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【摘 要】 近年来，在积极实施“走出去”战略的大背景下，受国内外经济环境和房地产政策的影响，国内房地产企业根据来自海外的市场需求，通过对外投资寻求发展之路。本文在对国内房企海外投资现状进行简单介绍的基础上，分析海外投资面临的风险，并就投资决策前应重点关注的几项工作提出建议。
【关键词】 房地产；海外投资；风险；投资决策
一、“走出去”战略的实施及影响
2000年，我国正式把“走出去”战略确定为国家的一项长远战略，将其上升到关系国家发展全局和前途的高度，2001年“走出去”战略写入《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，我国对外直接投资开始进入快速发展阶段。随着我国经济的快速增长和综合国力的不断增强，我国经济的国际化程度不断加深，中外市场不断融合，企业经营管理更加国际化，对外直接投资已经成为一些企业的日常业务。
以市场为导向，以效益为中心，正在成为中国企业对外投资的基本原则。通过“走出去”，国内企业有条件获得国外的先进技术、管理经验和研发资源，这有力地提升了企业的国际竞争力，加速了企业的成长。“走出去”已成为我国企业的一项重要的战略选择。
二、国内房企“走出去”的基本现状
国内房企“走出去”始于2004年。当时，上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业联合投资，在俄罗斯圣彼得堡市建设了波罗的海明珠项目。到目前为止，包括万科、绿地、碧桂园、万达、中国铁建等在内的20多家国内房企已经在海外有投资项目或有明确的投资计划。
（一）“走出去”的动因
近年来，中国的快速城镇化及2008年政府实施的经济刺激计划带动了房地产投资开发热潮，与此同时，消费和投资需求的膨胀推动了各地物业价格大幅上涨，政策层面对国内房地产调控日趋严厉，国内的房企面临转型的压力。一方面，信贷收紧造成国内房地产投资严重受控、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升；另一方面，全球信贷宽松、人民币对外不断升值和部分富裕人群移民及资产保值需求的日益高涨使得中国的可投资资金规模不断增大。在此背景下，海外的房地产开始成为投资热点。来自高净值人群的海外置业需求是驱动房企扩展海外市场的主要动力。
（二）主要投资情况
国内房企采用的投资方式主要包括自行收购、合作开发、自行开发和租赁。投资的主要物业类型包括住宅、商业、工业和旅游等。首选投资目的地多为华人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚和东南亚国家等。
绿地集团的投资主要分布在美国、澳洲和韩国，主要包括：2012年在韩国投资开发了济州岛绿地项目；2013年与美国森林城公司成立合资公司，收购布鲁克林大西洋广场；2014年在洛杉矶开工建设绿地中心。该集团将在2014年继续扩大海外投资规模，目标市场包括加拿大多伦多地区。
万科集团2013年与铁狮门房地产公司成立了合资公司，持股70%，在美国旧金山开发高层豪华住宅公寓项目。项目总投资约6.2亿美元，部分投资通过债务融资覆盖。该项目是万科在北美市场的首次投资，项目由铁狮门负责管理。
2012年起，碧桂园集团开始与马来西亚Mayland集团组建合营公司，合作开发碧桂园·金海湾项目。根据该集团的战略部署，海外投资项目占集团业务总量的比例将达到20%。
现在，越来越多的国内大中型房地产企业开始实施国际化战略，以期抓住海外市场的契机、拓宽融资渠道、学习国际经验。尽管累计投资规模相对有限，但拟参与或正在参与投资开发的类型已涵盖了写字楼、住宅、酒店、工业、旅游地产等多个品种，有的企业还参与到科技园区的建设中，“走出去”战略已成为国内房企谋求发展的重要路径之一。
三、海外投资的风险
虽然房地产投资可以获得较高的投资回报，但是，由于投资大、周期长，房地产投资存在较大的风险。受不同国家经济、政治、法律和文化环境不同的影响，海外投资面临的问题就更为复杂。为此，房地产企业应高度重视风险管理工作。
（一）市场风险
房地产市场波动和供求变化是房地产企业面临的主要风险之一。从市场波动角度来看，市场不会永久繁荣，存在周期波动。当市场由盛转衰时，销售量下降，价格下跌，新开工规模减小，房地产行业面临损失的风险。缺乏实力的企业往往抗风险能力较弱，因此，极易遭受损失。从供需角度来看，房地产市场是地区性市场，地区人口结构、交通情况、可支配收入、消费水平和市场竞争情况等均会对市场供求产生影响。由于供给和需求总是不断变化的，供求的变化必然引起市场竞争范围、竞争程度和市场结构的變化，可能导致投资收益低于预期。
（二）政治风险
政治风险被认为是房地产海外投资中危害最大的一种风险，包括政变、战争、经济制裁、罢工等等。上述状况一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生。除此之外，海外投资项目还需关注东道国与我国之间的国家关系。良好的国家关系有利于保证投资环境的稳定，保护企业的利益。反之，国家关系恶化势必会对投资政策、市场环境、投资者信心造成负面的影响，给既有投资造成损失。
（三）法律风险
发展中国家的政策和法律风险表现为政策多变，而发达国家表现为法律体系的繁琐。发达国家对外国投资、税收、土地规划和交易、环境保护、劳工制度等制定有详细的规定。以加拿大为例，该国除联邦政府有权处置国有土地外，各省还分别制定有各自的土地法律系统，涵盖土地征用和流转、权属登记、许可制度、相关税费等各方面；环境保护方面也是实行分级管理，联邦、省和市分别制定各自的法律法规，明确管辖范围和内容；在劳工保护方面设置了具体的标准来保障劳工的基本权益，工会在协调企业与劳工关系方面作用非常重要。对外国的法律环境不熟悉或缺乏国际业务经验都会带来很大的风险。 （四）融资风险
房企海外投资对资金的需求很大，无论采用何种开发模式，通常均需要通过外部融资手段来解决资金问题。投资估算是否准确、资金来源是否可靠、资金结构是否合理、融资成本的高低都决定了融资风险的大小。不合理的融资方案可能导致实际运作中出现财务问题，比如项目实际盈利能力较差或偿债能力不足。
（五）汇率风险
海外投资项目涉及多种货币，营业收入、营业成本、贷款利息等财务科目可能以不同的货币计算，外汇汇率的波动可能导致汇兑损失，对财务状况造成不利影响。影响汇率变动的因素包括国际收支、通货膨胀、利率水平、外汇政策等，市场预期和投机也会对汇率产生影响。国内企业应就海外投资中的外汇风险作出适当的保值安排，做好对此类风险的控制。
（六）文化差异
有一种观点认为，国内企业海外投资的首要任务是了解东道国的文化、思维方式和行为方式。语言、风俗、价值观等方面的差异给海外投资带来了很大的挑战。在市场调研、商务谈判、与东道国政府机构沟通和与当地工会打交道时，由于文化差异帶来的问题随时可能出现。不了解当地文化，不理解当地人的思维和行为方式，不能实现本土化的运作模式，就不能保证及时、有效的沟通，阻碍项目的进展。
四、投资决策前的工作建议
鉴于海外房地产投资存在诸多风险点和不确定因素，房企在作出投资决策前必须开展详实的调研工作，对项目进行充分的研究论证，特别对市场、资金、法律和税务等相关问题进行分析，结合实际情况科学设计投资方式。现就投资决策前的几项工作提出几点建议：
（一）组建国际化的项目团队
为了开展海外投资业务，企业首先应组建一支由管理、法律、财务、商务和房地产相关专业人员构成的项目团队。由于我国企业海外房地产投资的经验尚浅，项目团队不仅应包括企业内部工作人员，还必须聘请企业外部人员提供相关专业咨询顾问服务，比如律师、财务顾问、税务顾问等；不仅应包括国内的专业人员，还应包括项目所在地的专业人员，以便准确地收集项目信息和数据，了解项目所在地的投资环境、法律法规、土地和房屋市场情况、土地价格等，从而作出较为准确的分析和判断。从事海外投资的房企需要和项目所在地的公司建立起合作关系，借助其专业知识和经验进行尽职调查、方案设计、可行性研究等前期工作，以及完成设计、施工和销售等一系列环节。这些公司包括律师事务所、会计师事务所、从事建筑设计和施工的公司、房地产销售公司等。如果房企计划在当地购买土地进行开发，那么与在当地有影响力的房地产开发商合作为最佳模式。由于此类开发商拥有深厚的政府资源和广泛的人脉关系，掌握最新的市场信息，并熟悉开发流程，其可在土地购买、规划变更、设计施工和销售方面发挥重要的作用。总之，打造一支本土化的项目团队有助于较好地开发和利用海外市场资源，降低项目成本，保证项目顺利运作。
（二）开展实地调研
为了全面深入地了解项目所在地的情况，企业除了进行必要的文案研究之外，还必须开展实地调研。鉴于海外投资情况复杂，企业需要不止一次地深入实地，由浅入深地考察项目。建议每次调研前对拟调研内容事先进行梳理，明确调研的目的。实地考察中，与相关合作方进行全面接触和沟通，如有机会，可向我国驻当地使领馆和当地中资机构的人员了解投资环境、投资注意事项和项目基本情况等信息。开展实地调研有助于企业全面了解东道国的经济、政治、文化和法律环境，掌握当地房地产市场的真实信息和一手资料，为编制评估报告提供有效的数据和参考资料。
（三）进行项目评估
不同类型的物业开发关注点有所不同。总的说来，可以通过对供给、需求、价格、购买力和竞争者的分析，对市场分布、销售情况作出总结，对价格趋势作出判断，结合企业自身的发展战略找出项目的市场定位。在对项目所在地的土地和房屋市场进行深入调查的基础上，整理和分析近几年的相关成交数据，对住宅、工业、商业、酒店等不同类型的物业在不同区域的市场价值进行分析，比如土地市场现状及趋势分析、影响土地价值的主要因素分析、项目开发时序与分期分析和综合效益测算。在全面深入分析的基础上判断是否适合投资，确定投资模式和具体的操作方案，并在对于风险进行评估的基础上提出相应的对策。
（四）确定投资方式
国内房企仍然处于海外投资的摸索阶段，缺乏成熟的经验。有的房企采取收购的方式获取项目，比如万达集团斥资2.65亿欧元收购马德里地标性建筑西班牙大厦。此种方式实际上是房地产所有权的直接转移，可以帮助企业较快地熟悉当地市场及当地的项目开发和运营模式。有的企业与当地知名度较高、开发实力较强的企业合作，通过设立合资公司进行土地交易、房屋建设和销售。后一种方式近年来多被我国企业所采用。这种方式的优势在于我国企业可借助当地合作方的力量实现本土化管理和风险控制。在合作方的选择方面，应对当地合作方进行尽职调查，全面掌握其信息，包括其政府和人脉资源优势、股权结构、经营状况和资金需求等等。细致的尽职调查有助于对潜在合作方进行全面评估，选出适合的合作伙伴，从而保证项目的顺利启动和推进。
（五）制定融资方案
由于海外房地产项目投资额很大，企业必须对投资总额作出合理估算，制定融资方案，明确资金来源。一般说来，部分投资以资本金形式注入，部分资金以债务资金形式筹措。关于资本金部分，需明确资本金的来源和金额等。关于债务资金部分，需明确资金来源和融资方式。如需商业银行贷款，则应明确贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款来源、还款方式等。制定科学合理的融资方案的目的在于规避或降低因融资带来的风险。
（六）设计法律和税务架构
在研究东道国及项目所在地法律环境的基础上，制定项目交易的投资法律结构及投资方案，并就交易中外汇、税务、房地产等涉及法律的问题做出分析并制定解决方案。在对主要法律法规进行研究的基础上，针对海外并购、股权投资和股息分配，搭建合理的税务架构，规避税收风险。
总之，在当前形势下，国内房地产企业走出国门是大势所趋，与此同时，房地产企业又必须接受机遇与挑战并存的现实情况。海外投资需要面对大量复杂的问题，异国环境下的法律体系、政治环境、市场状态和文化差异都是企业投资前必须充分考虑的因素。国内房地产企业可综合考虑各方面的因素，从战略角度，通过专业判断，作出科学的决策。
参考文献：
[1]克而瑞（中国）信息技术有限公司.房地产投资决策模型[M].北京：中国物资出版社，2012.
[2]林华.房企出海瞄准中国富人[J].金融经济（市场版），2013（8）：53-54.
[3]卢进勇.“走出去”战略与中国跨国公司崛起-迈向经济强国的必由之路[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012.
[4]世邦魏理仕中国研究团队.中国资本进军海外房地产投资[R].上海：世邦魏理仕中国研究部，2013：9-10.
[5]徐萍.跨国战略：中国企业境外投资法律与实务[M].北京：法律出版社，2013.
[6]赵杨.房企“出海”应全方位避险[J].城市开发，2013（6）：24-25.
[7]周小平，熊志刚，王军艳.房地产投资分析[M].北京：清华大学出版社，2013.
作者简介：宋佳，女，国际商务师、中级经济师，单位：中技国际招标公司。
【关键词】 房地产；海外投资；风险；投资决策
一、“走出去”战略的实施及影响
2000年，我国正式把“走出去”战略确定为国家的一项长远战略，将其上升到关系国家发展全局和前途的高度，2001年“走出去”战略写入《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，我国对外直接投资开始进入快速发展阶段。随着我国经济的快速增长和综合国力的不断增强，我国经济的国际化程度不断加深，中外市场不断融合，企业经营管理更加国际化，对外直接投资已经成为一些企业的日常业务。
以市场为导向，以效益为中心，正在成为中国企业对外投资的基本原则。通过“走出去”，国内企业有条件获得国外的先进技术、管理经验和研发资源，这有力地提升了企业的国际竞争力，加速了企业的成长。“走出去”已成为我国企业的一项重要的战略选择。
二、国内房企“走出去”的基本现状
国内房企“走出去”始于2004年。当时，上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业联合投资，在俄罗斯圣彼得堡市建设了波罗的海明珠项目。到目前为止，包括万科、绿地、碧桂园、万达、中国铁建等在内的20多家国内房企已经在海外有投资项目或有明确的投资计划。
（一）“走出去”的动因
近年来，中国的快速城镇化及2008年政府实施的经济刺激计划带动了房地产投资开发热潮，与此同时，消费和投资需求的膨胀推动了各地物业价格大幅上涨，政策层面对国内房地产调控日趋严厉，国内的房企面临转型的压力。一方面，信贷收紧造成国内房地产投资严重受控、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升；另一方面，全球信贷宽松、人民币对外不断升值和部分富裕人群移民及资产保值需求的日益高涨使得中国的可投资资金规模不断增大。在此背景下，海外的房地产开始成为投资热点。来自高净值人群的海外置业需求是驱动房企扩展海外市场的主要动力。
（二）主要投资情况
国内房企采用的投资方式主要包括自行收购、合作开发、自行开发和租赁。投资的主要物业类型包括住宅、商业、工业和旅游等。首选投资目的地多为华人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚和东南亚国家等。
绿地集团的投资主要分布在美国、澳洲和韩国，主要包括：2012年在韩国投资开发了济州岛绿地项目；2013年与美国森林城公司成立合资公司，收购布鲁克林大西洋广场；2014年在洛杉矶开工建设绿地中心。该集团将在2014年继续扩大海外投资规模，目标市场包括加拿大多伦多地区。
万科集团2013年与铁狮门房地产公司成立了合资公司，持股70%，在美国旧金山开发高层豪华住宅公寓项目。项目总投资约6.2亿美元，部分投资通过债务融资覆盖。该项目是万科在北美市场的首次投资，项目由铁狮门负责管理。
2012年起，碧桂园集团开始与马来西亚Mayland集团组建合营公司，合作开发碧桂园·金海湾项目。根据该集团的战略部署，海外投资项目占集团业务总量的比例将达到20%。
现在，越来越多的国内大中型房地产企业开始实施国际化战略，以期抓住海外市场的契机、拓宽融资渠道、学习国际经验。尽管累计投资规模相对有限，但拟参与或正在参与投资开发的类型已涵盖了写字楼、住宅、酒店、工业、旅游地产等多个品种，有的企业还参与到科技园区的建设中，“走出去”战略已成为国内房企谋求发展的重要路径之一。
三、海外投资的风险
虽然房地产投资可以获得较高的投资回报，但是，由于投资大、周期长，房地产投资存在较大的风险。受不同国家经济、政治、法律和文化环境不同的影响，海外投资面临的问题就更为复杂。为此，房地产企业应高度重视风险管理工作。
（一）市场风险
房地产市场波动和供求变化是房地产企业面临的主要风险之一。从市场波动角度来看，市场不会永久繁荣，存在周期波动。当市场由盛转衰时，销售量下降，价格下跌，新开工规模减小，房地产行业面临损失的风险。缺乏实力的企业往往抗风险能力较弱，因此，极易遭受损失。从供需角度来看，房地产市场是地区性市场，地区人口结构、交通情况、可支配收入、消费水平和市场竞争情况等均会对市场供求产生影响。由于供给和需求总是不断变化的，供求的变化必然引起市场竞争范围、竞争程度和市场结构的變化，可能导致投资收益低于预期。
（二）政治风险
政治风险被认为是房地产海外投资中危害最大的一种风险，包括政变、战争、经济制裁、罢工等等。上述状况一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生。除此之外，海外投资项目还需关注东道国与我国之间的国家关系。良好的国家关系有利于保证投资环境的稳定，保护企业的利益。反之，国家关系恶化势必会对投资政策、市场环境、投资者信心造成负面的影响，给既有投资造成损失。
（三）法律风险
发展中国家的政策和法律风险表现为政策多变，而发达国家表现为法律体系的繁琐。发达国家对外国投资、税收、土地规划和交易、环境保护、劳工制度等制定有详细的规定。以加拿大为例，该国除联邦政府有权处置国有土地外，各省还分别制定有各自的土地法律系统，涵盖土地征用和流转、权属登记、许可制度、相关税费等各方面；环境保护方面也是实行分级管理，联邦、省和市分别制定各自的法律法规，明确管辖范围和内容；在劳工保护方面设置了具体的标准来保障劳工的基本权益，工会在协调企业与劳工关系方面作用非常重要。对外国的法律环境不熟悉或缺乏国际业务经验都会带来很大的风险。 （四）融资风险
房企海外投资对资金的需求很大，无论采用何种开发模式，通常均需要通过外部融资手段来解决资金问题。投资估算是否准确、资金来源是否可靠、资金结构是否合理、融资成本的高低都决定了融资风险的大小。不合理的融资方案可能导致实际运作中出现财务问题，比如项目实际盈利能力较差或偿债能力不足。
（五）汇率风险
海外投资项目涉及多种货币，营业收入、营业成本、贷款利息等财务科目可能以不同的货币计算，外汇汇率的波动可能导致汇兑损失，对财务状况造成不利影响。影响汇率变动的因素包括国际收支、通货膨胀、利率水平、外汇政策等，市场预期和投机也会对汇率产生影响。国内企业应就海外投资中的外汇风险作出适当的保值安排，做好对此类风险的控制。
（六）文化差异
有一种观点认为，国内企业海外投资的首要任务是了解东道国的文化、思维方式和行为方式。语言、风俗、价值观等方面的差异给海外投资带来了很大的挑战。在市场调研、商务谈判、与东道国政府机构沟通和与当地工会打交道时，由于文化差异帶来的问题随时可能出现。不了解当地文化，不理解当地人的思维和行为方式，不能实现本土化的运作模式，就不能保证及时、有效的沟通，阻碍项目的进展。
四、投资决策前的工作建议
鉴于海外房地产投资存在诸多风险点和不确定因素，房企在作出投资决策前必须开展详实的调研工作，对项目进行充分的研究论证，特别对市场、资金、法律和税务等相关问题进行分析，结合实际情况科学设计投资方式。现就投资决策前的几项工作提出几点建议：
（一）组建国际化的项目团队
为了开展海外投资业务，企业首先应组建一支由管理、法律、财务、商务和房地产相关专业人员构成的项目团队。由于我国企业海外房地产投资的经验尚浅，项目团队不仅应包括企业内部工作人员，还必须聘请企业外部人员提供相关专业咨询顾问服务，比如律师、财务顾问、税务顾问等；不仅应包括国内的专业人员，还应包括项目所在地的专业人员，以便准确地收集项目信息和数据，了解项目所在地的投资环境、法律法规、土地和房屋市场情况、土地价格等，从而作出较为准确的分析和判断。从事海外投资的房企需要和项目所在地的公司建立起合作关系，借助其专业知识和经验进行尽职调查、方案设计、可行性研究等前期工作，以及完成设计、施工和销售等一系列环节。这些公司包括律师事务所、会计师事务所、从事建筑设计和施工的公司、房地产销售公司等。如果房企计划在当地购买土地进行开发，那么与在当地有影响力的房地产开发商合作为最佳模式。由于此类开发商拥有深厚的政府资源和广泛的人脉关系，掌握最新的市场信息，并熟悉开发流程，其可在土地购买、规划变更、设计施工和销售方面发挥重要的作用。总之，打造一支本土化的项目团队有助于较好地开发和利用海外市场资源，降低项目成本，保证项目顺利运作。
（二）开展实地调研
为了全面深入地了解项目所在地的情况，企业除了进行必要的文案研究之外，还必须开展实地调研。鉴于海外投资情况复杂，企业需要不止一次地深入实地，由浅入深地考察项目。建议每次调研前对拟调研内容事先进行梳理，明确调研的目的。实地考察中，与相关合作方进行全面接触和沟通，如有机会，可向我国驻当地使领馆和当地中资机构的人员了解投资环境、投资注意事项和项目基本情况等信息。开展实地调研有助于企业全面了解东道国的经济、政治、文化和法律环境，掌握当地房地产市场的真实信息和一手资料，为编制评估报告提供有效的数据和参考资料。
（三）进行项目评估
不同类型的物业开发关注点有所不同。总的说来，可以通过对供给、需求、价格、购买力和竞争者的分析，对市场分布、销售情况作出总结，对价格趋势作出判断，结合企业自身的发展战略找出项目的市场定位。在对项目所在地的土地和房屋市场进行深入调查的基础上，整理和分析近几年的相关成交数据，对住宅、工业、商业、酒店等不同类型的物业在不同区域的市场价值进行分析，比如土地市场现状及趋势分析、影响土地价值的主要因素分析、项目开发时序与分期分析和综合效益测算。在全面深入分析的基础上判断是否适合投资，确定投资模式和具体的操作方案，并在对于风险进行评估的基础上提出相应的对策。
（四）确定投资方式
国内房企仍然处于海外投资的摸索阶段，缺乏成熟的经验。有的房企采取收购的方式获取项目，比如万达集团斥资2.65亿欧元收购马德里地标性建筑西班牙大厦。此种方式实际上是房地产所有权的直接转移，可以帮助企业较快地熟悉当地市场及当地的项目开发和运营模式。有的企业与当地知名度较高、开发实力较强的企业合作，通过设立合资公司进行土地交易、房屋建设和销售。后一种方式近年来多被我国企业所采用。这种方式的优势在于我国企业可借助当地合作方的力量实现本土化管理和风险控制。在合作方的选择方面，应对当地合作方进行尽职调查，全面掌握其信息，包括其政府和人脉资源优势、股权结构、经营状况和资金需求等等。细致的尽职调查有助于对潜在合作方进行全面评估，选出适合的合作伙伴，从而保证项目的顺利启动和推进。
（五）制定融资方案
由于海外房地产项目投资额很大，企业必须对投资总额作出合理估算，制定融资方案，明确资金来源。一般说来，部分投资以资本金形式注入，部分资金以债务资金形式筹措。关于资本金部分，需明确资本金的来源和金额等。关于债务资金部分，需明确资金来源和融资方式。如需商业银行贷款，则应明确贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款来源、还款方式等。制定科学合理的融资方案的目的在于规避或降低因融资带来的风险。
（六）设计法律和税务架构
在研究东道国及项目所在地法律环境的基础上，制定项目交易的投资法律结构及投资方案，并就交易中外汇、税务、房地产等涉及法律的问题做出分析并制定解决方案。在对主要法律法规进行研究的基础上，针对海外并购、股权投资和股息分配，搭建合理的税务架构，规避税收风险。
总之，在当前形势下，国内房地产企业走出国门是大势所趋，与此同时，房地产企业又必须接受机遇与挑战并存的现实情况。海外投资需要面对大量复杂的问题，异国环境下的法律体系、政治环境、市场状态和文化差异都是企业投资前必须充分考虑的因素。国内房地产企业可综合考虑各方面的因素，从战略角度，通过专业判断，作出科学的决策。
参考文献：
[1]克而瑞（中国）信息技术有限公司.房地产投资决策模型[M].北京：中国物资出版社，2012.
[2]林华.房企出海瞄准中国富人[J].金融经济（市场版），2013（8）：53-54.
[3]卢进勇.“走出去”战略与中国跨国公司崛起-迈向经济强国的必由之路[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012.
[4]世邦魏理仕中国研究团队.中国资本进军海外房地产投资[R].上海：世邦魏理仕中国研究部，2013：9-10.
[5]徐萍.跨国战略：中国企业境外投资法律与实务[M].北京：法律出版社，2013.
[6]赵杨.房企“出海”应全方位避险[J].城市开发，2013（6）：24-25.
[7]周小平，熊志刚，王军艳.房地产投资分析[M].北京：清华大学出版社，2013.
作者简介：宋佳，女，国际商务师、中级经济师，单位：中技国际招标公司。