应建立提前还贷数据库并及时披露四类相关信息
　　
　　由于房屋出售、重新贷款、违约迟付以及超额月付等原因造成的提前还贷会造成住房按揭贷款所能产生的现金流出现不稳定性，进而对住房按揭贷款证券产生极大的负面影响。中国在试行住房按揭贷款证券化项目时，应考虑借鉴国际资本市场的做法，建立不同类别和地区的提前还贷数据库，并对与这一风险密切相关的信息进行披露。
　　最近，上海市工、农、中、建、交、招商、光大和上海银行8家银行几乎同时提出要向提前还贷者收取违约金。提前还贷不仅会造成银行贷款利息上的损失，增加银行的交易成本，而且对于国内即将开展的住房按揭贷款证券化也将造成相当大的影响。
　　
　　提前还贷是住房按揭证券化的主要风险之一
　　
　　一般来说，提前还贷会在房屋出售、重新贷款、违约迟付和超额月付等四种情况下出现。为什么提前还贷对住房按揭证券会有负面影响呢？任何投资人都希望其投资收益能得到保障，而债券投资人的投资收益即为债券的本金和利息收入。一般来说，债券投资人会得到定期利息收入，并在债券的到期日收回本金。而住房按揭贷款的还贷金额则为固定的月付金额，其中利息部分在逐月递减，而本金部分在逐月增加。例如，借贷人购置一户价格100万元的公寓，首付20%（即20万元），按揭贷款80万元，按揭年利率为6%，15年或180个月还清。下图代表了利息和本金在月付中的比例关系。在这一例子中，借贷方每月的分期付款为6750.85元，第一个月的月付中，利息为4000元，本金仅为2750.85元；第90个月的月付中利息为2462.93元，本金占了4287.92元；第179个月的月付中，利息仅为67.01元，本金为6683.85元；最后一个月的月付6717.27元则全部为本金（附图）。
　　住房按揭贷款的借贷方提前还贷将使得以住房按揭贷款为支持的债券的收益变得不稳定。因此，对提前还贷的预测成为住房按揭贷款证券投资人决定其是否投资该证券的重要考虑因素。由于这一风险的存在，许多住房按揭贷款证券化交易必须考虑用复杂的结构和现金分配方式来缓解这一风险对投资人的冲击。在住房按揭贷款证券化交易中，各国证券监管机构几乎无一例外地要求发行人详细地披露提前还贷风险。
　　


　　四类提前还贷信息须及时披露
　　由于提前还贷对住房按揭贷款证券投资收益的重要影响，提前还贷风险成为住房按揭贷款证券化交易的信息披露中必不可少的重要部分。目前在国际资本市场上有关提前还贷的信息披露主要包括：
　　
　　本金余额的范围和加权平均值
　　
　　因为住房按揭贷款提前还贷对按揭贷款所支持的证券的影响是通过提前清偿贷款本金，从而减免基于本金之上的利息收入来实现的，证券投资人可以通过对住房按揭贷款本金余额的多少来推算出提前还贷风险对证券投资收益的影响。国际资本市场的一般做法是通过披露按揭贷款本金余额的范围，从而使得投资人了解存在提前还贷风险的贷款的最大和最小数额。同时通过披露资产池中按揭贷款本金余额的加权平均值以帮助证券投资人判断该资产池作为一个整体可能面临的提前还贷风险。
　　按揭贷款利率范围和加权平均利率??与本金余额同等重要的是披露整个资产池中按揭贷款的利率范围。简单说来，那些原有利率较低的住房按揭贷款面临的提前还贷风险将较小，而原利率较高的住房按揭贷款面临的提前还贷风险将较高。同样，了解整个资产池按揭利率的加权平均值将有助于证券投资人了解资产池中的贷款作为一个整体将面临的提前还贷风险。
　　按揭月付范围，加权平均值及按揭到期日??了解资产池中按揭贷款的月付金额的范围及其加权平均值以及按揭贷款的最后到期日可以帮助证券投资人了解月付中本金和利息的比率，在多大的程度上提前还贷将影响到证券投资人的利息收入，以及在今后多长的时间范围内，证券投资人将有可能面临提前还贷风险和由此而产生的对其投资回报的不确定性。
　　证券本身的加权平均到期日 按揭贷款证券的加权平均到期日是指从证券发行日到证券投资人获得全部本金所需的平均时间。以住房按揭贷款组成的资产池为支持的证券往往在结构上有不同等级、不同利率和不同利率种类之分，以体现各类不同等级的证券所承担的投资风险。各类证券的不同到期日也往往使其面临不同的投资风险。证券的到期日与其本金被清偿的速度密切相关。在没有提前还贷风险和证券提前回购的情况下，证券的到期日即为其券面到期日。但提前还贷将使证券的实际到期日先于证券的券面到期日。因此，结合以上各项信息披露，证券的平均寿命将帮助投资人更好的理解其投资所面临的风险。
　　现行法律对信息披露的规定并未涵盖住房按揭贷款证券化所必要的信息披露的全部内容，因此，建议有关主管部门和试点银行在项目启动之初就对提前还贷的信息披露进行较为详细的规定，这既有利于对投资者的保护，也有利于帮助正在进行住房按揭贷款证券化试点的银行规避风险，并且从一开始就为将来中国住房按揭贷款证券化的大规模发展设置较为完善的模式，从而减少摸索的过程和风险。
　　作者是凯威莱德国际律师事务所(Cadwalader,Wickersham & Taft)资本市场部的合伙人、亚洲事务部主任、北京代表处首席代表，本文为个人观点。