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【摘要】房产税通过影响住房的供需关系，调节住房市场结构，从而稳定房价。重庆试点改革前后宏观数据显示，改革效果符合理论预期，对住房的供需结构调整效果明显，平抑了房价。下一步全国房产税改革需要在重庆模式上完善房产分级课税，合理划分住房市场子市场，高档住房、超出规定面积的住房税率合理提高，建立房产评估机制，根据房产评估价格征税，并配合其他税种改革。
【关键词】房产税 住房供需 房产税改革
近几年，房价上涨、住房市场供需结构失衡，切实损坏了普通居民“居有其所”的利益。我国住房市场供需失衡问题突出，一方面存在大量住房需求得不到满足，另一方面又有大批的空置房，住房市场现存的大部分问题都是在供需结构不合理的基础上衍生的。利用房产税来影响住房市场供需，均衡住房市场，抑制高涨房价，是最为有效的手段之一。
一、房产税作用机理及文献综述
传统住房市场理论认为，房产税从交易成本、持有成本角度影响住房市场需求，从住房建设、持有成本角度影响住房供给，住房价格是由供给和需求共同作用的结果。征收房产税导致住房持有成本增加，使人们改变居住形式，合理、节约消费，降低居住性需求，同时也会降低住房投机客的利润，降低住房投机、投资需求。住房供给主要由住房需求决定，因而住房需求的改变必定促使住房供给调整，在供需因素的共同作用下就必然导致住房市场的调整，缓和供需矛盾。
王平（2009）等构建模型发现降低财产税、收入税能减轻资本扭曲，导致房地产巿场供给曲线右移，通过效用函数和预算约束求出房地产需求函数，发现财产税和收入税对房地产的存量和资本需求产生了长期的扭曲。郝源（2011）认为，普通住房需求价格弹性小、收入弹性大，即收入弹性起主导作用，征收房产税等同于降低收入水平，因而住房需求会有较大幅度减少；而别墅、高档住房则价格弹性起主导作用，因而在持有环节征税，会抑制其市场需求，对遏制市场价格产生有利影响。
房产税改革并不会直接影响房价的涨跌，而是传导到住房市场的供求上，通过供求结构的调节，使住房市场健康发展，从而保证房价稳定。现存的研究在一定程度上忽略了供求关系在税制和房价之间的传导作用，且多将住房市场作为一个整体市场，没有关注到住房市场是由不同的子市场组成的。事实上，对不同级别的住房所课征的税负不同，对住房的供需结构影响是不同的，不能笼统地将住房市场作为一个整体进行研究。
二、重庆房产税改革情况概述
（一）理论分析与宏观数据实证分析
根据重庆房产税改革实施办法，将试点住房分为两部分进行理论分析。一部分为征房产税的住房，这部分主要为别墅、高档公寓，征税后，这部分需求绝对量降低，供给绝对量小幅增加；第二部分为免税和暂不征税住房，这部分主要为普通住房，改革后这部分供给增加，需求也增加，且供给增加大于需求增加。因而，两部分均对房价上涨有抑制作用。
比较改革前后，普通住房供给占总供给的比重增大，供给增多，其中公租房、廉租房、经济适用房的供给均增加，别墅、高档公寓的供给减少，从数据来看，别墅、高档公寓的供给（施工面积）增长率2011年为5.19%，同比2010年的24.07%降低了18.88%。需求方面，2011年别墅、高档公寓的需求量同比降低80.77万m2，降低36.23%。同一时段，普通住房需求增长157.88万m2，即改革后普通住房需求上升，别墅、高档公寓需求降低。房价方面，2011年主城九区商品房均价同比上涨10.9%，房产税改革后，2011和2012年房价持平。
（二）房产税改革取得的成果
重庆试点改革重点在于促进普通住房的供给，抑制高档住房，其成果有：第一，改革在一定程度上抑制了住房需求，别墅、高档公寓的需求受到明显的抑制，普通住房需求受到的抑制很小；第二，房产税改革改变了供给结构，开发商大幅减少了别墅、高档公寓的供给，将投资增加到普通住房、经济适应房和公租房的供给上；第三，房产税的开征平抑了房价。
三、“重庆模式”的借鉴意义
由重庆试点改革效果可以看出，合理的房产税对调控住房市场确有一定效果，住房市场现存的供求不平衡、房价高涨等问题得到缓解，但抑制房价效果不明显。主要原因为征税范围、税率不尽合理，要使房产税发挥最大效应，还需进一步改进。
（一）广阔税基，提高税收覆盖面
存量房方面，重庆试点只将个人独栋商品住房纳入征税对象，税收覆盖面窄，影响改革实施效果。下一步改革应将超出标准的增量房和存量房均纳入征税范围，并着手建立房产评估机制，具备条件时按评估价格征税。
（二）合理分割住房市场子市场，分级征税，税率差异化
调控住房需求在于降低投资、投机性需求，提高普通住房供给，满足家庭居住需求。因而改革要科学划分住房子市场，针对不同子市场制定相应税率。
（三）明确房产税收入用途，将其写入法律、法规
重庆试点明确规定将房产税税收收入用于公租房建设，具有借鉴意义，同时应完善监督机制，保证专款专用。
（四）配合其他税种改革，完善税制结构
例如针对居住性购房制定减免契税等税收优惠政策，对投资性购房征收较高城镇土地使用税等；给予开发商开发普通住房、小户型住房的税收优惠，如增加纳税扣除，降低土地使用税等，同时加大高档住房的税率，从而鼓励开发商增加普通住房供给，降低高档住房供给。
参考文献
[1]郝源. 从经济学角度看我国房产税改革定位. 财会研究，2011（1）： 17-18.
[2]许江艳. 开征房产税对中国住房市场的影响： [D]. 太原： 山西财经大学，2012.
[3]毕国强. 重庆市房产税征收影响分析及对策研究： [D]. 重庆： 重庆大学，2011.
作者简介：陈玉梅（1986-），女，四川人，西南财经大学财税学院研究生。
（编辑：龙大为）
【关键词】房产税 住房供需 房产税改革
近几年，房价上涨、住房市场供需结构失衡，切实损坏了普通居民“居有其所”的利益。我国住房市场供需失衡问题突出，一方面存在大量住房需求得不到满足，另一方面又有大批的空置房，住房市场现存的大部分问题都是在供需结构不合理的基础上衍生的。利用房产税来影响住房市场供需，均衡住房市场，抑制高涨房价，是最为有效的手段之一。
一、房产税作用机理及文献综述
传统住房市场理论认为，房产税从交易成本、持有成本角度影响住房市场需求，从住房建设、持有成本角度影响住房供给，住房价格是由供给和需求共同作用的结果。征收房产税导致住房持有成本增加，使人们改变居住形式，合理、节约消费，降低居住性需求，同时也会降低住房投机客的利润，降低住房投机、投资需求。住房供给主要由住房需求决定，因而住房需求的改变必定促使住房供给调整，在供需因素的共同作用下就必然导致住房市场的调整，缓和供需矛盾。
王平（2009）等构建模型发现降低财产税、收入税能减轻资本扭曲，导致房地产巿场供给曲线右移，通过效用函数和预算约束求出房地产需求函数，发现财产税和收入税对房地产的存量和资本需求产生了长期的扭曲。郝源（2011）认为，普通住房需求价格弹性小、收入弹性大，即收入弹性起主导作用，征收房产税等同于降低收入水平，因而住房需求会有较大幅度减少；而别墅、高档住房则价格弹性起主导作用，因而在持有环节征税，会抑制其市场需求，对遏制市场价格产生有利影响。
房产税改革并不会直接影响房价的涨跌，而是传导到住房市场的供求上，通过供求结构的调节，使住房市场健康发展，从而保证房价稳定。现存的研究在一定程度上忽略了供求关系在税制和房价之间的传导作用，且多将住房市场作为一个整体市场，没有关注到住房市场是由不同的子市场组成的。事实上，对不同级别的住房所课征的税负不同，对住房的供需结构影响是不同的，不能笼统地将住房市场作为一个整体进行研究。
二、重庆房产税改革情况概述
（一）理论分析与宏观数据实证分析
根据重庆房产税改革实施办法，将试点住房分为两部分进行理论分析。一部分为征房产税的住房，这部分主要为别墅、高档公寓，征税后，这部分需求绝对量降低，供给绝对量小幅增加；第二部分为免税和暂不征税住房，这部分主要为普通住房，改革后这部分供给增加，需求也增加，且供给增加大于需求增加。因而，两部分均对房价上涨有抑制作用。
比较改革前后，普通住房供给占总供给的比重增大，供给增多，其中公租房、廉租房、经济适用房的供给均增加，别墅、高档公寓的供给减少，从数据来看，别墅、高档公寓的供给（施工面积）增长率2011年为5.19%，同比2010年的24.07%降低了18.88%。需求方面，2011年别墅、高档公寓的需求量同比降低80.77万m2，降低36.23%。同一时段，普通住房需求增长157.88万m2，即改革后普通住房需求上升，别墅、高档公寓需求降低。房价方面，2011年主城九区商品房均价同比上涨10.9%，房产税改革后，2011和2012年房价持平。
（二）房产税改革取得的成果
重庆试点改革重点在于促进普通住房的供给，抑制高档住房，其成果有：第一，改革在一定程度上抑制了住房需求，别墅、高档公寓的需求受到明显的抑制，普通住房需求受到的抑制很小；第二，房产税改革改变了供给结构，开发商大幅减少了别墅、高档公寓的供给，将投资增加到普通住房、经济适应房和公租房的供给上；第三，房产税的开征平抑了房价。
三、“重庆模式”的借鉴意义
由重庆试点改革效果可以看出，合理的房产税对调控住房市场确有一定效果，住房市场现存的供求不平衡、房价高涨等问题得到缓解，但抑制房价效果不明显。主要原因为征税范围、税率不尽合理，要使房产税发挥最大效应，还需进一步改进。
（一）广阔税基，提高税收覆盖面
存量房方面，重庆试点只将个人独栋商品住房纳入征税对象，税收覆盖面窄，影响改革实施效果。下一步改革应将超出标准的增量房和存量房均纳入征税范围，并着手建立房产评估机制，具备条件时按评估价格征税。
（二）合理分割住房市场子市场，分级征税，税率差异化
调控住房需求在于降低投资、投机性需求，提高普通住房供给，满足家庭居住需求。因而改革要科学划分住房子市场，针对不同子市场制定相应税率。
（三）明确房产税收入用途，将其写入法律、法规
重庆试点明确规定将房产税税收收入用于公租房建设，具有借鉴意义，同时应完善监督机制，保证专款专用。
（四）配合其他税种改革，完善税制结构
例如针对居住性购房制定减免契税等税收优惠政策，对投资性购房征收较高城镇土地使用税等；给予开发商开发普通住房、小户型住房的税收优惠，如增加纳税扣除，降低土地使用税等，同时加大高档住房的税率，从而鼓励开发商增加普通住房供给，降低高档住房供给。
参考文献
[1]郝源. 从经济学角度看我国房产税改革定位. 财会研究，2011（1）： 17-18.
[2]许江艳. 开征房产税对中国住房市场的影响： [D]. 太原： 山西财经大学，2012.
[3]毕国强. 重庆市房产税征收影响分析及对策研究： [D]. 重庆： 重庆大学，2011.
作者简介：陈玉梅（1986-），女，四川人，西南财经大学财税学院研究生。
（编辑：龙大为）