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摘要：深入浅出研究借鉴各种房地产金融体系，与自身实际融合，对建立房地产金融与抵押贷款担保体系具有积极意义。
關键字：改善，住房， 融资 ，合理，多渠道
Abstract: the research of real estate finance simply reference system, and its actual fusion, to establish real estate finance and mortgage loan guarantee system has the positive sense.
Key word: improve, housing, financing, reasonable, multi-channel
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
第一章 多渠道房地产金融体系
为了更好推进住房制度改革，解决住房问题以及扩大内需，促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，我们亟待建立与完善现阶段特点的切实有效的住房金融体系。而长期以来我国住房金融自身存在供需双方的“双缺口”，即：供给方存在住房资金严重不足，而需求方由于房价与收入的悬殊对比使得有效需求严重不足。且住房资金存在复杂来源，与市场化的住房金融的并轨尚需等待制度完善与时机成熟。
根据以上分析，建议成立以住房金融管理委员会为决策管理核心，以各种政策性金融机构与商业性金融机构相结合的住房金融体系。
1.1住房金融管理委员会
住房金融管理委员会是实行政府的各项住房计划（主要针对中低收入家庭）的决策管理核心，以指导和监督开展相关业务的金融机构经营和管理各种住房基金、政府财政性住房贷款等住房资金为主要任务。其成员可以包括人民银行、财政部、社会保险机构、各种房改机构等。该机构是住房金融体系的宏观管理机构，对住房金融进行宏观的指导、监督和管理，其职责包括：（1）制定住房金融政策，如根据国家经济发展水平制定国家对经济适用房的建房贷款的贴息和补贴计划，根据居民支付能力的变化制定对个人购房贷款的贴息和补贴计划；（2）监督管理有关金融机构，对参与住房资金运作的金融机构进行资格审查和登记，并对其住房资金的运用进行监督；（3）负责管理政府的住房发展基金，其资金来源包括政府提供的财政拨款、政府低息贷款、各种住房基金及自身筹集的资金，也扬发行债券、同业拆借等在内的手段向资本市场筹庥住房资金；（4）负责住房金融一级和二级市场上的担保和保险、购买住房金融机构股票债券等。
1.2各种政策性住房金融机构
成立专门性的政策性住房金融机构是出于以下两方面的考虑：一方面，我市目前的现实决定了住房问题的解决必然是一个长期的过程，而且由于原有的住房体制遗留的恶果难以在短期内清除，居民的住房问题不可能在没有政府干预的放任的市场体制下得到解决，政府在住房金融这一关乎住房体制改革的命脉的领域进行干预是必然的；另一方面，当前正面临着由计划经济向市场经济的全面转轨，银行系统也正进行着政策性银行和商业银行的职能的明确和体系的剥离，政府不应当再以行政手段直接干预市场，将房地产政策性信贷强加于国有商业银行，而住宅产业不仅对稳定社会起着巨大的作用，也在国民经济中占有重要地位，因此有必要成立各种政策性住房金融机构。这些机构应当包括：
1.2.1房地产发展银行，这是继国家开发银行、国家进出口信贷银行和中国农业发展银行之后的第四家政策性银行，它是住房金融管理委员会制定的各项政策和计划的推行者，但并不直接参与住房金融一级市场的业务，其主要职能是：①发挥住房抵押机构的储备中心的职能，由政府充当保证人，通过发行债券、同业拆借等手段向资本市场筹集住房资金，以此作为住房建设和购买的融通资金；②购买住房金融机构的股票债券，为其提供从事住房金融业务的资金；③负责具体实施和执行住房金融管理委员会制定的各项住房金融政策，包括给相关的商业银行提供各种政策性住房贷款，监督这些贷款的运用，给执行政府制定的优惠住房信贷计划的商业银行等金融机构提供利息补贴，等等。
1.2.2国民抵押贷款担保公司，主要负责为一级市场上的个人住房抵押贷款提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。
1.2.3住房抵押公司，作为二级市场主要经营机构，在二级市场上收购一级机构的抵抗贷款债权，并将其汇组成为抵押组群经过担保和信用加强后，经政府担保后以证券的形式出售给投资者，其作用在于改善一级机构抵押资产的流动性，调节资金余缺。
政策性住房金融机构将贯彻政府的政策性很强的措施或强制性措施，实现政府对住房金融的方针、计划和目标，一般享受政府的支持，包括：政府给予财政贷款；依靠政府固定渠道融资；享受政府特定利率优惠。
1.3商业性住房金融结构
目前以建设银行和工商银行两家国有专业银行和房地产信贷部为主体的住房金融体系，形成了一个较完整的住房金融服务网络和管理体系，同时，住房公积金的归集主要也由建行承担。显然，在此基础上利用现有的组织资源和体制基础，以市场化的运作方式进行住房资金的具体运作，不仅可以降低住房金融体制改革的成本，也可以通过对这些专业银行引入住房金融业务这一活跃的因素，推进其向商业银行的发展，同时，这与我国经济体制市场化的发展趋向也是一致的。
总之，建立以住房金融委员会为决策管理核心，以房地产发展银行发挥住房金融中央银行作用、以国民抵押贷款担保公司和抵押公司为调剂、商业银行为具体实施者的住房金融体系，以商业金融机构和市场运行机制为基础，采取多种手段进行间接的调节和参与，既达到了有效管理和控制的目的，又保持了系统应有的活力和效率，既符合住房金融与整体金融一体化的客观趋势，又发挥了政府对住房金融进行干预的作用，必将对我市的住房产业健康发展、居民住房消费的合理化起到重要的推动作用。
第二章完善抵押贷款担保体系
2.1建立与完善住房抵押贷款担保的意义
发展住房消费信贷是普通百姓解决住房问题的一条重要途径。但在我国住房抵押贷款始终未得到长足发展，对我国住房市场的发育推动极为有限，为此必须建立与完善住房抵押贷款担保体系，促进住房消费信贷。
2.1.1促进住房信贷资金良性循环
通过抵押贷款担保或保险，实行住房按揭保证保险，贷款住房保险、贷款定期人寿保险、贷款保证保险，以及由政府或私人组织的各种担保公司提供的住房抵押担保，构建了多层次的住房抵押贷款保险网，分散了一级抵押市场上贷款风险，提高了贷款安全性与流动性，促进住房消费信贷资产良性循环。也为金融机构在二级市场上顺利转让债权或发行抵押债券提供保证。
2.1.2发展个人住房消费信贷
实行住房抵押贷款担保、保险公司或担保公司出面，拉近了银行与购房者的距离。由于保险公司或担保公司实力及资信情况，银行对于购买了保险或由担保公司担保的购房者能较为放心地贷款，购房者能顺利迅速地获得贷款。
2.2完善住房抵押贷款担保体系
要使住房抵押贷款对我国住房市场的发育能真正起到强劲的推动作用，必须为大众化的住房抵押贷款创造条件，建立与完善住房抵押贷款的风险保障系统。
2.2.1商业保险公司对抵押贷款进行保险
商业保险公司开展的此项业务主要针对高收入者，在险种设定上大致可分为①保证保险。它是还款的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款人不能还清本息时由保险公司负责融通或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。②信用人身保险。该险种是维持借款人正常还贷能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入失去部分或全部不定期贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被查封或拍卖，既解除购房者后顾之忧，又保证贷款银行及时回收贷款。③财产保险。防止由于意外灾祸而造成较重房层损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。④综合保险。在开发以上抵押贷款保险险种同时，可推出适合中国国情的一揽子保险，称为“综合保险”，即将涉及房地产风险的风种保险组合在一张保单上。其手续与保费较单独购买相关险种更方便，更便宜，从而为银行办理“一揽子抵押”业务提供便利。
2.2.2开发商对抵押贷款进行担保
①回购担保。购房者在办理按揭贷款时，银行要求开发商为购房者提供担保，一旦购房者到期不能够归还银行本息或发生其它严重违约行为导致银行宣布全部贷款提前到期，则发展商应“回购”房屋，并代购房人向银行履行债务。②连带保证方式。当借款人违约时，发展商代购房人履行了到期债务，也就取得了向购房人的追偿权，若发展商一次将购房人欠银行的主债务全部还清，银行可将对购房人的主债权以及相应抵押权转让给开发商，从而发展商代购房人履行债务而应享有的权利也得到保证。
2.2.3成立住房抵押贷款担保公司
前两种方式在一定程序上取得了分散银行风险，促进住宅信贷消费作用，但因购房人要交纳保险等各种费用并一次性付清加重购房者负担，所以仅局限于解决高收入居民住房需求。对于中、低收入购房者，可通过成立政府抵押贷款担保公司，对他们的住房抵押贷款进行担保，充当无条件偿还贷款的保证者与保险者。其运行方式可通过借款人支付的保费组成的互助抵押贷款保险基金对居民重建，新建或购买新旧住房的贷款提供保证，并对这种担保的贷款给予比普通住房抵押贷款具有更优惠的条件，同时吸收存储部分廉租房或旧公产房以周转那些违约拖欠无力还贷消费者。
随着政府抵押贷款担保公司的确定与健全，有关房地产方面政策法规的完善，产权市场、住房转换、拍卖等市场以充分发挥，鼓励私人投资成立住房抵押贷款担保公司，按商业化进行运作，对住房抵押贷款进行担保，承担风险，赚取相应利润。
总之，对于住房抵押贷款进行商业保险公司保险，开发商担保、担保公司担保三管齐下，初步建立与完善了住房抵押贷款风险保障系统，金融机构贷款的违约风险大大降低，住房抵押贷款的安全性与流动性大大提高，居民的住房抵押贷款环境也大大改善，合法权益也得到有效保障，住房抵押贷款必将得到长足发展，将极大推动住房市场的发育与完善。
第三章发展与完善房地产抵押贷款证券化
随着住房制度改革的推进，老百姓住房观念的转变，政府、金融、保险部门以积极配合，住房消费信贷必须成为普通百姓购房的一条重要途径。随着房地产抵押贷款的证券化，建立抵押贷款的二级市场，以保证贷款资金的长期性与稳定性。
3.1房地产抵押贷款证券化可能性与必要性
实施房地产抵押贷款证券化必要性源于两方面：一是金融业发展的必然要求。现行的抵押贷款方式使银行面临一系列风险，如借款者信誉、利率、房价、流动性风险等。证券化后可有效分散与转移银行的制度性风险，以风险转移与分散给广大的投资者，同时提高银行资本充足率及流动性。二是房地产业发展的客观要求。抵押贷款证券化后，现实与潜在投资者的介入，抵押贷款以二级市场得到发展，从而大大拓宽一级市场的房地产抵押贷款的资金来源，实现房地产抵押贷款业务发展势头强劲，且有些地方为证券化作了基础性工作。证券业的发展已经能为房地产抵押贷款证券化提供硬性环境。住宅抵押贷款证券的潜在投资群已具备个人各种投资基金，人寿保险金，退休基金都是潜在投资者。
3.2房地产抵押贷款证券化及其运作模式
房地产抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS），就是集合一系列购房抵押贷款，将其组合包装后，以其为标准的资产发行证券进行融资的活动，它的实质是一种债券：第一步，商业银行向购房者提供抵押贷款。第二步，商业银行将抵押贷款真实出售给一家独立银行存在的特别目的公司（SPV）or Trustee。第三步，S P V or Trustee再委托承销商对以抵押贷款为标准的资产进行重组和包装，在对这组资产群所产生的现金流作为担保及其进行必要信用评价后发售给投资者。第四步，购房者支付的本息，通过银行及委托机构回报给投资者。
3.3抵押贷款证券化试行过程中政府定位
参照国际经验，住房抵押贷款证券化的试行与推广单纯靠市场机制来实现不太可能，政府必须予以支持、规范与参与，充分发挥政府对新兴市场的培育功能。如美国政府首先成立了“FHA”（联邦住宅贷款银行）等官方机构，促进抵押贷款的市场发育，其次建立一款债权的风险，再次成立FHLMC等政府机构，对MBS给予政府担保，同时设立联邦家庭住房抵押贷款公司，发展与保持一个全国性住房抵押贷款二级市场。而英国对房地产抵押贷款所采用的信用保证方式，是对原抵押款和该抵押贷款证券同时进行保险或加强保证。
根据我国实际情况，结合国外的成熟经验，政府在积极试行房地产抵押贷款过程中应首先做好以下工作。
3.3.1设立专门政府住房抵押贷款保险机构
为了配合MBS，政府成立专门保险机构，并给予优惠政策，促使保险公司扩大保险范围、提高保险额，进行险种创新，推行住房抵押贷款保证保险，信用保险以避减抵押贷款风险。首先由于政府信用的保证，抵押贷款债权违约风险低，易引起机构投资人兴趣，形成二级市场投资需求，从而增加一级市场资金来源，同时如果房地产抵押贷款的现金流量低于房地产抵押贷款证券应支付的本利外，可凭借银行信用由保险公司给予贷款，以弥补不足。其次，该机构可规范化的受理保险的住房抵押贷款，如利率标准，偿还方式，引导市场促进住房抵押贷款的标准化，从而为二级市场的发展创造条件。
3.3.2实施抵押贷款的标准化
抵押贷款的标准化是MBS的重要前提条件。标准化包括建立统一的基准期限的标准单位、贷款合同与贷款程度的规范与标准化。由于不同银行的贷款期限不同，同一银行同一时期也有不同年份的到期抵押贷款。要推行抵押贷款归集起来，其他期限抵押贷款按利率因素互换成基准的标准单位。通过一系列标准经的措施，为二级抵押市场实现创造条件。
3.3.3先行设立国有住房信用的SPV
在住房抵押贷款证券化业务流程中，一个重要环节是商业银行将抵押贷款真实出售一家特别目的公司（SPV/SPC）或信托机构，SPV不能用现有的金融代替，可选取几家信誉较好，实力雄厚的非银行实现风险隔离，保证资产质量。它主要功能在于买卖有认可保险的抵押贷款债权或将买进的债权加以组合包装，分割细化，发行抵押贷款债仅证券。其证券收益以住房贷款本息作后盾，保险公司承保，其发行程序以规模按国家有关规定执行。在试点阶段只允许政府的专门信用公司从事该项创造条件起示作用，到较为成熟时可逐渐规范非政府机构的准入。
當然，要使房地产抵押贷款证券化过程顺利启动及有效动作，还必须健全与完善有关法律制度，税收与监管等各方面工作。
第四章建立购房债券制度，拓宽住房融资渠道
由于近期内实行工资改革（把住房费用纳入工资，从而工资大幅度增加的条件尚未具备，推行购房债券制度可以成为一条新的住房融资渠道，广泛地吸纳社会资金）。
4.1购房债券制度的运作
购房债券是由国家发行的用于职工购房或租房的有价证券，每年发行一次。一切尚未进行工资改革的企业都要按本企业当年用工人数以现金购房，政府机构财政拨付经费的事业单位工作人员，则由国家拨付。购房债按月发给职工，职工所得到以购房债券，只能用于购房（包括经济适用房和市场价商品房）或租用廉租房。如果购房者手中的购房债券不足，可用现金补差额。购房债券可在亲友之间转借，调剂。例如，一个职工想购买80平方米的住房，靠个人积存，需要若干年才能有足够的购房债券（除非自己再拿出一部分现金），如果亲友都是职工，能从他们那里借到或调剂到购房债券，就可以提前购到住房。如果职工现有的购房债券数量还不够买房，可以自己保管。购房债券是计息的，将来用债券购房时，本息一起计算。
4.2发行购房债券的意义
一方面，发行购房债券对房地产开发公司十分有利，他们收到的购房债券到期（比如风扇债券为期10年）后可以向发行者兑现，如果房地产公司需要资金，可以把尚未到期的购房债券向商业银行抵押，取得贷款。对房地产公司而言，最重要的是能够把住房卖掉，消化空置的商品房，故使收到的是购房债券，也是合算的。另一方面，发行购房债券也极大的增强了居民住房消费能力，增加了房地产市场有效需求，满足大部分居民的住房需要。
同时，出于以下两方面考虑，国家不直接提高职工工资或以货币形式向居民发放购房补贴而发行购房债券。第一，如果由政府对职工发放购房补贴或提高工资，其货支出量过大，对政府受不了。而由国家发行购房债券并按人数，按期把购房债券拨给各级政府机构和由财政拨付经费的事业单位，由后者发给工作人员，比较可行。第二、如果用人单位向职工发放的是货币，职工不一定拿出购买住房，很可能被用于日常支出，甚至被储蓄起来，从而达不到活跃住房市场的作用。结果，过量的商品住房仍卖不掉，房地产公司仍缺乏继续兴建住房的积极性。反之，职工住房紧张与消费市场疲劳问题都将大为缓解，整个经济可能因此而搞烂。
总之，在现时期推行购房债券制度不决为一种可行的住房融资渠道，对于解决职工住房紧张与住房消费疲劳的问题都将起着极大的推动作用。
结论
上述四种措施为建立多渠道房地产金融与抵押贷款担保体系提供坚实的基础，具有积极的意义。
参考文献
[1]郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社，1999年版。[2]许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社，1998年版。[3]梁慧星：《民法总论》，法律出版社，2001年版。[4]彭万林：《民法学》，中国政法大学出版社，1999年版。[5]黄河：《房产法》，中国政法大学出版社，1999年版。[6]陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社，1998年版。
關键字：改善，住房， 融资 ，合理，多渠道
Abstract: the research of real estate finance simply reference system, and its actual fusion, to establish real estate finance and mortgage loan guarantee system has the positive sense.
Key word: improve, housing, financing, reasonable, multi-channel
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
第一章 多渠道房地产金融体系
为了更好推进住房制度改革，解决住房问题以及扩大内需，促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，我们亟待建立与完善现阶段特点的切实有效的住房金融体系。而长期以来我国住房金融自身存在供需双方的“双缺口”，即：供给方存在住房资金严重不足，而需求方由于房价与收入的悬殊对比使得有效需求严重不足。且住房资金存在复杂来源，与市场化的住房金融的并轨尚需等待制度完善与时机成熟。
根据以上分析，建议成立以住房金融管理委员会为决策管理核心，以各种政策性金融机构与商业性金融机构相结合的住房金融体系。
1.1住房金融管理委员会
住房金融管理委员会是实行政府的各项住房计划（主要针对中低收入家庭）的决策管理核心，以指导和监督开展相关业务的金融机构经营和管理各种住房基金、政府财政性住房贷款等住房资金为主要任务。其成员可以包括人民银行、财政部、社会保险机构、各种房改机构等。该机构是住房金融体系的宏观管理机构，对住房金融进行宏观的指导、监督和管理，其职责包括：（1）制定住房金融政策，如根据国家经济发展水平制定国家对经济适用房的建房贷款的贴息和补贴计划，根据居民支付能力的变化制定对个人购房贷款的贴息和补贴计划；（2）监督管理有关金融机构，对参与住房资金运作的金融机构进行资格审查和登记，并对其住房资金的运用进行监督；（3）负责管理政府的住房发展基金，其资金来源包括政府提供的财政拨款、政府低息贷款、各种住房基金及自身筹集的资金，也扬发行债券、同业拆借等在内的手段向资本市场筹庥住房资金；（4）负责住房金融一级和二级市场上的担保和保险、购买住房金融机构股票债券等。
1.2各种政策性住房金融机构
成立专门性的政策性住房金融机构是出于以下两方面的考虑：一方面，我市目前的现实决定了住房问题的解决必然是一个长期的过程，而且由于原有的住房体制遗留的恶果难以在短期内清除，居民的住房问题不可能在没有政府干预的放任的市场体制下得到解决，政府在住房金融这一关乎住房体制改革的命脉的领域进行干预是必然的；另一方面，当前正面临着由计划经济向市场经济的全面转轨，银行系统也正进行着政策性银行和商业银行的职能的明确和体系的剥离，政府不应当再以行政手段直接干预市场，将房地产政策性信贷强加于国有商业银行，而住宅产业不仅对稳定社会起着巨大的作用，也在国民经济中占有重要地位，因此有必要成立各种政策性住房金融机构。这些机构应当包括：
1.2.1房地产发展银行，这是继国家开发银行、国家进出口信贷银行和中国农业发展银行之后的第四家政策性银行，它是住房金融管理委员会制定的各项政策和计划的推行者，但并不直接参与住房金融一级市场的业务，其主要职能是：①发挥住房抵押机构的储备中心的职能，由政府充当保证人，通过发行债券、同业拆借等手段向资本市场筹集住房资金，以此作为住房建设和购买的融通资金；②购买住房金融机构的股票债券，为其提供从事住房金融业务的资金；③负责具体实施和执行住房金融管理委员会制定的各项住房金融政策，包括给相关的商业银行提供各种政策性住房贷款，监督这些贷款的运用，给执行政府制定的优惠住房信贷计划的商业银行等金融机构提供利息补贴，等等。
1.2.2国民抵押贷款担保公司，主要负责为一级市场上的个人住房抵押贷款提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。
1.2.3住房抵押公司，作为二级市场主要经营机构，在二级市场上收购一级机构的抵抗贷款债权，并将其汇组成为抵押组群经过担保和信用加强后，经政府担保后以证券的形式出售给投资者，其作用在于改善一级机构抵押资产的流动性，调节资金余缺。
政策性住房金融机构将贯彻政府的政策性很强的措施或强制性措施，实现政府对住房金融的方针、计划和目标，一般享受政府的支持，包括：政府给予财政贷款；依靠政府固定渠道融资；享受政府特定利率优惠。
1.3商业性住房金融结构
目前以建设银行和工商银行两家国有专业银行和房地产信贷部为主体的住房金融体系，形成了一个较完整的住房金融服务网络和管理体系，同时，住房公积金的归集主要也由建行承担。显然，在此基础上利用现有的组织资源和体制基础，以市场化的运作方式进行住房资金的具体运作，不仅可以降低住房金融体制改革的成本，也可以通过对这些专业银行引入住房金融业务这一活跃的因素，推进其向商业银行的发展，同时，这与我国经济体制市场化的发展趋向也是一致的。
总之，建立以住房金融委员会为决策管理核心，以房地产发展银行发挥住房金融中央银行作用、以国民抵押贷款担保公司和抵押公司为调剂、商业银行为具体实施者的住房金融体系，以商业金融机构和市场运行机制为基础，采取多种手段进行间接的调节和参与，既达到了有效管理和控制的目的，又保持了系统应有的活力和效率，既符合住房金融与整体金融一体化的客观趋势，又发挥了政府对住房金融进行干预的作用，必将对我市的住房产业健康发展、居民住房消费的合理化起到重要的推动作用。
第二章完善抵押贷款担保体系
2.1建立与完善住房抵押贷款担保的意义
发展住房消费信贷是普通百姓解决住房问题的一条重要途径。但在我国住房抵押贷款始终未得到长足发展，对我国住房市场的发育推动极为有限，为此必须建立与完善住房抵押贷款担保体系，促进住房消费信贷。
2.1.1促进住房信贷资金良性循环
通过抵押贷款担保或保险，实行住房按揭保证保险，贷款住房保险、贷款定期人寿保险、贷款保证保险，以及由政府或私人组织的各种担保公司提供的住房抵押担保，构建了多层次的住房抵押贷款保险网，分散了一级抵押市场上贷款风险，提高了贷款安全性与流动性，促进住房消费信贷资产良性循环。也为金融机构在二级市场上顺利转让债权或发行抵押债券提供保证。
2.1.2发展个人住房消费信贷
实行住房抵押贷款担保、保险公司或担保公司出面，拉近了银行与购房者的距离。由于保险公司或担保公司实力及资信情况，银行对于购买了保险或由担保公司担保的购房者能较为放心地贷款，购房者能顺利迅速地获得贷款。
2.2完善住房抵押贷款担保体系
要使住房抵押贷款对我国住房市场的发育能真正起到强劲的推动作用，必须为大众化的住房抵押贷款创造条件，建立与完善住房抵押贷款的风险保障系统。
2.2.1商业保险公司对抵押贷款进行保险
商业保险公司开展的此项业务主要针对高收入者，在险种设定上大致可分为①保证保险。它是还款的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款人不能还清本息时由保险公司负责融通或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。②信用人身保险。该险种是维持借款人正常还贷能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入失去部分或全部不定期贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被查封或拍卖，既解除购房者后顾之忧，又保证贷款银行及时回收贷款。③财产保险。防止由于意外灾祸而造成较重房层损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。④综合保险。在开发以上抵押贷款保险险种同时，可推出适合中国国情的一揽子保险，称为“综合保险”，即将涉及房地产风险的风种保险组合在一张保单上。其手续与保费较单独购买相关险种更方便，更便宜，从而为银行办理“一揽子抵押”业务提供便利。
2.2.2开发商对抵押贷款进行担保
①回购担保。购房者在办理按揭贷款时，银行要求开发商为购房者提供担保，一旦购房者到期不能够归还银行本息或发生其它严重违约行为导致银行宣布全部贷款提前到期，则发展商应“回购”房屋，并代购房人向银行履行债务。②连带保证方式。当借款人违约时，发展商代购房人履行了到期债务，也就取得了向购房人的追偿权，若发展商一次将购房人欠银行的主债务全部还清，银行可将对购房人的主债权以及相应抵押权转让给开发商，从而发展商代购房人履行债务而应享有的权利也得到保证。
2.2.3成立住房抵押贷款担保公司
前两种方式在一定程序上取得了分散银行风险，促进住宅信贷消费作用，但因购房人要交纳保险等各种费用并一次性付清加重购房者负担，所以仅局限于解决高收入居民住房需求。对于中、低收入购房者，可通过成立政府抵押贷款担保公司，对他们的住房抵押贷款进行担保，充当无条件偿还贷款的保证者与保险者。其运行方式可通过借款人支付的保费组成的互助抵押贷款保险基金对居民重建，新建或购买新旧住房的贷款提供保证，并对这种担保的贷款给予比普通住房抵押贷款具有更优惠的条件，同时吸收存储部分廉租房或旧公产房以周转那些违约拖欠无力还贷消费者。
随着政府抵押贷款担保公司的确定与健全，有关房地产方面政策法规的完善，产权市场、住房转换、拍卖等市场以充分发挥，鼓励私人投资成立住房抵押贷款担保公司，按商业化进行运作，对住房抵押贷款进行担保，承担风险，赚取相应利润。
总之，对于住房抵押贷款进行商业保险公司保险，开发商担保、担保公司担保三管齐下，初步建立与完善了住房抵押贷款风险保障系统，金融机构贷款的违约风险大大降低，住房抵押贷款的安全性与流动性大大提高，居民的住房抵押贷款环境也大大改善，合法权益也得到有效保障，住房抵押贷款必将得到长足发展，将极大推动住房市场的发育与完善。
第三章发展与完善房地产抵押贷款证券化
随着住房制度改革的推进，老百姓住房观念的转变，政府、金融、保险部门以积极配合，住房消费信贷必须成为普通百姓购房的一条重要途径。随着房地产抵押贷款的证券化，建立抵押贷款的二级市场，以保证贷款资金的长期性与稳定性。
3.1房地产抵押贷款证券化可能性与必要性
实施房地产抵押贷款证券化必要性源于两方面：一是金融业发展的必然要求。现行的抵押贷款方式使银行面临一系列风险，如借款者信誉、利率、房价、流动性风险等。证券化后可有效分散与转移银行的制度性风险，以风险转移与分散给广大的投资者，同时提高银行资本充足率及流动性。二是房地产业发展的客观要求。抵押贷款证券化后，现实与潜在投资者的介入，抵押贷款以二级市场得到发展，从而大大拓宽一级市场的房地产抵押贷款的资金来源，实现房地产抵押贷款业务发展势头强劲，且有些地方为证券化作了基础性工作。证券业的发展已经能为房地产抵押贷款证券化提供硬性环境。住宅抵押贷款证券的潜在投资群已具备个人各种投资基金，人寿保险金，退休基金都是潜在投资者。
3.2房地产抵押贷款证券化及其运作模式
房地产抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS），就是集合一系列购房抵押贷款，将其组合包装后，以其为标准的资产发行证券进行融资的活动，它的实质是一种债券：第一步，商业银行向购房者提供抵押贷款。第二步，商业银行将抵押贷款真实出售给一家独立银行存在的特别目的公司（SPV）or Trustee。第三步，S P V or Trustee再委托承销商对以抵押贷款为标准的资产进行重组和包装，在对这组资产群所产生的现金流作为担保及其进行必要信用评价后发售给投资者。第四步，购房者支付的本息，通过银行及委托机构回报给投资者。
3.3抵押贷款证券化试行过程中政府定位
参照国际经验，住房抵押贷款证券化的试行与推广单纯靠市场机制来实现不太可能，政府必须予以支持、规范与参与，充分发挥政府对新兴市场的培育功能。如美国政府首先成立了“FHA”（联邦住宅贷款银行）等官方机构，促进抵押贷款的市场发育，其次建立一款债权的风险，再次成立FHLMC等政府机构，对MBS给予政府担保，同时设立联邦家庭住房抵押贷款公司，发展与保持一个全国性住房抵押贷款二级市场。而英国对房地产抵押贷款所采用的信用保证方式，是对原抵押款和该抵押贷款证券同时进行保险或加强保证。
根据我国实际情况，结合国外的成熟经验，政府在积极试行房地产抵押贷款过程中应首先做好以下工作。
3.3.1设立专门政府住房抵押贷款保险机构
为了配合MBS，政府成立专门保险机构，并给予优惠政策，促使保险公司扩大保险范围、提高保险额，进行险种创新，推行住房抵押贷款保证保险，信用保险以避减抵押贷款风险。首先由于政府信用的保证，抵押贷款债权违约风险低，易引起机构投资人兴趣，形成二级市场投资需求，从而增加一级市场资金来源，同时如果房地产抵押贷款的现金流量低于房地产抵押贷款证券应支付的本利外，可凭借银行信用由保险公司给予贷款，以弥补不足。其次，该机构可规范化的受理保险的住房抵押贷款，如利率标准，偿还方式，引导市场促进住房抵押贷款的标准化，从而为二级市场的发展创造条件。
3.3.2实施抵押贷款的标准化
抵押贷款的标准化是MBS的重要前提条件。标准化包括建立统一的基准期限的标准单位、贷款合同与贷款程度的规范与标准化。由于不同银行的贷款期限不同，同一银行同一时期也有不同年份的到期抵押贷款。要推行抵押贷款归集起来，其他期限抵押贷款按利率因素互换成基准的标准单位。通过一系列标准经的措施，为二级抵押市场实现创造条件。
3.3.3先行设立国有住房信用的SPV
在住房抵押贷款证券化业务流程中，一个重要环节是商业银行将抵押贷款真实出售一家特别目的公司（SPV/SPC）或信托机构，SPV不能用现有的金融代替，可选取几家信誉较好，实力雄厚的非银行实现风险隔离，保证资产质量。它主要功能在于买卖有认可保险的抵押贷款债权或将买进的债权加以组合包装，分割细化，发行抵押贷款债仅证券。其证券收益以住房贷款本息作后盾，保险公司承保，其发行程序以规模按国家有关规定执行。在试点阶段只允许政府的专门信用公司从事该项创造条件起示作用，到较为成熟时可逐渐规范非政府机构的准入。
當然，要使房地产抵押贷款证券化过程顺利启动及有效动作，还必须健全与完善有关法律制度，税收与监管等各方面工作。
第四章建立购房债券制度，拓宽住房融资渠道
由于近期内实行工资改革（把住房费用纳入工资，从而工资大幅度增加的条件尚未具备，推行购房债券制度可以成为一条新的住房融资渠道，广泛地吸纳社会资金）。
4.1购房债券制度的运作
购房债券是由国家发行的用于职工购房或租房的有价证券，每年发行一次。一切尚未进行工资改革的企业都要按本企业当年用工人数以现金购房，政府机构财政拨付经费的事业单位工作人员，则由国家拨付。购房债按月发给职工，职工所得到以购房债券，只能用于购房（包括经济适用房和市场价商品房）或租用廉租房。如果购房者手中的购房债券不足，可用现金补差额。购房债券可在亲友之间转借，调剂。例如，一个职工想购买80平方米的住房，靠个人积存，需要若干年才能有足够的购房债券（除非自己再拿出一部分现金），如果亲友都是职工，能从他们那里借到或调剂到购房债券，就可以提前购到住房。如果职工现有的购房债券数量还不够买房，可以自己保管。购房债券是计息的，将来用债券购房时，本息一起计算。
4.2发行购房债券的意义
一方面，发行购房债券对房地产开发公司十分有利，他们收到的购房债券到期（比如风扇债券为期10年）后可以向发行者兑现，如果房地产公司需要资金，可以把尚未到期的购房债券向商业银行抵押，取得贷款。对房地产公司而言，最重要的是能够把住房卖掉，消化空置的商品房，故使收到的是购房债券，也是合算的。另一方面，发行购房债券也极大的增强了居民住房消费能力，增加了房地产市场有效需求，满足大部分居民的住房需要。
同时，出于以下两方面考虑，国家不直接提高职工工资或以货币形式向居民发放购房补贴而发行购房债券。第一，如果由政府对职工发放购房补贴或提高工资，其货支出量过大，对政府受不了。而由国家发行购房债券并按人数，按期把购房债券拨给各级政府机构和由财政拨付经费的事业单位，由后者发给工作人员，比较可行。第二、如果用人单位向职工发放的是货币，职工不一定拿出购买住房，很可能被用于日常支出，甚至被储蓄起来，从而达不到活跃住房市场的作用。结果，过量的商品住房仍卖不掉，房地产公司仍缺乏继续兴建住房的积极性。反之，职工住房紧张与消费市场疲劳问题都将大为缓解，整个经济可能因此而搞烂。
总之，在现时期推行购房债券制度不决为一种可行的住房融资渠道，对于解决职工住房紧张与住房消费疲劳的问题都将起着极大的推动作用。
结论
上述四种措施为建立多渠道房地产金融与抵押贷款担保体系提供坚实的基础，具有积极的意义。
参考文献
[1]郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社，1999年版。[2]许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社，1998年版。[3]梁慧星：《民法总论》，法律出版社，2001年版。[4]彭万林：《民法学》，中国政法大学出版社，1999年版。[5]黄河：《房产法》，中国政法大学出版社，1999年版。[6]陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社，1998年版。