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【摘要】企业机关事务管理部门正逐步尝试把办公楼物业管理工作面向社会外包，在此过程中遇到了法律法规缺位、经费保障难以规范、物业管理企业运行问题多和服务质量监管体系不齐等问题，本文对此进行了论述并提出了相应的对策。
【关键词】机关办公楼；运行管理；问题；对策
物业管理作为一个越来越被重视的行业，人们对其服务工作质量的要求也越来越高。那么如何改进完善物业管理工作，使其符合市场的标准呢？首先，物业公司要结合自身的优势，对市场分析定位，之后要以认真严谨的态度明确自身的任务和职责，制定相应的工作流程或制度，这样不仅仅可以提高物业管理工作的质量，同时也提高了本公司的知名度。
一、确定管理对象
在人们的普遍认知中，物业管理工作应该是一个非常轻松而简单的工作，事实上，物业管理却是比较复杂，多变和多样的工作。因此，要想在大楼运行管理上作出成绩，就要有一个科学严谨的态度。第一，要充分认识和了解物业公司的优势与不足，在选择管理对象时，就要扬长避短，充分发挥自身的优势。而对于机关办公楼这种写字楼或办公楼，其本身的人员结构就比较复杂多变，这就需要物业公司配备较多的、物业工作熟练的、综合素质较高的物业管理工作人员。详细来讲，如办公机关常会有一些具有保密性质的职员和场所，因此物业公司的工作人员就必须要有较高的职业道德素质，管理的同时也要遵守对方相应的规章制度，而在机关单位工作的人员通常都素质较高，这也就相应的要求管理公司也要提高管理工作人员的各方面素质。
二、明确管理的职责
办公机关能够正常高效的运作很重要，而保证其高效的物业管理更是重中之重。因此，物业管理工作中的各专业运行也是一个重点，就当前实际情况分析，物业管理最为重要的任务的几点：
1、房屋的维护与管理。办公楼完工，开始投入使用后，肯定要受到如人为、气候等各类因素影响，随着时间推移，就像其他物品一样，会慢慢陈旧、老化，同时也使其本身的使用价值下降。人为无法逆转，只能采用一些必要的手段来延缓，如定时修葺，日常保养等方法，维持其办公场所的正常长期使用。
2、清洁卫生管理。一个整洁明镜的工作场所能够使工作人员保持一个良好舒适的心态，能够更好的提升工作效率，因此，保持办公楼内人员活动办公场所的卫生清洁，有一个舒适的工作环境，也是物业管理的主要任务之一。
3、内部会议，来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务，包括会场布置、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务，展现服务员的风貌，提升企业的品牌形象。
4、治安保卫及消防管理。主要涉及的是与此相关的门卫、办公场所安全事宜、停车场管理等事项。而在所有的物业管理工作中，这是一项非常重要、可操作性大、灵活度较高的任务，同时也更加体现一个物业管理公司的服务可比性。
三、了解物业管理的特点
物业管理市场有着很多被管理对象，每一类都有着其自身的特点，办公机关物业管理也同样。因此，在管理工作开展前和开展中详细认真的了解物业管理的特点，量体裁衣，制定不同的管理方案才能做好物业管理工作。为此，办公楼运行中的物业管理有这样几个特点：
1、日常工作频繁。办公楼是一个办公非常集中的场所。各类的会议、日常工作交流等因素使得办公楼内人员流动较大，组成比较复杂，这就使物业管理公司的警卫工作人员有着较强的责任感和丰富的职业管理经验。对访客做到及时即时记录，认真辨别和冷静处事。另外，人员流动较大，也会造成卫生清洁方面的压力，因此，在卫生保持方面也要做到随时随地，不存死角，等要求。
2、涉密性强。办公楼内通常会有不少保密性质的工作，或对人员，或对文件，或对场所，又由于办公楼人员流动较大，对于一些相关的保密措施一定要做到位，在保密管理工作上，让业主感到放心。
3、服务管理要求高。在办公楼内，会有一些较高级别的领导、干部，定期不定期的举行一些比较重要的会议，在会议期间及前后，对物业管理的基本服务和卫生服务有着比较高的要求，例如通讯、空调等基本设施服务绝对不能间断，这就要求物业管理的工作人员不仅要有较高的职业素质，也要具备较高的敬业精神。
四、掌握办公楼运行管理质量提升的因素
1、抓在岗人员素质。通常情况下，物业管理工作人员会分布在不同的场所工作，所以人员比较分散，工作内容也比较繁琐，而且工作时也会受到有意无意的监督，在这种情形下，管理工作一旦有偏差，给公司会带来比较严重的负面影响，因此，对管理工作人员的素质培养和提高就显得很重要。首先，管理工作人员在工作中常常会接触一下级别较高的干部，或者一些涉密性较强的人事，这就要求我们的管理工作人员在形象上要精干，在工作中要严谨，这样才能保证物业管理工作的顺利进行。其次，职业道德的培养，从根本上让管理工作人员认识自身工作的重要性，自觉自律，做好本职工作。还有，管理公司本身也要做好对自己员工的监督管理，随时抽查，实地跟进，做到不姑息不徇私的严谨工作作风。
2、抓好服务技能工作。物业管理工作在人们的惯性思维认知中，就是凭力气、勤快就能够胜任的简单工作，基本上和保洁划了等号，其实这样的认知是错误的，物业管理工作不仅需要力气、勤快，更重要的是“技术”。现代的办公楼一般都是设备设施智能化较高，这些设备设施不仅是办公楼内的工作人员使用，物业管理的工作人员也一样要熟练使用，因此，物业管理所涉及的知识面是很广的，并不是仅凭着力气勤快就可以胜任。
3、紧抓物业维护质量。设施设备的维护与保养，充分发挥物业设备的使用价值在平时的日常工作中应做好以下三点工作：
（1）主动安排预防性维修。制定一个详细的计划，对办公楼内的设施定期、周期性的保养和维护，将使用过程中可能会出现的问题和故障排除在发生之前；（2）及时完成日常性维修。在对办公楼内设施日常维护中所发现的问题和故障，要第一时间上报并且解决；而对于突发性的故障，要沉重冷静、及时的排除，避免带来更大的实际损失，让其楼内的人员满意、放心的工作；（3）认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化，导致各别部位的的维修和改善，这种情况应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。
4、紧抓内部服务管理。办公楼的正常运行管理，不但使物业管理单位达到高效益、高水平，还有强调规范、注重个性，着力提升服务水准，着力抓好以下几方面的工作：
（1）服务规范化。在工作进行时，要求物业管理工作人员一定按照明文制定的制度和章程来执行，做到规范化，注意自身的仪表和举止，在思想上，对自身的管理工作要有着深刻的认知了解，知道什么该做什么不该做，努力提升自身的总和素质，同时，也就提升了本身所在管理公司的品牌形象。
（2）操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误， 减少事故的发生，保证服务质量。
（3）管理制度化。要求物业管理工作者首先致力于制度建设，制定相应的管理制度，组织人员认真学习，贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。
5、抓好质量目标考核 为了使办公楼的运行管理工作更加顺利的进行，也为了使管理公司的形象更加具有信誉度，增强市场的竞争力，就要做好质量目标考核。从办公楼设备完好程度、内部外部卫生清洁程度等多方面入手，实时考核，及时改进管理方法和制度，确保办公楼的运行质量达到优质。
【关键词】机关办公楼；运行管理；问题；对策
物业管理作为一个越来越被重视的行业，人们对其服务工作质量的要求也越来越高。那么如何改进完善物业管理工作，使其符合市场的标准呢？首先，物业公司要结合自身的优势，对市场分析定位，之后要以认真严谨的态度明确自身的任务和职责，制定相应的工作流程或制度，这样不仅仅可以提高物业管理工作的质量，同时也提高了本公司的知名度。
一、确定管理对象
在人们的普遍认知中，物业管理工作应该是一个非常轻松而简单的工作，事实上，物业管理却是比较复杂，多变和多样的工作。因此，要想在大楼运行管理上作出成绩，就要有一个科学严谨的态度。第一，要充分认识和了解物业公司的优势与不足，在选择管理对象时，就要扬长避短，充分发挥自身的优势。而对于机关办公楼这种写字楼或办公楼，其本身的人员结构就比较复杂多变，这就需要物业公司配备较多的、物业工作熟练的、综合素质较高的物业管理工作人员。详细来讲，如办公机关常会有一些具有保密性质的职员和场所，因此物业公司的工作人员就必须要有较高的职业道德素质，管理的同时也要遵守对方相应的规章制度，而在机关单位工作的人员通常都素质较高，这也就相应的要求管理公司也要提高管理工作人员的各方面素质。
二、明确管理的职责
办公机关能够正常高效的运作很重要，而保证其高效的物业管理更是重中之重。因此，物业管理工作中的各专业运行也是一个重点，就当前实际情况分析，物业管理最为重要的任务的几点：
1、房屋的维护与管理。办公楼完工，开始投入使用后，肯定要受到如人为、气候等各类因素影响，随着时间推移，就像其他物品一样，会慢慢陈旧、老化，同时也使其本身的使用价值下降。人为无法逆转，只能采用一些必要的手段来延缓，如定时修葺，日常保养等方法，维持其办公场所的正常长期使用。
2、清洁卫生管理。一个整洁明镜的工作场所能够使工作人员保持一个良好舒适的心态，能够更好的提升工作效率，因此，保持办公楼内人员活动办公场所的卫生清洁，有一个舒适的工作环境，也是物业管理的主要任务之一。
3、内部会议，来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务，包括会场布置、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务，展现服务员的风貌，提升企业的品牌形象。
4、治安保卫及消防管理。主要涉及的是与此相关的门卫、办公场所安全事宜、停车场管理等事项。而在所有的物业管理工作中，这是一项非常重要、可操作性大、灵活度较高的任务，同时也更加体现一个物业管理公司的服务可比性。
三、了解物业管理的特点
物业管理市场有着很多被管理对象，每一类都有着其自身的特点，办公机关物业管理也同样。因此，在管理工作开展前和开展中详细认真的了解物业管理的特点，量体裁衣，制定不同的管理方案才能做好物业管理工作。为此，办公楼运行中的物业管理有这样几个特点：
1、日常工作频繁。办公楼是一个办公非常集中的场所。各类的会议、日常工作交流等因素使得办公楼内人员流动较大，组成比较复杂，这就使物业管理公司的警卫工作人员有着较强的责任感和丰富的职业管理经验。对访客做到及时即时记录，认真辨别和冷静处事。另外，人员流动较大，也会造成卫生清洁方面的压力，因此，在卫生保持方面也要做到随时随地，不存死角，等要求。
2、涉密性强。办公楼内通常会有不少保密性质的工作，或对人员，或对文件，或对场所，又由于办公楼人员流动较大，对于一些相关的保密措施一定要做到位，在保密管理工作上，让业主感到放心。
3、服务管理要求高。在办公楼内，会有一些较高级别的领导、干部，定期不定期的举行一些比较重要的会议，在会议期间及前后，对物业管理的基本服务和卫生服务有着比较高的要求，例如通讯、空调等基本设施服务绝对不能间断，这就要求物业管理的工作人员不仅要有较高的职业素质，也要具备较高的敬业精神。
四、掌握办公楼运行管理质量提升的因素
1、抓在岗人员素质。通常情况下，物业管理工作人员会分布在不同的场所工作，所以人员比较分散，工作内容也比较繁琐，而且工作时也会受到有意无意的监督，在这种情形下，管理工作一旦有偏差，给公司会带来比较严重的负面影响，因此，对管理工作人员的素质培养和提高就显得很重要。首先，管理工作人员在工作中常常会接触一下级别较高的干部，或者一些涉密性较强的人事，这就要求我们的管理工作人员在形象上要精干，在工作中要严谨，这样才能保证物业管理工作的顺利进行。其次，职业道德的培养，从根本上让管理工作人员认识自身工作的重要性，自觉自律，做好本职工作。还有，管理公司本身也要做好对自己员工的监督管理，随时抽查，实地跟进，做到不姑息不徇私的严谨工作作风。
2、抓好服务技能工作。物业管理工作在人们的惯性思维认知中，就是凭力气、勤快就能够胜任的简单工作，基本上和保洁划了等号，其实这样的认知是错误的，物业管理工作不仅需要力气、勤快，更重要的是“技术”。现代的办公楼一般都是设备设施智能化较高，这些设备设施不仅是办公楼内的工作人员使用，物业管理的工作人员也一样要熟练使用，因此，物业管理所涉及的知识面是很广的，并不是仅凭着力气勤快就可以胜任。
3、紧抓物业维护质量。设施设备的维护与保养，充分发挥物业设备的使用价值在平时的日常工作中应做好以下三点工作：
（1）主动安排预防性维修。制定一个详细的计划，对办公楼内的设施定期、周期性的保养和维护，将使用过程中可能会出现的问题和故障排除在发生之前；（2）及时完成日常性维修。在对办公楼内设施日常维护中所发现的问题和故障，要第一时间上报并且解决；而对于突发性的故障，要沉重冷静、及时的排除，避免带来更大的实际损失，让其楼内的人员满意、放心的工作；（3）认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化，导致各别部位的的维修和改善，这种情况应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。
4、紧抓内部服务管理。办公楼的正常运行管理，不但使物业管理单位达到高效益、高水平，还有强调规范、注重个性，着力提升服务水准，着力抓好以下几方面的工作：
（1）服务规范化。在工作进行时，要求物业管理工作人员一定按照明文制定的制度和章程来执行，做到规范化，注意自身的仪表和举止，在思想上，对自身的管理工作要有着深刻的认知了解，知道什么该做什么不该做，努力提升自身的总和素质，同时，也就提升了本身所在管理公司的品牌形象。
（2）操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误， 减少事故的发生，保证服务质量。
（3）管理制度化。要求物业管理工作者首先致力于制度建设，制定相应的管理制度，组织人员认真学习，贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。
5、抓好质量目标考核 为了使办公楼的运行管理工作更加顺利的进行，也为了使管理公司的形象更加具有信誉度，增强市场的竞争力，就要做好质量目标考核。从办公楼设备完好程度、内部外部卫生清洁程度等多方面入手，实时考核，及时改进管理方法和制度，确保办公楼的运行质量达到优质。