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2007年年初，就“SOHO中国上市”的市场传闻潘石屹给予记者的回复是“无可奉告”。10月之后，再次提及同样话题的时候，潘石屹滔滔不绝，毫不避讳地回答了SOHO中国上市前后的众多质疑。
2007年10月8日，结束长假的北京晴朗、忙碌。就在这一天的上午10点，SOHO中国在香港联合交易所主板正式挂牌上市，股份编号为410(HK.0410)，每股定价8.3港元。北京房地产开发商SOHO中国在其香港第一个交易日的股价飙升15％。
SOHO中国上市了，潘石屹的博客换成了以红色为主色调。再次见到潘石屹，依然是那间办公室，依然是上午的那个时间段，甚至我俩做的位置都没有改变。
质疑一：何以选择低调上市?
潘石屹是个爱炒作的人，更是个会炒作的人，他所出售的楼盘会因为“潘石屹”三个字的出现而省去高额的广告费。尽管如此，SOHO中国上市之前，面对市场上出现的众多评论甚至误读，潘石屹一直强忍着低调，只字不提。这显然不是老潘的风格。
记者：今年年初，我们也提到了上市的问题，您当时给了我四个字的回复：“无可奉告”，当时是迫于什么压力吗?
潘石屹：这是一个法律规定，企业上市的时候有一个静默期，静默期间是不能对任何人和任何媒体说的，也就是今年9月29日之前我们不能对媒体说任何东西，这是联交所的规定。
记者：话虽如此，很多企业都会借机炒作，这似乎已经成为市场潜规则。
潘石屹：这个是不符合规则的。
记者：如果这样，SOH0中国在2002年时的高调宣传岂不是没有符合规则? (SOHO中国早在2002年就打算在美国和香港同时上市，但潘石屹当时的高调反而产生了一些负面因素，SOHO中国上市计划最终流产。)
潘石屹：上一次还不是我们没遵守静默期规定的问题，最关键是2002年、2003年的整个股票市场比较低迷。同时，碰到几件对股票市场影响非常大的事件：一个是美国的安然事件。当时我们准备在香港和美国挂牌，安然事件的影响非常大，从安然事件到现在为止，美国纽约证券交易所股票交易额一直急剧下降。第二个事件就是美国准备打伊拉克。我记得美国是3、4月份打的伊拉克。还有一件事情就是2003年的非典。非典对北京经济影响非常大，在这种情况下，上市的时机不是非常好。可是我们非常严格地遵守静默的规则。
记者：从年初到9月底，这段静默期的确很长。静默期间会有很多声音的误读，怎么办?
潘石屹：静默期是一个很痛苦的过程。
我们是1月8日开的会议，10月8日挂的牌。9月29日之前不允许对外谈及任何跟上市有关的话题。当时，的确有好多媒体报道的东西完全与事实不符，但是我们也不能站出来反驳说对方不对，这样的话就相当于承认有上市这件事情了。比如，好多媒体说SOHO中国募集了4亿美元，过阵子又有媒体说这个数据不对，是5亿美元，紧接着又有媒体说是6亿美元，其实他们说的都不对。面对这种情况，我生气也没办法，只能让他们随便说。实际上，我们是9月9日的时候才确定价格区间，这个区间确定了，资金额度才能确定下来。直到北京时间的9月29日凌晨，我们才在旧金山定的最后价格。所以，在此之前，所有媒体说的募集资金都是没有依据的，凭空猜测的。实际上我们募集的资金是接近19个亿。
质疑二：sOHO中国不符合上市条件?
对于一个地产企业来说，土地储备是备受资本市场看重的一个要素。但是，SOHO中国仅仅拥有100多万平方米的土地储备量，这么少的土地储备在同行业中为数不多，与其相继上市的碧桂园的土地储备高达5400万平方米。如此算来，凭着SOHO中国现有的业绩、规模和土地储备上市几乎是不可能的，SOHO中国是怎么做到的?
记者：SOHO中国的土地储备一直不多，算是业界非常少有的，您是如何考虑的?
潘石屹：拥有多的土地储备固然好，可是到土地变成钱，是一个很长的过程。这其中涉及管理、设计、销售等等各个环节，其实，我们朦朦胧胧地看到，在中国，失败的公司绝大多数是圈地圈多了，深圳是这样，海南岛也是这样。我曾是90年代初在海南岛圈地的其中一个，还不是亏得一塌糊涂。在中国，土地储备要有一个合理的数值，不能简单地为了迎合一些极端的投资者而做大量的土地储备。大量的土地储备对公司的资金周转速度和资金使用效率是非常不利的。如今，还有一个法律规定，二年不开发的土地要无偿收回，所以地产公司还要冒法律风险。
现在，北京房地产的价格翻了一番，为了圈到更多的地，有些地产公司都快破产了，资金链条马上要断了，什么原因?就是圈地圈得太多。还有一个北京非常大的房地产公司找到我，希望我能收购他们，因为他们的资金链条断了，银行马上要查封他们。
记者：能否透露是哪家地产公司?
潘石屹：暂时不能，正在洽谈中，这两天会出结果，到时候告诉你。
记者：或许他和您都走了一个极端，过多的圈地和过少的储备都会产生不同的风险，比如，SOHO中国这次在香港上市，这个因素是否困扰了您?毕竟，香港人创造财富大部分都是在房地产上面，他们特别注重土地储备。
潘石屹：没错，我们在香港路演的时候，整体感觉压力很大。香港对土地储备这个因素非常敏感，而我们公司又不是一个擅长土地储备的公司，所以他们对SOHO中国土地储备方面的问题问得比较多。
我能想象，香港土地不多，土地都是有价值的。比如在中环的价格贵一点，在天水围、新界的土地便宜一点，差别可能不是特别大。内地跟香港还不太一样。北京城里的地跟昌平的价格差别就非常大，如果到内蒙古圈地的话就更没有商业价值了，我觉得这是一个城市和一个国家的区别，香港还是一个城市，所以人们凭借过去的经验依然看重土地储备。
记者：看来，香港比较关注土地储备的问题。除了香港，您路演还去了很多的城市，他们大多关心什么话题?这看似程序化的路演是否带给您不一样的感觉?
潘石屹：是这样，每个城市都有自己的文化。他们关注的问题也不一样。
我在香港呆的时间比较长，压力大，时间紧，面对的基金经理大部分都是小姑娘，而且都是会计师居多，他们都是一边算着账，接着就报上去，工作节奏很快。我们到了新加坡就觉得特别的轻松了，因为新加坡人的生活节奏，人的语速、走路都没香港人快。我在香港看到中环上的行人都是小跑，一到新加坡就觉得办公室也宽敞，跟我们的战略投资者的一些谈话都是在喝茶、吃饭的过程中轻松地完成的。
从新加坡到法兰克福，我路演时接触的大都是50多岁的人，他们谈问题的角度、思考问题的角度特别的全球化，而且大都是从商业的角度谈问题。他首先看这家企业有没有品牌，汽车领域也好，饮料企业也好，房地产同样 不会例外，他们都比较关注品牌。其次，他们比较关注企业的商业模式，这个模式是不是合理的，商业模式经没经过市场的检验。这个商业模式是仅限于头脑中想象的，还是真的扎根于中国这块地上的商业模式?他们对品牌、商业模式、盈利能力，就是说公司赚钱不赚钱、赚没赚过钱，这些东西看得比较重。
质疑三：39号令不会影响SOHO中国?
2007年10月9日，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(第39号令)。39号令共28条，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，如此一来，房地产开发商的日子更不好过了。SOHO中国是否受到影响?
记者：SOHO中国上市的第二天，国土资源部公布了59号文件，强调土地出让须一次性付款，您怎么看这个政策的出台?
潘石屹：我看到这条新闻了，的确会对房地产开发商产生很大的影响。新闻出来之后，国土资源部还出来辟谣，说“一次性付款”是媒体记者的误读，并非所有“招拍挂”的土地都要一次性付款，而是开发商不付款不给土地证，这不一样吗?因为开发商没有土地证，接下来所有的事情都没有办法做了。这跟一次性付款有什么区别呢?
记者：这个政策的出台对SOHO中国有影响吗?
潘石屹：对我们来讲是有利的，因为我们刚刚募集到资金，这样竞争对手少很多。你想，现在买哪块地不是30、40个亿，原来还有银行支持，现在国家也不让银行放贷给开发商了。开发商都很缺钱。
记者：既然那么缺钱，加之现在的中国A股市场那么火爆，SOHO中国有没有考虑回归?
潘石屹：这牵扯到一个政策问题，否则，国内市场的市盈率这么高，我们巴不得回来，这样的话，我们的产品市场和股票市场就能结合了。但是，现在的情况是，我们的产品市场跟我们的股票市场是完全错位的，因为中国现在不让外国人购买中国的房子，投资型的物业不让购买，加之我们发行的股票市场又在香港，股票市场完全跟我们的产品市场错了位。如果能回归A股市场的话，我们非常高兴。
质疑四：财务公开例证地产暴利?
地产开发商的成本一直是老百姓比较关注的焦点问题，更是多次引发开发商和专家之间口水战的根源。企业上市，面临的最大问题就是财务的完全公开，这将成为地产暴利的一个新的例证，潘石屹该如何看待?
记者：商品房的成本一直是开发商回避的话题，包括任志强在内，对此都是缄语默口。SOHO上市势必涉及财务的公开，这方面您有什么想法?
潘石屹：成本公开是必然的，我们的利润率本来就高。全中国平均房地产的利润率，经济普查完是7.7％。其实，我们不是上市公司的时候，财务报表也不需要公开的时候，别人要的话我们也会提供。我们的利润率本身就是高，利润率高就是市场发给你的信号，说明市场缺这样的产品。
记者：随着地产企业上市的数量越来越多，地产的成本会更加的透明。
潘石屹：是这样。另外，成本公开这块我要补充一下，实际上任志强的成本在上一次政府有关部门做调查的时候，调查我和他，他的所有的成本跟我的一样都公开了，都提供过去了。任志强管理还是非常规范的，尽管他对外的形象可能不是特别好，但是他管理、做人还是非常正规的。我跟他合作过几个项目，他的项目做到一半交给我，建华置地是一个公司两摊业务，他做他的，我做我的，然后再结合起来，除了他的利润率比较低之外，所有财务的数据都非常规范。
记者：上市以后，SOHO中国还会延续之前的商业模式吗?对未来是不是有个新的规划?
潘石屹：我觉得已有的商业模式不会变，而且SOHO中国的商业模式在中国做的几年时间里表明是非常成功的。可能有一部分人看不懂，看不懂是正常的，我们商业模式不会变，只是把我们的规模再放大。在过去十年时间，我们发展过程中最关键的问题是缺钱，我们的瓶颈问题是钱的问题。我记得当时北京市有两块地，一块地是北京汽车摩托车厂的地，占地18万平方米，一块是第一机床这块地，占地18万，最后没钱，我们把北京汽车摩托车厂的地放弃了，这块地(北京汽车摩托车厂)还要便宜一些，我们只能做第一机床这块地，所以才有今天的CCTV新址。如果我们在十年前有资金支持的话，会发展得更快。
记者：我看到SOHO中国的招股说明书上有一个说明，您把部分股份让给了您的妻子，这背后是否涉及商业运作?
潘石屹：没有什么商业目的，就是一个家庭的安排。我们公司是一个红筹股，红筹股就是离岸公司，注册地是在外面的。这个问题的实际根源是这样：张欣的身份是一个香港人的身份，所以从我们一开始做SOHO中国的时候就分别在境外和境内注册了公司，并不是说因为要上市了才将国内的公司挪到国外去，我们从一开始就是离岸结构。
记者手记：
2007年，记者分别于年初和年底对潘石屹进行了两次采访。年初的采访，由于记者涉及的很多问题恰恰是老潘刻意回避的(比如上市问题)，所以中间充满了周旋和较量，甚至还有陷阱。很多时候，大家聊着聊着，老潘突然意识到了什么似的稍作停顿，然后冲记者相视一笑，因为他知道自己掉进了记者的圈套，他的一些话记者完全可以分析出想要的答案。跟年初的采访相比，年底的这次采访的氛围更加的轻松和谐。
周旋也好，陷阱也罢，老潘都是理解的。这是记者的职责和工作，而他保卫的无非也是自己的那块领地不受侵犯，这中间似乎是冲突和矛盾的，但是，难得的是，两次采访老潘都是从头笑到尾，有人说这是老潘圆滑的地方，但是个人感觉，这也恰恰是他可爱的地方。
质疑五：500多页招股书有变现嫌疑?
树大招风。SOHO中国的任何风吹草动无疑都会成为媒体关注的焦点，何况上市这样的大手笔。甚至有人不惜逐页翻阅SOHO中国500多页的招股说明书，并将结论归为：埋下变现伏笔。说到这儿，潘石屹一脸的无奈，随即叫助手搬来几本其他公司的招股说明书，一律都有500多页的厚重。
记者：几年前企业的招股说明书大都只有几十张页码，SOHO中国怎么会有500多页?
潘石屹：现在每一家的招股说明书都特别厚。小公司的招股说明书跟我们一样厚。内容都比较多，比如，潘石屹的名字怎么在工商局注册了，什么符号，这个就占了100页，因为交易所希望我们做这个结构让所有的投资者放心。我们现在除了我们家住的房，我们所有的身价，我的名字，我的肖像全都放到上市公司去。除了一套房子，SOHO中国所有的利益都跟投资者在一起，赚钱我们都赚钱，亏钱我亏得比你还多。
记者：有媒体报道，说这么厚的招股说明书是SOHO中国在为变现做准备，您是否需要澄清一下?
潘石屹：这是没有常识的人说的话，我们不是中国的 流通股，只要大股东通过联交所审批我马上就能变现，跟在境内境外没有关系。这是外行人说的话，他不懂上市，一看就是对国外上市一无所知，他不了解这个。我们的66个股份，无论放在任何地方，只要做一个香港上市结构，随时都可以变现，没有流通股和非流通股的区别，必须到国外才能变现，在国内就不能变现，这是胡说。
质疑六：潘石屹要改变个人风格?
企业上市不光是意味着多了一条融资渠道，同样肩负着更多的企业责任和社会责任。为此，SOHO中国不光要更进一步完善企业管理，连“爱谁谁”的潘石屹也要为此改变自己的风格。
记者：SOHO上市对您个人而言会有什么改变?比如个人风格?
潘石屹：风格要适合公众公司。尤其是对媒体态度的变化，对我个人而言，原来媒体爱怎么说就怎么说，好赖我根本不管。可是，现在律师反复跟我说，媒体说的不对，你就要反驳。我原来的确是忙不过来，媒体天天胡说八道我怎么忙得过来?如今，律师告诉我，媒体说的不对是侵害小股东的利益。必要时还要出一些澄清公告，事实是什么就是什么。
记者：以前是相对范围的社会化，上市之后就是完全意义上的社会化?
潘石屹：对，在我心里面最大的变化是：原来赚钱多少是我自己的，我需要负责任的就是我5800多客户，现在需要负责的是50多万的股民。
原来，我觉得我们不行贿、不受贿、不偷税、不漏税就是我们的底线，再有就是公和私要分开，打电话公家的电话和私人的电话费分开。吃饭为了业务吃饭和不为业务吃的饭要分开。我们公司成立之初有一个规定，桑拿按摩、卡拉OK的票一律不报销，我觉得这不光是钱的问题，而是跑到这些场合下不知道会出现什么样的问题。如今，多了很多社会责任。
记者：是这样，不光是您个人，除了获得了充裕的资金之外，SOHO中国上市前后最大的变化是什么?
潘石屹：公众公司依然接受着严格的监管，从税务、法律上面等等。尤其像高盛这样的投资银行，上市公司里面有没有不合法的、阴暗的东西它都能查出来。他们的调查不会通知上市公司，完全是背着企业完成的。这样大的名牌投资银行作为全球保荐人，它要把你推荐给全世界的投资者，它是要负责任的。所以，他们只会接受非常干净的企业，有污染问题的企业，比如发生过人命的企业，像一些煤矿公司；可能触犯法律、有税收问题的企业高盛都不做。
有这样一个特别有意思的事情，SOHO中国筹备上市期间，美国那边有人向高盛提出，在中国有本书叫《批判潘石屹》，你们查没查?高盛就很紧张的去查，买了一本书，发现作者是潘石屹，他们就放心了。
赵民：潘石屹是个另类的企业家
有一次应邀参加一个北京企业家组织的午餐会。午餐会在中关村上地九街九号的神州数码大楼里举行。来开会的企业家都讲了不少，除了主讲嘉宾外，最活跃的要数潘石屹了。
中国的房地产行业是个“深蓝”行业，大概是除了影视界娱乐圈之外，最容易出名和出名的名人最多的行业。这个“深蓝”行业大概有这样三个特点：一是行业里的大腕，基本都是“土鳖”，属于“本土成功的代表”，没有几个出国读过书留过洋。任志强不是，潘石屹没有，王石、冯仑也只是出国演讲或旅行。第二是行业里口才特别好的人奇多，属于“演讲家鼓动家的代表”。写文章写得好的，电视上讲话讲得好的，小众范围做嘉宾做得好的，都齐了。第三是风格另类，属于“新新人类的代表”。不仅造的房子各有各的风格，而且穿衣打扮说话风格另类。这“三个特点”中沾上一个的房地产老板不少，但“三个特点”都沾上边的人就少很多了，但潘石屹是“三个特点”都有的一个突出代表。
潘石屹是最懂互联网营销的企业家，这是张树新对他的评价。潘石屹的公司叫什么名字?大概知道的人不多。为什么呢?因为他的博客。那天的午餐会上，潘石屹还说，他2006年一年的市场营销费用不到1％，而且一年比一年低。潘石屹的品牌，和他的SOHO现代城矗立在东长安街一样，高高地、另类地屹立在中国房地产行业。
潘石屹是生意经做得最为另类的企业家，就像他的衬衫和领带的颜色。那天的饭局上，他拿出手机，对着短信讲了几个数字：2006年，SOHO公司的营业收入是全国房地产营业额的2‰，是全北京房地产营业额的2％，是朝阳区房地产营业额的4％多一点，是CBD房地产营业额的50％多一点。这种在CBD的占有率，和北京西城区政府下属的专门负责北京西城的金融街开发的房地产上市公司——金融街公司在西城区的市场份额，可能已经差不多了。他现在的挑战和困境，可能就是CBD没有土地可供他开发了吧。
潘石屹的营销做得最为精彩，用上海话讲是“门槛最精”。午餐会上，他拿来了两本他出的书，一本是长江文艺出版社出版的《潮流反潮流》，是他《SOHO小报》的精粹好文章汇集。据他说，这本书刚出版，在市面上就已不好找。第二本是自己印刷出版的《2006年北京房地产分析报告》，封面是硬壳深蓝烫金，还注明是内部资料。打开一看，里面的资料来源都标到这样的细致程度：信息来源：北京房地产信息网，2006－12－30 18:00。这种注明资料引用的办法，和我们管理咨询公司比一点也不输的。报告的封三扉页还插着一张大大的地图，足有5个平方米大小，比一张普通的办公桌还大，上面密密麻麻地标明了全北京每个城区每个楼盘的2006年售出套数及平均价格等数据。据说这份报告和这张“北京楼盘联络图”都是抢手货。从中你可以真实地看到，北京的房价是涨了还是跌了，涨又涨了多少：大钟寺国际广场在2006年的销售均价是全市最高的，达到了46601元／平方米。当时就有参加午餐会的企业家把“北京楼盘联络图”摊在桌上查自己买的楼盘的均价，看看是不是上当了。潘石屹在旁边反复讲，数据绝对真实可靠。
结果，这个午餐会，搞得像潘石屹成了主角。临走之前，大家一起在神州数码一楼的大厅里合影留念，神州数码给大家准备了一点数码小纪念品。这时老潘又说话了：“下次到我这里来吃午饭，一人送一套房子。”于是只听见一片笑声回荡在大厅上空。
这就是潘石屹，一个让他周围的人笑声不断，而自己从来故作正经、绝对不笑的人。
(赵民，北京正略钧策企业管理咨询公司董事长)
水皮：潘石屹为什么令人刮目相看
潘石屹之所以令人刮目相看，不在于小潘为商业勇于献身的娱乐精神，也不在于他见人说人话见鬼说鬼话的恶搞主义，而在于他领导的SOHO中国居然出现在中国纳税企业500强的榜单上，成为上榜的仅有的3家房地产企业之
实话实说，就在潘石屹潘总出现在500强榜单之前，水皮还在和媒体同仁开潘石屹的玩笑，潘石屹能有今天的知名度完全有赖于一张好嘴，正所谓人小嘴大，而实际上潘石屹在圈子里根本算不上什么大鳄。潘石屹在北京的项目，除了长城下的公社之外，具备商业开发价值的满打满算不超过3个，一个是SOHO现代城，一个是建外SOHO，一个就是SOHO尚都，前面两个是潘石屹一手策划的嫡系，而后面一个是从任志强手中换粮票换来的庶出，更何况，在这些项目中，小潘都只是股东之一。
但是，潘石屹就是凭着一个SOHO中国就上了纳税500强，而且是惟一一家来自北京的地产商，的确令水皮大跌眼镜。
大跌眼镜的原因之一是，怎么就轮上他潘石屹?北京这地面，鱼龙混杂，水深浪大，房地产市场更是各路豪杰的兵家必争之地。中央系的企业有中房集团、远洋地产，首都系有首创集团、天鸿集团，海归系的有中海地产和华润地产，民营系的有合生创展和富力集团。论市场规模和公司实力，小潘的SOHO中国恐怕都不是他们的个儿，甚至连任志强的华远都比不上，那么多的大鳄都躲到哪里凉快去了?
大跌眼镜的原因之二是，潘石屹并不是个光说不练的假把式。大家恐怕都还记得首创刘晓光被约请协助调查的情景，还记得潘石屹在博客上为自己和任志强没有被抓进去而作的澄清，尽管包括水皮在内的许多人都怀着“此地无银三百两”的成见，但是，潘石屹和任志强的对话还是给水皮留下深刻的印象，小潘的意思就是为人不做亏心事，不怕半夜鬼敲门，我把税都交了，就没什么可怕的。潘石屹的底气就是来自这500强，并不是虚张声势。
潘石屹可以上纳税榜，还有多少该上还没有上的人又在哪呢?大影响。
(水皮，华夏时报总编辑)
2007年10月8日，结束长假的北京晴朗、忙碌。就在这一天的上午10点，SOHO中国在香港联合交易所主板正式挂牌上市，股份编号为410(HK.0410)，每股定价8.3港元。北京房地产开发商SOHO中国在其香港第一个交易日的股价飙升15％。
SOHO中国上市了，潘石屹的博客换成了以红色为主色调。再次见到潘石屹，依然是那间办公室，依然是上午的那个时间段，甚至我俩做的位置都没有改变。
质疑一：何以选择低调上市?
潘石屹是个爱炒作的人，更是个会炒作的人，他所出售的楼盘会因为“潘石屹”三个字的出现而省去高额的广告费。尽管如此，SOHO中国上市之前，面对市场上出现的众多评论甚至误读，潘石屹一直强忍着低调，只字不提。这显然不是老潘的风格。
记者：今年年初，我们也提到了上市的问题，您当时给了我四个字的回复：“无可奉告”，当时是迫于什么压力吗?
潘石屹：这是一个法律规定，企业上市的时候有一个静默期，静默期间是不能对任何人和任何媒体说的，也就是今年9月29日之前我们不能对媒体说任何东西，这是联交所的规定。
记者：话虽如此，很多企业都会借机炒作，这似乎已经成为市场潜规则。
潘石屹：这个是不符合规则的。
记者：如果这样，SOH0中国在2002年时的高调宣传岂不是没有符合规则? (SOHO中国早在2002年就打算在美国和香港同时上市，但潘石屹当时的高调反而产生了一些负面因素，SOHO中国上市计划最终流产。)
潘石屹：上一次还不是我们没遵守静默期规定的问题，最关键是2002年、2003年的整个股票市场比较低迷。同时，碰到几件对股票市场影响非常大的事件：一个是美国的安然事件。当时我们准备在香港和美国挂牌，安然事件的影响非常大，从安然事件到现在为止，美国纽约证券交易所股票交易额一直急剧下降。第二个事件就是美国准备打伊拉克。我记得美国是3、4月份打的伊拉克。还有一件事情就是2003年的非典。非典对北京经济影响非常大，在这种情况下，上市的时机不是非常好。可是我们非常严格地遵守静默的规则。
记者：从年初到9月底，这段静默期的确很长。静默期间会有很多声音的误读，怎么办?
潘石屹：静默期是一个很痛苦的过程。
我们是1月8日开的会议，10月8日挂的牌。9月29日之前不允许对外谈及任何跟上市有关的话题。当时，的确有好多媒体报道的东西完全与事实不符，但是我们也不能站出来反驳说对方不对，这样的话就相当于承认有上市这件事情了。比如，好多媒体说SOHO中国募集了4亿美元，过阵子又有媒体说这个数据不对，是5亿美元，紧接着又有媒体说是6亿美元，其实他们说的都不对。面对这种情况，我生气也没办法，只能让他们随便说。实际上，我们是9月9日的时候才确定价格区间，这个区间确定了，资金额度才能确定下来。直到北京时间的9月29日凌晨，我们才在旧金山定的最后价格。所以，在此之前，所有媒体说的募集资金都是没有依据的，凭空猜测的。实际上我们募集的资金是接近19个亿。
质疑二：sOHO中国不符合上市条件?
对于一个地产企业来说，土地储备是备受资本市场看重的一个要素。但是，SOHO中国仅仅拥有100多万平方米的土地储备量，这么少的土地储备在同行业中为数不多，与其相继上市的碧桂园的土地储备高达5400万平方米。如此算来，凭着SOHO中国现有的业绩、规模和土地储备上市几乎是不可能的，SOHO中国是怎么做到的?
记者：SOHO中国的土地储备一直不多，算是业界非常少有的，您是如何考虑的?
潘石屹：拥有多的土地储备固然好，可是到土地变成钱，是一个很长的过程。这其中涉及管理、设计、销售等等各个环节，其实，我们朦朦胧胧地看到，在中国，失败的公司绝大多数是圈地圈多了，深圳是这样，海南岛也是这样。我曾是90年代初在海南岛圈地的其中一个，还不是亏得一塌糊涂。在中国，土地储备要有一个合理的数值，不能简单地为了迎合一些极端的投资者而做大量的土地储备。大量的土地储备对公司的资金周转速度和资金使用效率是非常不利的。如今，还有一个法律规定，二年不开发的土地要无偿收回，所以地产公司还要冒法律风险。
现在，北京房地产的价格翻了一番，为了圈到更多的地，有些地产公司都快破产了，资金链条马上要断了，什么原因?就是圈地圈得太多。还有一个北京非常大的房地产公司找到我，希望我能收购他们，因为他们的资金链条断了，银行马上要查封他们。
记者：能否透露是哪家地产公司?
潘石屹：暂时不能，正在洽谈中，这两天会出结果，到时候告诉你。
记者：或许他和您都走了一个极端，过多的圈地和过少的储备都会产生不同的风险，比如，SOHO中国这次在香港上市，这个因素是否困扰了您?毕竟，香港人创造财富大部分都是在房地产上面，他们特别注重土地储备。
潘石屹：没错，我们在香港路演的时候，整体感觉压力很大。香港对土地储备这个因素非常敏感，而我们公司又不是一个擅长土地储备的公司，所以他们对SOHO中国土地储备方面的问题问得比较多。
我能想象，香港土地不多，土地都是有价值的。比如在中环的价格贵一点，在天水围、新界的土地便宜一点，差别可能不是特别大。内地跟香港还不太一样。北京城里的地跟昌平的价格差别就非常大，如果到内蒙古圈地的话就更没有商业价值了，我觉得这是一个城市和一个国家的区别，香港还是一个城市，所以人们凭借过去的经验依然看重土地储备。
记者：看来，香港比较关注土地储备的问题。除了香港，您路演还去了很多的城市，他们大多关心什么话题?这看似程序化的路演是否带给您不一样的感觉?
潘石屹：是这样，每个城市都有自己的文化。他们关注的问题也不一样。
我在香港呆的时间比较长，压力大，时间紧，面对的基金经理大部分都是小姑娘，而且都是会计师居多，他们都是一边算着账，接着就报上去，工作节奏很快。我们到了新加坡就觉得特别的轻松了，因为新加坡人的生活节奏，人的语速、走路都没香港人快。我在香港看到中环上的行人都是小跑，一到新加坡就觉得办公室也宽敞，跟我们的战略投资者的一些谈话都是在喝茶、吃饭的过程中轻松地完成的。
从新加坡到法兰克福，我路演时接触的大都是50多岁的人，他们谈问题的角度、思考问题的角度特别的全球化，而且大都是从商业的角度谈问题。他首先看这家企业有没有品牌，汽车领域也好，饮料企业也好，房地产同样 不会例外，他们都比较关注品牌。其次，他们比较关注企业的商业模式，这个模式是不是合理的，商业模式经没经过市场的检验。这个商业模式是仅限于头脑中想象的，还是真的扎根于中国这块地上的商业模式?他们对品牌、商业模式、盈利能力，就是说公司赚钱不赚钱、赚没赚过钱，这些东西看得比较重。
质疑三：39号令不会影响SOHO中国?
2007年10月9日，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(第39号令)。39号令共28条，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，如此一来，房地产开发商的日子更不好过了。SOHO中国是否受到影响?
记者：SOHO中国上市的第二天，国土资源部公布了59号文件，强调土地出让须一次性付款，您怎么看这个政策的出台?
潘石屹：我看到这条新闻了，的确会对房地产开发商产生很大的影响。新闻出来之后，国土资源部还出来辟谣，说“一次性付款”是媒体记者的误读，并非所有“招拍挂”的土地都要一次性付款，而是开发商不付款不给土地证，这不一样吗?因为开发商没有土地证，接下来所有的事情都没有办法做了。这跟一次性付款有什么区别呢?
记者：这个政策的出台对SOHO中国有影响吗?
潘石屹：对我们来讲是有利的，因为我们刚刚募集到资金，这样竞争对手少很多。你想，现在买哪块地不是30、40个亿，原来还有银行支持，现在国家也不让银行放贷给开发商了。开发商都很缺钱。
记者：既然那么缺钱，加之现在的中国A股市场那么火爆，SOHO中国有没有考虑回归?
潘石屹：这牵扯到一个政策问题，否则，国内市场的市盈率这么高，我们巴不得回来，这样的话，我们的产品市场和股票市场就能结合了。但是，现在的情况是，我们的产品市场跟我们的股票市场是完全错位的，因为中国现在不让外国人购买中国的房子，投资型的物业不让购买，加之我们发行的股票市场又在香港，股票市场完全跟我们的产品市场错了位。如果能回归A股市场的话，我们非常高兴。
质疑四：财务公开例证地产暴利?
地产开发商的成本一直是老百姓比较关注的焦点问题，更是多次引发开发商和专家之间口水战的根源。企业上市，面临的最大问题就是财务的完全公开，这将成为地产暴利的一个新的例证，潘石屹该如何看待?
记者：商品房的成本一直是开发商回避的话题，包括任志强在内，对此都是缄语默口。SOHO上市势必涉及财务的公开，这方面您有什么想法?
潘石屹：成本公开是必然的，我们的利润率本来就高。全中国平均房地产的利润率，经济普查完是7.7％。其实，我们不是上市公司的时候，财务报表也不需要公开的时候，别人要的话我们也会提供。我们的利润率本身就是高，利润率高就是市场发给你的信号，说明市场缺这样的产品。
记者：随着地产企业上市的数量越来越多，地产的成本会更加的透明。
潘石屹：是这样。另外，成本公开这块我要补充一下，实际上任志强的成本在上一次政府有关部门做调查的时候，调查我和他，他的所有的成本跟我的一样都公开了，都提供过去了。任志强管理还是非常规范的，尽管他对外的形象可能不是特别好，但是他管理、做人还是非常正规的。我跟他合作过几个项目，他的项目做到一半交给我，建华置地是一个公司两摊业务，他做他的，我做我的，然后再结合起来，除了他的利润率比较低之外，所有财务的数据都非常规范。
记者：上市以后，SOHO中国还会延续之前的商业模式吗?对未来是不是有个新的规划?
潘石屹：我觉得已有的商业模式不会变，而且SOHO中国的商业模式在中国做的几年时间里表明是非常成功的。可能有一部分人看不懂，看不懂是正常的，我们商业模式不会变，只是把我们的规模再放大。在过去十年时间，我们发展过程中最关键的问题是缺钱，我们的瓶颈问题是钱的问题。我记得当时北京市有两块地，一块地是北京汽车摩托车厂的地，占地18万平方米，一块是第一机床这块地，占地18万，最后没钱，我们把北京汽车摩托车厂的地放弃了，这块地(北京汽车摩托车厂)还要便宜一些，我们只能做第一机床这块地，所以才有今天的CCTV新址。如果我们在十年前有资金支持的话，会发展得更快。
记者：我看到SOHO中国的招股说明书上有一个说明，您把部分股份让给了您的妻子，这背后是否涉及商业运作?
潘石屹：没有什么商业目的，就是一个家庭的安排。我们公司是一个红筹股，红筹股就是离岸公司，注册地是在外面的。这个问题的实际根源是这样：张欣的身份是一个香港人的身份，所以从我们一开始做SOHO中国的时候就分别在境外和境内注册了公司，并不是说因为要上市了才将国内的公司挪到国外去，我们从一开始就是离岸结构。
记者手记：
2007年，记者分别于年初和年底对潘石屹进行了两次采访。年初的采访，由于记者涉及的很多问题恰恰是老潘刻意回避的(比如上市问题)，所以中间充满了周旋和较量，甚至还有陷阱。很多时候，大家聊着聊着，老潘突然意识到了什么似的稍作停顿，然后冲记者相视一笑，因为他知道自己掉进了记者的圈套，他的一些话记者完全可以分析出想要的答案。跟年初的采访相比，年底的这次采访的氛围更加的轻松和谐。
周旋也好，陷阱也罢，老潘都是理解的。这是记者的职责和工作，而他保卫的无非也是自己的那块领地不受侵犯，这中间似乎是冲突和矛盾的，但是，难得的是，两次采访老潘都是从头笑到尾，有人说这是老潘圆滑的地方，但是个人感觉，这也恰恰是他可爱的地方。
质疑五：500多页招股书有变现嫌疑?
树大招风。SOHO中国的任何风吹草动无疑都会成为媒体关注的焦点，何况上市这样的大手笔。甚至有人不惜逐页翻阅SOHO中国500多页的招股说明书，并将结论归为：埋下变现伏笔。说到这儿，潘石屹一脸的无奈，随即叫助手搬来几本其他公司的招股说明书，一律都有500多页的厚重。
记者：几年前企业的招股说明书大都只有几十张页码，SOHO中国怎么会有500多页?
潘石屹：现在每一家的招股说明书都特别厚。小公司的招股说明书跟我们一样厚。内容都比较多，比如，潘石屹的名字怎么在工商局注册了，什么符号，这个就占了100页，因为交易所希望我们做这个结构让所有的投资者放心。我们现在除了我们家住的房，我们所有的身价，我的名字，我的肖像全都放到上市公司去。除了一套房子，SOHO中国所有的利益都跟投资者在一起，赚钱我们都赚钱，亏钱我亏得比你还多。
记者：有媒体报道，说这么厚的招股说明书是SOHO中国在为变现做准备，您是否需要澄清一下?
潘石屹：这是没有常识的人说的话，我们不是中国的 流通股，只要大股东通过联交所审批我马上就能变现，跟在境内境外没有关系。这是外行人说的话，他不懂上市，一看就是对国外上市一无所知，他不了解这个。我们的66个股份，无论放在任何地方，只要做一个香港上市结构，随时都可以变现，没有流通股和非流通股的区别，必须到国外才能变现，在国内就不能变现，这是胡说。
质疑六：潘石屹要改变个人风格?
企业上市不光是意味着多了一条融资渠道，同样肩负着更多的企业责任和社会责任。为此，SOHO中国不光要更进一步完善企业管理，连“爱谁谁”的潘石屹也要为此改变自己的风格。
记者：SOHO上市对您个人而言会有什么改变?比如个人风格?
潘石屹：风格要适合公众公司。尤其是对媒体态度的变化，对我个人而言，原来媒体爱怎么说就怎么说，好赖我根本不管。可是，现在律师反复跟我说，媒体说的不对，你就要反驳。我原来的确是忙不过来，媒体天天胡说八道我怎么忙得过来?如今，律师告诉我，媒体说的不对是侵害小股东的利益。必要时还要出一些澄清公告，事实是什么就是什么。
记者：以前是相对范围的社会化，上市之后就是完全意义上的社会化?
潘石屹：对，在我心里面最大的变化是：原来赚钱多少是我自己的，我需要负责任的就是我5800多客户，现在需要负责的是50多万的股民。
原来，我觉得我们不行贿、不受贿、不偷税、不漏税就是我们的底线，再有就是公和私要分开，打电话公家的电话和私人的电话费分开。吃饭为了业务吃饭和不为业务吃的饭要分开。我们公司成立之初有一个规定，桑拿按摩、卡拉OK的票一律不报销，我觉得这不光是钱的问题，而是跑到这些场合下不知道会出现什么样的问题。如今，多了很多社会责任。
记者：是这样，不光是您个人，除了获得了充裕的资金之外，SOHO中国上市前后最大的变化是什么?
潘石屹：公众公司依然接受着严格的监管，从税务、法律上面等等。尤其像高盛这样的投资银行，上市公司里面有没有不合法的、阴暗的东西它都能查出来。他们的调查不会通知上市公司，完全是背着企业完成的。这样大的名牌投资银行作为全球保荐人，它要把你推荐给全世界的投资者，它是要负责任的。所以，他们只会接受非常干净的企业，有污染问题的企业，比如发生过人命的企业，像一些煤矿公司；可能触犯法律、有税收问题的企业高盛都不做。
有这样一个特别有意思的事情，SOHO中国筹备上市期间，美国那边有人向高盛提出，在中国有本书叫《批判潘石屹》，你们查没查?高盛就很紧张的去查，买了一本书，发现作者是潘石屹，他们就放心了。
赵民：潘石屹是个另类的企业家
有一次应邀参加一个北京企业家组织的午餐会。午餐会在中关村上地九街九号的神州数码大楼里举行。来开会的企业家都讲了不少，除了主讲嘉宾外，最活跃的要数潘石屹了。
中国的房地产行业是个“深蓝”行业，大概是除了影视界娱乐圈之外，最容易出名和出名的名人最多的行业。这个“深蓝”行业大概有这样三个特点：一是行业里的大腕，基本都是“土鳖”，属于“本土成功的代表”，没有几个出国读过书留过洋。任志强不是，潘石屹没有，王石、冯仑也只是出国演讲或旅行。第二是行业里口才特别好的人奇多，属于“演讲家鼓动家的代表”。写文章写得好的，电视上讲话讲得好的，小众范围做嘉宾做得好的，都齐了。第三是风格另类，属于“新新人类的代表”。不仅造的房子各有各的风格，而且穿衣打扮说话风格另类。这“三个特点”中沾上一个的房地产老板不少，但“三个特点”都沾上边的人就少很多了，但潘石屹是“三个特点”都有的一个突出代表。
潘石屹是最懂互联网营销的企业家，这是张树新对他的评价。潘石屹的公司叫什么名字?大概知道的人不多。为什么呢?因为他的博客。那天的午餐会上，潘石屹还说，他2006年一年的市场营销费用不到1％，而且一年比一年低。潘石屹的品牌，和他的SOHO现代城矗立在东长安街一样，高高地、另类地屹立在中国房地产行业。
潘石屹是生意经做得最为另类的企业家，就像他的衬衫和领带的颜色。那天的饭局上，他拿出手机，对着短信讲了几个数字：2006年，SOHO公司的营业收入是全国房地产营业额的2‰，是全北京房地产营业额的2％，是朝阳区房地产营业额的4％多一点，是CBD房地产营业额的50％多一点。这种在CBD的占有率，和北京西城区政府下属的专门负责北京西城的金融街开发的房地产上市公司——金融街公司在西城区的市场份额，可能已经差不多了。他现在的挑战和困境，可能就是CBD没有土地可供他开发了吧。
潘石屹的营销做得最为精彩，用上海话讲是“门槛最精”。午餐会上，他拿来了两本他出的书，一本是长江文艺出版社出版的《潮流反潮流》，是他《SOHO小报》的精粹好文章汇集。据他说，这本书刚出版，在市面上就已不好找。第二本是自己印刷出版的《2006年北京房地产分析报告》，封面是硬壳深蓝烫金，还注明是内部资料。打开一看，里面的资料来源都标到这样的细致程度：信息来源：北京房地产信息网，2006－12－30 18:00。这种注明资料引用的办法，和我们管理咨询公司比一点也不输的。报告的封三扉页还插着一张大大的地图，足有5个平方米大小，比一张普通的办公桌还大，上面密密麻麻地标明了全北京每个城区每个楼盘的2006年售出套数及平均价格等数据。据说这份报告和这张“北京楼盘联络图”都是抢手货。从中你可以真实地看到，北京的房价是涨了还是跌了，涨又涨了多少：大钟寺国际广场在2006年的销售均价是全市最高的，达到了46601元／平方米。当时就有参加午餐会的企业家把“北京楼盘联络图”摊在桌上查自己买的楼盘的均价，看看是不是上当了。潘石屹在旁边反复讲，数据绝对真实可靠。
结果，这个午餐会，搞得像潘石屹成了主角。临走之前，大家一起在神州数码一楼的大厅里合影留念，神州数码给大家准备了一点数码小纪念品。这时老潘又说话了：“下次到我这里来吃午饭，一人送一套房子。”于是只听见一片笑声回荡在大厅上空。
这就是潘石屹，一个让他周围的人笑声不断，而自己从来故作正经、绝对不笑的人。
(赵民，北京正略钧策企业管理咨询公司董事长)
水皮：潘石屹为什么令人刮目相看
潘石屹之所以令人刮目相看，不在于小潘为商业勇于献身的娱乐精神，也不在于他见人说人话见鬼说鬼话的恶搞主义，而在于他领导的SOHO中国居然出现在中国纳税企业500强的榜单上，成为上榜的仅有的3家房地产企业之
实话实说，就在潘石屹潘总出现在500强榜单之前，水皮还在和媒体同仁开潘石屹的玩笑，潘石屹能有今天的知名度完全有赖于一张好嘴，正所谓人小嘴大，而实际上潘石屹在圈子里根本算不上什么大鳄。潘石屹在北京的项目，除了长城下的公社之外，具备商业开发价值的满打满算不超过3个，一个是SOHO现代城，一个是建外SOHO，一个就是SOHO尚都，前面两个是潘石屹一手策划的嫡系，而后面一个是从任志强手中换粮票换来的庶出，更何况，在这些项目中，小潘都只是股东之一。
但是，潘石屹就是凭着一个SOHO中国就上了纳税500强，而且是惟一一家来自北京的地产商，的确令水皮大跌眼镜。
大跌眼镜的原因之一是，怎么就轮上他潘石屹?北京这地面，鱼龙混杂，水深浪大，房地产市场更是各路豪杰的兵家必争之地。中央系的企业有中房集团、远洋地产，首都系有首创集团、天鸿集团，海归系的有中海地产和华润地产，民营系的有合生创展和富力集团。论市场规模和公司实力，小潘的SOHO中国恐怕都不是他们的个儿，甚至连任志强的华远都比不上，那么多的大鳄都躲到哪里凉快去了?
大跌眼镜的原因之二是，潘石屹并不是个光说不练的假把式。大家恐怕都还记得首创刘晓光被约请协助调查的情景，还记得潘石屹在博客上为自己和任志强没有被抓进去而作的澄清，尽管包括水皮在内的许多人都怀着“此地无银三百两”的成见，但是，潘石屹和任志强的对话还是给水皮留下深刻的印象，小潘的意思就是为人不做亏心事，不怕半夜鬼敲门，我把税都交了，就没什么可怕的。潘石屹的底气就是来自这500强，并不是虚张声势。
潘石屹可以上纳税榜，还有多少该上还没有上的人又在哪呢?大影响。
(水皮，华夏时报总编辑)