从２００３年６月央行出台“１２１”号文件，对房地产市场的调控就已经开始。其间经历了土地、信贷方面“地根”、“银根”的双收紧，也经历了两次利率调控，但是，对于应否对地产行业调控和调控的艺术把握，各方意见冲突激烈，且颇有愈演愈烈之势，这是对“泡沫”之争的必然延续。而争论也因为目前调控政策的清晰显得倍加敏感。
　　中银国际首席经济学家曹远征认为，所谓泡沫，通常讲的是房价虚高，购买能力跟不上价格上涨，出现有行无市现象。如果从这个角度判断，可以发现现在房地产销售很旺盛，很难说有泡沫。至少从全国范围来看，还不能说全国房地产都处在泡沫当中。但是不排除在个别城市，特别是上海这样的城市，确实存在房价上涨速度过快，而且超过消费者需要与支付的能力的情况。
　　房子既可以作为消费品，也可以作为投资品来看待。从投资品角度来看，判断房价是否有泡沫，我认为有３个问题要考虑。第一，在这个城市中用于投资房子的比例占了多少，是否有影响力；第二，购房的钱是哪儿来的。房价可能很高，但是消费者拿自己钱购买的话，就不会有大的问题，如果按揭贷款比例非常高的话，那么风险就比较大。第三，租金与房价的比例如何。如果租金不能赶上房价的上升速度，作为投资市场来说就是有问题了。按照这３点判断，上海确实存在房价虚高的问题。
　　大连万达集团股份有限公司董事、总经理罗昕?押日前，高盛又在上海投资买房。在全国各地，尤其是北京、上海两地，高盛、摩根都有投资。这有两种可能，一种是告诉其他投资者地产有泡沫，别人不买他来买，在更高的价位获利。第二种可能是拉高出货。我觉得两种可能都要防备。
　　关于泡沫，我想说，第一，泡沫不是坏事，不能用西方经济的指标简单的衡量中国经济，中国有自己的特色；第二，泡沫肯定是有的，没有泡沫可能经济有问题。我比较赞同于传统观点，中国经济怕冷不怕热。
　　中金公司首席经济学家哈继铭认为，分析泡沫问题有不同指标，有的看地区租房或者是实际自住的比例，比如超过２０％非自住性的、投资性的住房，就可以判断产生泡沫了；参照房价收入比，国际平均水平是４－６倍，我国某些地方远远高出这个倍数，甚至接近于１０倍，这也说明存在泡沫；还有一些指标更加零散，就是每天晚上路过那个地方，发现好多房间灯都是暗的，说明有泡沫，这些指标各有利弊。
　　最近中金公司做了一项研究，我们借助两个指标，一是购房资金成本与房租的比，另外一个是月供与房租比。第一个指标中资金成本主要是指利息成本，即按揭贷款的利息支出和首付款应得利息的机会成本。一旦资金成本高于房租，那么，就会有更多的人觉得买房子不合算选择去租房子，这就说明这个地区的房价不可能持续上涨。第二个指标是从所谓“流动性限制”出发的——很多人可能支付不起本金。
　　１９９７年底，香港房地产泡沫破裂的时候，这两个指标分别是２．５倍和２．２倍。我们派了１０个研究助理去全国２０个城市，采集了３６１个楼盘的信息，得出的结论是，从全国来看，第一个指标略大于１，第二个指标在１．２－１．３之间。从全国来看，确实没有很明显的泡沫迹象。
　　但是看房地产泡沫，是不能看全国平均值的，必须要看单个城市。我们从这２０个城市分析，总的感觉就是长三角地区，两个比值非常大，资金成本对于租金比是１．３－１．７；月供与租金的比例是１．５－２．１，杭州是２．１，上海是１．７。如果说香港的历史情况是一面镜子的话，某些城市离那两个指标即所谓警戒线已经不远。
　　


　　从全国平均来看，有一半以上的城市，资金成本和房租比已经超过１，有３／４的城市月供和租金比超过１。我们不能因为杭州、上海等城市的这两个指标现在仍然低于香港１９９７年的水平，而认为我们现在还没有事。要知道香港那个时候达到那个指标，泡沫破裂之后房价一降就是７年，降幅达到２／３。所以，现在应该是采取措施进行控制的时候了。
　　亚洲区首席经济分析师陶冬?押一概地称房地产市场有泡沫，我并不同意。我不认为中国只有一个楼市。美国人说自己的房地产市场有２００个，中国没有２００个也有２０个。
　　但另一方面，由于中国过去两三年货币政策和利率政策没有随着通缩转为通胀这一情况实现货币环境正常化，国内游资泛滥，同时海外在对人民币升值的期待下热钱大量流入，过高的流动性在客观上催生了中国的房地产市场，推动其价格攀升。有些房地产市场的价格上涨已经超过了当地居民的支付实力，以上海最严重。上海的房地产已经不属于上海一般老百姓了。市中心几个区已经几乎找不到一万元一平方米以下的房子了，上海市民被推向郊区甚至远郊区。
　　高盛中国区首席经济学家梁红?押 我并不同意前阵子一些经济学家的观点，认为中国房地产市场有全球最大的泡沫，并会在数月内破灭。
　　泡沫指的是不被基本面支持的，而且最后需要得到大幅度返回纠正的价格。仅看个别城市是不好做全局判断的，特别是从上海来看，其房地产价格上涨较快，但是否存在泡沫则很难说。像这种有限供给的资产，需求又来自全球范围，它的定价有地租的成分。上海沿江和市中心的一些房地产，其实就像买卖名画一样，卖出天价也很难讲是泡沫。
　　
　　(责任编辑：肖秋兰)