摘 要：办公综合体，是当今房地产公建项目的主要方向，集合了办公、商业、公寓等多种业态；新思路、新产品与日剧增，层出不穷。繁多的产品形式，让人新奇之余，难免眼花缭乱。
　　“办公、商业”多样化业态的综合体产品需求，决定着产品的外在形态。而产生这些外在形态的内在动因，是为了市场竞争力；市场，是产品的灵魂，与市场的结合，是产品策略的精髓。
　　关键词：综合体；办公；商业市场；产品力
　　引言：当今房地产的“市场”，早已不仅仅是追逐利润那么简单，对客户需求的把握、对设计品质的追求、对无效成本的控制，都成为产品市场竞争力的重要组成，对“市场力”的重视，才能带来“产品力”的提升。
　　下面，我们就从具体的案例——东莞保利珑远国际广场入手，为大家全面解析一下“与市场结合”的产品策略，究竟是如何推行的。
　　一、区位：项目紧邻东莞的政治文化轴线与南城国际商务轴线，是东莞城市规划中，未来的核心区域，交通便利，升值空间大。
　　二、产品设计策略与市场结合
　　好的产品，不一定是最高端，却一定是最合适的。请让我们一起从建筑的层面，看东莞保利国际广场，是怎么将市场的诉求，一步步落实为优质的产品的。
　　2、1办公产品
　　2、1.1低造价·高品质
　　东莞市场对办公产品的价格承受力不高，也就决定了东莞保利国际广场预算有限——如何在成本限制的前提下，打造出高品质的办公产品？如同“带着镣铐跳舞”，是有趣的挑战。
　　12M超高大堂
　　“钱要花在刀刃上”，入口空间是一栋办公楼的脸面，国际广场特意将大堂打造为12m通高，达到东莞本地最高水平，为本楼用户营造最高端的企业形象。
　　高规格电梯配置
　　上班高峰时，最让人抓狂的，非等电梯莫属。国际广场在限高100m的情况下，依旧设置了六部电梯，配合高低分区，大大提高了使用效率，缩短了等候时间。
　　同时，还引入摆渡梯，将地下车库与塔楼的垂直交通分开，提升运转效率。
　　开阔转角
　　控制柱网分布，把角部结构柱内移，将办公空间的转角完全打开，提供无死角的开阔视野。
　　定客群·轻定制
　　办公产品的客户，多分为自用客户和投资客户两种。
　　其中，东莞的自用客户一般为中小型企业，需要面积段集中于700～1500㎡的产品，国际广场将标准层面积定为1500㎡，为自用客户提供半层或整层购买的便利。
　　而投资客户则倾向于低总价的产品，本地竞品中，单户面积大多为100～200㎡，因总价高昂而影响去化，国际广场将单户划分为100左右㎡，吸引更多投资客户。
　　同时，为了配合小面积办公租户的需要，国际广场单独设立了一整层集中会议室，避免了小型企业开会难的尴尬。
　　寻差异·造亮点
　　为了在同类竞品中脱颖而出，差异化竞争必不可少。
　　随着城市发展，对办公体验的要求也会越来越高。而本地办公大多较为保守，且單纯追求得房率，公共空间很少。
　　国际广常则着眼于未来一两年以后的办公产品市场，适当增加了休闲平台、采光走廊与采光卫生间等元素，同时将层高提升至4.2米，在地板设置架空地台，大大提升办公的室内效果与使用舒适度，提升市场竞争力。
　　2.2商业
　　商业作为东莞市场的滞销产品，如何做到有卖点、无死穴，也是一大挑战。
　　充分利用优势资源
　　首层商铺临街最大化，二层商铺利用已有天桥设置空中连廊，形成“双首层”概念。
　　最大发挥带动作用
　　在道路交接处营造广场，引导主干道人流，与商业内广场连通，带动内圈商业。
　　2.3地下室
　　成本控制
　　地下室的成本一直都是利润率的重要指标，公建项目的车位出售率不高，东莞本地更是如此，因此，对面积的控制尤为重要。
　　经过调整，地下室的平均车位面积从44㎡降至39㎡，减少了大量沉没成本。
　　三、结语
　　综合体产品策略，不能只做空谈，只有对市场有了深入理解，在产品策略中给出恰当回应，将市场渗入产品的每一个毛孔，产品才能有生命力、有影响力。
　　东莞国际广场作为保利入驻东莞第一个公建项目，更应在产品策略上与市场紧密结合，担负国企责任，扛起东莞综合体产品市场的大旗。
　　参考文献
　　[1]我国当前多层办公建筑综合体设计探讨[D].董霖.西安建筑科技大学 2006
　　[2]当代建筑设计理论[M].中国水利水电出版社，沈克宁，2009
　　（作者单位：保利房地产（集团）股份有限公司）