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【摘要】我国自二十世纪八十年代就开始实施土地使用制度的改革，经过多年发展，已经基本建立了城市土地使用权有偿使用制度和公开土地市场交易制度，城市土地使用权的交易行为趋于规范，但是在城市土地交易中，仍然存在诸如管理制度不完善、存在土地投机行为和隐形市场交易等问题。影响了城市土地市场健康、有序的发展。
【关键词】城市土地；使用权交易；对策研究
我国对于城市土地使用权的交易虽然已经有了明确的法律法规，并明令禁止经营性项目土地以协议的方式来进行交易，但是一些地方政府对于这些政策并没有进行很好的执行，并且存在着“政令不通”等诸多问题，因此相关部分就需要进一步规范我国的城市土地交易模式。
1、城市土地使用权交易过程中存在的问题
1.1我国城市土地出让方式有待规范
我国现阶段的土地使用群出让制度缺乏系统性与统—性，其各项法律法规中的内容也有着重复性与不协调之处，而这些重复的法律法规也导致了对于城市土地使用权出让的规定内容过于繁杂，并且容易导致矛盾的产生。比如说在商业以及住宅等房地产项目的使用权交易过程中，其协议出让所占据的比重比较大，因此缺乏足够的市场竞争。此外，我国许多城市中也都存在着大量无偿划拨的土地，而相关用地单位对于这些土地有着很大的处置权，而政府对于这些问题也难以进行有效的控制。在政策具体实施的过程之中，还有可能留下一些协议出让的扣子，并且会导致协议出让价格较之招标与拍卖价格有明显降低的情况出现。
1.2缺乏合理的土地储备、供应机制
我国现阶段的土地储备结构在土地收购的过程中依旧存在着较大的盲目性，并且对于土地的储备规模以及储备周期等因素缺乏科学机制的合理制定。各个地区对于土地储备的政策条文中也缺乏明确的规定，其储备规模以及储备周期也是随机出现的。此外，我国各地的出让数量也没有一个明确的规定，其多半是根据市场的具体需求以及地方政府的财政需求来决定的，这也就导致了我国土地的储备数量存在着较大的不确定性，并且缺乏一个长远的规划，在这种情况下，也就难以确定储备土地的数量以及储备周期。这样一方面导致了城市中的土地市场无法进行有效调节，另一方面也加大了土地储备过程中起资金运作的财务风险。
1.3对土地出让制度的立法不够明确，土地管理权限混乱
我国现阶段的立法受到了中国传统公法的影响比较深，而且我国政府干预的特殊经济制度也导致了我国的私权意识比较单薄，因此在土地城市土地使用权出让的相关法律法规中就会出现具有很强管理色彩，并且会直接扭曲当事人平等性这一问题的出现。
各级政府与土地相关的管理权限也处于一个混乱的状态下，在进行房地产开发的过程中，相关政府单位对于基础设施的配套费用收取较多，并且会存在许多需要重复收费的项目，这也就极大提升了我国房地产开发的成本，并成为了导致房地产泡沫的重要因素之一。而且在该种土地转让权交易模式下，也会大幅度降低我国城市的土地资源利用效率。
1.4对土地出让金的收取方式存在争议
现阶段所采用的收取土地出让金的方式还存在着一定程度的弊端，比如说需要一次性缴纳的高额土地转让金会直接转变为房地产的建设成本，并会间接的转嫁到消费者身上，并导致我国商品用房价格的进一步上涨。此外我国对于城市基础配套设施的完善，也会直接导致城市土地的升值，并且会使得土地自身资产要素的作用无法有效发挥出来。
2、解决对策
2.1土地交易调控方式的对策建议
市场经济社会首先需要时一个法制下的经济社会，因此为了做好城市土地市场的交易管理，就必须拥有一个健全的法制作为基础。自改革开放以来我国在法制建设方面取得了一定的成果，其关于土地的法律法规也愈加完善，因此，我国的土地市场管理还存在着一定的法律依据。但是在许多地区，其隐性的土地市场比较高，并且存在着土地资产收益严重流失等诸多问题。而且一部分房地产商人还有法律意识单薄等诸多问题，这也就需要进一步完善现阶段土地交易方面的法律法规，只有这样，我国的土地秩序才能够朝着好的方向进行发展。
此外，政府还需要借助于相应的经济手段来进行土地价格的调控，其主要是借助于价格、利率以及税收等工具，来对整个城市的土地市场进行宏观调控，并且让土地市场自身发挥出良好的自动调节作用。只有这样才能够让土地市场中的各个利益主体对自身的经济行为进行主动调整，从而达到实现各自利益最大化的效果。因此在管理城市土地交易市场的过程中，政府部门需要适当借助于经济杠杆来进行整体市场的宏观调控。
2.2土地交易制度规范的对策建议
首先需要对土地的出让制度进行严格的规范，而土地出让制度的规范与完善，也会对整个土地市场以及房地产市场的健康发育造成极大影响。政府如果在進行土地出让金的收取过程中未能按照一个统一标准，就可以导致房地产行业的不正当竞争出现，并且从根本上违背了市场的经济原则。因此就需要建立起一个完善的土地出让制度，并且超社会公布土地出让的相关信息，只有这样才能够确保其交易过程的公正性。其次需要建立一个科学的土地评估制度，并从提升评估从业人员的素质做起，来积极收取社会各界的精英人士来参与到土地评估的过程中，只有这样才能够营造出一个良好的土地市场环境，并促进我国房地产行业的健康发展。
2.3土地交易监管手段的对策建议
要想加强土地交易的监管手段，就需要完善公开土地市场的外部监督力度，并充分发挥出政府在土地价格调控这一环节的权威性。此外需要强化现阶段的土地执法监察手段，并且对土地交易有关的违法案件运用新闻媒介等方式来进行披露，从而达到强化检察效果的目的。最后还需要加强我国的行政审批监管力度，只有这样才能够进一步加强我国的土地交易监管力度，并营造出一个公平公正的土地使用权交易环境。
结语：
我国现阶段基本已经形成了一个比较健全的城市土地使用权交易市场，但是在其具体的交易与管理过程中，依旧存在着许多违背客观经济规律的现象，并且会直接影响到我国经济的进一步发展。本文就现阶段城市土地使用权交易过程中存在的一些主要问题进行了简要阐述，并针对性了提出了几点改进措施，旨在营造一个良好的土地交易市场。
【关键词】城市土地；使用权交易；对策研究
我国对于城市土地使用权的交易虽然已经有了明确的法律法规，并明令禁止经营性项目土地以协议的方式来进行交易，但是一些地方政府对于这些政策并没有进行很好的执行，并且存在着“政令不通”等诸多问题，因此相关部分就需要进一步规范我国的城市土地交易模式。
1、城市土地使用权交易过程中存在的问题
1.1我国城市土地出让方式有待规范
我国现阶段的土地使用群出让制度缺乏系统性与统—性，其各项法律法规中的内容也有着重复性与不协调之处，而这些重复的法律法规也导致了对于城市土地使用权出让的规定内容过于繁杂，并且容易导致矛盾的产生。比如说在商业以及住宅等房地产项目的使用权交易过程中，其协议出让所占据的比重比较大，因此缺乏足够的市场竞争。此外，我国许多城市中也都存在着大量无偿划拨的土地，而相关用地单位对于这些土地有着很大的处置权，而政府对于这些问题也难以进行有效的控制。在政策具体实施的过程之中，还有可能留下一些协议出让的扣子，并且会导致协议出让价格较之招标与拍卖价格有明显降低的情况出现。
1.2缺乏合理的土地储备、供应机制
我国现阶段的土地储备结构在土地收购的过程中依旧存在着较大的盲目性，并且对于土地的储备规模以及储备周期等因素缺乏科学机制的合理制定。各个地区对于土地储备的政策条文中也缺乏明确的规定，其储备规模以及储备周期也是随机出现的。此外，我国各地的出让数量也没有一个明确的规定，其多半是根据市场的具体需求以及地方政府的财政需求来决定的，这也就导致了我国土地的储备数量存在着较大的不确定性，并且缺乏一个长远的规划，在这种情况下，也就难以确定储备土地的数量以及储备周期。这样一方面导致了城市中的土地市场无法进行有效调节，另一方面也加大了土地储备过程中起资金运作的财务风险。
1.3对土地出让制度的立法不够明确，土地管理权限混乱
我国现阶段的立法受到了中国传统公法的影响比较深，而且我国政府干预的特殊经济制度也导致了我国的私权意识比较单薄，因此在土地城市土地使用权出让的相关法律法规中就会出现具有很强管理色彩，并且会直接扭曲当事人平等性这一问题的出现。
各级政府与土地相关的管理权限也处于一个混乱的状态下，在进行房地产开发的过程中，相关政府单位对于基础设施的配套费用收取较多，并且会存在许多需要重复收费的项目，这也就极大提升了我国房地产开发的成本，并成为了导致房地产泡沫的重要因素之一。而且在该种土地转让权交易模式下，也会大幅度降低我国城市的土地资源利用效率。
1.4对土地出让金的收取方式存在争议
现阶段所采用的收取土地出让金的方式还存在着一定程度的弊端，比如说需要一次性缴纳的高额土地转让金会直接转变为房地产的建设成本，并会间接的转嫁到消费者身上，并导致我国商品用房价格的进一步上涨。此外我国对于城市基础配套设施的完善，也会直接导致城市土地的升值，并且会使得土地自身资产要素的作用无法有效发挥出来。
2、解决对策
2.1土地交易调控方式的对策建议
市场经济社会首先需要时一个法制下的经济社会，因此为了做好城市土地市场的交易管理，就必须拥有一个健全的法制作为基础。自改革开放以来我国在法制建设方面取得了一定的成果，其关于土地的法律法规也愈加完善，因此，我国的土地市场管理还存在着一定的法律依据。但是在许多地区，其隐性的土地市场比较高，并且存在着土地资产收益严重流失等诸多问题。而且一部分房地产商人还有法律意识单薄等诸多问题，这也就需要进一步完善现阶段土地交易方面的法律法规，只有这样，我国的土地秩序才能够朝着好的方向进行发展。
此外，政府还需要借助于相应的经济手段来进行土地价格的调控，其主要是借助于价格、利率以及税收等工具，来对整个城市的土地市场进行宏观调控，并且让土地市场自身发挥出良好的自动调节作用。只有这样才能够让土地市场中的各个利益主体对自身的经济行为进行主动调整，从而达到实现各自利益最大化的效果。因此在管理城市土地交易市场的过程中，政府部门需要适当借助于经济杠杆来进行整体市场的宏观调控。
2.2土地交易制度规范的对策建议
首先需要对土地的出让制度进行严格的规范，而土地出让制度的规范与完善，也会对整个土地市场以及房地产市场的健康发育造成极大影响。政府如果在進行土地出让金的收取过程中未能按照一个统一标准，就可以导致房地产行业的不正当竞争出现，并且从根本上违背了市场的经济原则。因此就需要建立起一个完善的土地出让制度，并且超社会公布土地出让的相关信息，只有这样才能够确保其交易过程的公正性。其次需要建立一个科学的土地评估制度，并从提升评估从业人员的素质做起，来积极收取社会各界的精英人士来参与到土地评估的过程中，只有这样才能够营造出一个良好的土地市场环境，并促进我国房地产行业的健康发展。
2.3土地交易监管手段的对策建议
要想加强土地交易的监管手段，就需要完善公开土地市场的外部监督力度，并充分发挥出政府在土地价格调控这一环节的权威性。此外需要强化现阶段的土地执法监察手段，并且对土地交易有关的违法案件运用新闻媒介等方式来进行披露，从而达到强化检察效果的目的。最后还需要加强我国的行政审批监管力度，只有这样才能够进一步加强我国的土地交易监管力度，并营造出一个公平公正的土地使用权交易环境。
结语：
我国现阶段基本已经形成了一个比较健全的城市土地使用权交易市场，但是在其具体的交易与管理过程中，依旧存在着许多违背客观经济规律的现象，并且会直接影响到我国经济的进一步发展。本文就现阶段城市土地使用权交易过程中存在的一些主要问题进行了简要阐述，并针对性了提出了几点改进措施，旨在营造一个良好的土地交易市场。