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11月24日，在深圳市宝安区沙井街道一处“小产权房”楼盘，销售人员正在争取客户：“已经有人领到房本了，以后这些‘小产权房’肯定都能拿本。”
11月29日，深圳市规划土地监察支队有关负责人证实，1999年以前的违法建筑的确已完成确权，颁发了房产证。与正规的房屋产权证不同，目前发放的房产证是绿色封面——未缴纳土地出让金的特殊房本，深圳将其称之为“绿本”。“绿本”无法像正式的房产证，可以作为房产在市场上的流通凭证。
深圳官方并不认同“小产权房”的说法：“深圳没有‘小产权房’，只有违法建筑。”深圳方面对此的解释是，“小产权房”是指建在农村集体建设用地上的商品房，而深圳在2004年至2006年间，将辖区内全部农村集体土地一次性转为国有土地。国有土地上房屋只有“合法建筑”与“违法建筑”之分。但实际上违法建筑在各个城市都有，但在深圳其主体是原村民在原集体土地上建起来的房屋，也就是外界所理解的“小产权房”。
1999年前建成的深圳“小产权房”大约10万栋，其中有一部分要被拆除和没收，此番获得确权的数量因此打折扣。不过，人们对“小产权房”合法化的政策预期已经产生。
在这种预期下，深圳政府下一步如何行动，将引发多方关注。而考察深圳“小产权房”发展的历史，其由违法到合法的野蛮生长之路，同样值得探究。
“小产权房”有限合法化
实际上，此轮“小产权房”合法化早在一年前便已启动。2009年5月，深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称《处理决定》），就已被广泛解读为深圳“小产权房”的变相合法化。
《处理决定》规定，经普查记录的违法建筑，市政府应区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。
对违法建筑中符合确认产权条件的，《处理决定》规定，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。至于确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法则“由市政府另行制定”。
《财经》记者从深圳市查处违法建筑领导小组办公室了解到，《处理决定》的实施细则仍在修订中，还需交市人大常委会审议。
1999年，深圳出台了第一份查处违法建筑的正式文件，此次确权以1999年为节点，正缘于此。由于《处理决定》实施细则尚未出台，目前深圳市对于已经确权的1999年之前的违法建筑，是参照2001年深圳市出台的两份文件进行罚款和处理的。这两份文件分别为《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（下称“两规”）。
“两规”规定，对于私房，一户一栋，高度四层，总建筑面积480万平方米以内为合法，超出部分为非法，面积在480平方米以上600平方米以下、或四层以上七层以下的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以20元以上50元以下罚款，确认产权。面积超过600平方米或者超过七层的部分，相应处以每平方米50元以上100元以下罚款，确认产权。
据《财经》记者了解，正在制定的《处理决定》实施细则，关键点也正在于确定罚款数额。
与1999年之前相比，深圳1999年之后的违法建筑数量更为庞大，大约有25.7万栋。据深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁分析，1999年后的违法建筑中，存在严重安全隐患的或者质量太差的一部分肯定要拆掉，可能会发一批可流通的“红本”，但大多数房屋仍然只能领取“绿本”。
深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉《财经》记者，对于违法建筑的处理原则就是补交罚款。由于深圳已经将全部集体土地转为国有用地，原来的农民宅基地，现在已相当于行政划拨的国有土地，因此只能发放“绿本”。如果要实现上市则需补交市场地价款。
“真正能拿到‘红本’的比例不会大。”宋丁说，“毕竟符合城市化高要求的违法建筑还是不多。1999年之前的为什么发绿本，而不是‘红本’，与建筑时间比较久、质量不高也有关。”
王锋也表示，由于一些违法建筑质量较差，像“贴面楼”“握手楼”（楼间距极小，两栋楼中的人可以握手、贴面），普遍没有经过安全验收，所以客观上也存在入市困难。“以后要上市，除了补交地价款，还需要解决安全隐患的问题。”
愈禁愈多的违法建筑
违法建筑虽在各地皆存在，但深圳此类建筑数量犹为庞大，深圳市规划国土委2010年工作会议披露，据2008年建筑普查，深圳市建筑物总量61.53万栋，总建筑面积7.52亿平方米。其中未办任何审批手续的建筑共2.93亿平方米，占总数39％，主要集中在特区外。
1999年、2001年、2004年、2009年，深圳曾四次出台对于违法建筑的查处决定。其中以1999年和2004年两次较为严格，分别规定“房屋租赁的主管部门不得给违法建筑的行为人发放《房屋租赁许可证》，坚决查处违法租赁行为”“禁止租用违法建筑的房屋从事生产经营”等，对于“不能提供合法有效房地产产权证明文件或者合法租赁手续的生产经营者，工商部门不予办理营业执照。
令深圳城市管理者尴尬的是，违法建筑随着禁令的颁发却呈现狂飙突进之势。
“1999年是一个重要的节点，此前深圳一共有十万栋违法建筑。上世纪90年代末第一个文件出台，却引发了一轮抢建潮，到2001年第二个文件出台时，违法建筑多出10万栋，变成了20万栋。”宋丁说，“文件一出台反倒让老百姓看到了商机，因为你要处理，就肯定要赔偿，那我们就多建一点。”
“封堵”政策的实际效果与初衷南辕北辙，而且“堵”出了一个震惊全国的大事件。2008年9月20日23时许，深圳市舞王俱乐部发生一起特大火灾，造成44人死亡，88人受伤。事后调查发现，舞王俱乐部既无文化部门核发的娱乐经营许可证，也无工商部门核发的营业执照，因其所在的建筑是一栋违法建筑，按此前所列出的几项查违文件，无法办理合法手续。
知情人士向《财经》记者透露，经过此事件后，国务院相关部门要求深圳妥善处理违法建筑的类似问题。王锋也表示，如果一味拒绝承认这些违法建筑，可能会再次导致类似事件。
在巨额利益驱动下
由“堵”到“疏”的背后，也是深圳面对一个庞大利益群体的无奈选择。
深圳社会科学院社会发展研究所研究员谢志岿向《财经》记者介绍，1980年深圳特区开始启动非农化之路，以低价整村征收农村土地。按照当时的政策，征农民的土地需安排相应的就业指标，并且是进入国有单位就业。而深圳特区起步之初均为外资企业，用工市场化，因此无法完成就业安置。
作为对农民的补偿，深圳政府采取了“留地”的做法，每户分配宅基地120平方米，允许建三层楼房，后来放宽至四层。此外，村集体可按照人均15平方米的标准，保留工商用地，供村集体兴办企业，安排村民就业之用。
随着深圳制造业的兴起，大量外来务工者涌入。当时的深圳政府财力薄弱，无力保障农民工住房，而企业主又不愿意建宿舍，这让当地农民的房屋派上了用场。“一开始这是一个非常良好的格局。”宋丁说，农民将自住房腾出两三层用于出租，即实现了农民增收，又解决了政府在保障性住房上的缺位，实现了双赢。
上世纪90年代中期以后，深圳加大了产业结构调整的力度，从“三来一补”的低附加值阶段逐渐向高新技术产业过渡。高端人才增加，使得原有的农民房难以满足需要，农民以及房地产商从中发现了商机。此后，建在集体土地上的商品房大量涌现。
时至今日，35.7万栋“小产权房”已积聚为一个巨大的利益体。谢志岿估算，深圳的原住民平均每户家庭拥有一栋占地约150平方米，建筑面积在500平方米至1000平方米的私房，有的家庭甚至拥有十几栋、面积达数万平方米的私房和厂房。此外，还有大量未经批准建设的经营性房屋，形成了一个个城中村。
在寸土寸金的深圳，拥有一栋楼是一个什么量级的财富？以《财经》记者在福田区梅林村看到的一栋楼房为例，该楼共15层，为一户人家独有，占地面积150多平方米，总建筑面积2250平方米。顶层自住，其余14层用于出租，以每平方米30元计，一年可收取租金七八十万元。此楼建于2004年，当时的建筑成本仅为200多万元。目前，这座楼房周边的商品房市场价为每平方米2.5万左右，若遇拆迁，赔偿价如以2万元计算，总赔偿款将达四五千万元之巨。
在梅林村进行过半年调研的谢志岿介绍，梅林村大多数原住户的状况均与此相近。事实上，在深圳，天方夜谭般坐地生财的故事时常上演。2009年，福田区岗厦村的旧村改造中，就一次性产生了近十个亿万富翁及20个左右的亿万家族。
“法不责众”困境
与关内“小产权房”收益主要来自于租金和拆迁补偿不同，关外宝安和龙岗两区的“小产权房”更多用于出售。购买这些“小产权房”的既有收入不高的工薪阶层，也有炒房者，甚至官员，后两类人群更多的是出于对“小产权房”合法化的预期。
在宝安区沙井镇，一处逾千户的大型“小产权房”楼盘正处收尾阶段，喷泉、网球场、健身场所一应俱全。据售楼员介绍，这个楼盘去年10月开盘，现在基本销售完毕。当初，该楼盘开盘价为每平方米3000多元，还不到一街之隔的大产权商品楼盘的三分之一。该楼盘由当地村委会成立的股份合作公司开发，楼盘的一部分用于改善村民居住条件，其余大部分用于出售。
据《财经》记者了解，类似“小产权房”的开发还有另一种模式，即村委会与开发商合作开发，分享收益。
围绕“小产权房”，村民、开发商、购房者结成一个稳定的利益联盟。深圳市查违办提供的数据显示，深圳违法建筑直接或间接涉及的人群至少有七八百万之多，这一数字约占深圳市总人口的半数。
面对如此庞大的利益群体，对违法建筑的查处难度可想而知。市查违办一位人士告诉《财经》记者，查违人员的车被掀翻，挨打都曾遭遇过。
谢志岿也表示，基层监管者并不见得有动力来执法。“我就碰到过这样的干部，他对自己的工作不认同。他认为今天拆了，明天还会建，那不是浪费吗？”有些基层执法者自身也有利益参与其中，执法动力就更为弱化。
“在这个问题上，前几届政府都是绕着走。”宋丁说，“在深圳，被拆迁者绝不像有些地区那样是弱势群体，他们本身拥有很多的财富，加上浓厚的宗族纽带和利益纽带，使得执法者知难而退。”于是，深圳的“小产权房”发展至今日，已是积重难返。
“深圳‘小产权房’的演进就是一个‘谁强悍，谁获益’的逻辑。”谢志岿说。
土地同权同责之道
深圳的“小产权房”使30多万原住居民得以暴富，也解决了一些低收入者的住房问题。不过在宋丁看来，“小产权房”合法化鼓励了违法者，对1000多万合法谋生的外来新市民不公平。
“这是其他地区城市化过程中需要注意的倾向。”宋丁说，随着产业向内陆转移，一些城市可能也会面临这种情况。
也许当时主政者都难以预料此后的深圳发展速度，一味指责政府在城市规划上的滞后未免求全责备，但政府仍可有所作为。刚刚完成的《深圳市住房建设规划(2011－2015)》提出，深圳计划未来五年建设68.2万套住房,其中40％为保障性住房。在谢志岿看来，现在提出这个目标已丧失了最好时机，“四五年前深圳还有很多地可以建房，现在这些保障性住房建到哪里去？如果更多的人能够早日拥有保障性住房，也可为‘小产权房’降温”。
深圳市用地形势十分严峻。数据显示深圳未来基本生态控制线外，新增建设用地潜力不足150公里。“按每年20平方公里计算，不足十年就开发完了。”宋丁说。
用地的紧张，同样是此番违法建筑合法化的背景。城市要进一步发展，无法绕开违法建筑这道坎，只有先确权，谈判才能进行，城市更新也才能继续。
在逐步将违法建筑合法化的同时，深圳市规划土地监察支队有关负责人告诉《财经》记者，他们正以前有未有的力度来遏制新增违法建筑。
但在谢志岿看来，“小产权房”的产生是利益驱动的结果，化解之道就是理顺利益机制，关键是建立权利与义务对等的土地管理制度。
“目前，城市房地产的权利和义务关系已经比较明确，城市土地作为国有土地，其使用者享有各种收益权，也承担相应的税负责任。”谢志岿说，但是，农村集体土地既没有完整的财产权利，也没有相应的财产责任。一方面，有关土地管理的法律规定农村集体土地不可转让，另一方面，对事实上发生转让、出租并获得巨额收益的行为也没有规定相应的税费，导致无成本违法使用，再加上对法不责众的预期，这是“小产权房”涌现的重要原因。
谢志岿主张，应赋予集体土地与国有土地一样的权利，在同权之后承担相应的义务。
驱车横贯深圳关内外，不但违法建筑随处可见，还有许多正在热闹开工，博弈并未结束。
11月29日，深圳市规划土地监察支队有关负责人证实，1999年以前的违法建筑的确已完成确权，颁发了房产证。与正规的房屋产权证不同，目前发放的房产证是绿色封面——未缴纳土地出让金的特殊房本，深圳将其称之为“绿本”。“绿本”无法像正式的房产证，可以作为房产在市场上的流通凭证。
深圳官方并不认同“小产权房”的说法：“深圳没有‘小产权房’，只有违法建筑。”深圳方面对此的解释是，“小产权房”是指建在农村集体建设用地上的商品房，而深圳在2004年至2006年间，将辖区内全部农村集体土地一次性转为国有土地。国有土地上房屋只有“合法建筑”与“违法建筑”之分。但实际上违法建筑在各个城市都有，但在深圳其主体是原村民在原集体土地上建起来的房屋，也就是外界所理解的“小产权房”。
1999年前建成的深圳“小产权房”大约10万栋，其中有一部分要被拆除和没收，此番获得确权的数量因此打折扣。不过，人们对“小产权房”合法化的政策预期已经产生。
在这种预期下，深圳政府下一步如何行动，将引发多方关注。而考察深圳“小产权房”发展的历史，其由违法到合法的野蛮生长之路，同样值得探究。
“小产权房”有限合法化
实际上，此轮“小产权房”合法化早在一年前便已启动。2009年5月，深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称《处理决定》），就已被广泛解读为深圳“小产权房”的变相合法化。
《处理决定》规定，经普查记录的违法建筑，市政府应区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。
对违法建筑中符合确认产权条件的，《处理决定》规定，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。至于确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法则“由市政府另行制定”。
《财经》记者从深圳市查处违法建筑领导小组办公室了解到，《处理决定》的实施细则仍在修订中，还需交市人大常委会审议。
1999年，深圳出台了第一份查处违法建筑的正式文件，此次确权以1999年为节点，正缘于此。由于《处理决定》实施细则尚未出台，目前深圳市对于已经确权的1999年之前的违法建筑，是参照2001年深圳市出台的两份文件进行罚款和处理的。这两份文件分别为《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（下称“两规”）。
“两规”规定，对于私房，一户一栋，高度四层，总建筑面积480万平方米以内为合法，超出部分为非法，面积在480平方米以上600平方米以下、或四层以上七层以下的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以20元以上50元以下罚款，确认产权。面积超过600平方米或者超过七层的部分，相应处以每平方米50元以上100元以下罚款，确认产权。
据《财经》记者了解，正在制定的《处理决定》实施细则，关键点也正在于确定罚款数额。
与1999年之前相比，深圳1999年之后的违法建筑数量更为庞大，大约有25.7万栋。据深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁分析，1999年后的违法建筑中，存在严重安全隐患的或者质量太差的一部分肯定要拆掉，可能会发一批可流通的“红本”，但大多数房屋仍然只能领取“绿本”。
深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉《财经》记者，对于违法建筑的处理原则就是补交罚款。由于深圳已经将全部集体土地转为国有用地，原来的农民宅基地，现在已相当于行政划拨的国有土地，因此只能发放“绿本”。如果要实现上市则需补交市场地价款。
“真正能拿到‘红本’的比例不会大。”宋丁说，“毕竟符合城市化高要求的违法建筑还是不多。1999年之前的为什么发绿本，而不是‘红本’，与建筑时间比较久、质量不高也有关。”
王锋也表示，由于一些违法建筑质量较差，像“贴面楼”“握手楼”（楼间距极小，两栋楼中的人可以握手、贴面），普遍没有经过安全验收，所以客观上也存在入市困难。“以后要上市，除了补交地价款，还需要解决安全隐患的问题。”
愈禁愈多的违法建筑
违法建筑虽在各地皆存在，但深圳此类建筑数量犹为庞大，深圳市规划国土委2010年工作会议披露，据2008年建筑普查，深圳市建筑物总量61.53万栋，总建筑面积7.52亿平方米。其中未办任何审批手续的建筑共2.93亿平方米，占总数39％，主要集中在特区外。
1999年、2001年、2004年、2009年，深圳曾四次出台对于违法建筑的查处决定。其中以1999年和2004年两次较为严格，分别规定“房屋租赁的主管部门不得给违法建筑的行为人发放《房屋租赁许可证》，坚决查处违法租赁行为”“禁止租用违法建筑的房屋从事生产经营”等，对于“不能提供合法有效房地产产权证明文件或者合法租赁手续的生产经营者，工商部门不予办理营业执照。
令深圳城市管理者尴尬的是，违法建筑随着禁令的颁发却呈现狂飙突进之势。
“1999年是一个重要的节点，此前深圳一共有十万栋违法建筑。上世纪90年代末第一个文件出台，却引发了一轮抢建潮，到2001年第二个文件出台时，违法建筑多出10万栋，变成了20万栋。”宋丁说，“文件一出台反倒让老百姓看到了商机，因为你要处理，就肯定要赔偿，那我们就多建一点。”
“封堵”政策的实际效果与初衷南辕北辙，而且“堵”出了一个震惊全国的大事件。2008年9月20日23时许，深圳市舞王俱乐部发生一起特大火灾，造成44人死亡，88人受伤。事后调查发现，舞王俱乐部既无文化部门核发的娱乐经营许可证，也无工商部门核发的营业执照，因其所在的建筑是一栋违法建筑，按此前所列出的几项查违文件，无法办理合法手续。
知情人士向《财经》记者透露，经过此事件后，国务院相关部门要求深圳妥善处理违法建筑的类似问题。王锋也表示，如果一味拒绝承认这些违法建筑，可能会再次导致类似事件。
在巨额利益驱动下
由“堵”到“疏”的背后，也是深圳面对一个庞大利益群体的无奈选择。
深圳社会科学院社会发展研究所研究员谢志岿向《财经》记者介绍，1980年深圳特区开始启动非农化之路，以低价整村征收农村土地。按照当时的政策，征农民的土地需安排相应的就业指标，并且是进入国有单位就业。而深圳特区起步之初均为外资企业，用工市场化，因此无法完成就业安置。
作为对农民的补偿，深圳政府采取了“留地”的做法，每户分配宅基地120平方米，允许建三层楼房，后来放宽至四层。此外，村集体可按照人均15平方米的标准，保留工商用地，供村集体兴办企业，安排村民就业之用。
随着深圳制造业的兴起，大量外来务工者涌入。当时的深圳政府财力薄弱，无力保障农民工住房，而企业主又不愿意建宿舍，这让当地农民的房屋派上了用场。“一开始这是一个非常良好的格局。”宋丁说，农民将自住房腾出两三层用于出租，即实现了农民增收，又解决了政府在保障性住房上的缺位，实现了双赢。
上世纪90年代中期以后，深圳加大了产业结构调整的力度，从“三来一补”的低附加值阶段逐渐向高新技术产业过渡。高端人才增加，使得原有的农民房难以满足需要，农民以及房地产商从中发现了商机。此后，建在集体土地上的商品房大量涌现。
时至今日，35.7万栋“小产权房”已积聚为一个巨大的利益体。谢志岿估算，深圳的原住民平均每户家庭拥有一栋占地约150平方米，建筑面积在500平方米至1000平方米的私房，有的家庭甚至拥有十几栋、面积达数万平方米的私房和厂房。此外，还有大量未经批准建设的经营性房屋，形成了一个个城中村。
在寸土寸金的深圳，拥有一栋楼是一个什么量级的财富？以《财经》记者在福田区梅林村看到的一栋楼房为例，该楼共15层，为一户人家独有，占地面积150多平方米，总建筑面积2250平方米。顶层自住，其余14层用于出租，以每平方米30元计，一年可收取租金七八十万元。此楼建于2004年，当时的建筑成本仅为200多万元。目前，这座楼房周边的商品房市场价为每平方米2.5万左右，若遇拆迁，赔偿价如以2万元计算，总赔偿款将达四五千万元之巨。
在梅林村进行过半年调研的谢志岿介绍，梅林村大多数原住户的状况均与此相近。事实上，在深圳，天方夜谭般坐地生财的故事时常上演。2009年，福田区岗厦村的旧村改造中，就一次性产生了近十个亿万富翁及20个左右的亿万家族。
“法不责众”困境
与关内“小产权房”收益主要来自于租金和拆迁补偿不同，关外宝安和龙岗两区的“小产权房”更多用于出售。购买这些“小产权房”的既有收入不高的工薪阶层，也有炒房者，甚至官员，后两类人群更多的是出于对“小产权房”合法化的预期。
在宝安区沙井镇，一处逾千户的大型“小产权房”楼盘正处收尾阶段，喷泉、网球场、健身场所一应俱全。据售楼员介绍，这个楼盘去年10月开盘，现在基本销售完毕。当初，该楼盘开盘价为每平方米3000多元，还不到一街之隔的大产权商品楼盘的三分之一。该楼盘由当地村委会成立的股份合作公司开发，楼盘的一部分用于改善村民居住条件，其余大部分用于出售。
据《财经》记者了解，类似“小产权房”的开发还有另一种模式，即村委会与开发商合作开发，分享收益。
围绕“小产权房”，村民、开发商、购房者结成一个稳定的利益联盟。深圳市查违办提供的数据显示，深圳违法建筑直接或间接涉及的人群至少有七八百万之多，这一数字约占深圳市总人口的半数。
面对如此庞大的利益群体，对违法建筑的查处难度可想而知。市查违办一位人士告诉《财经》记者，查违人员的车被掀翻，挨打都曾遭遇过。
谢志岿也表示，基层监管者并不见得有动力来执法。“我就碰到过这样的干部，他对自己的工作不认同。他认为今天拆了，明天还会建，那不是浪费吗？”有些基层执法者自身也有利益参与其中，执法动力就更为弱化。
“在这个问题上，前几届政府都是绕着走。”宋丁说，“在深圳，被拆迁者绝不像有些地区那样是弱势群体，他们本身拥有很多的财富，加上浓厚的宗族纽带和利益纽带，使得执法者知难而退。”于是，深圳的“小产权房”发展至今日，已是积重难返。
“深圳‘小产权房’的演进就是一个‘谁强悍，谁获益’的逻辑。”谢志岿说。
土地同权同责之道
深圳的“小产权房”使30多万原住居民得以暴富，也解决了一些低收入者的住房问题。不过在宋丁看来，“小产权房”合法化鼓励了违法者，对1000多万合法谋生的外来新市民不公平。
“这是其他地区城市化过程中需要注意的倾向。”宋丁说，随着产业向内陆转移，一些城市可能也会面临这种情况。
也许当时主政者都难以预料此后的深圳发展速度，一味指责政府在城市规划上的滞后未免求全责备，但政府仍可有所作为。刚刚完成的《深圳市住房建设规划(2011－2015)》提出，深圳计划未来五年建设68.2万套住房,其中40％为保障性住房。在谢志岿看来，现在提出这个目标已丧失了最好时机，“四五年前深圳还有很多地可以建房，现在这些保障性住房建到哪里去？如果更多的人能够早日拥有保障性住房，也可为‘小产权房’降温”。
深圳市用地形势十分严峻。数据显示深圳未来基本生态控制线外，新增建设用地潜力不足150公里。“按每年20平方公里计算，不足十年就开发完了。”宋丁说。
用地的紧张，同样是此番违法建筑合法化的背景。城市要进一步发展，无法绕开违法建筑这道坎，只有先确权，谈判才能进行，城市更新也才能继续。
在逐步将违法建筑合法化的同时，深圳市规划土地监察支队有关负责人告诉《财经》记者，他们正以前有未有的力度来遏制新增违法建筑。
但在谢志岿看来，“小产权房”的产生是利益驱动的结果，化解之道就是理顺利益机制，关键是建立权利与义务对等的土地管理制度。
“目前，城市房地产的权利和义务关系已经比较明确，城市土地作为国有土地，其使用者享有各种收益权，也承担相应的税负责任。”谢志岿说，但是，农村集体土地既没有完整的财产权利，也没有相应的财产责任。一方面，有关土地管理的法律规定农村集体土地不可转让，另一方面，对事实上发生转让、出租并获得巨额收益的行为也没有规定相应的税费，导致无成本违法使用，再加上对法不责众的预期，这是“小产权房”涌现的重要原因。
谢志岿主张，应赋予集体土地与国有土地一样的权利，在同权之后承担相应的义务。
驱车横贯深圳关内外，不但违法建筑随处可见，还有许多正在热闹开工，博弈并未结束。