去年四季度以来，历时两年多的房地产市场宏观调控终于显现出成效，住房价格井喷式的疯涨势头得到初步抑制。国家统计局公布的2012年1、2月份全国70个大中城市新建住宅价格月环比指数几乎全部停止了上涨，其中出现月环比价格下跌的城市40多个，占70个大中城市的三分之二，可以说，中国房地产市场拐点已经出现。
　　拐点来之不易，但来的时机似乎并不太好。面对国内外错综复杂的经济形势，在稳增长成为2012年宏观调控突出任务的情况下，不少人担心2012年中国经济增长出现硬着陆，更担心房地产市场拐点会成为经济硬着陆的导火线。因此担心房地产市场调控政策难以持续，少数地方政府甚至变相试水中央房地产调控态度。对此，中央在2012年经济工作会议上明确表态，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。对少数地方政府变相松动房地产市场宏观调控政策的做法给予了坚决制止。可以说，2012年坚持房地产市场宏观调控基本政策不动摇已成为不争的事实。当务之急应当是在坚持既有宏观调控基本政策基础上，用深化改革来巩固来之不易的房地产市场调控成果，从而建立中国房地产市场持续稳定健康发展的长效机制。
　　首先应当肯定的是，中国城镇住宅制度由当初国家统建统分的计划经济模式经过近20年的改革，到1998年全面实行住房分配货币化，房地产市场从无到有发展到今天，成绩是主要的。但在培育房地产市场的过程中，在一定程度上过于强调了房地产的市场属性，忽视了住宅作为生活必需品的社会属性，以至于偏离了当初设定的住房制度。众所周知，早在1994年国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》就明确提出：“建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。”然而，在实际执行过程中，具有社会保障性质的经济适用住房和廉租住房建设流于形式，商品房市场在多种因素作用下畸形发展，价格飞涨，终至成为今天的社会问题。
　　建立持续稳定健康的房地产市场，是一个系统工程，要深化改革，不断探索创新。
　　首先，必须再次明确，住房首先是生活必需品，其次才是商品。作为生活必需品具有社会保障性质，政府有义务保证供给。特别是中低收入家庭必须按1994年的决定建立具有社会保障性质的住房供应体系。
　　其次，要探索保障性住房建设的长效机制。去年以来，在中央三令五申和房地产调控行政问责机制的作用下，保障性住房建设取得了长足发展，但保障性住房建设的良性循环机制并未建立，各地普遍反映保障性住房收入难以支撑保障性住房建设资金需求。这一问题不解决，保障性住房供应体系就难以持续稳定健康发展。
　　第三，必须把抑制商品房过度投机当作房地产市场规制的长期任务常抓不懈。保障房供应体系和商品房供应体系虽属两个不同性质的体系，具有不同的运行规律，但两者具有相互替代的属性，较低的商品房价格将吸引部分中低收入居民转向商品房市场，减轻保障房建设压力；反之，高企的商品房价格将迫使部分中高收入居民选择保障房市场，加重保障房供应压力。因此，抑制商品房市场过度投机也是确保保障房供应的需要。
　　第四，提高第二套以上住房持有成本。当前住房持有几乎没有成本，不少人购买住房后不住不租不售，待价而沽，这在一定程度上助长了房地产市场投机需求。
　　第五，理顺中央与地方财政关系，减轻地方政府对土地财政的过度依赖。地方政府热衷于商品房开发，地方财政与土地开发存在直接利益关系是根本原因，必须在制度上隔断地方财政与土地收益的关系，否则，保障性住房供应体系建设将步履维艰。
　　2012年是房地产市场调控成败至为关键的一年。我们应当吸取历史教训，保持房地产市场调控的连续性和一贯性，决不能因担心经济增长减速而突然放松调控至功亏一篑。核心就是深化改革，努力建立房地产市场持续稳定健康发展的长效机制，用深化改革来巩固房地产市场调控成果。
　　为帮助广大读者拓宽视野，加强对房地产市场调控的研究，本刊本期编发了一组有关研究文章，其中的一些观点仅代表作者的思考，不代表本刊，仅供读者参考。