7月1日日，国家统计局公布的统计数据显示，今年上半年我国国内生产总值(GDP)增速达10．9％。同时，全社会固定资产投资近年上半年同比增长29．8％，同比增长4．4个百分点。如此增速，是否表明目前中国经济发展过热?它是否会给房地产行业的发展产生不良影响?
　　针对上述问题，《楼市》采访了国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士。
　　
　　经济发展高位平衡　固定资产投资增幅较大
　　
　　《楼市》：房地产的发展离不开宏观经济发展的大环境。巴教授，请您谈谈您对目前中国经济形势的看法。
　　巴曙松：中国经济目前处在高位平衡的状态。经济增长速度比较快，与上轮经济增长相比，没有出现幅度较大的失衡。从需求的角度来看，经济增长有内需和外需两个方面的原因。
　　去年汇率改革之后，很多人都预测我国的外需增长会有所减弱。但从今年上半年经济发展情况来看，内需得到很好的扩张，外需的增长也很快。这主要是因为国际市场经济的飞速增长。中国实行浮动汇率后，美元的贬值带动人民币实际有效汇率的轻微贬值，使我国的出口不断创造新高。内需、外需同时增长，带动了GDP的增长，增长幅度超过了之前预测的幅度。
　　《楼市》：最新的统计数据显示，今年上半年，全社会固定资产投资额达到了42571亿元，比去年同期增长了29．8％。请您分析一下固定资产投资增长过快的原因。
　　巴曙松：固定资产投资增长，具体来说主要有两方面的原因。一、是因为资金成本低，即利率偏低。利率低，企业投资成本就低，这刺激了固定资产投资的增长。二是地方政府发展经济的热情高涨。中国经济的发展，也会受到一些政治因素的影响。地方政府换届，新领导上任后往往会着手抓一些大的项目，来推动经济增长。这也是固定资产增速加快的重要原因。
　　
　　汇率没有大变动就可能加息
　　
　　《楼市》：针对固定资产投资增长过快的问题，您认为国家会如何进行调控，从而让它保持在一个相对合理的增长水平?
　　巴曙松：如果宏观经济增长较快，同时汇率没有大的波动，加息就会成为调控的必然手段。
　　今年以来，中国经济已经出现了持续高增长的情况。从目前经济发展的趋势看，中国的外汇储备有可能在几年内都面临持续增长。金融业目前出现的流动性泛滥问题就与此有关。如果货币升值存在压力，那么可以通过调整名誉汇率、扩大内需，提高国内价格等方式来化解。
　　央行、商业银行和“关联程度较高的行业”是货币政策调控的三个部门。央行发行对冲票据保持外储平衡，会带来较高的财务成本，向商业银行定向发行央票也会影响商业银行的利润；而提高价格则会增加相关产业部门的成本。
　　那么，该如何调控?升值，还是加息?下一步政策的组合会怎样?到底是容忍名誉汇率大幅波动，还是国内物价上升?或者说，在物价上升后必须紧缩时，是央行自己承担这部分成本，还是由商业银行来承担?这正是宏观政策调控所要解决的问题。
　　
　　房地产业面临结构性调整
　　
　　《楼市》：国家统计局数据显示，今年上半年，全国完成房地产开发投资7695亿元，同比增长24．2％，增幅比去年同期提高o．?个百分点，比今年1—5月提高2．4个百分点。当前经济形势对于房地产行业将会产生什么样的影响呢?
　　巴曙松：在我个人看来，当前经济发展对房地产行业发展的影响，主要表现在行业结构的调整上。
　　这种调整主要有两个方面的内容。首先是融资结构的调整。房地产企业要摆脱对银行资金的过分依赖。房地产企业如果过多依赖银行资金的话，会把风险转嫁到银行身上。其次是融资渠道的调整，要拓宽房地产企业的融资渠道，推行房地产金融创新。
　　对于实力雄厚、信誉良好的房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。而对于为数众多的中小房地产企业来说，应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等方式进行融资。这些融资方式是大型房地产企业用得比较少的。
　　目前，不少房地产企业面临着资金链条单一，资金来源紧张等融资困难。与此同时，一些资金来源比较丰富的房地产企业却在不断扩张。反思房地产企业不同的融资情况。我个人认为，房地产企业首先要做的工作是产品结构的调整，不要把目光只盯在住宅市场上。
　　从住宅市场来看，房地产企业应该把发展重点放在做中小户型商品房上。像政府倡导的经济适用房、廉租房都是中小户型，都可以做。房地产企业本身对自己的的特长也要清楚明了，擅长做哪种户型、市场环境如何、融资能力怎样，都需要有十分清醒的认识。
　　
　　房企将掀融资热潮
　　
　　《楼市》：具体来说，房地产结构调整是否意味着对商业地产的影响要更大一些?
　　巴曙松：商业地产的发展，最主要的问题在于资金。无论哪种商业项目，其运作首先要考虑资金问题。尤其是新政细则公布以来，随着国家对房地产的宏观调控的深入，越来越多的开发商可能会撤离住宅市场，转做商业地产。
　　整体上说，商业地产项目与住宅项目有显著差异，经营模式更是千差万别。商业项目一般以获取租金为主要赢利模式，其产权和现金流相对比较稳定。一般来说，其融资规模也较大、需要的时间也长。因此，它需要更多新融资渠道来保证项目的正常运营，需要包括REITS在内的多种融资渠道。然而，目前的商业地产开发商对商业特性和商业规律的把握存在着一定的偏差，缺乏一个全局性的考虑。有些发展商用运作住宅项目的方式来运作商业项目，文不对题，往往还蕴藏着很多风险。
　　《楼市》：最近国家有关部门出台了很多政策，加强了对房地产信贷的监管力度。不少房地产企业感到资金链条紧张。与此同时，最近有一些房地产企业正在积极筹备上市，他们这么做的目的是否是在寻找融资渠道?
　　巴曙松：事实如此。中国房地产行业将迎来一个融资热潮。海外上市的房地产公司也好，国内上市公司也好，目的都是一样的，为了缓解资金压力。现在，越来越多的房地产企业开始考虑在海外上市。这也是一个以较低风险获取资金的好方法。
　　房地产企业海外上市，等同于有了便捷的融资平台，能用较低成本来支撑国内地产开发，比国内房地产企业依靠高额信贷或高额民间融资支持的做法，其成本要低。
　　
　　链接：
　　巴曙松国务院发展研究中心金融研究所副所长，研究员，博士生导师，享受国务院特殊津贴。
　　巴曙松在银行、证券、基金、企业年金等领域有过10余年的实践工作经验，熟悉商业银行风险管理、基金与年金运作，主持起草了《中银香港风险管理政策与流程》。目前的主要研究领域为金融机构风险管理与金融市场监管、企业融资问题与货币政策决策，出版了国内第一本系统研究巴塞尔新资本协议的《巴塞尔新资本协议研究》(中国金融出版社2003年版)。
　　近年来，在股权分置问题及其解决方案的跟踪研究、资本充足监管体系研究、房地产融资方式研究等领域取得了一系列前沿性的研究成果，主持了一系列重大科研课题的研究。