相比房地产业“大炮”任志强或者“大腕”王石,田明确实低调很多,不过为了推销他的绿色科技地产,他最近已经越来越频繁的接触媒体,当然这背后或许还有将来公司上市的考量。不过,对于最近的宏观调控而言,他确实少见持有乐观态度的开发商,这倒不是因为他的背景雄厚,而是因为他选择的产业细化,而且被认为符合房地产业未来的发展方向。
　　1961年生人的田明,受过高等教育,爱好广泛。他称自己只是一个平凡的普通人,不过,看起来却不算平凡。作为开发商,公众比较关注的还是他曾经的官员身份,这位曾经的南京市人民政府办公厅处长、南京纺织品进出口股份有限公司副总经理、南京国际展覽中心有限公司总经理的,如今是朗诗地产的董事长。
　　在圈里人眼中,朗诗是个传奇,田明更是一个传奇,政府官员的经历,毫无疑问锻炼了他的宏观分析和掌控能力。认识他的人对他都有相似的看法和感觉:那么冷静,语调平和,鲜有慷慨激昂或豪言壮语,这在官员出身的企业家中并不多见。田明并不避讳自己曾经的官员身份,不过也不忘强调一句,“我当官也是很廉洁的。”
　　关于朗诗的故事,还要追溯到2001年12月24日圣诞前夜,那时“朗诗”在南京正式创立,2003年8月18日改制成为一家股份公司。转眼间,经过八年多的磨练,朗诗置业已经从开始的满打满算一千万资产发展到现在市值评估上百亿的规模。
　　在田明的心里,朗诗就像是他的孩子,他用全部的心血去培育这个孩子,并对这个成长中的孩子寄予了最大的期望。他希望朗诗能成为中国科技地产的风向标,成为具有全国性知名度和影响力的发展商,成为一家受人尊敬的企业,一家百年老店。
　　
　　读出政策的商机
　　
　　当然,走上这条路也并不容易,尤其是在这个强手林立的市场。不过,选择这条路,田明是有着很深的思考,官员出身的他习惯于从领导讲话中揣摩出商机。
　　在2004年的中央经济工作会议上,胡锦涛总书记提出:“要大力发展节能省地型住宅”;2005年全国人大十届三次会议上,温家宝总理在《政府报告》中也指出:“鼓励发展节能省地型住宅与公共建筑”。
　　虽然这些是人人皆知的表述,但读出其中深意的,恐怕未必有太多人。而在田明看来,这表明中央已经将城乡建设与房地产开发领域的“节能省地”作为经济结构调整和转变经济增长方式的重要方面。
　　其实,2004年初,田明就深刻体会到“节能省地型”住宅的重要性,当时,朗诗置业公开竞得南京河西新城区B和B1—B3的地块,变身成为我国最大规模的高科技住宅开发公司,并一举拿下由江苏省科技厅、省建设厅共同提供的225万节能建筑研究经费,用于朗诗置业和江苏省建设厅新技术推广站联合对节能建筑“朗诗国际街区”的研发。
　　虽然那个时候,房地产市场还是一片红火。田明也总得说服他的客户们:“你要学会算一笔账,买房者的生活成本分一次性投入成本和持续投入成本,朗诗的产品,可能前期成本高,但因为能效高,后期成本就下来了。”
　　当传统的房地产开发模式还能赚个碰满钵满,何必费尽心思另辟蹊径?其实,面对这样的诱惑,朗诗地产也不是毫不动心,田明就坦言,在讨论公司南京第二个项目发展方向的时候,分歧的争论非常激烈,一个声音是要做差异化绿色的科技住宅产品;另外一个声音就是只需要和其他人一样,做一个普通的住宅产品,一样的可以赚钱,而且风险要低很多。
　　不过,最终田明力排众议,选择了一个绿色的、科技的、差异化的产品之路,尽管要冒巨大的市场风险和技术风险。他告诉记者,“我们最终下定决心走差异化的路线,走绿色地产道路,并且逐步上升到公司战略的高度,这也将成为我们长期努力的战略方向。绿色地产将来会成为主流,‘拐点’在不久后就会到来。”
　　如果我国建筑依然保持非节能的状态,那么这种高能耗还将被持续,这就意味着大量能源消耗与大量碳排放,这是中国不能承受也是全球气候不能承受的。中国曾向世界做出减排的承诺,以目前的状况要达到这个承诺相当困难。“所以眼下,绿色低碳无疑是中国房地产持续发展和自我救赎的突破口,是绿色低碳地产向规模化发展的良机。”田明对此很肯定。
　　
　　差异化道路
　　
　　当然,房地产业的拐点也并没有那么迅速的到来,但是经过8年耕耘,朗诗也已经渐入佳境。田明也依然在公众场合说拐点,但此“拐点”指向,并非仅政策调控带来的不动产价格的起落,而是更深远的行业模式之变。无论是产品技术,还是市场周期,中国的房地产业都已经进入全面更替期。“自然还有一个过程,但趋势已经不可阻挡。”田明言辞坚定。
　　在“拐点”还没有明朗的时候,那就叫细分市场吧。朗诗坚持着有别于传统的开发商暴富之路,不拍地王、不囤土地、不做多元、不投放项目广告,这种少见的、甚至无法想象的规则居然是这家国内住宅开发公司自定的长期“金科玉律”。
　　而当诸多靓丽的半年报秀出数十家上市房企背负近6000亿巨额债务的时候,朗诗却泰然地向公众展示自己近三年资产平均周转率都达到100%,国内39家上市的房地产公司平均值仅为40%。
　　不仅如此,“每年销售额的2%拿来做研发,去年销售是50亿元,研发投入了1个亿。”田明说,只有在产品技术上的研发有持续的坚持,才可以保持企业持续的竞争力。内燃机专业出身的田明对朗诗在技术上提升的紧迫感十足:在2010年公司规划中,朗诗需要将研发人员的队伍从60来人扩张到150人以上。他的首席技术官谢远建,甚至为此签下了责任状。
　　当然,这么做并不是心血来潮。2008年,朗诗在上海收购了一家综合甲级建筑设计研究院,以加强其在科技住宅技术方面的研发力量。此后,朗诗还在华南和高校合作,专门针对当地的气候特征,来研发相关产品。在吸收国际前沿技术方面,朗诗甚至在不久前于欧洲成立主攻研发的分公司,以整合有丰厚积累的欧洲技术和人才。
　　其实,朗诗已经在勾画这样一张住宅开发、节能改造和外部建筑市场技术输出三大业务鼎足而立的蓝图。“技术是绿色住宅竞争力的基石,也可以成为合作开发的输出方,还将成为争夺物业后期维护和管理市场的重要砝码。”田明甚至早已判断出,朗诗的未来更像是一家技术公司,而这样的公司也会分拆上市。
　　在田明看来,低碳技术运用无疑还将对行业链条其他配套产业包括新能源、建材、照明灯多个领域上的革新产生影响。这种大地产行业全面的整合蕴含着巨大商机。所有这些,都被田明视作被朗诗模式刷新的领域。
　　“朗诗不是一个谨小慎微的公司,我们打的就是产品差异化和市场唯一性的王牌,无可取代就是制胜关键”。虽然相比老牌的房地产企业,朗诗涉足房地产时间不长,不过田明在最短的时间内抓住了房地产市场的一线规律,从南京开始,朗诗置业已经把触角伸向无锡、常州、杭州、上海等地,而下一步是南方。
　　
　　乐观调控
　　
　　也正因为技术上的自信,田明才敢于将公司的区域扩展的下一站,放到地产强手林立的珠江三角洲。“这一地区的常年湿热气候特征,非常需要朗诗的产品,我们的技术研发力量已配套上来,就等时机成熟。”
　　据我国建筑部总工研究报告显示,现在的建筑95%以上是高能耗的建筑,中国每年兴建的房屋建设面积占到全球面积50%以上,去年全世界兴建的40亿平方米新增建筑,中国占到了23亿平方米,其中有50%的建筑是非节能建筑。
　　虽然从一个角度上看,无论是全球环境变化,还是国家的减排目标的实现,都是一个令人头疼的问题。但是致力于做略色科技地产的人而言,或者就是看到一个诱人的大蛋糕。
　　目前,朗诗进入南京、杭州、上海等城市,在开发的项目有14个,这些具有鲜明的绿色科技特征的低碳节能建筑,节能达到65%以上,全部采用地源热泵等持续能源为主要的能源供应方式,项目组综合节能达80%,而我们国家现在要求各地的节能率达到50%,还有很多的企业连50%都达不到,综合节能达到50%和80%的差别不是相差30%,而是差3.12倍。
　　正如国信证券经济研究所副所长廖绪发在日前的“低碳建筑的经济价值”高端对话中就说到,如果按照这种节能的效益,那么“这个产业今后10年,每年的产业价值都在几千亿;由于能源结构转型分为节约能源和替代能源,上述产值如果再加上替代能源,应该是一个上万亿的总和。”
　　不过,现在倡导低碳经济、绿色地产的宣传造势很多,资本对它的追逐还远没有成为主流。对于这样的悖论,田明坦陈过去一段时间里,行业内还是说的多做的少。但是现在,一些业内人士已经在判断绿色地产的“拐点”即将到了。在未来几年,随着行业的发展,整个房地产市场将不复此前单边上扬的局面,情况会发生变化。
　　田明这样形容房地产市场,当赚钱太容易,不需要太动脑筋也可取得很高经济回报时,资本就难以进入绿色地产领域。而当竞争激烈时,一些粗放型只顾眼前利益的企业就有可能被淘汰,做一点对客户更有价值的东西才可能盈利,那么企业才能长久发展下去,这个时候绿色地产就正逢其时。
　　而对于房地产市场的宏观调控,或许正是绿色地产兴盛的良机。田明说,宏观调控对朗诗的绿色之路影响较小,朗诗似乎喜欢“熊市”,在市场低谷期间,朗诗的产品往往能够逆市飘红。