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摘要：随着社会经济的快速发展，人民的生活质量提高，城市化建设程度加快。由于房地产征收评估在房屋征收补偿中起到了关键的意义， 所以为完善城市建设和社会保障体系，加快城镇化发展，促进社会的和谐发展，合理及公平地解决房地产征收过程中的矛盾成为重中之重。基于此，本文就房地产征收评估中的难点进行简要探讨。
关键词：房地产征收;评估;难点;
1 房地产征收评估管理的概念界定
房地产征收评估管理就是在房屋征收过程中，为保障被征收人获得相应的补偿，保障土地市场秩序有序进行，对土地及其附着物进行评估的过程中制订一定的规则进行约束管理，主要体现为政府和评估机构的约束管理。首先，对于政府的管理体现在房屋征收评估管理立法方面和监督管理方面，即政府通过制订和完善相关的地方性法规、地方政府规章以及地方规范性文件，合理履行监督管理职责来实现对房地产征收评估的管理;其次，对于评估机构的管理体现在评估程序方面，即通过完善评估机构的评估程序，如评估审核机制，对土地及其附着物进行公平公正的评估以至实现对于房地产征收评估的管理。
2 城市房屋征收评估中的难点
2.1 合同签订方面
根据我国《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收人商定选择房地产估价机构，或者以投票、摇号等方式选定。选定房地产评估机构后，房屋征收部门应向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并签订书面房屋征收评估委托合同 。但在具体的工作实践方面却往往没有那么顺利。一方面由于政府相关部门、项目指挥部门与房屋征收部门的多头管理，各部门意见参差不齐，导致合同无法尽快签订。另一方面，由于评估的质量、价款、时点和违约责任等无法确定，也影响了合同签订的进度。
2.2 实地勘察方面
城市房屋征收是一项工作量很大的工作，征收项目涉及许多住户，所以想要进行实地勘察是一项很繁杂的工作。由于征收房屋是一项具有强制性的行为，有些人并不愿意把自己住了多年的房屋给政府给国家，因此会有很大一部分人并不支持这项工作，所以想要进入住户室内实地勘察确实很难。
2.3 基础资料收集方面
为了确保评估工作更加顺利地展开，房屋基础资料必不可少。但由于被征收的房屋类型不一，收集资料的难度也相应加大，有些资料很难收集齐全。例如：（1）房屋产权资料。由于各地房屋的征收项目通常位于偏远郊区或者危楼地区，这些被征收人的房子来源有很多种，有的是继承上一辈的房屋，有的是工作单位为解决经济纠纷而分发的房子等。大部分被征收人都会感觉这些程序太为繁琐就找各种理由推脱、拖延。由于被征收人房产资料不足，产权基础资料的收集工作可谓艰难至极。（2）类似房地产交易、收益、开发成本等资料。由于征收评估的房屋年代一般太久远、比较破旧。建造时使用的材料在现在的市场上也很难再见到。并且此类房屋很少进行交易活动，无法找到可使用的真实成交价。就算有真实的交易行为，但是掌握这些真实交易信息的经纪公司或房地产交易部门也不愿意泄露真实价格。所以这方面的资料很难收集。
2.4 现场管理方面
根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定在初步评估结果公示期间，房地产价格评估机构必须安排估价师进行现场说明。由于被征收户并不理解评估这一类专业性的问题，加上本身就带有不好的情绪，所以很容易与工作人员产生冲突。如果评估人员的专业知识、表达能力、沟通能力、心理素质不够好的情况下，很有可能会引起打架斗殴事件，对评估工作、房屋征收工作以及社会等方面带来恶劣地影响。
3 对于城市房屋征收评估中的难点的建议
3.1 健全房屋征收评估管理政府监督机制
首先，应完善现有的监督管理制度，对评估行业进行约束，如评估人员现场查勘后由房屋征收部门、被征收人和评估人员签字盖章;对复核结果有异议的，可组织评估专家委员会对复核结果鉴定等。其次，严格贯彻实施脱钩改制的政策，确保评估机构的独立性和中立性，在此基础上设置房屋征收评估活动的监督管理部门，并制订相应的法规赋予其一定的权力，例如，对于违反评估规范的评估机构给予相应的惩罚，并保障惩罚措施的落实，对于严重违法的行为给予法律制裁，而对于表现良好的评估机构给予表彰，并树立榜样典型以激励评估机构自我约束。
3.2 尽量动员入户勘察
（1）专业技能方面。由于被征收的户型大部分不同，这就对评估人员的专业能力有了更高的要求。必须对评估人员进行各类户型的专业培训，避免因为知识盲区拖延工作进程。（2）沟通技巧方面。强制性的征收工作本来就让部分被征收人带有抵触情绪。所以评估人员要学會一些沟通技巧，学会沟通技巧可以避免一些口角上的摩擦，尽量做到在安抚了被征收人情绪的同时又完成了勘察工作。提高评估人员的情商，用自己的行动打动对方。这样能够使入户勘察工作顺利进行。
3.3 全面收集估价基础资料
（1）评估人员应该积极与被征收人进行沟通，做好被征收人的工作，普及征收房屋方面的政策，让被征收人理解政策，支持政策。如果被征收人不愿拿出产权证，房屋征收部门应该多次联系被征收人，反复沟通，使其提供所有房屋的产权资料，或者加强与房屋征收部门的联系，及时与房屋征收部门到产权登记管理部门调取登记簿。（2）评估机构应该提高市场调查和分析的能力，掌握了分析数据的技术，可以更加容易精确地评估市场价值，从而依靠自己确定评估技术参数，减少了与其他部门繁杂的沟通和交流。同时也应该加强各个行业的联系与沟通，收集各方面信息，为以后的工作打下坚实的基础。（3）评估部门与征收部门要走进群众，普及政策，讲清楚政策里的重要内容，使被征收人理解政策，让被征收人在理解的基础上支持政策。从而心甘情愿地交出资料或者去有关部门补足手续，支持评估部门和征收部门的工作。
3.4 制定科学完善的房屋征收评估收费标准
收费方式以及收费标准的改变直接影响评估部门的利益，制定合理的收费标准可以很好地维护评估部门的权益，也有利于评估人员积极主动地进行工作。首先，评估部门要主动改变收费的标准，包括收费时间和收费数额。评估部门要改变以往的评估工作结束后再进行收费模式，可以实行预收款的方式收取全部费用的一部分，这样会为评估部门开展以后的工作提供保障。其次，评估机构在发出正式评估报告时，要求房屋征收人支付全部费用，不允许拖欠，如果房屋征收人一直拖欠费用就要反复进行沟通，要求尽快还款。
结束语
综上所述，当前的评估部门应该优化部门结构，加强人才培养。保持与征收方和房屋产权管理部门的联系，得到更多有效信息。提高部门内部专业修养，更新优化部门仪器设备，以至于可以在以后的工作中独立、客观地完成工作。要为被征收人着想，设身处地地为他人考虑，切实维护广大被征收人的权益。加强评估部门职业修养，为被征收人解答问题，普及政策，使被征收人能够更加支持房屋征收部门和房屋征收评估部门，保证评估工作的顺利开展。
参考文献
[1] 雷琼芳.浅析房地产评估在房屋征收补偿中的应用[J].湖北经济学院学报：人文社会科学版，2019，140（02）：125-126.
[2] 赵俊，范良聪.补偿博弈与第三方评估[J].法学研究，2019（03）：159-167.
[3] 岳红强.私法理念下我国房屋征收补偿制度之完善——以国外房屋征收补偿制度借鉴为视角[J].河南大学学报（社会科学版），2019，54（02）：141-147.
[4] 郭洁，崔梦溪.论农民集体房屋征收补偿的市场标准及股权化实现的路径[J].法学杂志，2019（02）：156-166.
关键词：房地产征收;评估;难点;
1 房地产征收评估管理的概念界定
房地产征收评估管理就是在房屋征收过程中，为保障被征收人获得相应的补偿，保障土地市场秩序有序进行，对土地及其附着物进行评估的过程中制订一定的规则进行约束管理，主要体现为政府和评估机构的约束管理。首先，对于政府的管理体现在房屋征收评估管理立法方面和监督管理方面，即政府通过制订和完善相关的地方性法规、地方政府规章以及地方规范性文件，合理履行监督管理职责来实现对房地产征收评估的管理;其次，对于评估机构的管理体现在评估程序方面，即通过完善评估机构的评估程序，如评估审核机制，对土地及其附着物进行公平公正的评估以至实现对于房地产征收评估的管理。
2 城市房屋征收评估中的难点
2.1 合同签订方面
根据我国《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收人商定选择房地产估价机构，或者以投票、摇号等方式选定。选定房地产评估机构后，房屋征收部门应向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并签订书面房屋征收评估委托合同 。但在具体的工作实践方面却往往没有那么顺利。一方面由于政府相关部门、项目指挥部门与房屋征收部门的多头管理，各部门意见参差不齐，导致合同无法尽快签订。另一方面，由于评估的质量、价款、时点和违约责任等无法确定，也影响了合同签订的进度。
2.2 实地勘察方面
城市房屋征收是一项工作量很大的工作，征收项目涉及许多住户，所以想要进行实地勘察是一项很繁杂的工作。由于征收房屋是一项具有强制性的行为，有些人并不愿意把自己住了多年的房屋给政府给国家，因此会有很大一部分人并不支持这项工作，所以想要进入住户室内实地勘察确实很难。
2.3 基础资料收集方面
为了确保评估工作更加顺利地展开，房屋基础资料必不可少。但由于被征收的房屋类型不一，收集资料的难度也相应加大，有些资料很难收集齐全。例如：（1）房屋产权资料。由于各地房屋的征收项目通常位于偏远郊区或者危楼地区，这些被征收人的房子来源有很多种，有的是继承上一辈的房屋，有的是工作单位为解决经济纠纷而分发的房子等。大部分被征收人都会感觉这些程序太为繁琐就找各种理由推脱、拖延。由于被征收人房产资料不足，产权基础资料的收集工作可谓艰难至极。（2）类似房地产交易、收益、开发成本等资料。由于征收评估的房屋年代一般太久远、比较破旧。建造时使用的材料在现在的市场上也很难再见到。并且此类房屋很少进行交易活动，无法找到可使用的真实成交价。就算有真实的交易行为，但是掌握这些真实交易信息的经纪公司或房地产交易部门也不愿意泄露真实价格。所以这方面的资料很难收集。
2.4 现场管理方面
根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定在初步评估结果公示期间，房地产价格评估机构必须安排估价师进行现场说明。由于被征收户并不理解评估这一类专业性的问题，加上本身就带有不好的情绪，所以很容易与工作人员产生冲突。如果评估人员的专业知识、表达能力、沟通能力、心理素质不够好的情况下，很有可能会引起打架斗殴事件，对评估工作、房屋征收工作以及社会等方面带来恶劣地影响。
3 对于城市房屋征收评估中的难点的建议
3.1 健全房屋征收评估管理政府监督机制
首先，应完善现有的监督管理制度，对评估行业进行约束，如评估人员现场查勘后由房屋征收部门、被征收人和评估人员签字盖章;对复核结果有异议的，可组织评估专家委员会对复核结果鉴定等。其次，严格贯彻实施脱钩改制的政策，确保评估机构的独立性和中立性，在此基础上设置房屋征收评估活动的监督管理部门，并制订相应的法规赋予其一定的权力，例如，对于违反评估规范的评估机构给予相应的惩罚，并保障惩罚措施的落实，对于严重违法的行为给予法律制裁，而对于表现良好的评估机构给予表彰，并树立榜样典型以激励评估机构自我约束。
3.2 尽量动员入户勘察
（1）专业技能方面。由于被征收的户型大部分不同，这就对评估人员的专业能力有了更高的要求。必须对评估人员进行各类户型的专业培训，避免因为知识盲区拖延工作进程。（2）沟通技巧方面。强制性的征收工作本来就让部分被征收人带有抵触情绪。所以评估人员要学會一些沟通技巧，学会沟通技巧可以避免一些口角上的摩擦，尽量做到在安抚了被征收人情绪的同时又完成了勘察工作。提高评估人员的情商，用自己的行动打动对方。这样能够使入户勘察工作顺利进行。
3.3 全面收集估价基础资料
（1）评估人员应该积极与被征收人进行沟通，做好被征收人的工作，普及征收房屋方面的政策，让被征收人理解政策，支持政策。如果被征收人不愿拿出产权证，房屋征收部门应该多次联系被征收人，反复沟通，使其提供所有房屋的产权资料，或者加强与房屋征收部门的联系，及时与房屋征收部门到产权登记管理部门调取登记簿。（2）评估机构应该提高市场调查和分析的能力，掌握了分析数据的技术，可以更加容易精确地评估市场价值，从而依靠自己确定评估技术参数，减少了与其他部门繁杂的沟通和交流。同时也应该加强各个行业的联系与沟通，收集各方面信息，为以后的工作打下坚实的基础。（3）评估部门与征收部门要走进群众，普及政策，讲清楚政策里的重要内容，使被征收人理解政策，让被征收人在理解的基础上支持政策。从而心甘情愿地交出资料或者去有关部门补足手续，支持评估部门和征收部门的工作。
3.4 制定科学完善的房屋征收评估收费标准
收费方式以及收费标准的改变直接影响评估部门的利益，制定合理的收费标准可以很好地维护评估部门的权益，也有利于评估人员积极主动地进行工作。首先，评估部门要主动改变收费的标准，包括收费时间和收费数额。评估部门要改变以往的评估工作结束后再进行收费模式，可以实行预收款的方式收取全部费用的一部分，这样会为评估部门开展以后的工作提供保障。其次，评估机构在发出正式评估报告时，要求房屋征收人支付全部费用，不允许拖欠，如果房屋征收人一直拖欠费用就要反复进行沟通，要求尽快还款。
结束语
综上所述，当前的评估部门应该优化部门结构，加强人才培养。保持与征收方和房屋产权管理部门的联系，得到更多有效信息。提高部门内部专业修养，更新优化部门仪器设备，以至于可以在以后的工作中独立、客观地完成工作。要为被征收人着想，设身处地地为他人考虑，切实维护广大被征收人的权益。加强评估部门职业修养，为被征收人解答问题，普及政策，使被征收人能够更加支持房屋征收部门和房屋征收评估部门，保证评估工作的顺利开展。
参考文献
[1] 雷琼芳.浅析房地产评估在房屋征收补偿中的应用[J].湖北经济学院学报：人文社会科学版，2019，140（02）：125-126.
[2] 赵俊，范良聪.补偿博弈与第三方评估[J].法学研究，2019（03）：159-167.
[3] 岳红强.私法理念下我国房屋征收补偿制度之完善——以国外房屋征收补偿制度借鉴为视角[J].河南大学学报（社会科学版），2019，54（02）：141-147.
[4] 郭洁，崔梦溪.论农民集体房屋征收补偿的市场标准及股权化实现的路径[J].法学杂志，2019（02）：156-166.