当更多地产商目光还在地皮上，罗康瑞已经看到了地上老房子的价值了
　　
　　2006年10月4日，瑞安房地产(HK0272)在6月上市“戛然而止”后再度出击。瑞安此次上市共发行11．6亿股，最终以5．35港元定价，募集资金达62亿港元。挂牌交易首日，收盘上涨10．28％，表现不俗。
　　内冷外热，已经成为市场对中国房地产市场乃至房地产企业截然不同的两种视角。而罗康瑞一一香港瑞安集团董事长、瑞安房地产主席兼行政总裁，这个将一群破败不堪的老建筑修建成为上海时尚的休闲中心——“新天地”的传奇人物，在经历了资本市场的“磨难”后正欲再展神奇。
　　如今，很多地方政府都主动邀请罗康瑞去做旧城改造项目，可谓风光无限。而在十年前，他刚做“新天地”项目时，压力相当巨大，却毫无风光可言。经典“新天地”
　　1948年，罗康瑞出生于香港富豪之家，其父乃香港鹰君集团创办人罗鹰石。家中共有10个兄弟姊妹，罗康瑞排行老六，他自称从小挨骂最多，家里出了什么坏事，人人肯定最先找他。
　　虽然出身富豪家庭，但罗却没有享受到做有钱人家儿子的多少好处。在国外读书6年，父亲没有给过他一分钱，全靠自己打工。他当过酒店的侍者，在小餐厅里做过汉堡包，到工厂里上过班，几乎什么工作都做。这艰苦的6年国外生活，锻炼了罗的意志，也影响了他将来的创业。
　　最令人惊讶的是，在国外这6年，罗康瑞竟然没有回过一次家。回家的第一天，父亲就带着他坐巴士去公司上班。这样的生活他整整过了两年，直到有一天，父亲借给他10万块，然后交给他一个工程。那一年，罗康瑞刚刚24岁。
　　在创业的前7年，罗康瑞没有休过一天假，每天工作10多个小时。他说，其实倒不是有多大的理想在激励着他，当时只不过想要让父亲相信，自己是个有能力的人。1971年罗康瑞创立了“瑞安建筑”，1984年他的“瑞安集团”上市。
　　而上世纪9 0年代末到上海发展“新天地”项目，则堪称罗康瑞事业发展过程中的经典一笔。“新天地”毗邻淮海路，原地名叫太平桥，占地3万平方米，都是石库门弄堂建筑。“这类传统的弄堂建筑，这种房子由于无下水道系统，所以刷洗马桶、恶臭的阴沟成为其生活元素之一，这里的人们新的一天，常常是从家家户户清洗马桶开始的；由于墙体高、密度大、隔音差，房内阴暗、几乎不通风，常常是煎炸吵骂鸡犬相闻。”一位作家如此描述道。
　　当上海市开始旧城改造时，这种老式弄堂当然属被改造房屋之列。这时罗康瑞出现了。1999年1月，罗康瑞点香拜神后，开始了这片老旧的石库门改造。他们小心翼翼地拆除多余建筑，给墙体注入德国护墙膏，内部“偷梁换柱”换为钢结构，甚至把墙顶起，埋入水、电、煤气等17个系统……所有一切都是为了维持石库门的旧——“整旧如旧”或者说“整旧如故”。这片不到10分钟可以走一圈的“弄堂”，花了罗康瑞13亿元。
　　而罗康瑞的想法是：把上海最典型、古老的街区保存下来，变为最新锐、奢华的消费场所。2002年9月底，“新天地”全面开业，餐饮、娱乐、影院、画廊等90多家商户聚集于此。作为“新天地”的开发商，罗康瑞每月有两三次来上海，不管有多忙都要吃顿饭看看人气。刚开始，“新天地”租金并不高，赢利也不多。直到近几年，“新天地”租金节节上涨，才成为罗康瑞的滚滚财源。
　　
　　坚持己见
　　
　　接下来，罗康瑞的工作重心转移到在“新天地”周围开发住宅楼、商务楼和购物中心上，而“翠湖天地”一期住宅楼只不过是小试牛刀。罗一脸豪气地说，我们的平均房价是上海最高的，而将来把“新天地”周围开发完要8～10年，投资至少250亿元。
　　由于新天地的成功，翠湖天地御苑的公寓房如今每平米售价10000美元，而两年前为2300美元，利润十分惊人。罗康瑞说：“如今很多银行来找我们，说可不可以参与我们的融资计划，但我们完全没有这个需要，我们的资金没有任何问题。”说这些话时，罗脸上也始终挂着微笑，一句不提为“新天地”所吃的苦。
　　实际上，当初，由于不看好这个项目，没有银行愿意贷款。无奈之下，当时生意做得并不大的罗康瑞只能自掏腰包，把50％的资产押了上去，以至于下属都认为他疯了。“新天地”改造工程开始时并不顺利。由于新天地高达14亿元的巨额投资，建设之时又正处于亚洲金融风暴的冲击下，国内外的银行都不肯轻易放贷。不得已，罗康瑞拿出自有资金8亿元开工，一年后银行才放出了4500万美元贷款，约占总投资的30％。
　　罗后来说，我知道万一这个项目做不出来有多大风险，但那时我对自己还是很有信心的，因为我知道有可能出现的最坏情况会是什么样子：就是没人来租，14亿元等于扔进水里。但是罗还是觉得一定要做出来，因为他一直坚持自己的两个想法。
　　罗康瑞认为房地产跟经济增长关联度很高，而在过去10年中，上海的经济增长平均达到了12％。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，那本身就是不正常的。罗经常到国外去旅游，每到一个城市，都一定去看看这个城市的旧房子是个什么样子。罗发现，它们都很吸引游客，他的另一想法就是上海还没有，为什么我不可以在上海做一个呢?
　　上海同济大学教授、著名规划专家阮仪三这样评价罗氏：“更多地产商目光还在地皮上，罗康瑞已经看到了地上老房子的价值了。”瑞安集团董事长助理周永平接受记者采访时说：“现在很多老房子的保护都是靠政府投资维持，政府供给一停，就死掉了，而我们是靠自己，而且还在赚钱。”
　　
　　整装上阵
　　
　　尽管有着开发“新天地”的巨大成功，但瑞安房地产上市过程中的一波三折着实让罗康瑞心有余悸。瑞安房地产于6月12日开始公开招股，但在截至认购的最后阶段突然紧急搁置上市计划，并向已认购的投资者退回全部认购款项。这成为今年在招股最后阶段搁置上市的第一例。
　　经历了“临阵脱逃”的瑞安房地产显然不得不重新讲述自己的“故事”。“故事的逻辑是，当时各方面的条件都不好——宏观调控政策的出台、香港市场受到美国加息的影响而波动，整个环境对瑞安房地产并非有利，如果硬要发行难度很大。一方面不希望不成功，一方面也不希望后市表现不好，在这种多重考虑下，我们选择了放弃。”摩根大通人士解释说。
　　在6月15日宣布暂停上市后，瑞安房地产一直在等待更好的时机，却又陷入了上海社保基金挪用传闻中。于是，重拾上市计划的瑞安房地产首先放下了“身段”，新的发行价最终定在5．35港元，较此前5．6～7．55港元的价格，折价不少。
　　其次，为增加影响力及提高公司形象，罗康瑞请来汇丰控股(HK 0005)前主席庞约翰(John Bond)以及港交所前主席郑维健助阵，出任独立非执行董事。同时也选择了由摩根大通、德意志银行和汇丰组成的强大上市保荐人阵容。
　　前不久，上海社保基金挪用案发，从而引发上海房地产业界的连环震荡。根据招股书初稿披露，2004年12月31日，在上海浦东发展银行安排之下，上海社保基金下属的上海企业年金发展中心作为委托人，向瑞安地产旗下的杨浦中央发放了总额为15亿元的贷款。
　　“从律师的角度看，这和瑞安房地产并无关系，它是一笔正常的贷款而已。”知情人士透露。罗康瑞也指出，瑞安房地产在上海的大型合资项目“创智天地”，的确经过上海浦东发展银行安排，获得了15亿元的上海社保基金委托贷款，但公司和上海社保并没有直接关系。并且，尽管已经动用了8．75亿元，公司仍会在短期内主动退还该笔款项。
　　即将过去的一年对于瑞安房地产来说是困难的一年，由于中国政府持续的宏观调控，上海房地产市场首当其冲，它不得不推迟了上海一些房地产项目的发售。上海房地产价格在2006年年初上涨15％后出现回落，至目前市场价格与上年同期基本持平。
　　但实际上，国外投资人对中国内地房地产行业仍非常有兴趣。罗康瑞对此也充满信心，“我对中国房地产市场非常看好。每个人都想买下自己的公寓，一切都是从零开始。所有城市的富裕程度都在不断提高，我们的参与让这些城市的好地段不断增加，其他没有一家开发商在做我们所做的事情。”