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摘要：现阶段， 国内各地陆陆续续形成了土地储备机构， 储备土地贷款随之逐渐发展起来， 但是由于目前的土地储备贷款操作还存在一定的不完善之处，一旦遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂，可能给未来的土地市场、金融市场的持续健康发展埋下隐患，需要加以研究和关注。
关键词：关键词 储备土地 抵押贷款 制度 贷款抵押 登记
作为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，土地储备制度已经成为了现在城市土地制度改革的一项重大举措。2007年国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》，在规则层面确认了土地储备机构可以担保方式向金融机构申请贷款。实践表明，这种做法较为有效地破解了土地收储资金的来源问题，对实现土地储备、开发的良性循环，促进土地资源合理利用起到了十分积极的作用。但由于储备土地抵押处于不断发展和完善之中， 储备土地抵押信贷风险也同时存在。本文在简述储备土地抵押历史沿革的基础上对储备土地抵押风险进行了系统分析， 并提出了相应的防范对策。
一、储备土地抵押贷款风险
1、储备土地抵押的法律效力风险
目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条，即市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。但是从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。一些地方法规又有特别的规定：国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”。由此可见，若抵押给金融机构的储备土地上的原所有权利并未注销的话，金融机构在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地物权，根据前述文件规定，肯定会使得对所有权人的权利义务受损。
2、违规利用储备土地融资引发风险
土地储备机构本非政府的融资平台。但实践中，有的地方为了获取最大化的融资金额，在土地收储、登记评估、土地抵押、资金使用等各个环节，采取各类手段，甚至不惜采取违法违规的方式，将储备土地的抵押物价值发挥到极致。表现在：有的地方将政府行为市场化运作，直接让政府控制的融资平台公司开展土地收储业务，出现土地收储业务逐步被融资平台取代的“职责错乱，反客为主”现象；有的地方为获取资金用于解押甲储备地块，不得不在乙地块上重新设定抵押，而一段时间之后，为了解押乙地块，又在丙地块上再设抵押，以至于出现“解押旧地块—抵押新地块—解押旧地块……”的循环反复，形成一连串的关联抵押，甚至出现土地权证多证并存的局面，造成恶性循环。这种试图用少量“锅盖”照顾到所有“锅”的做法，往往会因为某个环节出现问题，造成整个链条断裂。
3、土地储备机构的主体风险
土地储备主体抵押土地资金变现困难。原收购的地块本身是劣质土地， 地块的转让或出让都比较困难， 有可能长期无法变现， 这会给土地储备机构造成还贷压力， 给银行带来风险。
4、抵押贷款流向非营利性领域
储备土地抵押贷款往往被用于涉及公益的基础设施建设、市政工程等非经营性质、难以带来收益的公共服务领域，无法形成稳定的还贷来源。在当前土地溢价率下滑、土地出让收益降低的形势下，一旦土地市场进入下行通道，对政府还贷能力将构成重大挑战，引发的连锁反应将可能造成系统性的金融风险。
二、储备土地抵押贷款风险的防御策略
1、了解城市规划以及具体地皮情况
充分了解具体地块的有关情况，通过了解城市规划等有关信息，充分考虑地区经济发展前景、房地产市场、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的未来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为。
2、要从法律上认可土地储备机构的职能权限
在全国立法不成熟的情况下， 土地管理部门可以以部门规章或地方有立法权的地方人大可以地方法规的形式予以确认， 但要明确和土地管理部门的职权的划分， 尽快让土地储备机构成为一个“自我经营、自负盈亏、自我发展”的法人实体。
3、建立多元化的土地储备融资路径
改变土地储备机构主要依靠金融机构融资的现状，通过政府发行债券、设立土地收益基金、引入社会资本等方式，建立多渠道融资路径，化解土地储备机构本身的资金风险。
4、正确分析拟提供贷款的储备地块
要做好可行性分析和收益方案预测分析，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，争取直接介人土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地的环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门事先达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴至贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款。这样才能使贷款银行的抵押贷款具备更加合法的保障。
结语：
对土地储备贷款中可能存在的风险， 相关部门特别是商业银行、土地储备机构、政府部门要及时思考和制定对策， 以保证贷款安全， 防范金融风险， 促进房地产市场和金融市场的稳定发展。
参考文献：
[1]李瑞紅. 防范土地抵押中的贷款风险[J]. 青海金融，2011，02：44-47.
[2]徐向华，陈臻. 论储备土地抵押贷款风险与对策[J]. 特区经济，2008，06：219-220.
[3]李超. 农户土地使用权抵押意愿与模式优化[D].中国农业大学，2014.
关键词：关键词 储备土地 抵押贷款 制度 贷款抵押 登记
作为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，土地储备制度已经成为了现在城市土地制度改革的一项重大举措。2007年国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》，在规则层面确认了土地储备机构可以担保方式向金融机构申请贷款。实践表明，这种做法较为有效地破解了土地收储资金的来源问题，对实现土地储备、开发的良性循环，促进土地资源合理利用起到了十分积极的作用。但由于储备土地抵押处于不断发展和完善之中， 储备土地抵押信贷风险也同时存在。本文在简述储备土地抵押历史沿革的基础上对储备土地抵押风险进行了系统分析， 并提出了相应的防范对策。
一、储备土地抵押贷款风险
1、储备土地抵押的法律效力风险
目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条，即市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。但是从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。一些地方法规又有特别的规定：国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”。由此可见，若抵押给金融机构的储备土地上的原所有权利并未注销的话，金融机构在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地物权，根据前述文件规定，肯定会使得对所有权人的权利义务受损。
2、违规利用储备土地融资引发风险
土地储备机构本非政府的融资平台。但实践中，有的地方为了获取最大化的融资金额，在土地收储、登记评估、土地抵押、资金使用等各个环节，采取各类手段，甚至不惜采取违法违规的方式，将储备土地的抵押物价值发挥到极致。表现在：有的地方将政府行为市场化运作，直接让政府控制的融资平台公司开展土地收储业务，出现土地收储业务逐步被融资平台取代的“职责错乱，反客为主”现象；有的地方为获取资金用于解押甲储备地块，不得不在乙地块上重新设定抵押，而一段时间之后，为了解押乙地块，又在丙地块上再设抵押，以至于出现“解押旧地块—抵押新地块—解押旧地块……”的循环反复，形成一连串的关联抵押，甚至出现土地权证多证并存的局面，造成恶性循环。这种试图用少量“锅盖”照顾到所有“锅”的做法，往往会因为某个环节出现问题，造成整个链条断裂。
3、土地储备机构的主体风险
土地储备主体抵押土地资金变现困难。原收购的地块本身是劣质土地， 地块的转让或出让都比较困难， 有可能长期无法变现， 这会给土地储备机构造成还贷压力， 给银行带来风险。
4、抵押贷款流向非营利性领域
储备土地抵押贷款往往被用于涉及公益的基础设施建设、市政工程等非经营性质、难以带来收益的公共服务领域，无法形成稳定的还贷来源。在当前土地溢价率下滑、土地出让收益降低的形势下，一旦土地市场进入下行通道，对政府还贷能力将构成重大挑战，引发的连锁反应将可能造成系统性的金融风险。
二、储备土地抵押贷款风险的防御策略
1、了解城市规划以及具体地皮情况
充分了解具体地块的有关情况，通过了解城市规划等有关信息，充分考虑地区经济发展前景、房地产市场、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的未来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为。
2、要从法律上认可土地储备机构的职能权限
在全国立法不成熟的情况下， 土地管理部门可以以部门规章或地方有立法权的地方人大可以地方法规的形式予以确认， 但要明确和土地管理部门的职权的划分， 尽快让土地储备机构成为一个“自我经营、自负盈亏、自我发展”的法人实体。
3、建立多元化的土地储备融资路径
改变土地储备机构主要依靠金融机构融资的现状，通过政府发行债券、设立土地收益基金、引入社会资本等方式，建立多渠道融资路径，化解土地储备机构本身的资金风险。
4、正确分析拟提供贷款的储备地块
要做好可行性分析和收益方案预测分析，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，争取直接介人土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地的环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门事先达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴至贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款。这样才能使贷款银行的抵押贷款具备更加合法的保障。
结语：
对土地储备贷款中可能存在的风险， 相关部门特别是商业银行、土地储备机构、政府部门要及时思考和制定对策， 以保证贷款安全， 防范金融风险， 促进房地产市场和金融市场的稳定发展。
参考文献：
[1]李瑞紅. 防范土地抵押中的贷款风险[J]. 青海金融，2011，02：44-47.
[2]徐向华，陈臻. 论储备土地抵押贷款风险与对策[J]. 特区经济，2008，06：219-220.
[3]李超. 农户土地使用权抵押意愿与模式优化[D].中国农业大学，2014.