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摘要：本文选取了30家房地产上市公司2016年末的财务报表文件，采用因子分析，利用spss软件对财务报表中的各项指标之间的关系进行说明。
结果显示，影响房地产企业发展最重要的能力为营运能力和偿债能力。根据此结果，对房地产企业未来发展提出一些建议，以供管理者和投资者借鉴。
关键词：房地产;财务分析;因子分析
Financial analysis of listed companies in the real estate industry
——Based on factor analysis
Abstract：This paper selects the financial statement documents of30listed real estate companies at the end of2016，uses factor analysis，and uses spss software to il-lustrate the relationship between various indicators in the financial statements.The results show that the most important capabilities affecting the development of real es-tate companies are operational capability and debt solvency.Based on this result，some suggestions are put forward for the future development of real estate companies for managers and investors to learn from.
Keywords：real estate financial analysis factor analysis
一、引言
近年来，房地产问题一直是民生关注的问题，房地产行业也是我国重要的经济增长点，是促进国民经济增长的支柱产业。现在房地产行业投资过热，不断超出国家的经济预期，为避免影响我国宏观经济健康发展，国家出台了各种调控政策，随着调控的日益加剧，未来几年房地产行业将逐渐回归正常水平。对于近几年房地产的快速发展，竞争也越来越大，不管是对于管理者还是投资者来说，都是一个挑战。因此，一个公司的财务报表相对来说具有价值，对于管理者和投资者具有一定借鉴作用。
二、数据描述
本文数据主要来源于国泰安数据中心，选取30家上市公司财务报表，并根据企业营运能力、偿债能力、盈利能力、发展能力等方面选取指标，分别为总资产、应收账款、主营业务收入、销售费用、资产负债率、净资产收益率、每股收益、资本支出、实际税率、特殊项目利润等。
根据因子分析结果，从初始变量的相关系数矩阵来看，多个变量之间的相关系数较大，如第二和第三变量，其对应的sig值普遍较小，说明这些变量之间存在着较为显著的相关性，说明了进行因子分析的必要性。
KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素影响，所以系数相对较小，一般KMO统计量大于0.9时效果最佳，0.7以上可以接受，0.5以下不宜做因子分析。结果为0.569，大于0.5.Bartlett球形检验统计量的sig值<0.01，由此否定相关矩阵为单位阵的零假设，即认为各变量之间存在着显著的相关性。
因子分析结果：
F1=0.
225X1+0.229X2+0.243X3+0.074X4+0.021X5-0.117X6-0.079X7+0.278X8-0.016X9+0.085X10F2=-0.
093X1-0.12X2+0.041X3+0.274X4+0.109X5+0.418X6+0.481X7-0.075X8-0.075X9+0.016X10F3=-0.
067X1-0.035X2+0.05X3+0.187X4+0.471X5-0.189X6+0.036X7-0.071X8+0.463X9-0.272X10
综合得分分析：结合方差贡献率，可得综合得分的计算公式为：zF=35.99%*FAC1_1+21.06%*FAC2_1+16.83%*FAC3_2、
可以看出，第一因子相对影响较大，占比35.99%，第一因子中的变量主要表现为企业营运能力。这说明企业营运能力对企业发展影响较重。
一、模型建立
本文想知道哪些因素影响公司收益，所以将建立模型说明，将净资产收益率作为因变量，其余指标作为自变量，进行回归分析。
我们利用spss软件，进行共线性诊断。结果显示：
资产收益率=9.8768*每股收益-0.181*资产负债率+17.274
（1.864）（0.073）（5.090）
三、结果解釋
利用因子得分系数和方差贡献率得到了能够进行综合评分的公式，由此可以对各项指标进行判断和排序。把在每个因子上载荷较大的变量提取出来，汇总成如下所示：
因子1：应收账款、主营业务收入、资本支出、总资产周转率
因子2：销售费用、净资产收益率、每股收益
因子3：实际税率、资产负债率、特殊项目利润
影响因子1 的主要变量都是营运能力，影响因子2 的主要变量是盈利能力，影响因子3 的主要变量是偿债能力和其他外在因素。
四、总结
在影响房地产上市企业的财务指标中，结合因子分析我们可以看出，实际税率和特殊项目利润的影响最小，偿债能力和营运能力占比较重。所以结合分析给予房地产企业以下建议：
对于企业偿债能力问题，建议企业要适当调整融资测策略，减少外部举债的规模，合理的利用财务杠杆，避免企业出现过高的财务风险水平，给企业带来不必要的危机。同时，企业要加强风险预警意识，避免超负荷运转，对于企业内部要做到谨慎投资，合理开发。
对于企业营运能力，企业要继续加强销售水平，加快产品的周转，不断提高资产管理水平，提高对资产的利用效率，同时，企业产品的开发也要与时俱进，不断满足人们日益增长对美好生活的需求，注重产品多元化，打造属于自身特色的产品，注重产品的质量，从而提高存货的周转效率。
参考文献：
[1] 梁杰.房地产行业财务报表分析方法浅析[J].中国集体经济，2018（18）：135-136.
[2] 刘桂鹏.房地产业上市公司财务分析研究[D].青岛理工大学，2018.
[3]胡星辰，吴萍，方旭.基于因子与聚类分析的城市房地产业评价指标的研究[J].农家参谋，2019（11）：192-193+208.
[4]耿春燕.基于因子分析的房地产上市企业财务状况研究[J].中国房地产，2018（30）：19-23.
结果显示，影响房地产企业发展最重要的能力为营运能力和偿债能力。根据此结果，对房地产企业未来发展提出一些建议，以供管理者和投资者借鉴。
关键词：房地产;财务分析;因子分析
Financial analysis of listed companies in the real estate industry
——Based on factor analysis
Abstract：This paper selects the financial statement documents of30listed real estate companies at the end of2016，uses factor analysis，and uses spss software to il-lustrate the relationship between various indicators in the financial statements.The results show that the most important capabilities affecting the development of real es-tate companies are operational capability and debt solvency.Based on this result，some suggestions are put forward for the future development of real estate companies for managers and investors to learn from.
Keywords：real estate financial analysis factor analysis
一、引言
近年来，房地产问题一直是民生关注的问题，房地产行业也是我国重要的经济增长点，是促进国民经济增长的支柱产业。现在房地产行业投资过热，不断超出国家的经济预期，为避免影响我国宏观经济健康发展，国家出台了各种调控政策，随着调控的日益加剧，未来几年房地产行业将逐渐回归正常水平。对于近几年房地产的快速发展，竞争也越来越大，不管是对于管理者还是投资者来说，都是一个挑战。因此，一个公司的财务报表相对来说具有价值，对于管理者和投资者具有一定借鉴作用。
二、数据描述
本文数据主要来源于国泰安数据中心，选取30家上市公司财务报表，并根据企业营运能力、偿债能力、盈利能力、发展能力等方面选取指标，分别为总资产、应收账款、主营业务收入、销售费用、资产负债率、净资产收益率、每股收益、资本支出、实际税率、特殊项目利润等。
根据因子分析结果，从初始变量的相关系数矩阵来看，多个变量之间的相关系数较大，如第二和第三变量，其对应的sig值普遍较小，说明这些变量之间存在着较为显著的相关性，说明了进行因子分析的必要性。
KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素影响，所以系数相对较小，一般KMO统计量大于0.9时效果最佳，0.7以上可以接受，0.5以下不宜做因子分析。结果为0.569，大于0.5.Bartlett球形检验统计量的sig值<0.01，由此否定相关矩阵为单位阵的零假设，即认为各变量之间存在着显著的相关性。
因子分析结果：
F1=0.
225X1+0.229X2+0.243X3+0.074X4+0.021X5-0.117X6-0.079X7+0.278X8-0.016X9+0.085X10F2=-0.
093X1-0.12X2+0.041X3+0.274X4+0.109X5+0.418X6+0.481X7-0.075X8-0.075X9+0.016X10F3=-0.
067X1-0.035X2+0.05X3+0.187X4+0.471X5-0.189X6+0.036X7-0.071X8+0.463X9-0.272X10
综合得分分析：结合方差贡献率，可得综合得分的计算公式为：zF=35.99%*FAC1_1+21.06%*FAC2_1+16.83%*FAC3_2、
可以看出，第一因子相对影响较大，占比35.99%，第一因子中的变量主要表现为企业营运能力。这说明企业营运能力对企业发展影响较重。
一、模型建立
本文想知道哪些因素影响公司收益，所以将建立模型说明，将净资产收益率作为因变量，其余指标作为自变量，进行回归分析。
我们利用spss软件，进行共线性诊断。结果显示：
资产收益率=9.8768*每股收益-0.181*资产负债率+17.274
（1.864）（0.073）（5.090）
三、结果解釋
利用因子得分系数和方差贡献率得到了能够进行综合评分的公式，由此可以对各项指标进行判断和排序。把在每个因子上载荷较大的变量提取出来，汇总成如下所示：
因子1：应收账款、主营业务收入、资本支出、总资产周转率
因子2：销售费用、净资产收益率、每股收益
因子3：实际税率、资产负债率、特殊项目利润
影响因子1 的主要变量都是营运能力，影响因子2 的主要变量是盈利能力，影响因子3 的主要变量是偿债能力和其他外在因素。
四、总结
在影响房地产上市企业的财务指标中，结合因子分析我们可以看出，实际税率和特殊项目利润的影响最小，偿债能力和营运能力占比较重。所以结合分析给予房地产企业以下建议：
对于企业偿债能力问题，建议企业要适当调整融资测策略，减少外部举债的规模，合理的利用财务杠杆，避免企业出现过高的财务风险水平，给企业带来不必要的危机。同时，企业要加强风险预警意识，避免超负荷运转，对于企业内部要做到谨慎投资，合理开发。
对于企业营运能力，企业要继续加强销售水平，加快产品的周转，不断提高资产管理水平，提高对资产的利用效率，同时，企业产品的开发也要与时俱进，不断满足人们日益增长对美好生活的需求，注重产品多元化，打造属于自身特色的产品，注重产品的质量，从而提高存货的周转效率。
参考文献：
[1] 梁杰.房地产行业财务报表分析方法浅析[J].中国集体经济，2018（18）：135-136.
[2] 刘桂鹏.房地产业上市公司财务分析研究[D].青岛理工大学，2018.
[3]胡星辰，吴萍，方旭.基于因子与聚类分析的城市房地产业评价指标的研究[J].农家参谋，2019（11）：192-193+208.
[4]耿春燕.基于因子分析的房地产上市企业财务状况研究[J].中国房地产，2018（30）：19-23.