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摘要：土地增值税作为房地产开发企业所需缴纳的重要税种之一，其税负的高低也将直接影响企业的经营利润。所以要加强土地增值税税收的筹划，对减轻企业税负负担以及改善其经营环境是极其重要的。本文简单论述了房地产企业土地增值税的概念，强调了企业纳税策划的意义，并结合土地增值税的相关内容分析其对企业的影响，以提高企业的筹划能力，采取更好的措施应对。
关键词：房地产；土地增值税；税收筹划
中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-0-01
土地增值税自实施以来，一直都在规范我国房地产市场的平稳发展。房地产开发企业涉及的税种种类比较多，其中土地增值税在房地产之中占比较大的比例。长期以来，土地增值税税率较高，税负比较重，造成了当前房价的居高临下和房地产市场的低迷。因此，进行合理的土地增值税纳税筹划是实现降低房地产企业税负，降低房地产开发成本的保证。这样会使房价进一步的降低，让房地产产业得到健康、有序的发展。
一、土地增值税的含义
主要由国家征收，以个人和单位为征收对象，以转让国有土地使用权的以及地上建筑物及附着物等的行为所收到的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税基础，收入既包括现金、存款等货币收入，也包括以实物性质收入的各项其他收入。对于部分行为不属于征收范围，如通过继承、赠予等途径无偿转让房地产。营改增施行后，房地产企业不再上缴营业税，主要税种为企业所得税、土地增值税、教育费附加、房产税、耕地占用税等。土地增值税的基本要素是纳税人、税率及应纳税额，应纳税额的计算主要以增值额为依据，乘以相应的税率，同时扣除法定允许的金额后即为应纳税额。
房地产行业竞争力较强，普遍方便价格过高，上涨过快的问题，我们国家实施了一些策略，并且提到了土地增值税的重要性。这些表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的态度，但是如果从宏观调控的政策方面来看，这将会对房地产行业很不利。仔细分析房地产价格上升的原因，其一便是房地产行业的税负很重，还有一个原因便是有人喜欢炒房，而对于这些人，他们持有房子并不是为了住宅，而是为了盈利，政府应该对这些人加以管理，这会让房地产的价格飞速上升。政府应该对这些方面进行调控，严格控制房价高的根源。我们可以灵活的利用销售策略，提升销售量加快资金的回收。
二、土地增值税税收筹划的方式
1.利用征税的范围进行税收筹划
房地产企业所应缴纳的增值额由相关法律规定计算，是由转让国有土地使用权及建筑物、附着物等的个人及单位上缴，按照实际的收入金额扣除抵减金额而得。房地产若想达到节税的目的，首先要改变企业房产的销售方式，以经营租赁为基础的租出行为，只缴纳较低数额的房产税，按照实际收取的租金计算。通过这种方式，企业可以降低所需缴纳的税额，保证企业的切实利益。另外，企业还可以与其他企业共同筹划建房，通过多个企业合作的方式共同出资，建成后按比例分成；还可以利用代建房来进行减税，房地产企业可以与其他企业订立合同，以委托人的名义请其他企业进行房屋建设，待房屋建设完成后，进行相应的结算费用。
2.利用增加扣除的项目来进行纳税
在税法中有明确的法律条文，针对土地增值税的税收管理提出一定的标准，在法律允许的范围内，企业在计算应纳税的时，可以扣除相应的项目金额，主要包括纳税人取得土地使用权时所支付的费用、在对房屋进行构建时支出的成本和相关费用以及其他法律允许扣除的税金等。房地产企业在对期间费用进行管理时，应采用合理的措施，对利息费用等财务费用、业务招待费、广告费等销售费用以及其他的管理费用等进行规划，避免加重企业的税负。第一，企业应科学合理的设定折旧方法，对不同的厂房、设备等资产，结合实际情况选择折旧方法，按照相应的年限进行折旧，在优惠政策的标准下，尽量保证企业的利益，减少资产减值及市场价格波动对企业产生的影响，同时，按照合理的依据缴纳税额。第二，对税前扣除项目应严格进行管理，在计算税费时，对于能够按转让房产项目计算并提供金融机构证明的财务费用，在商业银行同类同期贷款利率以下，可以据实扣除。对企业发生的广告费、业务招待费等，在规定范围内可以扣除，企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费以及基础设施费等，均可以划分为可扣除项目，因此，企业应对相关费用进行合理的计算，并提供相应的证明。在经营过程中，应尽量控制费用在允许扣除的范围内，以减少企业的税负压力。通过企业经营决策的改变，打破借款费用的限制，成功的节税纳税。除此以外，房地产企业可按规定计算的金额之和，加计扣除20%，这会使企业大大的增加扣除项目，减轻税负，增加企业的利润。
3.适用税率的降低
通常土地增值税是按照四级超额率累进税率实施征收的，按照建立方式分别核算纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。对于那些既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的纳税人来说，应该分别核算增值额。
三、纳税筹划的意义
我們所说的税收的筹划也叫合理避税，它是指纳税人在符合国家的法律及税收法规的前提下，为了取得节税的收益，事前选择税收利益最大化的方案来组织其业务生产、经营、投资、理财组织、交易等活动的一种策划行为。针对最近的一些房价价过高，投资过热等问题，国家对此出台了一系列的政策，既规避了纳税人的风险，又降低了企业的纳税成本，同时也增加了企业的利润。因此，房地产企业通过合理合法的方式进行合理的土地增值税纳税筹划是非常有必要的，这将有利于提高企业的净收益，充分利用企业的资源，提高企业资源的利用率，同时也有利于企业塑造良好的社会形象，促进社会的发展，推动国家的进步。
四、结语
为了让企业利益最大化，我们应该随时关注并且熟悉国家税法的最新动态，来确保纳税筹划方案的合理性以及有效性，随时根据国家税法的改变来进行调整。纳税筹划着眼的是企业的整体，我们应该把握全局，不能只关注于某一个税种的高低，而是考虑企业应该担负的全部税负的高低，考虑的应该是企业的整体利益，统筹兼顾各种因素。最佳的纳税筹划方案不一定是纳税最低的方案而是企业综合的收益最大化的方案。因此，我们做的一些纳税筹划方案，应该充分考虑自身企业的实际情况，根据实际情况来制定方案，尽全力使策划方案具有可行性。
参考文献：
[1]乔亮国.房地产开发公司土地增值税纳税筹划案例分析[J].会计之友，2016（3）：67-70.
[2]毛贤丰.论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划[J].财会学习，2016（2）：111.
[3]宋丽萍.房地产开发企业土地增值税清算的财税处理[J].财会月刊，2015（16）：41-43.
作者简介：贺 丹（1981-），女，汉族，吉林人，大学本科，管理学学士，会计师，目前于乌鲁木齐铁路局职工集资建房领导小组办公室工作。
关键词：房地产；土地增值税；税收筹划
中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-0-01
土地增值税自实施以来，一直都在规范我国房地产市场的平稳发展。房地产开发企业涉及的税种种类比较多，其中土地增值税在房地产之中占比较大的比例。长期以来，土地增值税税率较高，税负比较重，造成了当前房价的居高临下和房地产市场的低迷。因此，进行合理的土地增值税纳税筹划是实现降低房地产企业税负，降低房地产开发成本的保证。这样会使房价进一步的降低，让房地产产业得到健康、有序的发展。
一、土地增值税的含义
主要由国家征收，以个人和单位为征收对象，以转让国有土地使用权的以及地上建筑物及附着物等的行为所收到的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税基础，收入既包括现金、存款等货币收入，也包括以实物性质收入的各项其他收入。对于部分行为不属于征收范围，如通过继承、赠予等途径无偿转让房地产。营改增施行后，房地产企业不再上缴营业税，主要税种为企业所得税、土地增值税、教育费附加、房产税、耕地占用税等。土地增值税的基本要素是纳税人、税率及应纳税额，应纳税额的计算主要以增值额为依据，乘以相应的税率，同时扣除法定允许的金额后即为应纳税额。
房地产行业竞争力较强，普遍方便价格过高，上涨过快的问题，我们国家实施了一些策略，并且提到了土地增值税的重要性。这些表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的态度，但是如果从宏观调控的政策方面来看，这将会对房地产行业很不利。仔细分析房地产价格上升的原因，其一便是房地产行业的税负很重，还有一个原因便是有人喜欢炒房，而对于这些人，他们持有房子并不是为了住宅，而是为了盈利，政府应该对这些人加以管理，这会让房地产的价格飞速上升。政府应该对这些方面进行调控，严格控制房价高的根源。我们可以灵活的利用销售策略，提升销售量加快资金的回收。
二、土地增值税税收筹划的方式
1.利用征税的范围进行税收筹划
房地产企业所应缴纳的增值额由相关法律规定计算，是由转让国有土地使用权及建筑物、附着物等的个人及单位上缴，按照实际的收入金额扣除抵减金额而得。房地产若想达到节税的目的，首先要改变企业房产的销售方式，以经营租赁为基础的租出行为，只缴纳较低数额的房产税，按照实际收取的租金计算。通过这种方式，企业可以降低所需缴纳的税额，保证企业的切实利益。另外，企业还可以与其他企业共同筹划建房，通过多个企业合作的方式共同出资，建成后按比例分成；还可以利用代建房来进行减税，房地产企业可以与其他企业订立合同，以委托人的名义请其他企业进行房屋建设，待房屋建设完成后，进行相应的结算费用。
2.利用增加扣除的项目来进行纳税
在税法中有明确的法律条文，针对土地增值税的税收管理提出一定的标准，在法律允许的范围内，企业在计算应纳税的时，可以扣除相应的项目金额，主要包括纳税人取得土地使用权时所支付的费用、在对房屋进行构建时支出的成本和相关费用以及其他法律允许扣除的税金等。房地产企业在对期间费用进行管理时，应采用合理的措施，对利息费用等财务费用、业务招待费、广告费等销售费用以及其他的管理费用等进行规划，避免加重企业的税负。第一，企业应科学合理的设定折旧方法，对不同的厂房、设备等资产，结合实际情况选择折旧方法，按照相应的年限进行折旧，在优惠政策的标准下，尽量保证企业的利益，减少资产减值及市场价格波动对企业产生的影响，同时，按照合理的依据缴纳税额。第二，对税前扣除项目应严格进行管理，在计算税费时，对于能够按转让房产项目计算并提供金融机构证明的财务费用，在商业银行同类同期贷款利率以下，可以据实扣除。对企业发生的广告费、业务招待费等，在规定范围内可以扣除，企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费以及基础设施费等，均可以划分为可扣除项目，因此，企业应对相关费用进行合理的计算，并提供相应的证明。在经营过程中，应尽量控制费用在允许扣除的范围内，以减少企业的税负压力。通过企业经营决策的改变，打破借款费用的限制，成功的节税纳税。除此以外，房地产企业可按规定计算的金额之和，加计扣除20%，这会使企业大大的增加扣除项目，减轻税负，增加企业的利润。
3.适用税率的降低
通常土地增值税是按照四级超额率累进税率实施征收的，按照建立方式分别核算纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。对于那些既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的纳税人来说，应该分别核算增值额。
三、纳税筹划的意义
我們所说的税收的筹划也叫合理避税，它是指纳税人在符合国家的法律及税收法规的前提下，为了取得节税的收益，事前选择税收利益最大化的方案来组织其业务生产、经营、投资、理财组织、交易等活动的一种策划行为。针对最近的一些房价价过高，投资过热等问题，国家对此出台了一系列的政策，既规避了纳税人的风险，又降低了企业的纳税成本，同时也增加了企业的利润。因此，房地产企业通过合理合法的方式进行合理的土地增值税纳税筹划是非常有必要的，这将有利于提高企业的净收益，充分利用企业的资源，提高企业资源的利用率，同时也有利于企业塑造良好的社会形象，促进社会的发展，推动国家的进步。
四、结语
为了让企业利益最大化，我们应该随时关注并且熟悉国家税法的最新动态，来确保纳税筹划方案的合理性以及有效性，随时根据国家税法的改变来进行调整。纳税筹划着眼的是企业的整体，我们应该把握全局，不能只关注于某一个税种的高低，而是考虑企业应该担负的全部税负的高低，考虑的应该是企业的整体利益，统筹兼顾各种因素。最佳的纳税筹划方案不一定是纳税最低的方案而是企业综合的收益最大化的方案。因此，我们做的一些纳税筹划方案，应该充分考虑自身企业的实际情况，根据实际情况来制定方案，尽全力使策划方案具有可行性。
参考文献：
[1]乔亮国.房地产开发公司土地增值税纳税筹划案例分析[J].会计之友，2016（3）：67-70.
[2]毛贤丰.论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划[J].财会学习，2016（2）：111.
[3]宋丽萍.房地产开发企业土地增值税清算的财税处理[J].财会月刊，2015（16）：41-43.
作者简介：贺 丹（1981-），女，汉族，吉林人，大学本科，管理学学士，会计师，目前于乌鲁木齐铁路局职工集资建房领导小组办公室工作。