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5月4日，身处违规拿地漩涡中的碧桂园（02007.HK）对外公布，今年前四个月销售额约119亿元，同比增长约26%，相对于全年430亿元的销售目标，目前已完成约28%。在严厉的地产调控中获得这样的业绩并不容易，但这一次，碧桂园收获的质疑声远多于掌声。
半月前，国土资源部公布了安徽和县违法征地、批地案件，2007年6月至2008年7月，和县政府违法批准征收集体土地5043.83亩，违规收储国有农用地1239.9亩，用于建设碧桂园的如山湖城项目。
对此，碧桂园公司行政部工作人员接受《投资者报》记者电话采访时回应说，截至目前公司已取得的土地为2130.5亩，全部“四证齐全”，其中已对外销售的部分为“五证齐全”。
但在其2010年财报中，碧桂园提到，如山湖城项目总建筑面积100.08万平方米，目前在建面积54.71万平方米，已预售23.96万平方米；持作未来物业发展的面积为35.39万平方米，预期2011年第二季度开工。却未披露该项目2010年曾被叫停，也未披露该项目违规土地证被收回后可能潜在的风险。
项目所在地安徽巢湖市共13名官员遭处分，其中包括连续三任县委书记也或被撤职或处分。相关违法征地协议解除，退还违法征收、违规收储和违规出让土地中尚未使用的部分。作为项目开发商的碧桂园也被责令停工，并罚款100万元。
一场声势浩大的土地黑色交易就以这样的处罚方式落下帷幕，但人们的担忧并未结束。
一名巢湖市宣传部门的官员日前对《投资者报》表示，当地民众和被罚官员的家属都对这样的处理不满，“更应该承担责任的人没有被处理，现在处理的官员只是小角色，权当替死鬼”。
而该项目早年涉及强拆和强征等行为，在石杨镇高官村的安置小区，因碧桂园项目而被强征土地的失地农民有的人只拿到4万元赔偿，最高者也只有10多万元。不少失地农民靠到碧桂园的工地干活为生，但如山湖城项目被查处后，工地处于停工状态，又在失地农民中间引发了连锁反应。
至此，碧桂园低价拿地的潘多拉盒子被打开，一家地产商与地方政府相互勾结、通过违规手段以超低价拿地的路径也逐一呈现。
三个典型违规案例
“我们是中国拥有低成本土地储备最多的房地产开发商之一，这样的储备为公司未来的业绩增长和盈利能力提供了强有力支持。”2007年在香港联交所上市时，碧桂园对其核心竞争力的表述看起来简洁而坚定。
如今看来，碧桂园的巨额利润源于超低的地价，而超低地价的获取，又源于其与各地方政府的非正常合作。
时间倒回至2007年，碧桂园上市不到半年，股价就接近翻番。与此同时，地价也在各路开发商的追捧下不断高涨，地王频出。在此背景下，只用了短短几个月，碧桂园的土地储备便从1000多万平方米飙升到4000多万平方米。
此间，公司在安徽省总共拿下7个项目，位于和县的“如山湖城”便是其中之一。在该项目被督察后，2010年8月和10月，和县政府分别责成和县国土资源局终止了如山湖城二期和一期土地出让合同。
如果说安徽如山湖城项目让碧桂园原本到手的财富打了水漂，那么2007年在湖南张家界开发的凤凰酒店项目却是十拿九稳地赚了个盆满钵满，因为在这一项目上，碧桂园几乎没花什么钱就拿到了一块风景诱人的地。
2007年5月，在张家界国土局将罗家岗地块被碧桂园拿下的消息公告到中国土地市场网进行挂牌转让后，碧桂园与张家界土地交易中心签定成交确认书，并一次性付清1.18亿元，张家界凤凰酒店项目由此开工。
但两份在2006年私下签订的协议书拨开了表面程序背后的内幕，一份是“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”，另一份为“合作开发合同书”，均为张家界市永定区人民政府（甲方）与张家界高骏投资有限公司（乙方）签署。
协议规定，该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府，其余还返给高骏公司。据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。而高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。
同样在2007年，碧桂园在重庆长寿湖以20亿元拿地6300亩时也涉嫌违规，并遭国土资源部的调查，但最终结果仍是不了了之。此次聚焦的重点在于，土地出让的面积远超规定建设面积，并且当地政府采取了明招标暗内定的方式。
但当地国土部门通过将其他地区农用地转为建设用地指标后集中到长寿湖建设用地区域，使其合法化。至于该地块面积过大的解决方法，为了规避政策限制，防止“目标太大引起政府部门注意”，长寿湖与碧桂园签订的6300亩土地并没有一次性给碧桂园，而是将这些土地分成10多个项目进行报批。但国土部最终也没有做出任何处理决定。
2008年在内蒙古当地政府拿下的2000亩土地也未走招拍挂程序。据媒体报道称，科右前旗国土局土地储备中心负责人却称：“2008年8月之前，挂牌出让公告已在《兴安日报》、中国土地市场网上挂出来了。”对于结果，他表示因为“只有碧桂园一家报名，就给它了。”事件已经过去三年多，相关主管方依然无任何下文。
最近涉嫌违规的拿地是2010年，碧桂园在江苏镇江市拿下占地近万亩的句容项目——碧桂园投资400亿兴建的“凤凰城”，拿地规模之大令人咋舌，但此地涉嫌占用农业用地并且在当时地块的建设使用权未拿到的情况下便匆忙开工。
迄今为止，碧桂园已在全国开发逾80个地产项目，遍布广东、广西、天津、安徽、江苏、湖南、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内蒙古等区域，而其中，公司与各地方政府合作拿地的案例不胜枚举。
三大灰色拿地手段
细看碧桂园与地方政府合作拿地的模式不难发现，其惯用的手段主要有三个：以土地平整的名义进行商业开发、请个神秘的中间人输送利益、边开工边取得土地证。
每年的5月份，是荔枝开始结果的时节。往年的这个时候，广西北流市城区以南的荔枝漫山遍野。但此时，一部分荔枝林已经消失，取而代之的是200多幢别墅和1幢99套住宅的楼房。
2007年9月，广西北流市“三大新区”之一的荔枝场新区土地平整项目正式展开，这个规划占地面积3200亩的“新城”在一片民怨中匆忙上马，背后的开发商仍是碧桂园。
当时有人质疑土地平整的真实性时，荔枝场新区办公室一工作人员强调，“土地面积有3200亩，也没最终确定。我们只是和碧桂园合作进行土地平整，碧桂园并不确定在这里建设房地产。”而在荔枝场新区的项目推动过程中，碧桂园完全缩身幕后。
由于职工和政府在改制补偿、住房安置等方面未能达成一致，目前仍有部分职工成为“钉子户”，在一幢幢豪华的别墅旁显得格外扎眼。然而，从去年国庆节开始，这里的住宅和别墅却以2850元~5000元/平方米的价格开盘。
一位在当地开厂的梁先生告诉《投资者报》：“政府当时仅以2~3万/亩的价格补偿给农民，而这背后政府与碧桂园之间的猫腻却不得而知。”
记者采访中，一位当地居民很气愤地表示：“当时的碧桂园就是‘皇帝’，他们要什么条件，政府都满口答应下来。”
除了以土地平整的名义将土地直接“落袋”之外，神秘的中间人成为其低价拿地更厉害的伎俩。
在如山湖城项目的运作中，就有一个叫何帮喜的中间人，碧桂园正由其引荐。此人身兼数职：北京希玛企业集团董事长、北京安徽企业商会会长、全国人大代表、全国劳模等。
早在2005年，此人所在的公司北京希玛集团就有意在和县上马国家小球训练基地，总投资8亿~15亿元。第二年，何帮喜掌控的安徽希玛国信房地产公司便与和县政府签订土地出让合同，共获得国有用地6000亩、集体用地4000亩，外加水库租赁3800亩，其中包括夹山关(如山湖)水库约3000亩(13万元/年)、吐尔桥水库约800亩(3万元/年)。
5个月后，安徽希玛国信房地产公司便将其获得的所有土地和水库租赁面积转让给碧桂园集团。之后又约定，拿到10000余亩土地的碧桂园需向和县政府支付73元/平方米的费用，但和县政府还需返还“中介”45元/平方米。此外，碧桂园以每年20万元的价格租赁如山湖水库(3000亩)，每年10万元的价格租赁吐尔桥水库(800亩)，两个水库和县需每年各返还给“中介”7万元。
但此次安徽省政府办公厅通报的处理结果中，并未出现何帮喜的名字。
在张家界项目的运作上，同样出现一个中间人的身影，即张家界高骏投资有限公司，只是，这次的中介公司不是别人，而是碧桂园自己人。后来的事实表明，公司两个出资人杨继东和欧光毅均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工,杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。
这意味着，碧桂园通过这家中介公司的运作，基本上是零地价拿地。但对于中介公司为何如愿以尝，至今仍无答案。
为了不过分显眼，为了拆迁时最大限度地减少障碍，碧桂园在与地方政府的合作中，还采取了一边开工一边取得土地证的手段，这是其低价拿地的第三招。
在合作拿地的过程中，碧桂园与当地政府签订的协议中都注明了一条，“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”协助碧桂园分批拿到土地证也就成为地方政府的主要任务之一。
农业用地绝对不可以被用来建设商品房，除非得到批准，但上万亩的土地要得到批准是非常之难。而且《土地管理法》也规定，征用基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准，这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。
和县项目和句容项目由于拿地都达到万亩，显然，对于地方政府而言，如何确保这些占地面积巨大的项目能够按时拿到土地证是一个难题。这时，不少地方政府采取了边开工边取得土地证的方式。
尽管去年1月23日，碧桂园已与句容方面签订协议，决定投资400亿建设一个占地面积近1万亩、总建筑面积达1500万平方米的地产项目。但在去年2月26日句容市建设局发布的房屋拆迁公告中，拆迁的名义却是“村庄整理”，并打上了“句容市物价局黄梅镇村庄整理拆迁评估办公室”的招牌。
与此同时，当地官员曾极力否认该被拆迁地块用于碧桂园项目，并成立了多位市领导组成的拆迁指挥部。尽管官方否认是为了商业开发，但该项目还是遭遇到当地被拆迁户的反对。事实上，直到拆迁完毕，这些土地仍然没有正常的拆迁许可证。
直到去年8月8日才真相大白。当天，碧桂园在该拆迁地块举行奠基剪彩，标志着该项目正式动工，当地人才明白，所谓的“村庄整理”只是拆迁时的一个旗号，本质仍是商业开发。
一位被拆迁户在写给当地政府的信中表示，根据《物权法》，政府只有为了公众利益的目的才能征农村集体土地，黄梅拆迁明显不是为了公众利益。
囤地模式考验资金
在地产遭受空前调控，不少地产企业现金紧张的当下，到处大片拿地的碧桂园果然财大气粗吗？
今年2月初，碧桂园公布了2010年年报。2010年，碧桂园共实现合同销售为329.1亿元，同比增长41.8%；全年总收入和毛利分别为258亿元和83.5亿元，同比分别增长46.7%和80.8%；净利润则为42.9亿元，同比增长95.9%。
从财务数据来看，碧桂园的业绩均创历史新高。尽管业绩大增，但碧桂园的销售成本却在上升。2010年其销售成本为174.5亿元，比2009年的129.7亿元大幅上升34.6%。对此，碧桂园称，销售成本的大幅增加，是销售总额增加所致。而其2010年的毛利率有所上升，由2009年的26.3%上升至32.4%。
与此同时，截至2010年底，公司现金和银行存款约为98.5亿元；而其贷款总额却为201.2亿元，其中借款为98.6亿元、可转换债券为13.8亿元、优先票据约为88.7亿元；而银行贷款中，一年内到期的约为51.85亿元。
事实上，公司2009年虽然业绩同比增长五成，但公司原本较高的毛利优势并没有在该年得到延续，相反，由2008年的45%大幅下降为26.4%。导致其毛利下降的一重要因素是受广东省外项目低毛利的冲击。
与此同时，公司也在不断融资。
今年2月7日，碧桂园公告称，计划发行7年期优先票据，具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定,所得将用于公司现有项目及新项目开发，以及一般公司用途。
值得注意的是，这是近一年来碧桂园的第三次海外发债融资。显然，从2010年开始，碧桂园将发新债还旧债的手段运用到了极致。但包括标准普尔在内的多家机构随后发表研究报告称，激进的债券发行对中资房地产开发商的信用状况施压。
标普地产分析师符蓓表示，杠杆性提升所带来的负面影响将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响，激进的债务融资支持的扩张依旧是评级的主要风险之一。如果目前的市场状况迅速恶化，一些发债人的评级将有可能面临下调的风险。
面对恒大、恒盛、碧桂园等积极发债的企业现状，符蓓指出：“如果房地产商继续以这种频率发债，它们将面临重大的再融资风险，因债务到期时间过于集中在短短几个月内。如果房地产市场或资本市场状况在临近债券到期日的时候无法发挥支持作用，则部分发债人将出现财务困难。”
今年以来，碧桂园引以为傲的开发模式也遭到业内质疑 。1月5日，香港评级机构穆迪投资表示，碧桂园的未来销售目标及增长计划很高，这需要增加债务融资，导致在可预见的未来其调整后债务/总资本比率高于50%，故下调碧桂园公司评级。
据碧桂园的月报显示，2010年初公司已经获得国有土地所有权证的可建建筑面积是4100万平方米，而截至2010年11月，所获得的该面积为4672万平方米，11个月中新获得了572万平方米的土地建筑面积。
由于碧桂园曾因囤地而饱受争议，所以碧桂园一般不会公开每年每月新获取的土地项目，只是公布拿到土地证的总数目，但总的土地数远远不止这些。
不过碧桂园依靠大片夺取廉价土地占据的开发优势已不如从前，这种慢慢开发的模式难以适应市场变化，开发周期长，资金周转慢。碧桂园2010年两次向外资高息借钱，资金从来都是紧巴巴的碧桂园不得不寻求转型，寻找短平快的开发项目，据了解，公司在2010年已经拿下几个这样的项目。
一个明显变化是，随着越来越多的地产商转身进入二三线城市，碧桂园拿地不如从前顺利，要想获得成片的土地更难，竞争对手也越来越多。
“特别是土地越来越稀缺的时候，政府不愁卖不出去，所以只做住宅和酒店的开发商，都不太受地方政府的欢迎，政府不再简单地卖地，而更注重卖地带来的附加值，一般城市综合体以及能带动相关的产业发展的开发商，更容易拿到土地。”一名土地投资协会人员如此表示。
（本报记者朱艺亦有贡献）
半月前，国土资源部公布了安徽和县违法征地、批地案件，2007年6月至2008年7月，和县政府违法批准征收集体土地5043.83亩，违规收储国有农用地1239.9亩，用于建设碧桂园的如山湖城项目。
对此，碧桂园公司行政部工作人员接受《投资者报》记者电话采访时回应说，截至目前公司已取得的土地为2130.5亩，全部“四证齐全”，其中已对外销售的部分为“五证齐全”。
但在其2010年财报中，碧桂园提到，如山湖城项目总建筑面积100.08万平方米，目前在建面积54.71万平方米，已预售23.96万平方米；持作未来物业发展的面积为35.39万平方米，预期2011年第二季度开工。却未披露该项目2010年曾被叫停，也未披露该项目违规土地证被收回后可能潜在的风险。
项目所在地安徽巢湖市共13名官员遭处分，其中包括连续三任县委书记也或被撤职或处分。相关违法征地协议解除，退还违法征收、违规收储和违规出让土地中尚未使用的部分。作为项目开发商的碧桂园也被责令停工，并罚款100万元。
一场声势浩大的土地黑色交易就以这样的处罚方式落下帷幕，但人们的担忧并未结束。
一名巢湖市宣传部门的官员日前对《投资者报》表示，当地民众和被罚官员的家属都对这样的处理不满，“更应该承担责任的人没有被处理，现在处理的官员只是小角色，权当替死鬼”。
而该项目早年涉及强拆和强征等行为，在石杨镇高官村的安置小区，因碧桂园项目而被强征土地的失地农民有的人只拿到4万元赔偿，最高者也只有10多万元。不少失地农民靠到碧桂园的工地干活为生，但如山湖城项目被查处后，工地处于停工状态，又在失地农民中间引发了连锁反应。
至此，碧桂园低价拿地的潘多拉盒子被打开，一家地产商与地方政府相互勾结、通过违规手段以超低价拿地的路径也逐一呈现。
三个典型违规案例
“我们是中国拥有低成本土地储备最多的房地产开发商之一，这样的储备为公司未来的业绩增长和盈利能力提供了强有力支持。”2007年在香港联交所上市时，碧桂园对其核心竞争力的表述看起来简洁而坚定。
如今看来，碧桂园的巨额利润源于超低的地价，而超低地价的获取，又源于其与各地方政府的非正常合作。
时间倒回至2007年，碧桂园上市不到半年，股价就接近翻番。与此同时，地价也在各路开发商的追捧下不断高涨，地王频出。在此背景下，只用了短短几个月，碧桂园的土地储备便从1000多万平方米飙升到4000多万平方米。
此间，公司在安徽省总共拿下7个项目，位于和县的“如山湖城”便是其中之一。在该项目被督察后，2010年8月和10月，和县政府分别责成和县国土资源局终止了如山湖城二期和一期土地出让合同。
如果说安徽如山湖城项目让碧桂园原本到手的财富打了水漂，那么2007年在湖南张家界开发的凤凰酒店项目却是十拿九稳地赚了个盆满钵满，因为在这一项目上，碧桂园几乎没花什么钱就拿到了一块风景诱人的地。
2007年5月，在张家界国土局将罗家岗地块被碧桂园拿下的消息公告到中国土地市场网进行挂牌转让后，碧桂园与张家界土地交易中心签定成交确认书，并一次性付清1.18亿元，张家界凤凰酒店项目由此开工。
但两份在2006年私下签订的协议书拨开了表面程序背后的内幕，一份是“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”，另一份为“合作开发合同书”，均为张家界市永定区人民政府（甲方）与张家界高骏投资有限公司（乙方）签署。
协议规定，该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府，其余还返给高骏公司。据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。而高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。
同样在2007年，碧桂园在重庆长寿湖以20亿元拿地6300亩时也涉嫌违规，并遭国土资源部的调查，但最终结果仍是不了了之。此次聚焦的重点在于，土地出让的面积远超规定建设面积，并且当地政府采取了明招标暗内定的方式。
但当地国土部门通过将其他地区农用地转为建设用地指标后集中到长寿湖建设用地区域，使其合法化。至于该地块面积过大的解决方法，为了规避政策限制，防止“目标太大引起政府部门注意”，长寿湖与碧桂园签订的6300亩土地并没有一次性给碧桂园，而是将这些土地分成10多个项目进行报批。但国土部最终也没有做出任何处理决定。
2008年在内蒙古当地政府拿下的2000亩土地也未走招拍挂程序。据媒体报道称，科右前旗国土局土地储备中心负责人却称：“2008年8月之前，挂牌出让公告已在《兴安日报》、中国土地市场网上挂出来了。”对于结果，他表示因为“只有碧桂园一家报名，就给它了。”事件已经过去三年多，相关主管方依然无任何下文。
最近涉嫌违规的拿地是2010年，碧桂园在江苏镇江市拿下占地近万亩的句容项目——碧桂园投资400亿兴建的“凤凰城”，拿地规模之大令人咋舌，但此地涉嫌占用农业用地并且在当时地块的建设使用权未拿到的情况下便匆忙开工。
迄今为止，碧桂园已在全国开发逾80个地产项目，遍布广东、广西、天津、安徽、江苏、湖南、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内蒙古等区域，而其中，公司与各地方政府合作拿地的案例不胜枚举。
三大灰色拿地手段
细看碧桂园与地方政府合作拿地的模式不难发现，其惯用的手段主要有三个：以土地平整的名义进行商业开发、请个神秘的中间人输送利益、边开工边取得土地证。
每年的5月份，是荔枝开始结果的时节。往年的这个时候，广西北流市城区以南的荔枝漫山遍野。但此时，一部分荔枝林已经消失，取而代之的是200多幢别墅和1幢99套住宅的楼房。
2007年9月，广西北流市“三大新区”之一的荔枝场新区土地平整项目正式展开，这个规划占地面积3200亩的“新城”在一片民怨中匆忙上马，背后的开发商仍是碧桂园。
当时有人质疑土地平整的真实性时，荔枝场新区办公室一工作人员强调，“土地面积有3200亩，也没最终确定。我们只是和碧桂园合作进行土地平整，碧桂园并不确定在这里建设房地产。”而在荔枝场新区的项目推动过程中，碧桂园完全缩身幕后。
由于职工和政府在改制补偿、住房安置等方面未能达成一致，目前仍有部分职工成为“钉子户”，在一幢幢豪华的别墅旁显得格外扎眼。然而，从去年国庆节开始，这里的住宅和别墅却以2850元~5000元/平方米的价格开盘。
一位在当地开厂的梁先生告诉《投资者报》：“政府当时仅以2~3万/亩的价格补偿给农民，而这背后政府与碧桂园之间的猫腻却不得而知。”
记者采访中，一位当地居民很气愤地表示：“当时的碧桂园就是‘皇帝’，他们要什么条件，政府都满口答应下来。”
除了以土地平整的名义将土地直接“落袋”之外，神秘的中间人成为其低价拿地更厉害的伎俩。
在如山湖城项目的运作中，就有一个叫何帮喜的中间人，碧桂园正由其引荐。此人身兼数职：北京希玛企业集团董事长、北京安徽企业商会会长、全国人大代表、全国劳模等。
早在2005年，此人所在的公司北京希玛集团就有意在和县上马国家小球训练基地，总投资8亿~15亿元。第二年，何帮喜掌控的安徽希玛国信房地产公司便与和县政府签订土地出让合同，共获得国有用地6000亩、集体用地4000亩，外加水库租赁3800亩，其中包括夹山关(如山湖)水库约3000亩(13万元/年)、吐尔桥水库约800亩(3万元/年)。
5个月后，安徽希玛国信房地产公司便将其获得的所有土地和水库租赁面积转让给碧桂园集团。之后又约定，拿到10000余亩土地的碧桂园需向和县政府支付73元/平方米的费用，但和县政府还需返还“中介”45元/平方米。此外，碧桂园以每年20万元的价格租赁如山湖水库(3000亩)，每年10万元的价格租赁吐尔桥水库(800亩)，两个水库和县需每年各返还给“中介”7万元。
但此次安徽省政府办公厅通报的处理结果中，并未出现何帮喜的名字。
在张家界项目的运作上，同样出现一个中间人的身影，即张家界高骏投资有限公司，只是，这次的中介公司不是别人，而是碧桂园自己人。后来的事实表明，公司两个出资人杨继东和欧光毅均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工,杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。
这意味着，碧桂园通过这家中介公司的运作，基本上是零地价拿地。但对于中介公司为何如愿以尝，至今仍无答案。
为了不过分显眼，为了拆迁时最大限度地减少障碍，碧桂园在与地方政府的合作中，还采取了一边开工一边取得土地证的手段，这是其低价拿地的第三招。
在合作拿地的过程中，碧桂园与当地政府签订的协议中都注明了一条，“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”协助碧桂园分批拿到土地证也就成为地方政府的主要任务之一。
农业用地绝对不可以被用来建设商品房，除非得到批准，但上万亩的土地要得到批准是非常之难。而且《土地管理法》也规定，征用基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准，这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。
和县项目和句容项目由于拿地都达到万亩，显然，对于地方政府而言，如何确保这些占地面积巨大的项目能够按时拿到土地证是一个难题。这时，不少地方政府采取了边开工边取得土地证的方式。
尽管去年1月23日，碧桂园已与句容方面签订协议，决定投资400亿建设一个占地面积近1万亩、总建筑面积达1500万平方米的地产项目。但在去年2月26日句容市建设局发布的房屋拆迁公告中，拆迁的名义却是“村庄整理”，并打上了“句容市物价局黄梅镇村庄整理拆迁评估办公室”的招牌。
与此同时，当地官员曾极力否认该被拆迁地块用于碧桂园项目，并成立了多位市领导组成的拆迁指挥部。尽管官方否认是为了商业开发，但该项目还是遭遇到当地被拆迁户的反对。事实上，直到拆迁完毕，这些土地仍然没有正常的拆迁许可证。
直到去年8月8日才真相大白。当天，碧桂园在该拆迁地块举行奠基剪彩，标志着该项目正式动工，当地人才明白，所谓的“村庄整理”只是拆迁时的一个旗号，本质仍是商业开发。
一位被拆迁户在写给当地政府的信中表示，根据《物权法》，政府只有为了公众利益的目的才能征农村集体土地，黄梅拆迁明显不是为了公众利益。
囤地模式考验资金
在地产遭受空前调控，不少地产企业现金紧张的当下，到处大片拿地的碧桂园果然财大气粗吗？
今年2月初，碧桂园公布了2010年年报。2010年，碧桂园共实现合同销售为329.1亿元，同比增长41.8%；全年总收入和毛利分别为258亿元和83.5亿元，同比分别增长46.7%和80.8%；净利润则为42.9亿元，同比增长95.9%。
从财务数据来看，碧桂园的业绩均创历史新高。尽管业绩大增，但碧桂园的销售成本却在上升。2010年其销售成本为174.5亿元，比2009年的129.7亿元大幅上升34.6%。对此，碧桂园称，销售成本的大幅增加，是销售总额增加所致。而其2010年的毛利率有所上升，由2009年的26.3%上升至32.4%。
与此同时，截至2010年底，公司现金和银行存款约为98.5亿元；而其贷款总额却为201.2亿元，其中借款为98.6亿元、可转换债券为13.8亿元、优先票据约为88.7亿元；而银行贷款中，一年内到期的约为51.85亿元。
事实上，公司2009年虽然业绩同比增长五成，但公司原本较高的毛利优势并没有在该年得到延续，相反，由2008年的45%大幅下降为26.4%。导致其毛利下降的一重要因素是受广东省外项目低毛利的冲击。
与此同时，公司也在不断融资。
今年2月7日，碧桂园公告称，计划发行7年期优先票据，具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定,所得将用于公司现有项目及新项目开发，以及一般公司用途。
值得注意的是，这是近一年来碧桂园的第三次海外发债融资。显然，从2010年开始，碧桂园将发新债还旧债的手段运用到了极致。但包括标准普尔在内的多家机构随后发表研究报告称，激进的债券发行对中资房地产开发商的信用状况施压。
标普地产分析师符蓓表示，杠杆性提升所带来的负面影响将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响，激进的债务融资支持的扩张依旧是评级的主要风险之一。如果目前的市场状况迅速恶化，一些发债人的评级将有可能面临下调的风险。
面对恒大、恒盛、碧桂园等积极发债的企业现状，符蓓指出：“如果房地产商继续以这种频率发债，它们将面临重大的再融资风险，因债务到期时间过于集中在短短几个月内。如果房地产市场或资本市场状况在临近债券到期日的时候无法发挥支持作用，则部分发债人将出现财务困难。”
今年以来，碧桂园引以为傲的开发模式也遭到业内质疑 。1月5日，香港评级机构穆迪投资表示，碧桂园的未来销售目标及增长计划很高，这需要增加债务融资，导致在可预见的未来其调整后债务/总资本比率高于50%，故下调碧桂园公司评级。
据碧桂园的月报显示，2010年初公司已经获得国有土地所有权证的可建建筑面积是4100万平方米，而截至2010年11月，所获得的该面积为4672万平方米，11个月中新获得了572万平方米的土地建筑面积。
由于碧桂园曾因囤地而饱受争议，所以碧桂园一般不会公开每年每月新获取的土地项目，只是公布拿到土地证的总数目，但总的土地数远远不止这些。
不过碧桂园依靠大片夺取廉价土地占据的开发优势已不如从前，这种慢慢开发的模式难以适应市场变化，开发周期长，资金周转慢。碧桂园2010年两次向外资高息借钱，资金从来都是紧巴巴的碧桂园不得不寻求转型，寻找短平快的开发项目，据了解，公司在2010年已经拿下几个这样的项目。
一个明显变化是，随着越来越多的地产商转身进入二三线城市，碧桂园拿地不如从前顺利，要想获得成片的土地更难，竞争对手也越来越多。
“特别是土地越来越稀缺的时候，政府不愁卖不出去，所以只做住宅和酒店的开发商，都不太受地方政府的欢迎，政府不再简单地卖地，而更注重卖地带来的附加值，一般城市综合体以及能带动相关的产业发展的开发商，更容易拿到土地。”一名土地投资协会人员如此表示。
（本报记者朱艺亦有贡献）