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我国内地房地产业的发展起步于20世纪九十年代初期，这些年来随着国民经济的快速增长，流动人口迅速增加，市场需求旺盛，房地产业已逐步壮大成为国家的重要支柱产业之一。但是在形势看好的同时，一些问题也开始凸现出来。产业发展又到了一个关键时期。如何进行产业内部调整，更好的创造有效供给。寻求新的市场突破成为当务之急。
一、传统房地产开发模式的不足。在传统的房地产开发模式中。开发商最为关注的是如何降低开发成本，利用成本优势获得企业的竞争力，他们却恰恰忽视了市场经济条件下企业的核心竞争力来自一份最大限度的满足客户需求。现有模式对于购房者来讲存在很大的局限性，可供选择的住宅一般已经建成或正在依据开发商的方案建设中，消费者只能一味地被动地接受和适应房屋现有的设计。即使可以调整，抛开时间、人力、物力的浪费。调整余地也非常有限。
传统开发模式还存在开发风险过大的问题。房地产商进行新楼盘开发时往往根据开发经验和前期调研确定整个开发方案，然而面对复杂多变的市场。原有手段对客户未来需求把握的准确性难以保证，这为楼盘后期推广销售埋下隐患。一旦开发决策失误。导致建成后的住宅与市场需求脱节。开发商蒙受巨大的经济损失。消费者也没有购买到称心如意的住宅。同时，随着大众生活水平的提高。房地产业发展初期那种仅仅强调经济性的住宅供给模式已经难以满足人们的需要，市场需求的发展呈现出了新的特点。
二、生活空间的个性化趋势。住宅不仅要买得起住得下，更要适合自己，这已成为人们买房的关键；住宅还成为住户寻求生活品味的对象。它应该能够满足住户更深层次的生理和心理需求。包括个性张扬、自我实现等。
个性化趋势要求开发商要为不同的消费群体在不同的销售时机开发不同的户型。生活空间个性化反映了一种新的住宅哲学，不是有什么样的住宅。让买主无可奈何地接受，而是让住宅适应人，真正体现“以人为本”的哲学。
如何解决传统开发模式的弊端，顺应住宅市场发展需求。这成为整个房地产行业亟待解决的难题。住宅定制进入人们的视野成为诸多矛盾焦点的突破口。
住宅定制成为降低开发风险，提升住宅内在价值，达到房地产开发商和购房者双赢局面的具体化措施。现代建筑技术的发展，使得很多原本不敢想象的建筑结构形式成为现实。例如。采用大开间大跨度结构，内部空间可以根据需要划分、区隔。这些都在客观上为住宅定制的成熟提供了有利条件。房地产商在开发初期可以根据客户的具体要求去进行户型设计、家装设计，调整房型结构、功能分区的适应性。满足了客户需求。降低了房屋的功能性贬值，提升了市场竞争力。住宅定制必将成为房地产业不可阻挡的发展潮流。
三、定制型房地产业开发模式。电子商务与大规模定制的结合使得传统房地产开发模式发生了翻天覆地的变化，先盖房然后卖房的固有模式变为由消费者根据需要向开发商定制房子；同时，整合相关产业形成更快捷、运作成本更低的运作模式，这是现实经济和虚拟经济的共同要求。在新的开发模式中，从传统房地产开发企业中衍化出的服务型房地产公司在购房者和供应商之间担当了极为重要的角色，是整个开发模式成功的关键。由于其专注于提供高度专业化的服务。它比产品供应商更了解市场，可以向供应商提供准确的市场需求；它比消费者更了解产品，可以向消费者提供最佳的产品推荐。
新模式形成以服务型房地产公司为核心的产业链。产业链内部运作更为快捷有效并且成本更低，完美的解决了传统住宅开发模式存在的问题。在新模式中。与消费者发生商业关系的经济实体涉及到不同的行业和领域，这些实体相互作用，实现了整个交易体系信息流、资金流和物流的商业循环。
四、住宅大规模定制原型系统。基于网络的住宅定制系统以大规模定制理论和数字化技术为基础，以客户需求为核心，以数字化样板房为对象。实现了网上的户型定制、家装定制、家居定制、家电定制一条龙服务。根据房地产业电子商务的特点，系统功能大致划分为以下几个方面：①用户可以很方便地进行信息发布、信息修改和信息查询。②用户可以在网上实现定制的完整流程，包括户型、家装和家居等。③用户可以在定制过程中实时地察看相应的展示效果。展示方式除了传统的文字说明、二维平面图、效果图、照片外，要求以三维虚拟模型来给消费者一个更直观、真实的感受。④用户可以在线完成订单的核查、修改和确认。进行电子支付。⑤用户可以在线完成相应的数据更新和维护上作。
根据系统功能需求分析的结果。将基于网络的住宅定制系统划分为五大功能模块：信息管理模块、定制模块、展示模块、订单管理模块、系统维护模块。系统需要多种关键技术的支撑，比如，网络技术、数据库技术、虚拟现实技术等。采用Browser/Server模式三层结构——用户界面层、商务逻辑层和数据库层。利用ASP(Active Server Pages)和ADO(ActiveX Data Object)技术实现系统和数据库的交互。以B/S模式进行系统开发，减少了系统应用过程中客户端的维护工作量，同时这样的“瘦”客户端，能够更为方便地实现任何一台计算机通过网络访问应用系统。
在住宅定制的整个过程中。用户都可以在数字化样板房内虚拟游历。直观地查看到定制的实际效果。仔细推敲所选方案，实时调整直至满意。并提交自己的整个住宅定制方案。用户在提交定制方案后，系统会根据用户的选择和产品信息库的资料自动生成该用户的详细订单，用户可以方便地看每一个定制项目的完整信息，如产品代码、名称、型号、单价、数量等，核实、调整订单并最终确认提交进行电子支付。
大规模定制理论与电子商务的结合为国内房地产业进行自身调整。寻求突破以适应新的市场需求提供了一种思路。
(作者单位：西安石油大学机械工程学院 西安市城市建设档案馆)
一、传统房地产开发模式的不足。在传统的房地产开发模式中。开发商最为关注的是如何降低开发成本，利用成本优势获得企业的竞争力，他们却恰恰忽视了市场经济条件下企业的核心竞争力来自一份最大限度的满足客户需求。现有模式对于购房者来讲存在很大的局限性，可供选择的住宅一般已经建成或正在依据开发商的方案建设中，消费者只能一味地被动地接受和适应房屋现有的设计。即使可以调整，抛开时间、人力、物力的浪费。调整余地也非常有限。
传统开发模式还存在开发风险过大的问题。房地产商进行新楼盘开发时往往根据开发经验和前期调研确定整个开发方案，然而面对复杂多变的市场。原有手段对客户未来需求把握的准确性难以保证，这为楼盘后期推广销售埋下隐患。一旦开发决策失误。导致建成后的住宅与市场需求脱节。开发商蒙受巨大的经济损失。消费者也没有购买到称心如意的住宅。同时，随着大众生活水平的提高。房地产业发展初期那种仅仅强调经济性的住宅供给模式已经难以满足人们的需要，市场需求的发展呈现出了新的特点。
二、生活空间的个性化趋势。住宅不仅要买得起住得下，更要适合自己，这已成为人们买房的关键；住宅还成为住户寻求生活品味的对象。它应该能够满足住户更深层次的生理和心理需求。包括个性张扬、自我实现等。
个性化趋势要求开发商要为不同的消费群体在不同的销售时机开发不同的户型。生活空间个性化反映了一种新的住宅哲学，不是有什么样的住宅。让买主无可奈何地接受，而是让住宅适应人，真正体现“以人为本”的哲学。
如何解决传统开发模式的弊端，顺应住宅市场发展需求。这成为整个房地产行业亟待解决的难题。住宅定制进入人们的视野成为诸多矛盾焦点的突破口。
住宅定制成为降低开发风险，提升住宅内在价值，达到房地产开发商和购房者双赢局面的具体化措施。现代建筑技术的发展，使得很多原本不敢想象的建筑结构形式成为现实。例如。采用大开间大跨度结构，内部空间可以根据需要划分、区隔。这些都在客观上为住宅定制的成熟提供了有利条件。房地产商在开发初期可以根据客户的具体要求去进行户型设计、家装设计，调整房型结构、功能分区的适应性。满足了客户需求。降低了房屋的功能性贬值，提升了市场竞争力。住宅定制必将成为房地产业不可阻挡的发展潮流。
三、定制型房地产业开发模式。电子商务与大规模定制的结合使得传统房地产开发模式发生了翻天覆地的变化，先盖房然后卖房的固有模式变为由消费者根据需要向开发商定制房子；同时，整合相关产业形成更快捷、运作成本更低的运作模式，这是现实经济和虚拟经济的共同要求。在新的开发模式中，从传统房地产开发企业中衍化出的服务型房地产公司在购房者和供应商之间担当了极为重要的角色，是整个开发模式成功的关键。由于其专注于提供高度专业化的服务。它比产品供应商更了解市场，可以向供应商提供准确的市场需求；它比消费者更了解产品，可以向消费者提供最佳的产品推荐。
新模式形成以服务型房地产公司为核心的产业链。产业链内部运作更为快捷有效并且成本更低，完美的解决了传统住宅开发模式存在的问题。在新模式中。与消费者发生商业关系的经济实体涉及到不同的行业和领域，这些实体相互作用，实现了整个交易体系信息流、资金流和物流的商业循环。
四、住宅大规模定制原型系统。基于网络的住宅定制系统以大规模定制理论和数字化技术为基础，以客户需求为核心，以数字化样板房为对象。实现了网上的户型定制、家装定制、家居定制、家电定制一条龙服务。根据房地产业电子商务的特点，系统功能大致划分为以下几个方面：①用户可以很方便地进行信息发布、信息修改和信息查询。②用户可以在网上实现定制的完整流程，包括户型、家装和家居等。③用户可以在定制过程中实时地察看相应的展示效果。展示方式除了传统的文字说明、二维平面图、效果图、照片外，要求以三维虚拟模型来给消费者一个更直观、真实的感受。④用户可以在线完成订单的核查、修改和确认。进行电子支付。⑤用户可以在线完成相应的数据更新和维护上作。
根据系统功能需求分析的结果。将基于网络的住宅定制系统划分为五大功能模块：信息管理模块、定制模块、展示模块、订单管理模块、系统维护模块。系统需要多种关键技术的支撑，比如，网络技术、数据库技术、虚拟现实技术等。采用Browser/Server模式三层结构——用户界面层、商务逻辑层和数据库层。利用ASP(Active Server Pages)和ADO(ActiveX Data Object)技术实现系统和数据库的交互。以B/S模式进行系统开发，减少了系统应用过程中客户端的维护工作量，同时这样的“瘦”客户端，能够更为方便地实现任何一台计算机通过网络访问应用系统。
在住宅定制的整个过程中。用户都可以在数字化样板房内虚拟游历。直观地查看到定制的实际效果。仔细推敲所选方案，实时调整直至满意。并提交自己的整个住宅定制方案。用户在提交定制方案后，系统会根据用户的选择和产品信息库的资料自动生成该用户的详细订单，用户可以方便地看每一个定制项目的完整信息，如产品代码、名称、型号、单价、数量等，核实、调整订单并最终确认提交进行电子支付。
大规模定制理论与电子商务的结合为国内房地产业进行自身调整。寻求突破以适应新的市场需求提供了一种思路。
(作者单位：西安石油大学机械工程学院 西安市城市建设档案馆)