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美、英监管部门和金融业对假按揭问题都非常重视，出台了不少行之有效的治理措施，如建立监测报告体系，加强部门协作，共享信息，教育和惩治相结合等，这为我国银行业和监管部门提供了有益的借鉴。
美国：多管齐下
美国对假按揭的定义比较宽泛，只要在申请按揭贷款时提供的任何一项资料或陈述严重不实，即为假按揭。常见的假资料包括假的申请书、工作证明、资产和税务证明、房屋交易价格、评估报告和个人信用报告等。
根据美国金融犯罪执法办的权威调查，假按揭绝大多数都是二手住房按揭，新建住宅假按揭占比不到2%。从动机上一般把假按揭分为两类，一类是骗贷买房型，即购房者因急于买房，虚报收入和就业状况以获得贷款；另一类是诈骗牟利型，即恶意虚假申请并赖账不还，从贷款金额与抵押房屋实际价格的差额中渔利。此外，还有使用盗窃的身份或冒名假购房、真骗贷等。这些假按揭很容易出现断供，银行被迫处置抵押房产承担损失。美国80%的假按揭中都有按揭行业从业者的参与配合，大多数诈骗牟利型假按揭都有某个涉及房地产中介、律师、评估师、清算机构的团伙操纵，甚至可能是和贷款机构内外勾结，精心策划，多次作案。这一类型的假按揭是监管和执法部门关注的重点。
一般来说，由于个人征信体系建立较早，房地产业和银行业相关法规比较完善，以及银行风险管理经验丰富，美国按揭贷款业长期以来整体风险较低，不良贷款率都在1％以下，假按揭的发生率则更低。并且，由于房地产市场持续数年上涨，低利率下再融资十分容易，也掩盖了不少虚假交易。但2005年以来，美国房地产市场开始降温，按揭不良贷款率开始令人担忧。近期汇丰银行美国按揭业务出现68亿美元高额坏账以及美国第二大按揭公司——新世纪金融公司濒临破产等事件，进一步印证了按揭信用风险上升的事实。而联邦调查局认为，作为近年增长最快的金融类犯罪，假按揭与房贷质量恶化有密切的关联。该局2005年和2006年《金融犯罪报告》披露，全美疑似假按揭的案例数量2003年为6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍达到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的损失均在10亿美元左右。此外，联邦房屋署(FHA)提供履约保险的按揭贷款断供率近几年持续上升，检查也发现假按揭数量在逐年成倍增长。
假按揭对住房金融体系有诸多危害。因此，美国政府相关部门和银行业对此都十分重视，采取了许多行之有效的治理措施。
金融机构加强风险防范。美国大型的金融机构通常有比较完善的按揭风险防范机制，包括培训员工、慎选合作伙伴和客户、进行风险评估和报告、做好审计和尽职调查等。近几年针对按揭业务日益规模化、自动化的特点，许多金融机构还与专门从事信贷风险控制的软件公司合作，使用高科技手段防范假按揭，如和税务、社会保障部门联网，能够在线核实借款人身份和收入状况，以及依靠专业化软件和数据库，自动识别贷款资料中的疑点等。联邦住房贷款抵押公司（Freddie
Mac）等按揭行业巨头设有假按揭调查处理的专职部门，有明确的识别防范假按揭的指引，并发布内部黑名单，禁止有不良记录者参与其业务。此外，根据美国《银行保密法》，银行有对可能涉及洗钱、犯罪的可疑交易向财政部等相关部门报告的强制义务，银行的“可疑活动报告”已成为监控假按揭情况的重要工具，假按揭在这类报告中的占比也越来越高。
行业自律。美国主要按揭贷款机构、中介机构和保险公司都向一家研究公司——按揭资产研究所（Mortgage Asset Research Institute，简称MARI）的按揭数据库提交关于疑似假按揭的案例信息，MARI对此进行分析、统计，并定期向全国住房按揭协会提交报告，公布假按揭的总体情况、地区分布、主要手法等，便于业内机构从中吸取教训，加强防范。全国按揭银行协会2005年专门设立了网上假按揭防范资源中心，发布关于假按揭的最新报告、案例、法规和经验，供从业者参考。
政府主管部门加强检查监督。联邦房屋署通过25000家经批准的贷款机构，为美国1/3借款人信用不足的按揭贷款提供履约保险，因此更为关注潜在的信用风险和道德风险，并建立了一整套控制假按揭风险的制度。一是对贷款机构进行合规检查，发现可疑线索就移送住房与城市发展部的检查部门进行调查。二是对贷款机构和评估机构的业绩进行持续跟踪，对不良率高的机构进行调查、处罚直至取消其合作资格，并将各地区统计数据上网，使贷款机构能和同行的资产质量相互比较，及早发现问题。三是更新按揭保险审批的规程，强化对假按揭的识别要求，且对短期炒卖房产的按揭不再提供保险。同时，该暑认为加强对消费者的教育才能构筑最可靠的防线，因此每年拨出专项经费用于向购房者提供按揭咨询，增强其自我保护和防诈骗的意识。
银行监管机构加强风险提示和检查。货币监理署、联邦存款保险公司、美联储等联邦机构对银行实施风险监管，房地产市场和房贷市场的变动也是这些监管部门的关注重点。监管部门在对银行按揭业务进行现场检查时，主要关注风险控制的制度和流程是否完善、有效，是否有针对假按揭的识别和防范机制，一旦认为银行内部控制存在明显的漏洞或异常情况，则会跟进检查是否存在违规和诈骗，必要时与其他监管部门进行联合调查，查实后进行相应处罚。针对假按揭逐渐增长的趋势，联邦金融机构检查委员会（FFIEC）2003年专门发布白皮书《涉及第三方的假按揭的识别、调查和打击》，为监管人员和银行提供了清晰的指引。此外，财政部金融犯罪执法办负责收集、统计金融机构提交的“可疑活动报告”，定期公开出版《可疑活动报告回顾》。2006年该办特别发布的《假按揭报告》，对假按揭进行了定性和定量分析统计，是这方面最具权威性的报告。
执法部门加大打击力度。美国联邦调查局（FBI）内设的金融犯罪处专门调查各类金融犯罪活动。近年来，有组织的假按揭成为联邦调查局关注和打击的一个重点，并在全美范围进行了大规模专项执法行动，仅2006年度，就调查了818宗假按揭。FBI既运用新型的计算机技术寻找假按揭线索，也通过传统的侦查手段，如使用密探或窃听等方法收集证据，甚至还利用按揭贷款机构的房屋布局，诱使诈骗分子落入圈套。对证据充分的假按揭案件移送检察机关起诉，依法予以严惩，以起到震慑作用。FBI也非常重视教育，其每年一度的《金融犯罪报告》中均有一章专论假按揭，对于假按揭比较猖獗的地区和一些典型案件、手法给予曝光，并公布查处相关案件的成效，使社会公众、从业人士提高对假按揭的认识和警觉。2007年，FBI还专门发出严正公告，强调假按揭是违法行为，可能触犯多条刑律，最高可被判处入狱30年及100万美元罚款。目前，FBI正在和按揭银行协会等行业协会协商扩大强制“可疑活动报告”的范围，力争使按揭经纪公司和中介机构也纳入报告假按揭的体系。
英国：强势应对
英国的按揭贷款经营机构主要包括银行和建房联合会（Building Societies）两类。和美国类似，英国假按揭也主要涉及二手住房，并随着房地产市场持续升温有增加的趋势。
金融监管局（FSA）积极应对。2004年，FSA颁布新的《按揭经营指引》。该指引从促进市场公平竞争、保护借款人正当权益出发，对贷款机构和按揭中介公司的经营行为进行规范，明确其在销售按揭贷款时的行为准则。同时，FSA也始终关注假按揭诈骗问题，并采取了积极的行动。
一是对引起公众关注的问题进行调查。例如2003～2004年，BBC公司报道了部分客户与中介机构串通虚报收入，利用自我收入证明获得更多按揭贷款的现象。FSA随即对此展开调查和评估，并将调查的结果向公众进行了通报。二是联合贷款机构加强对假按揭的甄别。例如，FSA和按揭银行业协会合作，选择部分银行参加试点，要求银行发现假按揭欺诈行为时，向FSA报送详细的信息，包括涉及的中介机构和人员、贷款申请人姓名、调查情况和相关证据等。FSA通过汇总相关信息，从姓名、地址、账户等线索中发现相互关联的个案，以识别假按揭惯犯和团伙。
执法部门强势打击。根据《1987年犯罪处罚法》，英国于1988年成立了严重欺诈办公室（简称SFO），统一负责对诈骗类大案要案进行调查并起诉，如诈骗金额超过100万英镑的，涉及国际犯罪的，引起广泛的公众关注的等等。SFO被赋予强有力的调查权力，可以要求任何人士回答它提出的问题、向它提供所需的资料，也可以在紧急情况下实施逮捕或限制嫌疑人离境，办案的效率很高。典型案例如2001年，SFO和警方合作调查一宗按揭中介、律师事务所共同参与制造的5起、金额共约60万英镑的假按揭案件，该案于2003年成功起诉，涉案的律师、中介职员、按揭申请人共6人被判处罚款及入狱，刑期合计约16年。
（作者单位：中国银监会广东银监局）
美国：多管齐下
美国对假按揭的定义比较宽泛，只要在申请按揭贷款时提供的任何一项资料或陈述严重不实，即为假按揭。常见的假资料包括假的申请书、工作证明、资产和税务证明、房屋交易价格、评估报告和个人信用报告等。
根据美国金融犯罪执法办的权威调查，假按揭绝大多数都是二手住房按揭，新建住宅假按揭占比不到2%。从动机上一般把假按揭分为两类，一类是骗贷买房型，即购房者因急于买房，虚报收入和就业状况以获得贷款；另一类是诈骗牟利型，即恶意虚假申请并赖账不还，从贷款金额与抵押房屋实际价格的差额中渔利。此外，还有使用盗窃的身份或冒名假购房、真骗贷等。这些假按揭很容易出现断供，银行被迫处置抵押房产承担损失。美国80%的假按揭中都有按揭行业从业者的参与配合，大多数诈骗牟利型假按揭都有某个涉及房地产中介、律师、评估师、清算机构的团伙操纵，甚至可能是和贷款机构内外勾结，精心策划，多次作案。这一类型的假按揭是监管和执法部门关注的重点。
一般来说，由于个人征信体系建立较早，房地产业和银行业相关法规比较完善，以及银行风险管理经验丰富，美国按揭贷款业长期以来整体风险较低，不良贷款率都在1％以下，假按揭的发生率则更低。并且，由于房地产市场持续数年上涨，低利率下再融资十分容易，也掩盖了不少虚假交易。但2005年以来，美国房地产市场开始降温，按揭不良贷款率开始令人担忧。近期汇丰银行美国按揭业务出现68亿美元高额坏账以及美国第二大按揭公司——新世纪金融公司濒临破产等事件，进一步印证了按揭信用风险上升的事实。而联邦调查局认为，作为近年增长最快的金融类犯罪，假按揭与房贷质量恶化有密切的关联。该局2005年和2006年《金融犯罪报告》披露，全美疑似假按揭的案例数量2003年为6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍达到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的损失均在10亿美元左右。此外，联邦房屋署(FHA)提供履约保险的按揭贷款断供率近几年持续上升，检查也发现假按揭数量在逐年成倍增长。
假按揭对住房金融体系有诸多危害。因此，美国政府相关部门和银行业对此都十分重视，采取了许多行之有效的治理措施。
金融机构加强风险防范。美国大型的金融机构通常有比较完善的按揭风险防范机制，包括培训员工、慎选合作伙伴和客户、进行风险评估和报告、做好审计和尽职调查等。近几年针对按揭业务日益规模化、自动化的特点，许多金融机构还与专门从事信贷风险控制的软件公司合作，使用高科技手段防范假按揭，如和税务、社会保障部门联网，能够在线核实借款人身份和收入状况，以及依靠专业化软件和数据库，自动识别贷款资料中的疑点等。联邦住房贷款抵押公司（Freddie
Mac）等按揭行业巨头设有假按揭调查处理的专职部门，有明确的识别防范假按揭的指引，并发布内部黑名单，禁止有不良记录者参与其业务。此外，根据美国《银行保密法》，银行有对可能涉及洗钱、犯罪的可疑交易向财政部等相关部门报告的强制义务，银行的“可疑活动报告”已成为监控假按揭情况的重要工具，假按揭在这类报告中的占比也越来越高。
行业自律。美国主要按揭贷款机构、中介机构和保险公司都向一家研究公司——按揭资产研究所（Mortgage Asset Research Institute，简称MARI）的按揭数据库提交关于疑似假按揭的案例信息，MARI对此进行分析、统计，并定期向全国住房按揭协会提交报告，公布假按揭的总体情况、地区分布、主要手法等，便于业内机构从中吸取教训，加强防范。全国按揭银行协会2005年专门设立了网上假按揭防范资源中心，发布关于假按揭的最新报告、案例、法规和经验，供从业者参考。
政府主管部门加强检查监督。联邦房屋署通过25000家经批准的贷款机构，为美国1/3借款人信用不足的按揭贷款提供履约保险，因此更为关注潜在的信用风险和道德风险，并建立了一整套控制假按揭风险的制度。一是对贷款机构进行合规检查，发现可疑线索就移送住房与城市发展部的检查部门进行调查。二是对贷款机构和评估机构的业绩进行持续跟踪，对不良率高的机构进行调查、处罚直至取消其合作资格，并将各地区统计数据上网，使贷款机构能和同行的资产质量相互比较，及早发现问题。三是更新按揭保险审批的规程，强化对假按揭的识别要求，且对短期炒卖房产的按揭不再提供保险。同时，该暑认为加强对消费者的教育才能构筑最可靠的防线，因此每年拨出专项经费用于向购房者提供按揭咨询，增强其自我保护和防诈骗的意识。
银行监管机构加强风险提示和检查。货币监理署、联邦存款保险公司、美联储等联邦机构对银行实施风险监管，房地产市场和房贷市场的变动也是这些监管部门的关注重点。监管部门在对银行按揭业务进行现场检查时，主要关注风险控制的制度和流程是否完善、有效，是否有针对假按揭的识别和防范机制，一旦认为银行内部控制存在明显的漏洞或异常情况，则会跟进检查是否存在违规和诈骗，必要时与其他监管部门进行联合调查，查实后进行相应处罚。针对假按揭逐渐增长的趋势，联邦金融机构检查委员会（FFIEC）2003年专门发布白皮书《涉及第三方的假按揭的识别、调查和打击》，为监管人员和银行提供了清晰的指引。此外，财政部金融犯罪执法办负责收集、统计金融机构提交的“可疑活动报告”，定期公开出版《可疑活动报告回顾》。2006年该办特别发布的《假按揭报告》，对假按揭进行了定性和定量分析统计，是这方面最具权威性的报告。
执法部门加大打击力度。美国联邦调查局（FBI）内设的金融犯罪处专门调查各类金融犯罪活动。近年来，有组织的假按揭成为联邦调查局关注和打击的一个重点，并在全美范围进行了大规模专项执法行动，仅2006年度，就调查了818宗假按揭。FBI既运用新型的计算机技术寻找假按揭线索，也通过传统的侦查手段，如使用密探或窃听等方法收集证据，甚至还利用按揭贷款机构的房屋布局，诱使诈骗分子落入圈套。对证据充分的假按揭案件移送检察机关起诉，依法予以严惩，以起到震慑作用。FBI也非常重视教育，其每年一度的《金融犯罪报告》中均有一章专论假按揭，对于假按揭比较猖獗的地区和一些典型案件、手法给予曝光，并公布查处相关案件的成效，使社会公众、从业人士提高对假按揭的认识和警觉。2007年，FBI还专门发出严正公告，强调假按揭是违法行为，可能触犯多条刑律，最高可被判处入狱30年及100万美元罚款。目前，FBI正在和按揭银行协会等行业协会协商扩大强制“可疑活动报告”的范围，力争使按揭经纪公司和中介机构也纳入报告假按揭的体系。
英国：强势应对
英国的按揭贷款经营机构主要包括银行和建房联合会（Building Societies）两类。和美国类似，英国假按揭也主要涉及二手住房，并随着房地产市场持续升温有增加的趋势。
金融监管局（FSA）积极应对。2004年，FSA颁布新的《按揭经营指引》。该指引从促进市场公平竞争、保护借款人正当权益出发，对贷款机构和按揭中介公司的经营行为进行规范，明确其在销售按揭贷款时的行为准则。同时，FSA也始终关注假按揭诈骗问题，并采取了积极的行动。
一是对引起公众关注的问题进行调查。例如2003～2004年，BBC公司报道了部分客户与中介机构串通虚报收入，利用自我收入证明获得更多按揭贷款的现象。FSA随即对此展开调查和评估，并将调查的结果向公众进行了通报。二是联合贷款机构加强对假按揭的甄别。例如，FSA和按揭银行业协会合作，选择部分银行参加试点，要求银行发现假按揭欺诈行为时，向FSA报送详细的信息，包括涉及的中介机构和人员、贷款申请人姓名、调查情况和相关证据等。FSA通过汇总相关信息，从姓名、地址、账户等线索中发现相互关联的个案，以识别假按揭惯犯和团伙。
执法部门强势打击。根据《1987年犯罪处罚法》，英国于1988年成立了严重欺诈办公室（简称SFO），统一负责对诈骗类大案要案进行调查并起诉，如诈骗金额超过100万英镑的，涉及国际犯罪的，引起广泛的公众关注的等等。SFO被赋予强有力的调查权力，可以要求任何人士回答它提出的问题、向它提供所需的资料，也可以在紧急情况下实施逮捕或限制嫌疑人离境，办案的效率很高。典型案例如2001年，SFO和警方合作调查一宗按揭中介、律师事务所共同参与制造的5起、金额共约60万英镑的假按揭案件，该案于2003年成功起诉，涉案的律师、中介职员、按揭申请人共6人被判处罚款及入狱，刑期合计约16年。
（作者单位：中国银监会广东银监局）