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摘要：续建工程开发难度大、风险大，对开发商的要求很高。开发商在开发前对开发中可能遇到的问题和风险应该进行全面的分析评估，本文就停缓建项目在续建过程中可能遇到的问题作了一些探讨。
关键词：烂尾楼 续建工程
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
停缓建项目指经有关部门批准停止建设或近期内不再建设的项目，也就是我们通常所说的“烂尾楼”。这些停缓建项目中有住宅、商住楼，也有写字楼。房地产属于国家的支柱产业，他的状况直接影响到国家的经济，因此受国家政策导向影响很大。国内的房地产开发到目前还处于一个并不成熟的时期，在出现发展过快过热的现象的时候，国家就会采取紧缩银根等一些措施对房地产进行调控。在这个过程中不可避免的出现了一些停缓建项目。
停缓建项目不同与一般新建项目，往往伴随着大量财务纠纷和技术难题，对开发商有着极高的要求。下面对停缓建项目开发设计过程的一些重点做一些想法。
一、续建工程的特点
和新建工程相比，续建工程除了也要进行立项、设计、施工及验收等程序之外，还有一些自身特点。表现在以下几个方面：
续建方对已建部分和拟续建部分房屋用途和功能的重新定位，使整個建筑的功能可能发生很大的改变，其立面外形、各楼层使用功能配置，都会相应的发生改变。由于使用功能的改变势必造成建筑结构上的结构构件调整，同时也会改变原来的荷载条件，为此需要对已建部分对续建方案的可能性进行评价。
由于续建工程停工的时间可能有10年甚至更久，项目现场往往缺乏管理，已建部分由于长期风吹雨淋且无维护措施，所以已建部分难免会发生损坏现象。暴露在空气中的混凝土表面会发生炭化现象，外露的钢筋一般锈蚀状况较普遍。原本按室内环境设计的结构部分多年经受露天环境的冷热雨雪，整个结构的整体安全性及结构的耐久性都需要重新进行鉴定。
已建部分设计和施工时所用规范，在续建时可能多数都已经停止使用。续建时的设计施工以及构造要求都应满足现行规范的要求。而已建部分往往不满足现行规范的要求，需要对已建部分进行加固处理。
续建工程由于停工时间久远，停工前过程往往十分复杂，非常容易出现由于各种原因造成其原始资料不全。这些会对办理复工手续、后期验收、竣工备案，以及给重新设计工作带来许多困难。
续建工程多处于闹市区，周围居民楼较多，施工场地往往十分狭小，周边道路车流量大。而续建工程的施工往往都要求不能对现有周边的正常生活秩序不能产生影响，这些都会对后期施工带来诸多的不便。
续建工程大部分的设计施工都要考虑到已建部分的现状，在整个续建过程中设计、施工变更会远大于新建项目。对于续建方来说，项目工期及造价的控制难度远大于新建项目。
二、设计前的准备工作
原有施工图纸、设计修改单等施工资料的收集整理
原有的设计图纸、设计变更单、施工验收资料是重要的原始资料，对于项目的重新设计施工有着非常重要的意义。在项目启动时就要尽可能的收集有关于项目的所有设计施工资料，作为以后设计施工的依据。
对已建部分进行实测实量
续建工程往往停工时间较长，对于已建部分不能保证所有变更修改都留有记录。而在施工过程中施工误差也难免发生，已施工部分与原设计尺寸误差有多大？已建部分在经过这么多年后，已建部分在荷载作用下有没有发生过大变形？地下室在停建的这段时间里会不会因为上部荷载没有加载完毕而在水浮力作用下发生上浮？这些在重新设计前都必须搞清楚。因此需要对既有部分的所有构件尺寸进行实测实量，对已建部分的标高进行测量。将测得的数据与原有设计图纸进行详细比对。
对已建基础部分的检测
对于基础施工已经完成的工程，在续建设计时会出现即使按照原有功能设计原也无法满足现有规范要求的情况。而续建时往往会对原有设计在功能上做出大量的更改，因此在设计时必然要考虑对已施工基础工程进行处理，而已施工的基础在经历了若干年后承载力、耐久性会不会发生变化？因此需要根据工程的实际情况考虑对已建基础部分进行检测。在经历若干年后，地下水位是否会发生变化，地下水的变化对土层是否产生了影响？原有的勘测点间距往往也不满足现有规范要求。这些问题要求需要对场地进行补充勘测，具体补勘内容应结合工程实际情况进行决定。
对已建结构主体的检测
停缓建项目的停建时间一般在2~7年，有的甚至达到10年以上。由于停建的建筑物大都是因为资金问题，这就使得施工单位在停工后对的钢筋和混凝土的保护处理往往都是敷衍了事。这就造成了项目在停建若干年后，混凝土的碳化开裂、钢筋的锈蚀成为每一个停缓建项目在续建时都会碰到的问题。已建结构部分在经过若干年的日晒雨淋后，已建混凝土部分的强度是否能达到原有的设计要求？混凝土表面的炭化程度？已建混凝土部分是否出现裂缝？结构连接部分及后浇带处钢筋的锈蚀程度？这些问题在设计前都必须弄清楚。
对已建结构部分的鉴定评估。
按照《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）3.7节的要求，对现有建筑进行改建或扩建时均应对其进行评定、验算和重新设计。续建方应该在设计开始之前委托具有相关资质的评估单位对已建结构部分进行鉴定评估。鉴定评估单位应根据委托方提供的检测报告对已建结构部分进行分析，提交的报告中应明确哪些部分可以满足现行规范要求可以直接使用，哪些部分需要进行处理后方可继续使用，哪些部分损坏严重需要拆除。
三、设计中可能遇到的问题
烂尾楼的续建工程一般可以根据原有工程的进展状态分为三类：1）仅完成了设计工作，尚未开始建造。这类续建工程往往是对原设计进行复核，满足现行规范要求，与新建工程的设计相类似。2）已经完成施工图设计并开始土建施工，但尚未完成全部结构部分的施工，未完成结构验收。根据具体的工程进展又划分为以下几个阶段：完成桩基工程的施工、完成±0.000以下结构部分施工并验收、完成至上部结构某一楼层几个阶段。3）烂尾楼已经完成全部结构施工，主体结构验收完毕，但尚未完成装饰工程施工，这类基本属于改建工程，如果建筑功能改变不大可以和当地建管单位沟通决定是否需要进行加固。一下主要讨论第二种情况时在设计过程中经常会碰到的一些问题。
设计使用年限的明确
按照《建筑结构可靠度计统一标准》指出：所有标准采用的设计基准期为50年，而一个烂尾楼盘在重新启动前往往都经历了几年甚至十几年的停工。设计使用年限是从第一次设计施工算起还是从续建时算起，对续建方的开发成本有着很大的影响。就以一幢原设计使用年限50年，现已有15年楼龄的烂尾楼计，其真正合理的后续使用年限应为35年，因为如果按发展商的预期目标使用50年时，那么相当于原设计时，其设计使用年限延长为65年，变相降低了建筑的性能要求和设防标准。如设计时采用新的设计基准期(如65年)，则必须另外确定最大荷载和材料的概率分布及相应的统计参数，对续建方来说这将大大增加建造成本。所以在设计之初应与当地建管部门深入沟通，明确续建工程的设计使用年限。
规划指标的改变
随着社会的进步，对建筑各方面的要求也越来越高。比如车位的数量，在数年前一个小区的配比达到1：0.8就是高的了，可现在就是1：1也仍满足不了人们的需求。还有其他许多问题，由于续建工程的先天不足，即使进行重新设计改造仍然可能达不到现阶段的要求。这就要求续建方一方面要跟当地规划部门对规划指标的确定进行沟通，另一方面要积极考虑通过其他途径解决存在的问题，使得续建工程在完成后能够达到预期的要求。
原有设计的调整和规范的更新
续建方接手后，会根据当前情况对原有设计在使用功能或者造型上进行调整，需要请设计院对进行重新设计。而设计院在重新设计时，由于时间的原因设计规范已经更新，原有设计已达不到现有规范的要求。为了要满足现有的规范的要求，需要对已建部分进行大量的改造和加固。对于设计院来说，在原有图纸上的设计工作量和难度远远大于新建项目。
设计施工的深入配合
续建工程的设计工作并不是出完图纸就结束了，而是会贯穿于整个施工过程中。由于现场情况的复杂性，造成设计院无法在设计过程中考虑到现场的每一个细节。在施工过程中，设计院需要根据施工单位提供的现场信息对原有设计不断进行调整。加固工程往往都有专业单位进行施工，施工前加固单位需要对设计院的图纸进行深化设计，在深化设计过程中往往也需要设计院对原有图纸进行设计调整。
停缓建项目的开发风险和难度远大于新建项目。以上所提到的仅是一些技术上可能遇到的问题，而每个烂尾楼项目背后都有着复杂的财务法律问题。要盘活一个停缓建项目需要多方面的配合，比如前期的土地评估、项目评估、市场评估，法律手续的处理，资金的运用，产品的重新设计，施工的安排，项目的重新包装推广等等。对开发商的资金、技术、管理上都有着极高的要求。在停缓建项目的开发上，开发商一方面在开发前应对开发风险进行全面严格的调查评估，要考虑到开发过程中所能遇到的的不利因素。另一方面也要寻求政府部门在政策方面给予支持，只有这样才能将风险降到最低。
关键词：烂尾楼 续建工程
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
停缓建项目指经有关部门批准停止建设或近期内不再建设的项目，也就是我们通常所说的“烂尾楼”。这些停缓建项目中有住宅、商住楼，也有写字楼。房地产属于国家的支柱产业，他的状况直接影响到国家的经济，因此受国家政策导向影响很大。国内的房地产开发到目前还处于一个并不成熟的时期，在出现发展过快过热的现象的时候，国家就会采取紧缩银根等一些措施对房地产进行调控。在这个过程中不可避免的出现了一些停缓建项目。
停缓建项目不同与一般新建项目，往往伴随着大量财务纠纷和技术难题，对开发商有着极高的要求。下面对停缓建项目开发设计过程的一些重点做一些想法。
一、续建工程的特点
和新建工程相比，续建工程除了也要进行立项、设计、施工及验收等程序之外，还有一些自身特点。表现在以下几个方面：
续建方对已建部分和拟续建部分房屋用途和功能的重新定位，使整個建筑的功能可能发生很大的改变，其立面外形、各楼层使用功能配置，都会相应的发生改变。由于使用功能的改变势必造成建筑结构上的结构构件调整，同时也会改变原来的荷载条件，为此需要对已建部分对续建方案的可能性进行评价。
由于续建工程停工的时间可能有10年甚至更久，项目现场往往缺乏管理，已建部分由于长期风吹雨淋且无维护措施，所以已建部分难免会发生损坏现象。暴露在空气中的混凝土表面会发生炭化现象，外露的钢筋一般锈蚀状况较普遍。原本按室内环境设计的结构部分多年经受露天环境的冷热雨雪，整个结构的整体安全性及结构的耐久性都需要重新进行鉴定。
已建部分设计和施工时所用规范，在续建时可能多数都已经停止使用。续建时的设计施工以及构造要求都应满足现行规范的要求。而已建部分往往不满足现行规范的要求，需要对已建部分进行加固处理。
续建工程由于停工时间久远，停工前过程往往十分复杂，非常容易出现由于各种原因造成其原始资料不全。这些会对办理复工手续、后期验收、竣工备案，以及给重新设计工作带来许多困难。
续建工程多处于闹市区，周围居民楼较多，施工场地往往十分狭小，周边道路车流量大。而续建工程的施工往往都要求不能对现有周边的正常生活秩序不能产生影响，这些都会对后期施工带来诸多的不便。
续建工程大部分的设计施工都要考虑到已建部分的现状，在整个续建过程中设计、施工变更会远大于新建项目。对于续建方来说，项目工期及造价的控制难度远大于新建项目。
二、设计前的准备工作
原有施工图纸、设计修改单等施工资料的收集整理
原有的设计图纸、设计变更单、施工验收资料是重要的原始资料，对于项目的重新设计施工有着非常重要的意义。在项目启动时就要尽可能的收集有关于项目的所有设计施工资料，作为以后设计施工的依据。
对已建部分进行实测实量
续建工程往往停工时间较长，对于已建部分不能保证所有变更修改都留有记录。而在施工过程中施工误差也难免发生，已施工部分与原设计尺寸误差有多大？已建部分在经过这么多年后，已建部分在荷载作用下有没有发生过大变形？地下室在停建的这段时间里会不会因为上部荷载没有加载完毕而在水浮力作用下发生上浮？这些在重新设计前都必须搞清楚。因此需要对既有部分的所有构件尺寸进行实测实量，对已建部分的标高进行测量。将测得的数据与原有设计图纸进行详细比对。
对已建基础部分的检测
对于基础施工已经完成的工程，在续建设计时会出现即使按照原有功能设计原也无法满足现有规范要求的情况。而续建时往往会对原有设计在功能上做出大量的更改，因此在设计时必然要考虑对已施工基础工程进行处理，而已施工的基础在经历了若干年后承载力、耐久性会不会发生变化？因此需要根据工程的实际情况考虑对已建基础部分进行检测。在经历若干年后，地下水位是否会发生变化，地下水的变化对土层是否产生了影响？原有的勘测点间距往往也不满足现有规范要求。这些问题要求需要对场地进行补充勘测，具体补勘内容应结合工程实际情况进行决定。
对已建结构主体的检测
停缓建项目的停建时间一般在2~7年，有的甚至达到10年以上。由于停建的建筑物大都是因为资金问题，这就使得施工单位在停工后对的钢筋和混凝土的保护处理往往都是敷衍了事。这就造成了项目在停建若干年后，混凝土的碳化开裂、钢筋的锈蚀成为每一个停缓建项目在续建时都会碰到的问题。已建结构部分在经过若干年的日晒雨淋后，已建混凝土部分的强度是否能达到原有的设计要求？混凝土表面的炭化程度？已建混凝土部分是否出现裂缝？结构连接部分及后浇带处钢筋的锈蚀程度？这些问题在设计前都必须弄清楚。
对已建结构部分的鉴定评估。
按照《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）3.7节的要求，对现有建筑进行改建或扩建时均应对其进行评定、验算和重新设计。续建方应该在设计开始之前委托具有相关资质的评估单位对已建结构部分进行鉴定评估。鉴定评估单位应根据委托方提供的检测报告对已建结构部分进行分析，提交的报告中应明确哪些部分可以满足现行规范要求可以直接使用，哪些部分需要进行处理后方可继续使用，哪些部分损坏严重需要拆除。
三、设计中可能遇到的问题
烂尾楼的续建工程一般可以根据原有工程的进展状态分为三类：1）仅完成了设计工作，尚未开始建造。这类续建工程往往是对原设计进行复核，满足现行规范要求，与新建工程的设计相类似。2）已经完成施工图设计并开始土建施工，但尚未完成全部结构部分的施工，未完成结构验收。根据具体的工程进展又划分为以下几个阶段：完成桩基工程的施工、完成±0.000以下结构部分施工并验收、完成至上部结构某一楼层几个阶段。3）烂尾楼已经完成全部结构施工，主体结构验收完毕，但尚未完成装饰工程施工，这类基本属于改建工程，如果建筑功能改变不大可以和当地建管单位沟通决定是否需要进行加固。一下主要讨论第二种情况时在设计过程中经常会碰到的一些问题。
设计使用年限的明确
按照《建筑结构可靠度计统一标准》指出：所有标准采用的设计基准期为50年，而一个烂尾楼盘在重新启动前往往都经历了几年甚至十几年的停工。设计使用年限是从第一次设计施工算起还是从续建时算起，对续建方的开发成本有着很大的影响。就以一幢原设计使用年限50年，现已有15年楼龄的烂尾楼计，其真正合理的后续使用年限应为35年，因为如果按发展商的预期目标使用50年时，那么相当于原设计时，其设计使用年限延长为65年，变相降低了建筑的性能要求和设防标准。如设计时采用新的设计基准期(如65年)，则必须另外确定最大荷载和材料的概率分布及相应的统计参数，对续建方来说这将大大增加建造成本。所以在设计之初应与当地建管部门深入沟通，明确续建工程的设计使用年限。
规划指标的改变
随着社会的进步，对建筑各方面的要求也越来越高。比如车位的数量，在数年前一个小区的配比达到1：0.8就是高的了，可现在就是1：1也仍满足不了人们的需求。还有其他许多问题，由于续建工程的先天不足，即使进行重新设计改造仍然可能达不到现阶段的要求。这就要求续建方一方面要跟当地规划部门对规划指标的确定进行沟通，另一方面要积极考虑通过其他途径解决存在的问题，使得续建工程在完成后能够达到预期的要求。
原有设计的调整和规范的更新
续建方接手后，会根据当前情况对原有设计在使用功能或者造型上进行调整，需要请设计院对进行重新设计。而设计院在重新设计时，由于时间的原因设计规范已经更新，原有设计已达不到现有规范的要求。为了要满足现有的规范的要求，需要对已建部分进行大量的改造和加固。对于设计院来说，在原有图纸上的设计工作量和难度远远大于新建项目。
设计施工的深入配合
续建工程的设计工作并不是出完图纸就结束了，而是会贯穿于整个施工过程中。由于现场情况的复杂性，造成设计院无法在设计过程中考虑到现场的每一个细节。在施工过程中，设计院需要根据施工单位提供的现场信息对原有设计不断进行调整。加固工程往往都有专业单位进行施工，施工前加固单位需要对设计院的图纸进行深化设计，在深化设计过程中往往也需要设计院对原有图纸进行设计调整。
停缓建项目的开发风险和难度远大于新建项目。以上所提到的仅是一些技术上可能遇到的问题，而每个烂尾楼项目背后都有着复杂的财务法律问题。要盘活一个停缓建项目需要多方面的配合，比如前期的土地评估、项目评估、市场评估，法律手续的处理，资金的运用，产品的重新设计，施工的安排，项目的重新包装推广等等。对开发商的资金、技术、管理上都有着极高的要求。在停缓建项目的开发上，开发商一方面在开发前应对开发风险进行全面严格的调查评估，要考虑到开发过程中所能遇到的的不利因素。另一方面也要寻求政府部门在政策方面给予支持，只有这样才能将风险降到最低。