原始登记凭证查询做出规定：房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查詢。
2 查询范围的界定
登记资料的内容包含不同的资料，查询机关应针对不同的主体对登记资料查询、复制内容的范围加以区分。登记信息可分为三类：一是向全社会公开、允许任何人查询的资料，这主要是登记簿记载的权利负担部分，包括是否设定抵押权、地役权、是否被查封等；二是登记簿记载的相关信息。按照《登记簿试行办法》第十四条的规定，权利人在提供身份证明材料、利害关系人在提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。三是原始登记凭证。只有特定和有权查阅对象可以查询。对不宜向社会公开的登记资料，查询、复制时应严格按照法律规定的程序进行。例如《房屋权属登记信息查询暂行办法》就针对不同主体，对原始登记凭证查询做出规定：房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。
3 查询程序的办理
《房屋登记办法》第二十八条规定：“房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。”《房地产登记技术规程》规定：房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、复制利用服务。”这就为房屋登记部门对外查询、复制权属登记原始凭证做出基本要求和原则性规定。查询房地产登记资料应按下列程序办理：
1、申请人（代理人）提交房地产登记资料查询申请书及有关证明材料；
（1）所有权人提供身份证明、房屋所有权证或房地产权证，可查询、复制其房地产登记资料；
（2）预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地产预告登记相关的登记资料；
（3）抵押权人提供身份证明、房屋他项权证或房地产他项权证，可查询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料；
（4）房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承（受遗赠）证明，可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料；
（5）公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。
（6）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证劵监管部门提供单位介绍信、工作人员的工作证及相关证明材料，可查询、复制相关的登记资料。
（7）对涉及国家安全、军事等保密的房地产登记资料，必须经国家安全、军事等机关书面同意后，方可利用。
2、房地产登记机构登记资料管理人员核对申请人（代理人）身份和条件，并告知应缴纳的费用；
3、房地产登记机构提供查询、出具查询结果。
符合查询条件的，房地产登记机构应及时提供查询服务。当时不能提供查询的，应向申请人（代理人）说明理由，并宜在受理申请之日起10个工作日内提供。
4 登记资料查询既要满足需要又要保护权利人的隐私
近日，全国人大常委会通过了《关于加强网络信息保护的决定》。该决定要求：国家保护能够识别公民个人身份和公民个人隐私的电子信息；企业事业单位在业务活动中收集、使用公民个人电子信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意，不得违反法律、法规的规定和双方的约定收集、使用信息。作为房地产产权市场管理部门，房屋登记机构信息收集使用及提供查询服务是法定的义务，必然也是贯彻执行上述决定的重点部门。
1、要严格按照《物权法》、《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》的要求，依法提供查询服务。
2、要认真参照《房地产登记技术规程》附录D《登记业务表》中提供的申请书式样，在申请中增加“信息收集声明：本申请书信息系依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用”，切实做好房屋登记信息收集、使用的明示工作。
3、要加强查询工作人员管理和培训，健全查询内控、制约机制。
4、要仔细梳理现行查询工作体制、机制和查询系统授权，根据不同查询目的和人员，采取系统自动筛选、屏蔽相关信息等技术手段，防范信息泄漏风险。档案检索工具，是为了方便使用者提高档案、资料的查准、查全率，各地房地产登记机构所建立的计算机辅助检索工具，其功能要能满足各种实际情况的多条件查询模式。由于登记档案涉及个人隐私等方面，因此特别要求检索工具必须具备严格的身份验证功能，防止信息滥查和泄露。
结束语：针对我国当前房地产物权登记制度存在的问题，要不断完善我国房地产物权登记制度，加强对档案信息的管理与服务，以实现对房屋登记的统一，从而更好的适应经济发展的潮流，促进交易安全，维护经济秩序，促进交易的发展。