论文部分内容阅读
从目前大环境看,房地产拉动的不是内需而是内耗,欺诈掠夺已经是强势利益集团堂而皇之的联合行动,地方政府、开发商、媒体黑嘴、炒房客经纪商联手哄抬房价,从某种程度上不仅将增加银行信贷、投资风险,还将影响到实体经济的复苏。
房价走势“全民大困惑”
从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”;从土地流拍到“地王”归来;以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”,房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬,情况又在悄然发生变化,虽然房价仍旧“牛气冲天”,但已显露出疲态。眼下的房价确实让人有如跌入雾中,迷蒙看不清方向。
当前的楼市越来越像一个失去理性的巨大“赌场”,开发商在赌,银行在赌,实体经济也在赌。开发商动辄掷出几十个亿买地,银行大肆放贷到了无节制的地步,苦于振兴无门的实体经济,也把有限的流动资金倾入股市和楼市。赌盘在越做越大,赌注在越下越多,多方合力营造一个虚幻的泡沫。由于房价的疯狂上涨,不可避免地加速了整个社会的“通胀预期”;为了规避风险和保值增值,更多的人群无可奈何选择“恐慌性入市”,这又加剧了房价的上涨,形成了恶性循环。
火箭般上窜的房价,在一些经济学家看来,不仅是把普通居民,而且包括所谓的白领阶层、金领阶层等,都要赶出房屋市场,楼市基本沦为富人的游戏、投机的工具和赌博的场所。毋庸讳言,在实体经济没有本质复苏、外贸出口形势依然严峻的情况下,仅靠投资拉动内需,而这种投资又大量投向楼市和股市,除了形成可怕的金融风险不言而喻之外,就是无止境地推动经济泡沫的急剧发酵和膨胀。
从消费的角度来看,住房问题没有解决,居民都不敢去消费;一旦买了房子的,又没钱去消费。如此恶性循环,直接导致了中国产能的全面过剩,内需消费的严重不足,实体经济的全面萧条。中国10年来消费占GDP的比重下降了10个百分点,一个重要的因素就是高房价打压了老百姓的消费需求。调查表明,目前刚性消费需求已经降低历史最低点,不到40%,投机、投资、保值需求超过60%。经济学家普遍认为,投资型需求一旦超过了25%,房地产市场将对消费起到抑制作用。
美国房子还在跌,欧洲还在盘整,周边日韩等国楼市都在衰退萎缩中,唯独“中国楼市”一枝独秀,在全球经济萧条,国内经济未稳,企业利润下滑,居民收入缩水的大背景下,硬生生走出了一轮谁也看不懂的全面上涨的行情。楼市不可能永远保值,所谓“人多地少所以楼市只涨不跌”完全是一个站不住脚的错误理论。日本和香港的人地矛盾比中国内地更突出,但也不可能出现只涨不跌的楼市神话,相反,他们都有过十分惨痛的楼市泡沫破灭的教训。用老百姓今后几十年的收入押在楼市上去拉动当前经济复苏,可谓命悬一线。
房价之高 社会之痛
不可否认,在今天的普通百姓眼中,作为民生的一项——房地产正在远离民生。房子越盖越多,房价却越来越高。北京的房价在快马加鞭,上海的房价在青云直上,全国各地的房价在风驰电掣。一般而言,估算房价合理程度的标准主要有两种国际通行的方法:租售比和房价收入比。如果以这两种指标来衡量国内房价,会发现国内房价涨幅已经显露出不合理之处。根据国际通行计算方法,租售比大致在1:260至1:100之间。这就是说,如果把房子拿去出租,100个月至260个月,也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是,现在中国的房价与租金之间的比例大致在1:400以上,超过1:500的也有。
当然价格的上涨无关我们居住的环境“高尚”到了无以复加的地步,更不是人口越来越多,也无关城市化进程几何级数的突飞猛进,而是我们自己正挖一个巨大的坑,让自己跳进去。这坑是给谁?买房人,卖房人,银行,政府。表面看去,房地产依旧繁荣昌盛,而实际上,它表面光鲜的背后正潜伏着越来越大的风险,而这种风险会让许多家庭倾家荡产,相信到时银行也可能重蹈美国的覆辙。
在中国,居民收入的增长速度跟不上GDP增长的速度,更赶不上房价上涨的速度,这显然非常不正常。值得注意的是,国内的贫富差距也在扩大,这也体现在了住房方面,有的人有好几套甚至几十套房子,而有的人则一套房子也买不起。当房价涨得越来越高,购房者越来越难以承受,如今很多购房者多以“1+1”买房模式,即父母帮助出首付,子女自己偿还月供。一套房子足足耗费了两代人甚至三代人的积蓄。但即便是成功买上了房子,每个月的月供也是一笔沉重的负担。当上了“房奴”就意味着,不敢炒老板的鱿鱼,更不能被老板炒鱿鱼;无力再继续学习进修;不能去旅游、不敢生孩子;工作压力大,心理压力更大。房价的快速上涨,让普通老百姓增加了生活压力,不少家庭为了在自己心仪的城市有一个栖身之地,耗尽了所有的积蓄,从小康之家变得债台高筑,“房奴”们被每月的高额房贷压得喘不过气来,只好缩减本来用于其他方面的消费和投资支出,导致购买力被严重透支。
国家统计局在其网站上刊发的一篇文章称,“房价飞涨已经成为制约城市居民消费的障碍,给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。”毕竟消费是经济增长的最终动力。可以说,高房价正在透支中国消费的未来。
谁动了我的房价
面对近乎起伏不断的楼市,开发商想尽办法得到最大利益;购房者也寻求不同的方式赢得与开发商的博弈。从某种意义上说,激烈的购房心理战无时无刻不在上演。
事实上楼市高温带动地市火热,进而舒缓的是地方政府财政收入。通过增加土地供给,改变供求关系,会对土地价格下调产生作用,但未必会带动房价降低。由于利益驱动更大,全国各地加大土地的供应,名义上为平抑地价房价,实际上是为地方财政做抓手。
当前住房市场并非在于增加土地供给多少,也不在于增加多少住房供给,如果不能够限制住房投资炒作,土地供给再充分,住房建再多,都无法满足住房炒作贪欲。因此,住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起,才能够遏制房地产市场的泡沫,保证房地产市场健康发展。
实际上,房地产市场本身自有运行的规律,但最终做选择的恰恰不是市场而是政府。政府对目前楼市如何判断,如何恰当地运用好政府的“有形之手”,对于房地产业的健康发展至关重要。
文/
编辑/梁峥
房价走势“全民大困惑”
从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”;从土地流拍到“地王”归来;以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”,房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬,情况又在悄然发生变化,虽然房价仍旧“牛气冲天”,但已显露出疲态。眼下的房价确实让人有如跌入雾中,迷蒙看不清方向。
当前的楼市越来越像一个失去理性的巨大“赌场”,开发商在赌,银行在赌,实体经济也在赌。开发商动辄掷出几十个亿买地,银行大肆放贷到了无节制的地步,苦于振兴无门的实体经济,也把有限的流动资金倾入股市和楼市。赌盘在越做越大,赌注在越下越多,多方合力营造一个虚幻的泡沫。由于房价的疯狂上涨,不可避免地加速了整个社会的“通胀预期”;为了规避风险和保值增值,更多的人群无可奈何选择“恐慌性入市”,这又加剧了房价的上涨,形成了恶性循环。
火箭般上窜的房价,在一些经济学家看来,不仅是把普通居民,而且包括所谓的白领阶层、金领阶层等,都要赶出房屋市场,楼市基本沦为富人的游戏、投机的工具和赌博的场所。毋庸讳言,在实体经济没有本质复苏、外贸出口形势依然严峻的情况下,仅靠投资拉动内需,而这种投资又大量投向楼市和股市,除了形成可怕的金融风险不言而喻之外,就是无止境地推动经济泡沫的急剧发酵和膨胀。
从消费的角度来看,住房问题没有解决,居民都不敢去消费;一旦买了房子的,又没钱去消费。如此恶性循环,直接导致了中国产能的全面过剩,内需消费的严重不足,实体经济的全面萧条。中国10年来消费占GDP的比重下降了10个百分点,一个重要的因素就是高房价打压了老百姓的消费需求。调查表明,目前刚性消费需求已经降低历史最低点,不到40%,投机、投资、保值需求超过60%。经济学家普遍认为,投资型需求一旦超过了25%,房地产市场将对消费起到抑制作用。
美国房子还在跌,欧洲还在盘整,周边日韩等国楼市都在衰退萎缩中,唯独“中国楼市”一枝独秀,在全球经济萧条,国内经济未稳,企业利润下滑,居民收入缩水的大背景下,硬生生走出了一轮谁也看不懂的全面上涨的行情。楼市不可能永远保值,所谓“人多地少所以楼市只涨不跌”完全是一个站不住脚的错误理论。日本和香港的人地矛盾比中国内地更突出,但也不可能出现只涨不跌的楼市神话,相反,他们都有过十分惨痛的楼市泡沫破灭的教训。用老百姓今后几十年的收入押在楼市上去拉动当前经济复苏,可谓命悬一线。
房价之高 社会之痛
不可否认,在今天的普通百姓眼中,作为民生的一项——房地产正在远离民生。房子越盖越多,房价却越来越高。北京的房价在快马加鞭,上海的房价在青云直上,全国各地的房价在风驰电掣。一般而言,估算房价合理程度的标准主要有两种国际通行的方法:租售比和房价收入比。如果以这两种指标来衡量国内房价,会发现国内房价涨幅已经显露出不合理之处。根据国际通行计算方法,租售比大致在1:260至1:100之间。这就是说,如果把房子拿去出租,100个月至260个月,也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是,现在中国的房价与租金之间的比例大致在1:400以上,超过1:500的也有。
当然价格的上涨无关我们居住的环境“高尚”到了无以复加的地步,更不是人口越来越多,也无关城市化进程几何级数的突飞猛进,而是我们自己正挖一个巨大的坑,让自己跳进去。这坑是给谁?买房人,卖房人,银行,政府。表面看去,房地产依旧繁荣昌盛,而实际上,它表面光鲜的背后正潜伏着越来越大的风险,而这种风险会让许多家庭倾家荡产,相信到时银行也可能重蹈美国的覆辙。
在中国,居民收入的增长速度跟不上GDP增长的速度,更赶不上房价上涨的速度,这显然非常不正常。值得注意的是,国内的贫富差距也在扩大,这也体现在了住房方面,有的人有好几套甚至几十套房子,而有的人则一套房子也买不起。当房价涨得越来越高,购房者越来越难以承受,如今很多购房者多以“1+1”买房模式,即父母帮助出首付,子女自己偿还月供。一套房子足足耗费了两代人甚至三代人的积蓄。但即便是成功买上了房子,每个月的月供也是一笔沉重的负担。当上了“房奴”就意味着,不敢炒老板的鱿鱼,更不能被老板炒鱿鱼;无力再继续学习进修;不能去旅游、不敢生孩子;工作压力大,心理压力更大。房价的快速上涨,让普通老百姓增加了生活压力,不少家庭为了在自己心仪的城市有一个栖身之地,耗尽了所有的积蓄,从小康之家变得债台高筑,“房奴”们被每月的高额房贷压得喘不过气来,只好缩减本来用于其他方面的消费和投资支出,导致购买力被严重透支。
国家统计局在其网站上刊发的一篇文章称,“房价飞涨已经成为制约城市居民消费的障碍,给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。”毕竟消费是经济增长的最终动力。可以说,高房价正在透支中国消费的未来。
谁动了我的房价
面对近乎起伏不断的楼市,开发商想尽办法得到最大利益;购房者也寻求不同的方式赢得与开发商的博弈。从某种意义上说,激烈的购房心理战无时无刻不在上演。
事实上楼市高温带动地市火热,进而舒缓的是地方政府财政收入。通过增加土地供给,改变供求关系,会对土地价格下调产生作用,但未必会带动房价降低。由于利益驱动更大,全国各地加大土地的供应,名义上为平抑地价房价,实际上是为地方财政做抓手。
当前住房市场并非在于增加土地供给多少,也不在于增加多少住房供给,如果不能够限制住房投资炒作,土地供给再充分,住房建再多,都无法满足住房炒作贪欲。因此,住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起,才能够遏制房地产市场的泡沫,保证房地产市场健康发展。
实际上,房地产市场本身自有运行的规律,但最终做选择的恰恰不是市场而是政府。政府对目前楼市如何判断,如何恰当地运用好政府的“有形之手”,对于房地产业的健康发展至关重要。
文/
编辑/梁峥