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安德鲁A.戴维斯（Andrew A. Davis）是戴维斯房地产基金的基金经理，于1993年加入戴维斯资本公司，其基金成立于1994年，自成立以来17年的年均收益为9.61%，最近三年的年均收益为13.29%。
房地产信托基金（REITs）在为投资者提供较高收益的同时，也为投资者提供一个投资组合多样化的机会。房地产信托基金历史上有着比大盘更低的波动率，并且房地产信托基金的长期回报与股票相差无几，但彼此并不相关。
最近安德鲁A.戴维斯接受了采访，谈了对房地产信托基金的增值动力和投资前景，并且介绍了他自己所持有的信托基金。
问：戴维斯资本的投资纪律是什么？
戴维斯：从广义上讲，戴维斯资本的投资纪律，是将投资公司看作一个整体，不只是关注其所在的房地产行业景气状况，我们要求信托基金是具有成长性的，有着良好的管理，同时其价格也是我们乐意支付的。
价格不能过高，这一点非常重要。我们都承认，伟大的公司很容易被辨认出来。问题是，如果投资者以惊人的高价买了杰出公司的股票，即使最终结果不是糟糕的，也会是很平庸的。但是作为基金管理者，我们不是在追求平庸的业绩水平。所以在我寻找杰出的公司的时候，一定会非常注意那些公允的价格。简而言之，低价买入绩优股就是戴维斯资本的投资纪律。
问：在过去的两年，美国房地产业的投资收益非常好，我们看到了房地产基本面的改善，以及房地产证券价值的复苏，您认为是什么推动了房地产投资信托基金价格的上涨？
戴维斯：低利率是推动房地产估值上升的主要力量。首先，低利率有助于金融部门免于崩溃，并且促使经济在经历信贷危机后开始复苏。对于房地产企业，特别是房地产投资信托基金来说，资本市场的流动性是非常重要的，低利率是房地产在泡沫破灭后最好的慰藉。在市场的低谷，最初只有那些具有优异资产质量的公司可以获得价格合理的债务成本。换句话说，写字楼、公寓和最好的商场是房地产行业唯一有资格获得信贷的贷款人。然而，在过去两年里，美国的贷款机构都有着较充足的资本，他们愿意借钱给房地产行业的其他部门，包括郊区办公物业和普通商场。戴维斯房地产基金中的主要持股中有几家企业都是受益于低利率。
过去的两年时间里，不仅贷款条件得到了改善，而且机构投资者包括保险公司、私募股权基金和其他房地产基金寻求把增加的资本投入到房地产领域。机构投资者有着非常强烈的投资冲动，因为依照目前的利率环境，闲置的资金几乎没有什么收益。
个人投资者也紧迫地把钱投入市场。几乎没有其他投资的分红收益率能够比拟美国房地产投资信托基金提供的收益率。人们追逐收益的投资方式不同于注重质量选择的投资方式。在以前的情况下，投资者在追逐收益率时不分青红皂白地买入，而这一次，他们非常注重资产的质量，并且注重分红的可持续性。大部分公开交易的房地产信托基金已经将它们的分红率维持到易控制的水平。但少数几家公司有着过高的股息，未来运行存在风险。
再有一个原因，就是就业的温和复苏，当然我认为这也是美联储维持低利率带来的成果，这有助于像纽约、华盛顿特区和加州北部高科技人才聚集地区等的房屋入住率。例如，纽约的就业增长主要归功于金融领域的改进，这几乎完全是由于低利率以及美联储和其他监管机构推出的各种救助计划推动的，这些政策使美国避免了在危机中出现金融崩溃的后果。
总之，在过去两年里，由于美国的低利率，没有其他的证券收益能够与房地产信托基金媲美。由于宽松的融资条件和强劲持续的房地产需求，房地产信托基金的价格已经上涨，当然我会关心其现在的价格是否已经反映了种种利好。由于我们刚刚经历过2007年的房地产泡沫破灭，所以我不应该大意，谨慎是必需的。但是我相信自己所投资的产品价格合理，都有着安全边际，我对自己的选择有信心，我会注重对每只基金的资产配比，并选择合适的买入时机。
问：现在您的投资组合中都有哪些房地产信托基金？您又为什么选择这些基金？
戴维斯：由于最近两年房地产信托基金的上涨，我们着重于寻找相对估值下的市场机会，避免对上涨的证券追高，而是更多的买入估值低的品种。
之前投资组合中的克利夫兰市信托基金和杜邦工业地产基金已经有了很好的回报，我会减持这些证券，并将资金重新投入市场。
现在我发现了几个很好的机会。我的组合中占比较高的有生物医药房地产信托基金（BioMed Realty Trust），这是一个主要持有生命科学研究中心的地产基金；另外有美国校园社区基金（American Campus Communities），该基金主要是持有学生的公寓住房；还有数码置业基金（DLR），一家拥有数据中心的地产基金。
生物医药房地产信托基金，它和我的最大持股亚历山大房地产信托基金有着同等地位。相对于亚历山大房地产信托基金，历史上生物医药房地产信托基金的估值并没有优势。但情况在今年早些时候发生了变化，此前管理层宣布基金所持房产的两大租户不再续租，因此其证券价格急剧下跌。我研究认为其价格下跌得过于严重，市场对其入住率的下降幅度过于悲观。我认为有一些空置面积，正可以去捕捉一些机会，因为在生命科学领域的地产需求一直很强劲，如果没有多余的空间是不可能满足这一需求的，管理层可以以更好的价格出租房产。相比于需要新建房屋来获得发展的模式，生物医药房地产信托基金的增速会更快。
美国校园社区基金是一只学生住房领域的信托基金。该信托基金受益于稳定的公寓物业，是现在面临强劲增长的少数几个领域之一。不同于传统公寓物业的基金，它不受就业增长缓慢的拖累。美国校园社区的品牌已经享誉全美国，它是大学学生租房的首选供应商。即使其他公司提供更低成本的租房，大学为了自己的声誉，也不愿意与未经检验的公司合作。此外，美国校园社区的投资评级正在上升，这会降低其融资成本。
数码置业基金在2011年表现强劲，我相信随着人们越来越多的使用智能手机和其他电脑设备，数据存储的寻求将会不断增加，拥有数据中心的基金未来几年可能有着最大的增长机会。
我已解释为什么我会喜欢这些公司，必须要指出的是，这些企业具有我的投资纪律中要求的条件。也就是说，他们有着优秀的管理团队，有着优秀的历史收益率，未来收益的持续性良好。我们买入这些股票还因为它们的市场价格低于其估值，而公寓、写字楼和工业地产的估值相对就昂贵一些。这些证券随时会像其他估值较高的证券一样迅速地升值，如果我的投资组合中的任意一只证券的价格达到其价值水平，我将会减少其配比。
问：您如何管理投资组合的风险？
戴维斯：2008年危机后，我思考哪些投资错误是可以避免的，我后来明白，错误的原因在于我没有花足够的时间分析背后未知的风险。如果经济状况出现繁荣或衰退，将会对公司有多大影响，特别是对公司盈利和资产负债的影响是什么？不同的公司将会如何应对？哪些情景对于公司破坏性最多或者最少？这些思考的结果使我开发了一个模拟系统，以帮助我定量观察将来会发生什么。
在谈论风险时，我不会谈论投资中的α或β效应，因为α或β都是基于一个正常的统计分布。但我不相信现实中“正常”分布的存在，它只存在于学术界。自2000年以来，我们的市场已经经历了高科技泡沫以及泡沫破灭，之后又受到恐怖袭击的影响，然后是信用危机，现在是欧洲主权债务危机，这些都是学术上认为的小概率事件。这些事件表明，低概率高风险事件的发生概率比人们之前认为的要高。
考虑到这一点，我在评估每家公司的风险时会增加思考范围。之前多年的风险分析主要侧重于公司的资产负债实力、经营信誉等，现在我通过进行模拟，分析不同情况下公司的收入、费用、成本和信贷可用性。这对我之前的风险分析方法是个很好的补充。
安德鲁A.戴维斯（Andrew A. Davis）于1993年加入戴维斯资本公司，拥有超过21年的投资管理经验。他是戴维斯增值收益基金、戴维斯房地产基金（Davis Real Estate Fund）的投资组合经理。曾受聘于PaineWebber公司，管理其可转换证券和封闭式债券基金的研究部门。
房地产信托基金（REITs）在为投资者提供较高收益的同时，也为投资者提供一个投资组合多样化的机会。房地产信托基金历史上有着比大盘更低的波动率，并且房地产信托基金的长期回报与股票相差无几，但彼此并不相关。
最近安德鲁A.戴维斯接受了采访，谈了对房地产信托基金的增值动力和投资前景，并且介绍了他自己所持有的信托基金。
问：戴维斯资本的投资纪律是什么？
戴维斯：从广义上讲，戴维斯资本的投资纪律，是将投资公司看作一个整体，不只是关注其所在的房地产行业景气状况，我们要求信托基金是具有成长性的，有着良好的管理，同时其价格也是我们乐意支付的。
价格不能过高，这一点非常重要。我们都承认，伟大的公司很容易被辨认出来。问题是，如果投资者以惊人的高价买了杰出公司的股票，即使最终结果不是糟糕的，也会是很平庸的。但是作为基金管理者，我们不是在追求平庸的业绩水平。所以在我寻找杰出的公司的时候，一定会非常注意那些公允的价格。简而言之，低价买入绩优股就是戴维斯资本的投资纪律。
问：在过去的两年，美国房地产业的投资收益非常好，我们看到了房地产基本面的改善，以及房地产证券价值的复苏，您认为是什么推动了房地产投资信托基金价格的上涨？
戴维斯：低利率是推动房地产估值上升的主要力量。首先，低利率有助于金融部门免于崩溃，并且促使经济在经历信贷危机后开始复苏。对于房地产企业，特别是房地产投资信托基金来说，资本市场的流动性是非常重要的，低利率是房地产在泡沫破灭后最好的慰藉。在市场的低谷，最初只有那些具有优异资产质量的公司可以获得价格合理的债务成本。换句话说，写字楼、公寓和最好的商场是房地产行业唯一有资格获得信贷的贷款人。然而，在过去两年里，美国的贷款机构都有着较充足的资本，他们愿意借钱给房地产行业的其他部门，包括郊区办公物业和普通商场。戴维斯房地产基金中的主要持股中有几家企业都是受益于低利率。
过去的两年时间里，不仅贷款条件得到了改善，而且机构投资者包括保险公司、私募股权基金和其他房地产基金寻求把增加的资本投入到房地产领域。机构投资者有着非常强烈的投资冲动，因为依照目前的利率环境，闲置的资金几乎没有什么收益。
个人投资者也紧迫地把钱投入市场。几乎没有其他投资的分红收益率能够比拟美国房地产投资信托基金提供的收益率。人们追逐收益的投资方式不同于注重质量选择的投资方式。在以前的情况下，投资者在追逐收益率时不分青红皂白地买入，而这一次，他们非常注重资产的质量，并且注重分红的可持续性。大部分公开交易的房地产信托基金已经将它们的分红率维持到易控制的水平。但少数几家公司有着过高的股息，未来运行存在风险。
再有一个原因，就是就业的温和复苏，当然我认为这也是美联储维持低利率带来的成果，这有助于像纽约、华盛顿特区和加州北部高科技人才聚集地区等的房屋入住率。例如，纽约的就业增长主要归功于金融领域的改进，这几乎完全是由于低利率以及美联储和其他监管机构推出的各种救助计划推动的，这些政策使美国避免了在危机中出现金融崩溃的后果。
总之，在过去两年里，由于美国的低利率，没有其他的证券收益能够与房地产信托基金媲美。由于宽松的融资条件和强劲持续的房地产需求，房地产信托基金的价格已经上涨，当然我会关心其现在的价格是否已经反映了种种利好。由于我们刚刚经历过2007年的房地产泡沫破灭，所以我不应该大意，谨慎是必需的。但是我相信自己所投资的产品价格合理，都有着安全边际，我对自己的选择有信心，我会注重对每只基金的资产配比，并选择合适的买入时机。
问：现在您的投资组合中都有哪些房地产信托基金？您又为什么选择这些基金？
戴维斯：由于最近两年房地产信托基金的上涨，我们着重于寻找相对估值下的市场机会，避免对上涨的证券追高，而是更多的买入估值低的品种。
之前投资组合中的克利夫兰市信托基金和杜邦工业地产基金已经有了很好的回报，我会减持这些证券，并将资金重新投入市场。
现在我发现了几个很好的机会。我的组合中占比较高的有生物医药房地产信托基金（BioMed Realty Trust），这是一个主要持有生命科学研究中心的地产基金；另外有美国校园社区基金（American Campus Communities），该基金主要是持有学生的公寓住房；还有数码置业基金（DLR），一家拥有数据中心的地产基金。
生物医药房地产信托基金，它和我的最大持股亚历山大房地产信托基金有着同等地位。相对于亚历山大房地产信托基金，历史上生物医药房地产信托基金的估值并没有优势。但情况在今年早些时候发生了变化，此前管理层宣布基金所持房产的两大租户不再续租，因此其证券价格急剧下跌。我研究认为其价格下跌得过于严重，市场对其入住率的下降幅度过于悲观。我认为有一些空置面积，正可以去捕捉一些机会，因为在生命科学领域的地产需求一直很强劲，如果没有多余的空间是不可能满足这一需求的，管理层可以以更好的价格出租房产。相比于需要新建房屋来获得发展的模式，生物医药房地产信托基金的增速会更快。
美国校园社区基金是一只学生住房领域的信托基金。该信托基金受益于稳定的公寓物业，是现在面临强劲增长的少数几个领域之一。不同于传统公寓物业的基金，它不受就业增长缓慢的拖累。美国校园社区的品牌已经享誉全美国，它是大学学生租房的首选供应商。即使其他公司提供更低成本的租房，大学为了自己的声誉，也不愿意与未经检验的公司合作。此外，美国校园社区的投资评级正在上升，这会降低其融资成本。
数码置业基金在2011年表现强劲，我相信随着人们越来越多的使用智能手机和其他电脑设备，数据存储的寻求将会不断增加，拥有数据中心的基金未来几年可能有着最大的增长机会。
我已解释为什么我会喜欢这些公司，必须要指出的是，这些企业具有我的投资纪律中要求的条件。也就是说，他们有着优秀的管理团队，有着优秀的历史收益率，未来收益的持续性良好。我们买入这些股票还因为它们的市场价格低于其估值，而公寓、写字楼和工业地产的估值相对就昂贵一些。这些证券随时会像其他估值较高的证券一样迅速地升值，如果我的投资组合中的任意一只证券的价格达到其价值水平，我将会减少其配比。
问：您如何管理投资组合的风险？
戴维斯：2008年危机后，我思考哪些投资错误是可以避免的，我后来明白，错误的原因在于我没有花足够的时间分析背后未知的风险。如果经济状况出现繁荣或衰退，将会对公司有多大影响，特别是对公司盈利和资产负债的影响是什么？不同的公司将会如何应对？哪些情景对于公司破坏性最多或者最少？这些思考的结果使我开发了一个模拟系统，以帮助我定量观察将来会发生什么。
在谈论风险时，我不会谈论投资中的α或β效应，因为α或β都是基于一个正常的统计分布。但我不相信现实中“正常”分布的存在，它只存在于学术界。自2000年以来，我们的市场已经经历了高科技泡沫以及泡沫破灭，之后又受到恐怖袭击的影响，然后是信用危机，现在是欧洲主权债务危机，这些都是学术上认为的小概率事件。这些事件表明，低概率高风险事件的发生概率比人们之前认为的要高。
考虑到这一点，我在评估每家公司的风险时会增加思考范围。之前多年的风险分析主要侧重于公司的资产负债实力、经营信誉等，现在我通过进行模拟，分析不同情况下公司的收入、费用、成本和信贷可用性。这对我之前的风险分析方法是个很好的补充。
安德鲁A.戴维斯（Andrew A. Davis）于1993年加入戴维斯资本公司，拥有超过21年的投资管理经验。他是戴维斯增值收益基金、戴维斯房地产基金（Davis Real Estate Fund）的投资组合经理。曾受聘于PaineWebber公司，管理其可转换证券和封闭式债券基金的研究部门。