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对于未来深圳的“新型城镇化”道路，专业人士认为，深圳未来的城镇化之路主要在土地的整备、旧村的改造、环境污染治理、城市管理、功能完善等方面做功课，向国际化高端化城市发展。
要推进城镇化，核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为“造城”。要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。要为农业现代化创造条件、提供市场，实现“新型城镇化”和农业现代化相辅相成。
深圳城镇化的未来
30多年前的深圳，是一个渔火薄田的南国边陲小镇、是一片寂静的荒地、是一片块图上找不到的地方。而如今，在浓荫庇护下的路宽阔而笔挺，从低矮破旧的小屋走向华丽坚实的高楼，地铁、高铁等交通路网的建设与开通方便了市民的出行，更是高速连接了大江南北……
事实上，深圳早已走在了城镇化之路的前沿，着眼深圳发展及未来的腾飞，这座承担改革实验田和对外开放窗口的城市，又如何将“新型城镇化”进行到底？看到今日如此繁华兴旺的深圳，也许提城镇化有些不适合，可是，深圳仍然需要全面来完善这一步。
深圳相关负责人表示，深圳城镇化，一方面，通过对旧村的改造实现旧貌换新颜，通过对整体的改造提升环境；另一方面，要让原居民融入城镇化，真正的成为城市人；此外，未来深圳主要是对城市各方面进行升级，用更加开放的姿态向国际化及更高端化方向发展。
深圳市经济学会副会长邓志旺先生也认为，深圳经过这么多年的发展，“新型城镇化”对深圳来说只是总结的过程，深圳已经进入城镇化，只是不均衡，如“原关外”还不完全算是城镇化，对于深圳来说，未来深圳的城镇化的道路主要在土地的整备、环境污染、城市管理等方面做功课。
还有一些投资人士认为，未来的深圳城镇化将是向更加均衡的方向发展，主要集中在龙岗、宝安、前海等片区城市功能及配套打造上，如完善学校、文体、医院等公共配套设施，这将对这一片区是一个非常好的提升。
城镇化推升房价
中央欲进一步提进城镇化，给看涨房地产的人们有了更充分的理由，事实上，原来主要抢滩一线城市的房企，早已开始了对房地产行业具有发展后劲的三四线城市布局。甚至部分房企因为城镇化利好而上调全年销售目标。
认为推升房价上涨的原因是各地地王频频出现，楼市销售的火热，及城镇化的推进，因为推进城镇化意味着收入增长，医院、学校、交通等配套的完善，而这些都将推动着房价上涨；其实，在深圳因为城镇化的推进而使房价高飞猛进的不在少数。
关于城镇化是否会推升房价上涨，邓志旺先生认为，城镇化与房价上涨没有必然关系，只不过在城镇化的过程中会使城市人口增加，但通过平衡供给及住房资源的合理分配并不会使房价上涨，房价上涨受政策与供给的直接影响，但城镇化只能给房价起到支撑的作用。
相关部门也表示，城镇化对房价有影响和投资拉动的作用，价格上升是事实，但房价上涨不能全归为城镇化，毕竟还有政策、通胀等许多因素的影响。
但有业内人士却认为房价大涨的驱动逻辑主要是“新型城镇化”建设。因为任何地区只要城市化进程及人口红利没完结，房价就一定会往上走，目前的中国城市化率刚上50%，只是初步完成工业化，远未达到发达国家的水平，要达到国际化水平起码需要15年到20年。
“农民”将是未来的购房主力
十八大提出的“新型城镇化”将实现农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久居住。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。
但是深圳的高房价让很多人望而却步，以一般年收入8万的企业白领为例，要在深圳购买一套80平米的房子，需要工作不吃不喝20年，更何况农民？
为解决这一难题，有业内人士称如果深圳政府能将小产权房转正，未来小产权房能通过在土地利益上给予政府一定补偿的方式来获得转正资格，就可以缓解高房价带来的压力，以满足农民住房的刚性需求。
快速城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓的影响。如何对待农民土地、如何改革土地制度成为城镇化不可避免的问题，未来可能的农村土地制度改革将推动城镇化进程，表现为农村建设用地自由流转，加速城镇化。
城镇化或倒逼土地改革破局
“新型城镇化”必要求土地改革，农地交易和管理制度改革存在空间，未来农民的宅基地和土地承包经营权在确权后，可以通过土地交易市场将土地产权或管理权进行抵押贷款，在不失去土地的前提下，也可以将土地经营权变成抵押品，在市场上流转获得贷款资金。而地方政府或在保留一定比例的土地利益收入同时，返还更多收益于民，并通过新增房产税、环境税等收入来弥补土地收入的下降。
只有解决了土地问题，才能推动更多农村人口进城，需要兴建更多的公共基础设施和民生工程。这将带动铁路、市政、能源、社会事业等多个行业投资的快速发展。
“新型城镇化”带动经济增长
总体来看，未来五至十年新型城镇化将是带动经济增长的重要引擎，但是城镇化的速度有所降低，重点转向提高质量。人口城镇化要优先于土地城镇化。
中小城市和小城镇发展是城镇化的重点领域。未来的城镇化将以城市群为主体形态，优化城镇化布局和形态，加快构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴的城市化战略格局。通过城镇交通体系规划建设，增强城镇综合承载能力。通过深化改革，构建新体制。改革行政管理，降低设市门槛；改革户籍制度，降低城镇化交易成本；推动地权改革，促进土地流转。
从政策操作层面看，未来几年，与城镇化相关的项目建设、城市群区域发展规划或将密集出台。政策着力点很可能是先建设“硬件环境”，再逐步有序提高“软件环境”。城镇化的融资渠道继续向多元化发展，但并无根本性改变，土地增值仍然是融资主渠道，至少“十二五”时期仍难摆脱对土地财政的依附性。
要推进城镇化，核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为“造城”。要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。要为农业现代化创造条件、提供市场，实现“新型城镇化”和农业现代化相辅相成。
深圳城镇化的未来
30多年前的深圳，是一个渔火薄田的南国边陲小镇、是一片寂静的荒地、是一片块图上找不到的地方。而如今，在浓荫庇护下的路宽阔而笔挺，从低矮破旧的小屋走向华丽坚实的高楼，地铁、高铁等交通路网的建设与开通方便了市民的出行，更是高速连接了大江南北……
事实上，深圳早已走在了城镇化之路的前沿，着眼深圳发展及未来的腾飞，这座承担改革实验田和对外开放窗口的城市，又如何将“新型城镇化”进行到底？看到今日如此繁华兴旺的深圳，也许提城镇化有些不适合，可是，深圳仍然需要全面来完善这一步。
深圳相关负责人表示，深圳城镇化，一方面，通过对旧村的改造实现旧貌换新颜，通过对整体的改造提升环境；另一方面，要让原居民融入城镇化，真正的成为城市人；此外，未来深圳主要是对城市各方面进行升级，用更加开放的姿态向国际化及更高端化方向发展。
深圳市经济学会副会长邓志旺先生也认为，深圳经过这么多年的发展，“新型城镇化”对深圳来说只是总结的过程，深圳已经进入城镇化，只是不均衡，如“原关外”还不完全算是城镇化，对于深圳来说，未来深圳的城镇化的道路主要在土地的整备、环境污染、城市管理等方面做功课。
还有一些投资人士认为，未来的深圳城镇化将是向更加均衡的方向发展，主要集中在龙岗、宝安、前海等片区城市功能及配套打造上，如完善学校、文体、医院等公共配套设施，这将对这一片区是一个非常好的提升。
城镇化推升房价
中央欲进一步提进城镇化，给看涨房地产的人们有了更充分的理由，事实上，原来主要抢滩一线城市的房企，早已开始了对房地产行业具有发展后劲的三四线城市布局。甚至部分房企因为城镇化利好而上调全年销售目标。
认为推升房价上涨的原因是各地地王频频出现，楼市销售的火热，及城镇化的推进，因为推进城镇化意味着收入增长，医院、学校、交通等配套的完善，而这些都将推动着房价上涨；其实，在深圳因为城镇化的推进而使房价高飞猛进的不在少数。
关于城镇化是否会推升房价上涨，邓志旺先生认为，城镇化与房价上涨没有必然关系，只不过在城镇化的过程中会使城市人口增加，但通过平衡供给及住房资源的合理分配并不会使房价上涨，房价上涨受政策与供给的直接影响，但城镇化只能给房价起到支撑的作用。
相关部门也表示，城镇化对房价有影响和投资拉动的作用，价格上升是事实，但房价上涨不能全归为城镇化，毕竟还有政策、通胀等许多因素的影响。
但有业内人士却认为房价大涨的驱动逻辑主要是“新型城镇化”建设。因为任何地区只要城市化进程及人口红利没完结，房价就一定会往上走，目前的中国城市化率刚上50%，只是初步完成工业化，远未达到发达国家的水平，要达到国际化水平起码需要15年到20年。
“农民”将是未来的购房主力
十八大提出的“新型城镇化”将实现农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久居住。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。
但是深圳的高房价让很多人望而却步，以一般年收入8万的企业白领为例，要在深圳购买一套80平米的房子，需要工作不吃不喝20年，更何况农民？
为解决这一难题，有业内人士称如果深圳政府能将小产权房转正，未来小产权房能通过在土地利益上给予政府一定补偿的方式来获得转正资格，就可以缓解高房价带来的压力，以满足农民住房的刚性需求。
快速城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓的影响。如何对待农民土地、如何改革土地制度成为城镇化不可避免的问题，未来可能的农村土地制度改革将推动城镇化进程，表现为农村建设用地自由流转，加速城镇化。
城镇化或倒逼土地改革破局
“新型城镇化”必要求土地改革，农地交易和管理制度改革存在空间，未来农民的宅基地和土地承包经营权在确权后，可以通过土地交易市场将土地产权或管理权进行抵押贷款，在不失去土地的前提下，也可以将土地经营权变成抵押品，在市场上流转获得贷款资金。而地方政府或在保留一定比例的土地利益收入同时，返还更多收益于民，并通过新增房产税、环境税等收入来弥补土地收入的下降。
只有解决了土地问题，才能推动更多农村人口进城，需要兴建更多的公共基础设施和民生工程。这将带动铁路、市政、能源、社会事业等多个行业投资的快速发展。
“新型城镇化”带动经济增长
总体来看，未来五至十年新型城镇化将是带动经济增长的重要引擎，但是城镇化的速度有所降低，重点转向提高质量。人口城镇化要优先于土地城镇化。
中小城市和小城镇发展是城镇化的重点领域。未来的城镇化将以城市群为主体形态，优化城镇化布局和形态，加快构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴的城市化战略格局。通过城镇交通体系规划建设，增强城镇综合承载能力。通过深化改革，构建新体制。改革行政管理，降低设市门槛；改革户籍制度，降低城镇化交易成本；推动地权改革，促进土地流转。
从政策操作层面看，未来几年，与城镇化相关的项目建设、城市群区域发展规划或将密集出台。政策着力点很可能是先建设“硬件环境”，再逐步有序提高“软件环境”。城镇化的融资渠道继续向多元化发展，但并无根本性改变，土地增值仍然是融资主渠道，至少“十二五”时期仍难摆脱对土地财政的依附性。