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摘 要：党的十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。学区房问题的实质是教育资源不均衡的问题，该问题不加以解决将引发各种社会问题，加剧社会矛盾。文章通过对学区房的逻辑成因、影响危害的分析研究上提出治理对策。
关键词：学区房 教育公平 分配不均 房住不炒
中图分类号：F126
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2021）05-033-02
一、引言
近年来，随着生活水平的提高，孩子教育投入逐年上升，学区房已经成为一个炙手可热的话题。每年的2～4月都是学区房旺季，但今年异常亮眼，以温州广场路小学和温州六中实验中学双学区房为例，在2015年最低可以80万买到的学区房，到了今年2月，有56平米成交350万元，而到3月上旬36平米的成交价高达448万，涨幅已经到达非理性的12万元单价，且这种学区房多为20年以上的老旧房，甚至有的连最基本的居住需求都无法达到，不乏被炒房者调侃，“房住不炒，那我不住总能炒了吧！”除此之外，随着今年市内学区房接二连三的预警加剧，二三线学区房也呈现出普涨趋势，由于教育部对于初高中学校学生中高考成绩、升学率排名的禁止，令学区房的数据支撑成了真空，各种谣言令学区房市场鱼目混杂，给了投机炒作者机会，严重伤害了真正刚需者的利益。
二、学区房问题的逻辑成因
（一）教育资源分配不均
党的十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。学区房问题背后实则是教育资源不均衡的问题，教育均衡的关键在于如何合理配置优质教育资源。据悉，温州政府近些年通过集团化办学，全市义务教育学校集团化办学覆盖面已超过85%，虽然集团化办学政策在一定程度上起到老校带新校、强校扶弱校的作用，但在广大家长心里普遍认为只是“挂牌分校”，师资力量差距较大，因此依旧存在往几所头部名校扎堆的现象。
（二）买方市场合力做多
名校学区房本身由于普遍房龄较老不具备高昂的价值，但由于户口所对应的名校学位而带来了高昂的溢价。学区房的主要投资对象为两类人群，一类是投机客，一类是刚需的家长。对于投机客而言，投机物的实际价值高低不是关键，只要存在有人加价接盘的预期，投机者就会选择买入。学区房作为一种市场刚需，经过时间的验证，只要学区房政策仍在，只要未来出生人口不出现断崖式的减少，市场对于学区房的需求就不会降低，学区房市场便会出现量价齐升的现象。
而作为家长方，随着生活条件的提升和二胎政策的放开，学区房已俨然成为让子女获取优质教育的刚需产品，即使不涨价，也解决了孩子的读书问题，何况客观事实证明，学区房投资不但不亏钱，几乎所有业主转手都能连本带利的再赚一笔。再者，近年不断出现的学区房预警，更加助推了学区房的市场需求，消费者普遍形成了一种早买早赚到的认知，因此学区房从某种角度已经变成了低风险高收益不可多得的理财产品，而家长们的角色也慢慢从剛需逐步向投机角度转变，为此前仆后继。
（三）客观因素有力支撑
1.学区房背后购买力支撑的本质是人口的出生率，以今年为例，2021年入读初中的孩子是在2008年或者2009年出生，根据出生人口统计，2009年温州市出生人口为10.8万，鹿城区出生人口为0.8万，由于2016年全面放开二孩政策，2017年达到峰值之后有所回落，2017年温州市出生人口达到12.4万、鹿城区出生人口为1.2万，2009年至2019年期间，温州市出生人口基本保持在10万～12万区间，鹿城区出生人口保持在0.8万到1.2万之间，因此2009年至2019年间，温州人口基本呈现相对稳定上升趋势，保守估计人口对学区房的利好影响至少还要持续10年之久。
2.由于对教育的日益重视，选择相对优质教育比例的需求端在不断扩大，因此导致近年来不断发生招生预警，与此同时，供应端又基本弹性不大，优质学校受制于硬件条件影响，招生数量有限，学区房由于施教区限制，房源数量也是相对固定，除此之外，由于房价涨幅过猛，部分房东甚至把学区房作为资产保值增值手段以此惜售，从而导致学区房更加呈现一房难求的局面。
三、学区房问题的影响危害
（一）不利于教育公平的实现
李克强总理在参加今年两会时指出：“教育和健康关系到每个家庭和国家与民族的未来，决不能因为家境、区域不同让孩子输在起跑线上，机会公平中，教育公平是最大的公平。”就近入学本意是促进教育资源合理分配，实现教育公正和教育公平，但如今教育资源不均导致了重点学校和普通学校差异巨大，因此为了获取优质教育资源，家长们必须通过“择房”而“择校”。而随着学区房价格的飙升，已经不是一般家庭所能承受的投资消费，导致最后能够买得起学区房的必然是经济实力较为优越的家庭，所以资本结合优质的生源和优秀的师资力量就构成了现在的名校天价学区房现状，这种金钱竞赛的结果将直接导致优势资源扎堆集中从而使教育不均现象无限放大、恶性循环，无疑对社会发展产生极大的危害。
（二）不利于地方人才引进
习近平总书记指出：“发展是第一要务，人才是第一资源”。近年来，全国各地都呈现出抢人大战的局面。温州市政府在“十四五”规划中提出打造建设“五城五高地”的战略目标，其中特别强调加大人才引育力度，加速创新资源汇聚，深化教育领域综合改革，努力推动实现义务教育优质均衡。但是，如今温州不断上涨堪比一线城市的学区房价格成了人才跨不过的门槛，下一代的教育对于每个家庭是首当其冲的问题，教育均衡、教育公平若无法实现，对温州未来的发展也将造成极为不利的影响。
（三）高金融杠杆的社会危害 近两年，学区房的炒作从未停歇，据统计今年2月，温州市鹿城、瓯海、龙湾三区二手房成交1949套，创下4年来的新高，学区房旺季功不可没。与往年不同的是，今年的市场加入了许多专业化的短期投机购房者，他们对于市场信息灵敏，只要有价格合适房源会立马买入，从而导致真正刚需者购房难度、成本加大，并且对于许多价格基数较大的学区房出现全款交易不差錢的现象，这背后隐藏了许多投机客抱团炒房的现象，通过这种方式降低了学区房投资门槛，进一步催生价格上涨，同时也意味着风险的不断叠加。
对于家长而言，随着学区房需求意识的增强和学区房涨价逻辑的普遍认同，学区房已不再限制于“有钱人”的专利，更多的工薪阶层加入其中。购买学区房不但要花费掉其全部积蓄，还要承受巨大的房贷压力，与此同时，一些金融机构也起到了推波助澜的作用，例如温州当地的一些银行，对学区房通过经营性贷款可做到评估价的全额授信，这种方式比起按揭贷款利率更低，额度更大，并且，随着近几年银行等金融机构对企事业单位消费信用贷款的大力推广发放，通过消费信用贷款和经营性贷款相结合的方式，甚至可以实现购房款的全额融资，大大提升了购房者的杠杆率。然而这一切的前提是学区政策长久不衰，学区房价格居高不下，但是市场经济脱离不了客观规律，泡沫终究会被戳破，据统计，2020年上半年，我国有6个城市的住户部门杠杆率已经超过发达经济体的水平，温州以94.1%高居第二，如果学区房继续维持当前逻辑持续炒作，购买者金融杠杆持续叠加，时间周期越长，后果将不堪设想。
四、学区房问题的治理对策
习近平总书记在今年参加全国“两会”时强调：“要围绕建设高质量教育体系，以教育评价改革为牵引，统筹推进育人方式、办学模式、管理体制、保障机制改革，对群众反应强烈的突出问题要紧盯不放，坚决改到位，改彻底。”
学区房问题的本质是当下失调的资源格局问题以及一系列综合性问题，解决学区房问题应从多方面综合治理：
（一）扩大学位增量
从源头上增加名校学位供给量，通过扩建名校校区规模，或统筹整合现有资源，合并重组相邻施教区弱校资源等形式，扩大名校施教范围，从而达到增量目的。
（二）均衡区域质量
以校长、教师队伍建设为重点，结合硬件设施的大力投入，加强完善现有集团化办学体制，并制定有助于均衡教育资源的师资轮动、成果评价和绩效考核等激励政策，进一步促进优势资源向劣势区域倾斜，逐步实现区域间的教学质量动态平衡。
（三）优化分配制度
学习借鉴北京、上海、杭州等地先进经验，如北京杭州实施的“校额到校”“多校划片”和上海实施的“名额分配综合素质录取”等创新举措，进一步优化教育资源均衡发展，并积极探索建立健全多元综合评价录取体系，破除招生过程的唯分数论，激励促进学生全方位发展。
（四）探索信息技术与教育教学融合创新
利用信息化渠道，开辟线上教学模式，组织特级教师、学科带头人等优质师资力量开设网上课堂，以此突破学区房的物理介质，实现优质教育资源的普惠共享，为教育均衡发展提供有力保障。
（五）坚持房住不炒定位
相关执法部门应严格落实开展房地产市场监督，严查中介的虚假宣传、恶意炒作等违法违规现象。相关金融监管部门应加强对银行等金融机构的监管力度，严防信用资金违规流入房地产市场，要求金融机构加强消费贷款、经营性贷款业务的全过程管理。
参考文献：
[1] 党的十九大文件汇编[C].党建读物出版社，2017.
[2] 习近平.深圳经济特区40周年讲话[DB/OL].中国之声，2020.10.14.
[3] 李克强.2021看两会[DB/OL].人民网，2021.3.11
[4] 部分十二中学区房挂牌价破4万，又疯了[EB/OL].楼市温州，2021.3.4.
[5] 12万一平方！温州学区房再成“香饽饽”[EB/OL].温州观察，2021.3.8.
[6] 市区的“优质学区房”跑哪儿去了[EB/OL].温州房哥，2021.3.9
（作者单位：温州国投建设有限公司 浙江温州 325000）
（责编：李雪）
关键词：学区房 教育公平 分配不均 房住不炒
中图分类号：F126
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2021）05-033-02
一、引言
近年来，随着生活水平的提高，孩子教育投入逐年上升，学区房已经成为一个炙手可热的话题。每年的2～4月都是学区房旺季，但今年异常亮眼，以温州广场路小学和温州六中实验中学双学区房为例，在2015年最低可以80万买到的学区房，到了今年2月，有56平米成交350万元，而到3月上旬36平米的成交价高达448万，涨幅已经到达非理性的12万元单价，且这种学区房多为20年以上的老旧房，甚至有的连最基本的居住需求都无法达到，不乏被炒房者调侃，“房住不炒，那我不住总能炒了吧！”除此之外，随着今年市内学区房接二连三的预警加剧，二三线学区房也呈现出普涨趋势，由于教育部对于初高中学校学生中高考成绩、升学率排名的禁止，令学区房的数据支撑成了真空，各种谣言令学区房市场鱼目混杂，给了投机炒作者机会，严重伤害了真正刚需者的利益。
二、学区房问题的逻辑成因
（一）教育资源分配不均
党的十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。学区房问题背后实则是教育资源不均衡的问题，教育均衡的关键在于如何合理配置优质教育资源。据悉，温州政府近些年通过集团化办学，全市义务教育学校集团化办学覆盖面已超过85%，虽然集团化办学政策在一定程度上起到老校带新校、强校扶弱校的作用，但在广大家长心里普遍认为只是“挂牌分校”，师资力量差距较大，因此依旧存在往几所头部名校扎堆的现象。
（二）买方市场合力做多
名校学区房本身由于普遍房龄较老不具备高昂的价值，但由于户口所对应的名校学位而带来了高昂的溢价。学区房的主要投资对象为两类人群，一类是投机客，一类是刚需的家长。对于投机客而言，投机物的实际价值高低不是关键，只要存在有人加价接盘的预期，投机者就会选择买入。学区房作为一种市场刚需，经过时间的验证，只要学区房政策仍在，只要未来出生人口不出现断崖式的减少，市场对于学区房的需求就不会降低，学区房市场便会出现量价齐升的现象。
而作为家长方，随着生活条件的提升和二胎政策的放开，学区房已俨然成为让子女获取优质教育的刚需产品，即使不涨价，也解决了孩子的读书问题，何况客观事实证明，学区房投资不但不亏钱，几乎所有业主转手都能连本带利的再赚一笔。再者，近年不断出现的学区房预警，更加助推了学区房的市场需求，消费者普遍形成了一种早买早赚到的认知，因此学区房从某种角度已经变成了低风险高收益不可多得的理财产品，而家长们的角色也慢慢从剛需逐步向投机角度转变，为此前仆后继。
（三）客观因素有力支撑
1.学区房背后购买力支撑的本质是人口的出生率，以今年为例，2021年入读初中的孩子是在2008年或者2009年出生，根据出生人口统计，2009年温州市出生人口为10.8万，鹿城区出生人口为0.8万，由于2016年全面放开二孩政策，2017年达到峰值之后有所回落，2017年温州市出生人口达到12.4万、鹿城区出生人口为1.2万，2009年至2019年期间，温州市出生人口基本保持在10万～12万区间，鹿城区出生人口保持在0.8万到1.2万之间，因此2009年至2019年间，温州人口基本呈现相对稳定上升趋势，保守估计人口对学区房的利好影响至少还要持续10年之久。
2.由于对教育的日益重视，选择相对优质教育比例的需求端在不断扩大，因此导致近年来不断发生招生预警，与此同时，供应端又基本弹性不大，优质学校受制于硬件条件影响，招生数量有限，学区房由于施教区限制，房源数量也是相对固定，除此之外，由于房价涨幅过猛，部分房东甚至把学区房作为资产保值增值手段以此惜售，从而导致学区房更加呈现一房难求的局面。
三、学区房问题的影响危害
（一）不利于教育公平的实现
李克强总理在参加今年两会时指出：“教育和健康关系到每个家庭和国家与民族的未来，决不能因为家境、区域不同让孩子输在起跑线上，机会公平中，教育公平是最大的公平。”就近入学本意是促进教育资源合理分配，实现教育公正和教育公平，但如今教育资源不均导致了重点学校和普通学校差异巨大，因此为了获取优质教育资源，家长们必须通过“择房”而“择校”。而随着学区房价格的飙升，已经不是一般家庭所能承受的投资消费，导致最后能够买得起学区房的必然是经济实力较为优越的家庭，所以资本结合优质的生源和优秀的师资力量就构成了现在的名校天价学区房现状，这种金钱竞赛的结果将直接导致优势资源扎堆集中从而使教育不均现象无限放大、恶性循环，无疑对社会发展产生极大的危害。
（二）不利于地方人才引进
习近平总书记指出：“发展是第一要务，人才是第一资源”。近年来，全国各地都呈现出抢人大战的局面。温州市政府在“十四五”规划中提出打造建设“五城五高地”的战略目标，其中特别强调加大人才引育力度，加速创新资源汇聚，深化教育领域综合改革，努力推动实现义务教育优质均衡。但是，如今温州不断上涨堪比一线城市的学区房价格成了人才跨不过的门槛，下一代的教育对于每个家庭是首当其冲的问题，教育均衡、教育公平若无法实现，对温州未来的发展也将造成极为不利的影响。
（三）高金融杠杆的社会危害 近两年，学区房的炒作从未停歇，据统计今年2月，温州市鹿城、瓯海、龙湾三区二手房成交1949套，创下4年来的新高，学区房旺季功不可没。与往年不同的是，今年的市场加入了许多专业化的短期投机购房者，他们对于市场信息灵敏，只要有价格合适房源会立马买入，从而导致真正刚需者购房难度、成本加大，并且对于许多价格基数较大的学区房出现全款交易不差錢的现象，这背后隐藏了许多投机客抱团炒房的现象，通过这种方式降低了学区房投资门槛，进一步催生价格上涨，同时也意味着风险的不断叠加。
对于家长而言，随着学区房需求意识的增强和学区房涨价逻辑的普遍认同，学区房已不再限制于“有钱人”的专利，更多的工薪阶层加入其中。购买学区房不但要花费掉其全部积蓄，还要承受巨大的房贷压力，与此同时，一些金融机构也起到了推波助澜的作用，例如温州当地的一些银行，对学区房通过经营性贷款可做到评估价的全额授信，这种方式比起按揭贷款利率更低，额度更大，并且，随着近几年银行等金融机构对企事业单位消费信用贷款的大力推广发放，通过消费信用贷款和经营性贷款相结合的方式，甚至可以实现购房款的全额融资，大大提升了购房者的杠杆率。然而这一切的前提是学区政策长久不衰，学区房价格居高不下，但是市场经济脱离不了客观规律，泡沫终究会被戳破，据统计，2020年上半年，我国有6个城市的住户部门杠杆率已经超过发达经济体的水平，温州以94.1%高居第二，如果学区房继续维持当前逻辑持续炒作，购买者金融杠杆持续叠加，时间周期越长，后果将不堪设想。
四、学区房问题的治理对策
习近平总书记在今年参加全国“两会”时强调：“要围绕建设高质量教育体系，以教育评价改革为牵引，统筹推进育人方式、办学模式、管理体制、保障机制改革，对群众反应强烈的突出问题要紧盯不放，坚决改到位，改彻底。”
学区房问题的本质是当下失调的资源格局问题以及一系列综合性问题，解决学区房问题应从多方面综合治理：
（一）扩大学位增量
从源头上增加名校学位供给量，通过扩建名校校区规模，或统筹整合现有资源，合并重组相邻施教区弱校资源等形式，扩大名校施教范围，从而达到增量目的。
（二）均衡区域质量
以校长、教师队伍建设为重点，结合硬件设施的大力投入，加强完善现有集团化办学体制，并制定有助于均衡教育资源的师资轮动、成果评价和绩效考核等激励政策，进一步促进优势资源向劣势区域倾斜，逐步实现区域间的教学质量动态平衡。
（三）优化分配制度
学习借鉴北京、上海、杭州等地先进经验，如北京杭州实施的“校额到校”“多校划片”和上海实施的“名额分配综合素质录取”等创新举措，进一步优化教育资源均衡发展，并积极探索建立健全多元综合评价录取体系，破除招生过程的唯分数论，激励促进学生全方位发展。
（四）探索信息技术与教育教学融合创新
利用信息化渠道，开辟线上教学模式，组织特级教师、学科带头人等优质师资力量开设网上课堂，以此突破学区房的物理介质，实现优质教育资源的普惠共享，为教育均衡发展提供有力保障。
（五）坚持房住不炒定位
相关执法部门应严格落实开展房地产市场监督，严查中介的虚假宣传、恶意炒作等违法违规现象。相关金融监管部门应加强对银行等金融机构的监管力度，严防信用资金违规流入房地产市场，要求金融机构加强消费贷款、经营性贷款业务的全过程管理。
参考文献：
[1] 党的十九大文件汇编[C].党建读物出版社，2017.
[2] 习近平.深圳经济特区40周年讲话[DB/OL].中国之声，2020.10.14.
[3] 李克强.2021看两会[DB/OL].人民网，2021.3.11
[4] 部分十二中学区房挂牌价破4万，又疯了[EB/OL].楼市温州，2021.3.4.
[5] 12万一平方！温州学区房再成“香饽饽”[EB/OL].温州观察，2021.3.8.
[6] 市区的“优质学区房”跑哪儿去了[EB/OL].温州房哥，2021.3.9
（作者单位：温州国投建设有限公司 浙江温州 325000）
（责编：李雪）