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【摘要】本文采取以案说法的形式解读《物权法》中的不动产登记制度和预告登记制度，希望能通过宣传与百姓生活密切相关的不动产保护制度来切实维护公众的合法财产权益。
【关键词】《物权法》；一房二卖；不动产登记制度；预告登记制度
【中图分类号】DF5【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2011）02-0124-1.5
我国现行《物权法》于2007年10月1日起正式施行，它的颁行在我国法治进程中具有重大意义。作为调整财产关系的重要法律，它的出台受到了社会各界的广泛关注。总体来看，《物权法》的基本目标就是关注民生，通过确立物权的各项规则以及物权的保护制度和方法，切实维护老百姓的合法财产权益。它不仅极大地保障了普通百姓的权益，而且给房地产行业套了一个“紧箍咒”。笔者认为，学好《物权法》，可以缓解群众、开发商之间可能因为房屋买卖等引发的矛盾、促进和谐，对保障民生工程的顺利进行有着深远的意义。
生活案例一：开发商重复抵押“一女二嫁”
上海市的姜太太看中了一处楼盘，交给了开发商2万元订金，并签了购房合同。按照约定，姜太太首付3成，其余银行贷款。办理银行按揭时需要提供产权证明，但开发商却迟迟不能提供房产证。姜太太经查询发现，原来自己居住的房子已经被抵押给了银行，自己并未拥有这套房子的产权。找开发商，开发商一直拖。姜太太到法院起诉，法院判开发商违约，赔2倍房款，但开发商却无钱支付，最终不了了之。
案例解析：如今，由于房价连连上涨，“一房二卖”的现象也屡见不鲜。“一房二卖”严重欺诈购房者，虽然政府采取了多种措施，但开发商“重复抵押”情况仍然存在。目前，国内实行的预售登记制度，难以对抗开发商的重复抵押，导致业主利益受损。《城市房地产管理法》规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”房产管理部门和土地管理部门通过对预售合同的登记备案管理，体现监督检查、宏观调控，但不具备债权保全的对抗效力。最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，购房者与开发商签订预售合同后，假如开发商将房屋抵押，购房者是不能对抗抵押权的，只能以违约让开发商赔偿损失，这显然不是多数购房者的愿望。
生活案例二：房主“一房二卖”
话说无业青年王某，从父母那儿继承了一处房产并已经过户到自己的名下。但如今他因赌博欠下了巨额债务，不得不卖房抵债。但在卖房时，他动了歪心眼。把这栋房产以20万元的价格卖给了张大爷，买卖合同已经签了，对方钱也付到位了，双方在合同中约定一周后到房产局去办理更名手续。交易完毕后，为了让张大爷放心，王某把房子钥匙也给了张大爷。张大爷也乐呵呵地就搬进去了，就等着一周后办理房屋登记。
可是就在第二天，王某又把这栋房产以25万元的价格卖给了李小姐，并在当天到房产局办理了过户手续。那么现在后签合同的李小姐拿着房产证找上门来，要张大爷搬出这栋房子。那么大家觉得现在这套房子该归谁所有呢？为什么呢？
案例解析：在这个案例中，我们看到有两份房屋买卖合同，并且它们都是真实有效的。根据买卖合同，在双方当事人之间产生了债权债务关系。先签的合同和后签的合同在法律效力上是平等的，也就是说债权是无先后之分的。但是房屋所有权是物权，卖房子即处分自己房子的物权。签完房屋买卖合同后，债权人只享有债权。但过户登记后，买房人不仅仅享有债权，还享有物权。物权和债权相比，法律上，物权的效力优先于债权。也就是说，当在一个财产上，比如房子上既有债权又有物权的时候，法律优先保护物权，因此所有权由第二个买房人取得，法律优先保护李小姐的权利。
如果大家买房子之类不动产，光签合同是不行的，要取得房屋所有权就必须进行过户登记。光占有房子不代表你有房屋所有权。在这个案例中，我们看到虽然张大爷先付的款，但是却没有到房产局办理产权登记。依照不动产的转让原则，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立，变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发效力。”
在这个案例中，当张大爷签完合同后，付完房款后，无业青年王某仍然是这栋房产的所有权人，因为房产证上的名字还是王某。现在这个房产所有权人已经过户到李小姐名下，也就意味着李小姐现在是这栋房屋的所有权人。张大爷现在能做什么呢？根据《物权法》第15条规定：未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。意思就是如果你和别人签订了房屋买卖合同，但没有进行房屋变更登记，你虽然无法取得房屋，但可以依据合同去追究对方的违约责任，这在以前法律中是没有明确的。那么现在张大爷唯一能做的就是拿着签订的买卖合同去找王某，要求其承担违约赔偿责任。当然，如果张大爷还能找到王某的话，即使找到的话，张大爷的20万元钱也可能被他挥霍一空了。张大爷这个房子是买不成了，因为在一房多卖时，谁先到房产局过户登记，这个房子就属于谁的。
在这个案例中如果我们是故事中的张大爷，我们该如何做才能避免我们的权益受到侵犯呢？我觉得这个案例给我们一些启示，就是如果你是买房人，在买房时你付了房款而卖房人没有及时办理房产证，那么卖房人就可以拿着房产证再把房子卖一次。但是反过来呢，如果你是卖房人，如果买房人只付给了你首付款或者是分期付款，这时如果你为他做了过户登记那么买房人就可以拿着房产证再把房子卖一次。所以，买房时最好现房现卖，一手交全款一手办理房屋过户登记。拖时间长了，双方都可能有风险。
预告登记制度防止“一房二卖”
其实，除了前面我讲的最好现房现卖这个办法之外，还有一个办法。因为，毕竟，有时候很难一手交钱一手过户。比如说你买的是期房，也就是还没建成的房子，这时你该怎么做才能防止开发商一房多卖或重复抵押呢？因为在现实生活中，很多城市的房地产非常热销。你和开放商签订合同买期房时，可能当时的市价是3000元一平米，可是等房子竣工是却涨到了4000元一平米。有的开发商为了赚更多的钱就故意违约，不把房子卖给你，而是把房子另外卖到4000元一平米，他们也宁愿赔偿你违约金。因为即使赔了你违约金，他们还是有的赚。只是你要是那个购房者就倒霉了。你以前原打算只花3000元一平米买的房子，开发商现在却不卖给你了。
针对这种情况，我要给大家介绍《物权法》中的“预告登记制度”。预告登记制度是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。根据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
我们回过头来再分析上面这个两个案例，如果购房人在签完合同后，都能到房管局进行预告登记，那么第三人再想进行过户登记或开发商再想抵押登记时，就会被房管局拒绝，这样就可以避免自身权益受到损害。
【参考文献】
［1］中华人民共和国民法通则［M］．
［2］中华人民共和国合同法［M］．
［3］中华人民共和国物权法［M］．
［4］城市房地产管理法［M］．
［5］最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释［M］．
【收稿日期】2011年1月18日
【作者简介】王墨：讲师，中共佳木斯市委党校法学教研室，国际和欧洲商法硕士。
【关键词】《物权法》；一房二卖；不动产登记制度；预告登记制度
【中图分类号】DF5【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2011）02-0124-1.5
我国现行《物权法》于2007年10月1日起正式施行，它的颁行在我国法治进程中具有重大意义。作为调整财产关系的重要法律，它的出台受到了社会各界的广泛关注。总体来看，《物权法》的基本目标就是关注民生，通过确立物权的各项规则以及物权的保护制度和方法，切实维护老百姓的合法财产权益。它不仅极大地保障了普通百姓的权益，而且给房地产行业套了一个“紧箍咒”。笔者认为，学好《物权法》，可以缓解群众、开发商之间可能因为房屋买卖等引发的矛盾、促进和谐，对保障民生工程的顺利进行有着深远的意义。
生活案例一：开发商重复抵押“一女二嫁”
上海市的姜太太看中了一处楼盘，交给了开发商2万元订金，并签了购房合同。按照约定，姜太太首付3成，其余银行贷款。办理银行按揭时需要提供产权证明，但开发商却迟迟不能提供房产证。姜太太经查询发现，原来自己居住的房子已经被抵押给了银行，自己并未拥有这套房子的产权。找开发商，开发商一直拖。姜太太到法院起诉，法院判开发商违约，赔2倍房款，但开发商却无钱支付，最终不了了之。
案例解析：如今，由于房价连连上涨，“一房二卖”的现象也屡见不鲜。“一房二卖”严重欺诈购房者，虽然政府采取了多种措施，但开发商“重复抵押”情况仍然存在。目前，国内实行的预售登记制度，难以对抗开发商的重复抵押，导致业主利益受损。《城市房地产管理法》规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”房产管理部门和土地管理部门通过对预售合同的登记备案管理，体现监督检查、宏观调控，但不具备债权保全的对抗效力。最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，购房者与开发商签订预售合同后，假如开发商将房屋抵押，购房者是不能对抗抵押权的，只能以违约让开发商赔偿损失，这显然不是多数购房者的愿望。
生活案例二：房主“一房二卖”
话说无业青年王某，从父母那儿继承了一处房产并已经过户到自己的名下。但如今他因赌博欠下了巨额债务，不得不卖房抵债。但在卖房时，他动了歪心眼。把这栋房产以20万元的价格卖给了张大爷，买卖合同已经签了，对方钱也付到位了，双方在合同中约定一周后到房产局去办理更名手续。交易完毕后，为了让张大爷放心，王某把房子钥匙也给了张大爷。张大爷也乐呵呵地就搬进去了，就等着一周后办理房屋登记。
可是就在第二天，王某又把这栋房产以25万元的价格卖给了李小姐，并在当天到房产局办理了过户手续。那么现在后签合同的李小姐拿着房产证找上门来，要张大爷搬出这栋房子。那么大家觉得现在这套房子该归谁所有呢？为什么呢？
案例解析：在这个案例中，我们看到有两份房屋买卖合同，并且它们都是真实有效的。根据买卖合同，在双方当事人之间产生了债权债务关系。先签的合同和后签的合同在法律效力上是平等的，也就是说债权是无先后之分的。但是房屋所有权是物权，卖房子即处分自己房子的物权。签完房屋买卖合同后，债权人只享有债权。但过户登记后，买房人不仅仅享有债权，还享有物权。物权和债权相比，法律上，物权的效力优先于债权。也就是说，当在一个财产上，比如房子上既有债权又有物权的时候，法律优先保护物权，因此所有权由第二个买房人取得，法律优先保护李小姐的权利。
如果大家买房子之类不动产，光签合同是不行的，要取得房屋所有权就必须进行过户登记。光占有房子不代表你有房屋所有权。在这个案例中，我们看到虽然张大爷先付的款，但是却没有到房产局办理产权登记。依照不动产的转让原则，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立，变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发效力。”
在这个案例中，当张大爷签完合同后，付完房款后，无业青年王某仍然是这栋房产的所有权人，因为房产证上的名字还是王某。现在这个房产所有权人已经过户到李小姐名下，也就意味着李小姐现在是这栋房屋的所有权人。张大爷现在能做什么呢？根据《物权法》第15条规定：未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。意思就是如果你和别人签订了房屋买卖合同，但没有进行房屋变更登记，你虽然无法取得房屋，但可以依据合同去追究对方的违约责任，这在以前法律中是没有明确的。那么现在张大爷唯一能做的就是拿着签订的买卖合同去找王某，要求其承担违约赔偿责任。当然，如果张大爷还能找到王某的话，即使找到的话，张大爷的20万元钱也可能被他挥霍一空了。张大爷这个房子是买不成了，因为在一房多卖时，谁先到房产局过户登记，这个房子就属于谁的。
在这个案例中如果我们是故事中的张大爷，我们该如何做才能避免我们的权益受到侵犯呢？我觉得这个案例给我们一些启示，就是如果你是买房人，在买房时你付了房款而卖房人没有及时办理房产证，那么卖房人就可以拿着房产证再把房子卖一次。但是反过来呢，如果你是卖房人，如果买房人只付给了你首付款或者是分期付款，这时如果你为他做了过户登记那么买房人就可以拿着房产证再把房子卖一次。所以，买房时最好现房现卖，一手交全款一手办理房屋过户登记。拖时间长了，双方都可能有风险。
预告登记制度防止“一房二卖”
其实，除了前面我讲的最好现房现卖这个办法之外，还有一个办法。因为，毕竟，有时候很难一手交钱一手过户。比如说你买的是期房，也就是还没建成的房子，这时你该怎么做才能防止开发商一房多卖或重复抵押呢？因为在现实生活中，很多城市的房地产非常热销。你和开放商签订合同买期房时，可能当时的市价是3000元一平米，可是等房子竣工是却涨到了4000元一平米。有的开发商为了赚更多的钱就故意违约，不把房子卖给你，而是把房子另外卖到4000元一平米，他们也宁愿赔偿你违约金。因为即使赔了你违约金，他们还是有的赚。只是你要是那个购房者就倒霉了。你以前原打算只花3000元一平米买的房子，开发商现在却不卖给你了。
针对这种情况，我要给大家介绍《物权法》中的“预告登记制度”。预告登记制度是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。根据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
我们回过头来再分析上面这个两个案例，如果购房人在签完合同后，都能到房管局进行预告登记，那么第三人再想进行过户登记或开发商再想抵押登记时，就会被房管局拒绝，这样就可以避免自身权益受到损害。
【参考文献】
［1］中华人民共和国民法通则［M］．
［2］中华人民共和国合同法［M］．
［3］中华人民共和国物权法［M］．
［4］城市房地产管理法［M］．
［5］最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释［M］．
【收稿日期】2011年1月18日
【作者简介】王墨：讲师，中共佳木斯市委党校法学教研室，国际和欧洲商法硕士。