论文部分内容阅读
【摘要】中央城镇化工作会议和农村工作会议要求，积极稳妥扎实推进城镇化。如今保障性住房安居工程，已成为推动新型城镇化顺势而为的首选路基。但藏区保障性住房建设尚未取得银行信贷支持，金融机构不愿涉足保障性住房建设项目，近80%的城镇务工农户将涉农贷款挪用于住房，县城棚户房、租赁屋逐年增加。本文结合藏区保障性住房建设情况，在分析金融支持保障性住房建设制约因素的基础上，提出对策建议。
【关键词】城镇化住房建设 保障性住房建设 金融支持 藏区
一、天祝藏区保障性住房建设情况
天祝藏族自治县是全国第一个成立的少数民族自治县，地处群山起伏、沟谷纵横，高隆处奇峰峥嵘、低缓处地势坦荡。全县农村人口16.6万，占总人口的76.6%。近年来，藏区以工业园区和生态旅游为依托，着力打造商贸带动型、工矿依托型、旅游服务型和农畜产品加工型等不同层次和类型的城镇化建设，山沟谷地的农村富余劳动力不断转移城镇。截止2013年底，藏区已落实廉租住房保障范围的低收入困难家庭6684户入住、共2.01万人，占农村转移入城镇总人数的39.6%，有效地解决了“打工族”人均住房面积低于13㎡的住房困难，对转移农村富余劳动力、扩大消费和统筹城乡发展具有重要作用。一是住房保障制度落实到位。二是廉租住房建设推进受资金短缺困扰。三是依靠中央和省上列项扶持，抓保障性住房建设。四是尚未建立保障性安居工程融资平台，向银行和企业融资困难重重。
二、金融支持保障性住房建设不足的因素分析
（一）金融支持城镇化住房建设体系不健全，金融机构信贷营销动力不足
在现行的保障性住房政策框架内，国家在保障性住房建设资金投入方面的政策不连续，缺乏明晰稳固的筹资安排制度，加之、尚未完善的担保、保险机制及配套的激励奖励措施，使得金融机构对保障性住房信贷投入动力不足。
（二）城镇化住房建设信息不对称，金融机构制度创新滞后
由于缺乏完善的信息沟通机制，金融机构不了解政府对城镇化建设的规划，支持保障性住房建设的信贷制度创新相对滞后，在客户甄别、资金定价等方面尚未建立住房开发贷款的制度，现行的贷款管理要求与保障性住房建设尚未对接。
（三）项目企业难以满足信贷管理条件，土地使用权抵押担保无章可依
受保障性住房推进进度要求和财政实力薄弱的影响，部分保障房建设项目企业存在“四证”不全和自有资金比例不达标等问题，不符合银行信贷投放规定，若以保障性住房受益对象作为承贷主体，又与银行风险防控有悖，且建设用地使用权为划拨，无法作为抵押担保。
（四）保障性住房项目回报率低，金融机构介入积极性受挫
由于保障性住房资金成本高、回报低、时间长、风险大，形成银行不愿涉足的最主要原因。其一、销售类保障性住房自我平衡、保本微利，信贷资金回收慢；租赁类保障性住房财政补贴投入、低廉的租金不能支付利息，还本更是难上加难。其二、银行信贷资源日趋紧张，房地产开发贷款审批权上收，县域银行业金融机构自主经营能力受到限制，且申报积极性不足。
三、金融支持保障性住房建设的对策建议
（一）深化城镇化目标宣传效能，提升三个“1亿人”的认知度
一要以“中央两个工作会议”明确提出：到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造和约1亿人口在中西部地区的城镇化为机遇，创新保障性住房建设信贷机制，饯行银行责任，推动新型城镇化与农业现代化相辅相成。二要促使金融机构明确银行信贷支持保障性住房建设，能够助力社会民生改善、平抑过高房价、促进社会和谐，更是银行业应尽的社会责任，责无旁贷。三要督促金融机构认识保障性住房建设的巨大市场空间和发展前景，在风险可控的前提下，主动介入保障性住房建设，扩大业务发展空间，探索符合藏区实际的保障性住房融资新形式、新方法，切实提高对保障性住房融资的服务水平。
（二）创建政府引资平台，激励信贷及多方资金投入保障性住房建设
一是按照“政府主导、多方参与”的办法，通过土地优惠、税收减免，引导社会资金投入保障性住房建设，减轻政府资金压力，使保障性住房建设的运作保持持续性。二是借鉴其他市县利用住房公积金试点的成功经验，将部分住房公积金闲置资金补充用于公共租赁住房建设，实现低成本融资，以弥补保障性住房建设资金的不足。三是通过财政贴息、专项奖励、税收减免等手段，鼓励金融机构和社会投资主体加大对保障性住房的支持力度，提高非公共投资支持保障性住房建设的积极性。
（三）完善保障性住房配套政策，支持银行业金融机构投资
一是建立完善的制度保障体系，使保障性住房主体、责任、实施方式、标准等问题有章可循，明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性，或者成立专门机构为保障性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险。二是制定信贷资金支持保障性住房建设的风险防范及处置配套政策。
（四）建立保障性住房信贷风险防范机制，展现金融支持效能
一要建立保障性住房建设企业信用担保基金，由政府财政和企业法人共同筹资，实行担保金比例授信制度，规避银行信贷风险，提高风险管理效率。二要实行建设企业联系制度和银行“进企业、促营销”金融服务制度。授信银行要深入企业调研，了解和掌握企业发展状况、房屋销售和资信运用等情况，定期分析信贷需求特点，推进贷款产品开发和制度创新，加强贷款业务检查和指导，完善信用记录档案和信用评级制度，发挥金融在配置保障性住房建设中的核心作用。三要创建“社区征信工作站”工作机制，助力住房公积金等贷款管理。由县政府主导，政府部门、县人行、司法机关和银行业金融机构参与的“社区征信站”工作机制，依托政府推动新型城镇化建设的动力，充分发挥社区干部贴近居民，熟知情况、信息准确等优势，建立与贷款行信息沟通机制，助力住房贴息贷款和住房公积金贷款等开发的新种类贷款善后管理，规避银行信贷风险。
参考文献
[1]刘芹.对保障性住房建设融资安排制度顶层设计的问题研究[J].金融纵横，2011（8）.
[2]侯崴.保障性住房建设与金融支持调查[J].武汉金融，2012（1）.
【关键词】城镇化住房建设 保障性住房建设 金融支持 藏区
一、天祝藏区保障性住房建设情况
天祝藏族自治县是全国第一个成立的少数民族自治县，地处群山起伏、沟谷纵横，高隆处奇峰峥嵘、低缓处地势坦荡。全县农村人口16.6万，占总人口的76.6%。近年来，藏区以工业园区和生态旅游为依托，着力打造商贸带动型、工矿依托型、旅游服务型和农畜产品加工型等不同层次和类型的城镇化建设，山沟谷地的农村富余劳动力不断转移城镇。截止2013年底，藏区已落实廉租住房保障范围的低收入困难家庭6684户入住、共2.01万人，占农村转移入城镇总人数的39.6%，有效地解决了“打工族”人均住房面积低于13㎡的住房困难，对转移农村富余劳动力、扩大消费和统筹城乡发展具有重要作用。一是住房保障制度落实到位。二是廉租住房建设推进受资金短缺困扰。三是依靠中央和省上列项扶持，抓保障性住房建设。四是尚未建立保障性安居工程融资平台，向银行和企业融资困难重重。
二、金融支持保障性住房建设不足的因素分析
（一）金融支持城镇化住房建设体系不健全，金融机构信贷营销动力不足
在现行的保障性住房政策框架内，国家在保障性住房建设资金投入方面的政策不连续，缺乏明晰稳固的筹资安排制度，加之、尚未完善的担保、保险机制及配套的激励奖励措施，使得金融机构对保障性住房信贷投入动力不足。
（二）城镇化住房建设信息不对称，金融机构制度创新滞后
由于缺乏完善的信息沟通机制，金融机构不了解政府对城镇化建设的规划，支持保障性住房建设的信贷制度创新相对滞后，在客户甄别、资金定价等方面尚未建立住房开发贷款的制度，现行的贷款管理要求与保障性住房建设尚未对接。
（三）项目企业难以满足信贷管理条件，土地使用权抵押担保无章可依
受保障性住房推进进度要求和财政实力薄弱的影响，部分保障房建设项目企业存在“四证”不全和自有资金比例不达标等问题，不符合银行信贷投放规定，若以保障性住房受益对象作为承贷主体，又与银行风险防控有悖，且建设用地使用权为划拨，无法作为抵押担保。
（四）保障性住房项目回报率低，金融机构介入积极性受挫
由于保障性住房资金成本高、回报低、时间长、风险大，形成银行不愿涉足的最主要原因。其一、销售类保障性住房自我平衡、保本微利，信贷资金回收慢；租赁类保障性住房财政补贴投入、低廉的租金不能支付利息，还本更是难上加难。其二、银行信贷资源日趋紧张，房地产开发贷款审批权上收，县域银行业金融机构自主经营能力受到限制，且申报积极性不足。
三、金融支持保障性住房建设的对策建议
（一）深化城镇化目标宣传效能，提升三个“1亿人”的认知度
一要以“中央两个工作会议”明确提出：到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造和约1亿人口在中西部地区的城镇化为机遇，创新保障性住房建设信贷机制，饯行银行责任，推动新型城镇化与农业现代化相辅相成。二要促使金融机构明确银行信贷支持保障性住房建设，能够助力社会民生改善、平抑过高房价、促进社会和谐，更是银行业应尽的社会责任，责无旁贷。三要督促金融机构认识保障性住房建设的巨大市场空间和发展前景，在风险可控的前提下，主动介入保障性住房建设，扩大业务发展空间，探索符合藏区实际的保障性住房融资新形式、新方法，切实提高对保障性住房融资的服务水平。
（二）创建政府引资平台，激励信贷及多方资金投入保障性住房建设
一是按照“政府主导、多方参与”的办法，通过土地优惠、税收减免，引导社会资金投入保障性住房建设，减轻政府资金压力，使保障性住房建设的运作保持持续性。二是借鉴其他市县利用住房公积金试点的成功经验，将部分住房公积金闲置资金补充用于公共租赁住房建设，实现低成本融资，以弥补保障性住房建设资金的不足。三是通过财政贴息、专项奖励、税收减免等手段，鼓励金融机构和社会投资主体加大对保障性住房的支持力度，提高非公共投资支持保障性住房建设的积极性。
（三）完善保障性住房配套政策，支持银行业金融机构投资
一是建立完善的制度保障体系，使保障性住房主体、责任、实施方式、标准等问题有章可循，明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性，或者成立专门机构为保障性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险。二是制定信贷资金支持保障性住房建设的风险防范及处置配套政策。
（四）建立保障性住房信贷风险防范机制，展现金融支持效能
一要建立保障性住房建设企业信用担保基金，由政府财政和企业法人共同筹资，实行担保金比例授信制度，规避银行信贷风险，提高风险管理效率。二要实行建设企业联系制度和银行“进企业、促营销”金融服务制度。授信银行要深入企业调研，了解和掌握企业发展状况、房屋销售和资信运用等情况，定期分析信贷需求特点，推进贷款产品开发和制度创新，加强贷款业务检查和指导，完善信用记录档案和信用评级制度，发挥金融在配置保障性住房建设中的核心作用。三要创建“社区征信工作站”工作机制，助力住房公积金等贷款管理。由县政府主导，政府部门、县人行、司法机关和银行业金融机构参与的“社区征信站”工作机制，依托政府推动新型城镇化建设的动力，充分发挥社区干部贴近居民，熟知情况、信息准确等优势，建立与贷款行信息沟通机制，助力住房贴息贷款和住房公积金贷款等开发的新种类贷款善后管理，规避银行信贷风险。
参考文献
[1]刘芹.对保障性住房建设融资安排制度顶层设计的问题研究[J].金融纵横，2011（8）.
[2]侯崴.保障性住房建设与金融支持调查[J].武汉金融，2012（1）.