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正确的思路,还是应该回到如何降低房价、增加就业、提高收入方面,至少使城镇居民,和从农村转移到城市和城镇的80%的家庭买得起房
《小康》:去年年底,您和另外两位专家学者共同把脉中国房地产市场,并合著了一本题为《住房是个大问题》的书,在结构转型的现代社会,住房这个“大问题”会引发哪些社会不稳定因素呢?
周天勇:若住房需求得不到满足,漂移人口就会增多,蜗居、蚁族、鸽笼随之产生,在城镇中容易形成两个阶级:有房人的资产在升值,无房人的劳动报酬相对于日后租房或者购买房屋贬值;越后来买房的人越是负担重;无房的人向有房的人交租金,有房的人靠租金致富;有的人有多套房,有的人一套房都没有。另外,贷款负担重也容易使房奴感到焦虑。这些都是转型社会中的不安定因素。
《小康》:对于中国老百姓来说,最难以接受的是不断攀升的房价,在您看来,房价过快上涨的根本原因是什么?
周天勇:城市化对土地城乡、工农、交通水利、第三产业等之间再分配的巨大需求与中国人多地少的两难,以及城市化长期节约土地与近期需要大量占用土地的两难,是高房价问题的症结所在。
首先,从供给与需求的关系看,与住宅用地的供应不足有关。地方政府和开发商的囤积,导致了住房建设土地供应的紧张。土地供应总量与土地需求总量的巨大缺口,导致了土地价格的不断攀升,而且地价推动房价上涨,房价拉动地价上升,形成房价与地价互相推动上升的恶性循环。
其次,从土地资源配置看,目前的土地招拍挂体制,即政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局,是除了土地供应小于土地需求外,推动房地产价格持续上升的最重要的原因。如果从土地市场和地方财政体制方面分析,政府利益导向下的“行政+市场”的土地扭曲性的供应制度,实际是一种推高地价和房价的有力机制。
再次,土地财政是我国目前所有建设用地强制征用和国家高度垄断土地制度形成的。日益走高的土地出让金,还有政府税务部门和各有关部门对房地产项目征收的其他税费,以及要求房地产商承担公共配套项目,也是推动房价上升的最重要的因素。
第四,对于投资性的需求,包括城乡两栖居住、多套房、大面积豪华房、别墅等等,没有制度设计进行抑制,房屋等资产的持有成本为零,也导致了房屋投机需求旺盛。
《小康》:有的学者认为,高房价是合理的,买不起房应当租房,您同意这种说法吗?
周天勇:中国人自古就有自己拥有住宅的习惯,让绝大多数人去抑制这种欲望而终身租房住,是与中华民族的文化相冲突的。
如果一个社会80%～90%的居民都买不起住房,说明这80%～90%都是弱势群体,要么去租房,要么由政府来资助,我认为,这个社会肯定是不正常的。如果一个社会,80%～90%的居民都去租10%～20%的居民手中的多套房屋,而且由于土地的有限性,房屋的租金会年年上涨,整个社会就会形成10%～20%的食租房主与80%～90%的无资产工作者阶层格局。从稳定方面来看,这种格局是非常危险的。
《小康》:建设部门出台了对中国各城镇住不起房的居民实行廉租房的方案,对于因房价太高而居民买不起房的问题,这是一项好的方法吗?
周天勇:这个方案应当解决的是极少部分人,如3%～5%居民的住房问题。如果80%～90%居民都买不起房,这种方案基本上没有什么作用。要想用这样一种方案,解决几亿人城市和城镇中的住房困难,实际上是一种空想。
一是中国人口太多,特别是农村向城市和城镇转移的人口太多,这些转移人口基本上都是住房困难户,能保得起吗?二是住房与食品、医疗保障都不一样,其价值太大,要想由政府保起来,在财政方面,几乎是不可能的。正确的思路,还是应该回到如何降低房价、增加就业、提高收入方面,至少使城镇居民加上从农村转移到城市和城镇的80%家庭买得起住房。
《小康》:您一直在强调土地资源与房价之间的密切关系,有句话叫“民以食为天,以居为安”,而人们的食品消费和居住消费,都依赖于有限的土地资源,从资源配置的角度讲,是应该将有限的土地资源较多地用来吃饭,还是用来居住呢?
周天勇:食品、住宅、工作及其收入,是民生最基本的三大要素。一个国家其中的一个方面出现严重的问题,都会使经济和社会发生危机甚至动乱。较为极端地偏重于任何一个或者两个方面,都会形成土地资源供给不足导致的危机,这是一个不以人的意志为转移的客观和内在的相互影响关系。
但我认为,粮食问题并不是想象的那样严重,其安全也可以通过多方面的措施得到保障,而对住房短缺和价格攀升不引起重视,不积极解决,危机一旦产生,将会形成严重的社会不稳定局面。因此,在改革和立法上,我们要在传统的粮食安全和非传统的房价、人口流动、人口老龄化、贫富差距等社会安全之间谋求平衡。在法律的有关条款中,不仅要有保护耕地的条款,也要加上国务院、国土、建设等政府部门保证土地供应、维护房价稳定、保证80%的中国城市居民能买得起和拥有自己住宅的义务和责任。否则,只关注吃饱,不关注安居,至少在执政为民方面是有缺陷的。
《小康》:在城市化进程中,居住模式哪些方面还需要调整?
周天勇:大量向城市转移的人口绝大部分住在工程工棚、城中村、城市小区住宅楼的居民住宅隔屋、工厂和单位的集体宿舍、城郊的租屋等等之中。
一定要整理出耕地或者建设用地以供流转;一定要放宽和鼓励小产权房的建设,让进城的农民,包括城市居民买得起房;一定要宽容“城中村”、城郊租屋,包括在城市的一些区域中发展居民可以自我按照大体规划建房的平民区;一定要将房价水平降低下来,让集体用地直接进入建设市场,改革目前政府垄断性招拍挂供应土地,转变地方政府地产财政格局,对城乡两栖居住方式、多套住房、别墅等开征房产税,通过体制改革和机制建设将房价压下来。
《小康》:面对全国范围内的炒房潮和房价失控的局面,今年4月中旬,三道“金牌”次第到达,提高改善性购房信贷门槛,限制投机性购房,政府直接入市干预,您认为这个被称为“史上最严厉房地产调控政策”能够真正让中国的房价降下来吗?
周天勇:不好说。这套政策还是没从体制上进行改革,治标不治本。房地产的宏观调控,需要与土地、财税等体制的改革互动,理顺有关的房地产体制,才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。
《小康》:具体来说,您对解决中国的住房问题有何建议?
周天勇:第一,在人多地少的国情下,正确处理粮食安全用地与城市化居民居住需求用地之间的关系;第二,要控制农村住宅扩大占用土地面积,积极推进城镇化,增加城镇住宅建设用地供应;第三,要提高居民的收入,使居民收入的增长速度超过住宅价格的上涨速度,增强居民对住宅的购买能力,控制和稳定住宅价格,使其与城市居民和新移民的收入增长和购买能力相适应;第四,坚决开征土地和房产交易增值税,开征房产税,将目前的从低收入的买房人向政府交钱,即改变为已经有房产的人向政府交财产税,代替目前地方财政资金70%靠出让金运行的渠道,使地方财政可持续化,又抑制房屋成本投资和投机,浪费土地,炒高房价;第五,根据不同收入人群和不同阶段,对城镇居民和新移民的住宅需求进行分类解决,高收入人口的房屋需求,放开由市场调节,中等收入人口的需求,由市场调节解决,但是国家要控制房价,一小部分低收入人口,国家要通过廉租房等形式,满足他们的需求。但愿中国与拉美和印度不一样,借鉴东亚的经验,走出一条探索解决城市化新移民居住问题的中国式道路。
《小康》:去年年底,您和另外两位专家学者共同把脉中国房地产市场,并合著了一本题为《住房是个大问题》的书,在结构转型的现代社会,住房这个“大问题”会引发哪些社会不稳定因素呢?
周天勇:若住房需求得不到满足,漂移人口就会增多,蜗居、蚁族、鸽笼随之产生,在城镇中容易形成两个阶级:有房人的资产在升值,无房人的劳动报酬相对于日后租房或者购买房屋贬值;越后来买房的人越是负担重;无房的人向有房的人交租金,有房的人靠租金致富;有的人有多套房,有的人一套房都没有。另外,贷款负担重也容易使房奴感到焦虑。这些都是转型社会中的不安定因素。
《小康》:对于中国老百姓来说,最难以接受的是不断攀升的房价,在您看来,房价过快上涨的根本原因是什么?
周天勇:城市化对土地城乡、工农、交通水利、第三产业等之间再分配的巨大需求与中国人多地少的两难,以及城市化长期节约土地与近期需要大量占用土地的两难,是高房价问题的症结所在。
首先,从供给与需求的关系看,与住宅用地的供应不足有关。地方政府和开发商的囤积,导致了住房建设土地供应的紧张。土地供应总量与土地需求总量的巨大缺口,导致了土地价格的不断攀升,而且地价推动房价上涨,房价拉动地价上升,形成房价与地价互相推动上升的恶性循环。
其次,从土地资源配置看,目前的土地招拍挂体制,即政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局,是除了土地供应小于土地需求外,推动房地产价格持续上升的最重要的原因。如果从土地市场和地方财政体制方面分析,政府利益导向下的“行政+市场”的土地扭曲性的供应制度,实际是一种推高地价和房价的有力机制。
再次,土地财政是我国目前所有建设用地强制征用和国家高度垄断土地制度形成的。日益走高的土地出让金,还有政府税务部门和各有关部门对房地产项目征收的其他税费,以及要求房地产商承担公共配套项目,也是推动房价上升的最重要的因素。
第四,对于投资性的需求,包括城乡两栖居住、多套房、大面积豪华房、别墅等等,没有制度设计进行抑制,房屋等资产的持有成本为零,也导致了房屋投机需求旺盛。
《小康》:有的学者认为,高房价是合理的,买不起房应当租房,您同意这种说法吗?
周天勇:中国人自古就有自己拥有住宅的习惯,让绝大多数人去抑制这种欲望而终身租房住,是与中华民族的文化相冲突的。
如果一个社会80%～90%的居民都买不起住房,说明这80%～90%都是弱势群体,要么去租房,要么由政府来资助,我认为,这个社会肯定是不正常的。如果一个社会,80%～90%的居民都去租10%～20%的居民手中的多套房屋,而且由于土地的有限性,房屋的租金会年年上涨,整个社会就会形成10%～20%的食租房主与80%～90%的无资产工作者阶层格局。从稳定方面来看,这种格局是非常危险的。
《小康》:建设部门出台了对中国各城镇住不起房的居民实行廉租房的方案,对于因房价太高而居民买不起房的问题,这是一项好的方法吗?
周天勇:这个方案应当解决的是极少部分人,如3%～5%居民的住房问题。如果80%～90%居民都买不起房,这种方案基本上没有什么作用。要想用这样一种方案,解决几亿人城市和城镇中的住房困难,实际上是一种空想。
一是中国人口太多,特别是农村向城市和城镇转移的人口太多,这些转移人口基本上都是住房困难户,能保得起吗?二是住房与食品、医疗保障都不一样,其价值太大,要想由政府保起来,在财政方面,几乎是不可能的。正确的思路,还是应该回到如何降低房价、增加就业、提高收入方面,至少使城镇居民加上从农村转移到城市和城镇的80%家庭买得起住房。
《小康》:您一直在强调土地资源与房价之间的密切关系,有句话叫“民以食为天,以居为安”,而人们的食品消费和居住消费,都依赖于有限的土地资源,从资源配置的角度讲,是应该将有限的土地资源较多地用来吃饭,还是用来居住呢?
周天勇:食品、住宅、工作及其收入,是民生最基本的三大要素。一个国家其中的一个方面出现严重的问题,都会使经济和社会发生危机甚至动乱。较为极端地偏重于任何一个或者两个方面,都会形成土地资源供给不足导致的危机,这是一个不以人的意志为转移的客观和内在的相互影响关系。
但我认为,粮食问题并不是想象的那样严重,其安全也可以通过多方面的措施得到保障,而对住房短缺和价格攀升不引起重视,不积极解决,危机一旦产生,将会形成严重的社会不稳定局面。因此,在改革和立法上,我们要在传统的粮食安全和非传统的房价、人口流动、人口老龄化、贫富差距等社会安全之间谋求平衡。在法律的有关条款中,不仅要有保护耕地的条款,也要加上国务院、国土、建设等政府部门保证土地供应、维护房价稳定、保证80%的中国城市居民能买得起和拥有自己住宅的义务和责任。否则,只关注吃饱,不关注安居,至少在执政为民方面是有缺陷的。
《小康》:在城市化进程中,居住模式哪些方面还需要调整?
周天勇:大量向城市转移的人口绝大部分住在工程工棚、城中村、城市小区住宅楼的居民住宅隔屋、工厂和单位的集体宿舍、城郊的租屋等等之中。
一定要整理出耕地或者建设用地以供流转;一定要放宽和鼓励小产权房的建设,让进城的农民,包括城市居民买得起房;一定要宽容“城中村”、城郊租屋,包括在城市的一些区域中发展居民可以自我按照大体规划建房的平民区;一定要将房价水平降低下来,让集体用地直接进入建设市场,改革目前政府垄断性招拍挂供应土地,转变地方政府地产财政格局,对城乡两栖居住方式、多套住房、别墅等开征房产税,通过体制改革和机制建设将房价压下来。
《小康》:面对全国范围内的炒房潮和房价失控的局面,今年4月中旬,三道“金牌”次第到达,提高改善性购房信贷门槛,限制投机性购房,政府直接入市干预,您认为这个被称为“史上最严厉房地产调控政策”能够真正让中国的房价降下来吗?
周天勇:不好说。这套政策还是没从体制上进行改革,治标不治本。房地产的宏观调控,需要与土地、财税等体制的改革互动,理顺有关的房地产体制,才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。
《小康》:具体来说,您对解决中国的住房问题有何建议?
周天勇:第一,在人多地少的国情下,正确处理粮食安全用地与城市化居民居住需求用地之间的关系;第二,要控制农村住宅扩大占用土地面积,积极推进城镇化,增加城镇住宅建设用地供应;第三,要提高居民的收入,使居民收入的增长速度超过住宅价格的上涨速度,增强居民对住宅的购买能力,控制和稳定住宅价格,使其与城市居民和新移民的收入增长和购买能力相适应;第四,坚决开征土地和房产交易增值税,开征房产税,将目前的从低收入的买房人向政府交钱,即改变为已经有房产的人向政府交财产税,代替目前地方财政资金70%靠出让金运行的渠道,使地方财政可持续化,又抑制房屋成本投资和投机,浪费土地,炒高房价;第五,根据不同收入人群和不同阶段,对城镇居民和新移民的住宅需求进行分类解决,高收入人口的房屋需求,放开由市场调节,中等收入人口的需求,由市场调节解决,但是国家要控制房价,一小部分低收入人口,国家要通过廉租房等形式,满足他们的需求。但愿中国与拉美和印度不一样,借鉴东亚的经验,走出一条探索解决城市化新移民居住问题的中国式道路。