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【摘 要】成本控制和管理是房地产企业中非常重要的工作，企业要想在激烈的市场竞争中立足，取得良好的社会效益和可实现的利润，就必须得重视开发项目的成本控制和管理工作，切实提高成本管理水平。
【关键词】房地产开发项目；成本控制和管理；竞争；利润
How to strengthen the real estate development and management of project cost control
Zhang Hong,Gu Hui-ling
(Hebei engineering university economy tube college Handan Hebei 056038)
【Abstract】Cost control and management is very important in the real estate enterprises，Enterprise to in the fierce competition in the market based on, obtain good social benefits and can realize profits, he had to emphasis on developing the project cost control and management, enhance cost management level.
【Key words】Estate development project;Cost control and management;compete;Profit
1.成本控制和管理是每一个企业管理的重心，房地产开发企业更是如此
房地产企业是资金和知识密集型的企业，目前随着国家宏观调控，销售成交量开始下滑，房地产商的利润在逐渐下降，地产业内的竞争在不断加剧，房地产企业要想在这种激烈的环境中有所发展，必须在开发的项目运营过程中，使项目的风险降低到最小，而确保利润最大化。这也是每一位地产商应该考虑的问题，对房地产企业的生存和发展尤为重要。
2.房地产企业的成本相对于其他企业的成本来说比较复杂，主要受到外部环境、内部经营管理等方面的影响现以山东某房地产开发项目主要费用构成表1为例分析：
从以上房地产开发项目的费用明细中不难看出，项目开发的成本控制的内容主要包括以下几个方面：
2.1 项目策划设计阶段：此阶段主要是指项目的可行性研究、市场调查和投资估算的成本核算与管理。主要取决于房地产企业决策层的从业经验及战略眼光，工程部、成本控制部、财务部应相互配合，根据项目的实际数据尽可能准确地计算出所发生的项目建设过程中的费用，让决策层了解表中各项成本费用、销售收入及各项税金支出。在工程项目全过程管理中，影响建设项目投资的主要是在设计阶段，因此，项目投资控制的关键环节是设计阶段，房地产企业的成本控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效控制建设项目投资的根本所在。一份合理的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还会有更好的经济效益。比如，主要材料指标的节约，建安成本降低C↓，户型设计合理而销售单价的升幅p↑，都会在B=P-C-T中提高利润总额。
2.2 施工阶段：是建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的最大的阶段。此时设计已经完成，工程量已具体化，因此，施工阶段影响投资的可能性只有5%-10%，但浪费投资的可能性很大。如果浪费较大，在实际竣工结算时，建安成本就会不在控制的单价范围内，由B=P-C-T，建安成本C↑，从而导致利润总额B↓。另外，在工程施工中，进行技术和管理创新，降低建安成本和管理等费用，对房地产企业开发项目取得更可观的利润也非常重要。
2.3 项目销售阶段：这一阶段主要控制的销售费用和合理避税。通常情况下，房地产销售费用为销售价格的3%左右，由B=P-C-T，费用数额越大，对利润总额的影响也越大。房地产开发企业的财务部门应针对表中所发生的税种的特征制定合理的避税措施。
3.针对以上房地产企业开发项目成本控制的内容及实际案例工程中存在的问题，为实现房地产开发项目效益最大化，对房地产企业开发项目成本管理提出如下解决措施：
3.1 项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，是全员和全过程的管理，应在项目开发策划设计阶段，从公司最高管理者到基层员工都树立全寿命周期成本控制的观念。
3.1.1 在进行方案设计时引进竞争机制，为保证设计的先进、合理、准确，择优设计单位，避免因在施工过程中因设计问题而出现设计变更，造成投资的增加。
3.1.2 在设计阶段运用价值工程。价值工程的原理：以提高价值工程为目标，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以系统观点为方向，以创造精神为支柱，技术分析与经济分析相结合。价值V取决于功能F和成本C两个因素，提高价值工程的途径有五个：（1）保持工程功能不变，降低工程成本；（2）保持工程成本不变，提高工程功能；（3）工程成本稍有增加，工程功能增加更大；（4）在不影响工程主要功能的前提下，适当降低一些次要功能；（5）运用新技术，既提高工程的必要功能，又降低成本。如某小区开发的项目，地下车库面积是非容积率面积，在建地下一层还是二层时，运用价值工程分析在成本稍有增加，但必要功能增加的幅度更大的情况下，由原地下一层，改为二层。这样就取得了很好的经济效益和社会效益。
3.2 建立制定和完善一整套行之有效的成本核算管理、核算程序及考核制度，把各目标成本费用分解到各部门直到个人。建立健全合理的项目组织架构体系，在一些中小型的房地产开发项目中，公司往往不重视这些，最终落得分工不明，职责不清，工程、成本控制、财务、材料部门之间的配合不顺畅，最后更难以考核，导致工程成本严重超支。
3.3 施工阶段是项目建设实施的过程，也是成本控制和管理具体实施的过程，是合同具体化履约的管理。又可以分为招标合同、施工过程、竣工审计的成本控制和管理。
3.3.1 在招标合同阶段，尽可能地使用工程量清单招标，把措施费等相关费用一次性包干使用，少留或是不留活口。工期应该明确而合理，避免因工期延误，而在规定的时间内对业主承诺的交房日期延误引起法律纠纷而造成经济效益和社会效益的损失。在签合同时，在合同条款中一定要明确合同价款的调整的条件和方式，主要材料市场价格的取定方法及供货方式。由房地产开发公司分包的分项工程一定要建立合同台账，订立合同会签制度，对工程经济合同和材料物资采购合同对各职能部门有合理的授权和审批机制。
3.3.2 施工过程是一个动态的过程，因此，对施工现场也要进行动态的管理。首先，以人为本，加强每一个工程技术管理人员的成本意识教育，积极协助配合好监理单位做好投资控制。其次，严格现场的签证管理，一个正常运营的项目，在施工过程中都应有严格的现场经济签证制度。现场的经济签证往往是由设计变更引起的，所以，应尽可能地减少设计变更。即使发生，也要仔细审查工程量及单价，看签证的费用是否已在合同中包含。再者，制定合理的工程款拨付制度，资金是房地产企业的生命，如果房地产开发项目断了资金链，项目以后的运营结果是可想而知了。
3.3.3 竣工审计是指对整个项目的施工全过程的审计，而非竣工后项目的审计。房地产开发项目一定要跟踪审计，即第三方审计事前介入施工过程，包括对工程项目施工方案的合理性及与措施项目费用的相关性。这种审计更具有针对性，而且更专业，能达到事前控制的目的。
3.4 在项目的销售阶段，房地产开发企业应对公司的税务进行科学的综合筹划，有效地降低税收负担。由上表中的税种可以看出，由于税法规定房地产开发项目取得土地所有权所支付的金额和房地产开发成本，可加计20%扣除，三项期间费用可在取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%内扣除，普通住宅增值额未超过20%时可以免征增值税。所以，在税务部门允许的条件下，如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发，应考虑土地增值税不分开计算与分开计算，因为土地增值税实行的是累进税率，这样就可以在不同的增值税率区间内选择应缴纳的增值税。
结束语：综上所述，房地产开发企业要提升开发项目的成本管理水平，主要在于形成一整套合理的内控体系，行之有效的制度，运作过程中加强计划管理，成本管理阶段进行合理的划分，才能在激烈的市场竞争中创造出更好的社会效益和经济效益。
参考文献
［1］ 孙慧项目成本管理 ［M］ 北京：机械工业出版社，2009.11
［2］ 徐磊工程造价全过程管理的实施意义［J］. 中国新技术新产品，2009（9）
［文章编号］1619-2737（2011）04-19-87
［作者简介］ 张红（1974-），女，籍贯：山东日照人，学历：硕士研究生，职称：工程师，国家注册一级建造师，主要研究方向：工程项目管理、房地产经济，工作单位：河北工程大学。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
【关键词】房地产开发项目；成本控制和管理；竞争；利润
How to strengthen the real estate development and management of project cost control
Zhang Hong,Gu Hui-ling
(Hebei engineering university economy tube college Handan Hebei 056038)
【Abstract】Cost control and management is very important in the real estate enterprises，Enterprise to in the fierce competition in the market based on, obtain good social benefits and can realize profits, he had to emphasis on developing the project cost control and management, enhance cost management level.
【Key words】Estate development project;Cost control and management;compete;Profit
1.成本控制和管理是每一个企业管理的重心，房地产开发企业更是如此
房地产企业是资金和知识密集型的企业，目前随着国家宏观调控，销售成交量开始下滑，房地产商的利润在逐渐下降，地产业内的竞争在不断加剧，房地产企业要想在这种激烈的环境中有所发展，必须在开发的项目运营过程中，使项目的风险降低到最小，而确保利润最大化。这也是每一位地产商应该考虑的问题，对房地产企业的生存和发展尤为重要。
2.房地产企业的成本相对于其他企业的成本来说比较复杂，主要受到外部环境、内部经营管理等方面的影响现以山东某房地产开发项目主要费用构成表1为例分析：
从以上房地产开发项目的费用明细中不难看出，项目开发的成本控制的内容主要包括以下几个方面：
2.1 项目策划设计阶段：此阶段主要是指项目的可行性研究、市场调查和投资估算的成本核算与管理。主要取决于房地产企业决策层的从业经验及战略眼光，工程部、成本控制部、财务部应相互配合，根据项目的实际数据尽可能准确地计算出所发生的项目建设过程中的费用，让决策层了解表中各项成本费用、销售收入及各项税金支出。在工程项目全过程管理中，影响建设项目投资的主要是在设计阶段，因此，项目投资控制的关键环节是设计阶段，房地产企业的成本控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效控制建设项目投资的根本所在。一份合理的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还会有更好的经济效益。比如，主要材料指标的节约，建安成本降低C↓，户型设计合理而销售单价的升幅p↑，都会在B=P-C-T中提高利润总额。
2.2 施工阶段：是建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的最大的阶段。此时设计已经完成，工程量已具体化，因此，施工阶段影响投资的可能性只有5%-10%，但浪费投资的可能性很大。如果浪费较大，在实际竣工结算时，建安成本就会不在控制的单价范围内，由B=P-C-T，建安成本C↑，从而导致利润总额B↓。另外，在工程施工中，进行技术和管理创新，降低建安成本和管理等费用，对房地产企业开发项目取得更可观的利润也非常重要。
2.3 项目销售阶段：这一阶段主要控制的销售费用和合理避税。通常情况下，房地产销售费用为销售价格的3%左右，由B=P-C-T，费用数额越大，对利润总额的影响也越大。房地产开发企业的财务部门应针对表中所发生的税种的特征制定合理的避税措施。
3.针对以上房地产企业开发项目成本控制的内容及实际案例工程中存在的问题，为实现房地产开发项目效益最大化，对房地产企业开发项目成本管理提出如下解决措施：
3.1 项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，是全员和全过程的管理，应在项目开发策划设计阶段，从公司最高管理者到基层员工都树立全寿命周期成本控制的观念。
3.1.1 在进行方案设计时引进竞争机制，为保证设计的先进、合理、准确，择优设计单位，避免因在施工过程中因设计问题而出现设计变更，造成投资的增加。
3.1.2 在设计阶段运用价值工程。价值工程的原理：以提高价值工程为目标，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以系统观点为方向，以创造精神为支柱，技术分析与经济分析相结合。价值V取决于功能F和成本C两个因素，提高价值工程的途径有五个：（1）保持工程功能不变，降低工程成本；（2）保持工程成本不变，提高工程功能；（3）工程成本稍有增加，工程功能增加更大；（4）在不影响工程主要功能的前提下，适当降低一些次要功能；（5）运用新技术，既提高工程的必要功能，又降低成本。如某小区开发的项目，地下车库面积是非容积率面积，在建地下一层还是二层时，运用价值工程分析在成本稍有增加，但必要功能增加的幅度更大的情况下，由原地下一层，改为二层。这样就取得了很好的经济效益和社会效益。
3.2 建立制定和完善一整套行之有效的成本核算管理、核算程序及考核制度，把各目标成本费用分解到各部门直到个人。建立健全合理的项目组织架构体系，在一些中小型的房地产开发项目中，公司往往不重视这些，最终落得分工不明，职责不清，工程、成本控制、财务、材料部门之间的配合不顺畅，最后更难以考核，导致工程成本严重超支。
3.3 施工阶段是项目建设实施的过程，也是成本控制和管理具体实施的过程，是合同具体化履约的管理。又可以分为招标合同、施工过程、竣工审计的成本控制和管理。
3.3.1 在招标合同阶段，尽可能地使用工程量清单招标，把措施费等相关费用一次性包干使用，少留或是不留活口。工期应该明确而合理，避免因工期延误，而在规定的时间内对业主承诺的交房日期延误引起法律纠纷而造成经济效益和社会效益的损失。在签合同时，在合同条款中一定要明确合同价款的调整的条件和方式，主要材料市场价格的取定方法及供货方式。由房地产开发公司分包的分项工程一定要建立合同台账，订立合同会签制度，对工程经济合同和材料物资采购合同对各职能部门有合理的授权和审批机制。
3.3.2 施工过程是一个动态的过程，因此，对施工现场也要进行动态的管理。首先，以人为本，加强每一个工程技术管理人员的成本意识教育，积极协助配合好监理单位做好投资控制。其次，严格现场的签证管理，一个正常运营的项目，在施工过程中都应有严格的现场经济签证制度。现场的经济签证往往是由设计变更引起的，所以，应尽可能地减少设计变更。即使发生，也要仔细审查工程量及单价，看签证的费用是否已在合同中包含。再者，制定合理的工程款拨付制度，资金是房地产企业的生命，如果房地产开发项目断了资金链，项目以后的运营结果是可想而知了。
3.3.3 竣工审计是指对整个项目的施工全过程的审计，而非竣工后项目的审计。房地产开发项目一定要跟踪审计，即第三方审计事前介入施工过程，包括对工程项目施工方案的合理性及与措施项目费用的相关性。这种审计更具有针对性，而且更专业，能达到事前控制的目的。
3.4 在项目的销售阶段，房地产开发企业应对公司的税务进行科学的综合筹划，有效地降低税收负担。由上表中的税种可以看出，由于税法规定房地产开发项目取得土地所有权所支付的金额和房地产开发成本，可加计20%扣除，三项期间费用可在取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%内扣除，普通住宅增值额未超过20%时可以免征增值税。所以，在税务部门允许的条件下，如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发，应考虑土地增值税不分开计算与分开计算，因为土地增值税实行的是累进税率，这样就可以在不同的增值税率区间内选择应缴纳的增值税。
结束语：综上所述，房地产开发企业要提升开发项目的成本管理水平，主要在于形成一整套合理的内控体系，行之有效的制度，运作过程中加强计划管理，成本管理阶段进行合理的划分，才能在激烈的市场竞争中创造出更好的社会效益和经济效益。
参考文献
［1］ 孙慧项目成本管理 ［M］ 北京：机械工业出版社，2009.11
［2］ 徐磊工程造价全过程管理的实施意义［J］. 中国新技术新产品，2009（9）
［文章编号］1619-2737（2011）04-19-87
［作者简介］ 张红（1974-），女，籍贯：山东日照人，学历：硕士研究生，职称：工程师，国家注册一级建造师，主要研究方向：工程项目管理、房地产经济，工作单位：河北工程大学。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文