城市的建成环境，尤其是有着悠久历史的城市，无论是街区结构还是街道空间，均随着城市职能的演变而不断更新形成。就城市中的街区而言，所承载的商业、交通、人群生活等功能，以及产业功能的类型和规模等，均对应构成了物质空间不断更新发展的影响要素。不同的城市功能类型和规模，对应着不同的物质空间要素，从而使得街道空间呈现出不同的样貌。地处首都核心区西南，有着“中国茶叶第一街”之誉的马连道街区，在茶产业上有着清晰的功能发展脉络，也在街区的物质空间上投下了鲜明的时代特征。随着首都核心区“四个中心”的发展战略建设，马连道街区由承担茶产业区域集聚和贸易的功能，向承担茶文化国际交流功能的方面进行提升转型。基于街区“产业转型—空间更新”相对应连贯的建设逻辑，研究空间更新的价值取向就成为了规划设计的前导，由此构成贯穿规划设计工作的主线，并形成空间更新的要素组合规则。