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【摘 要】经济新常态下，随着新型城镇化步伐的加快及供给侧结构性改革的持续推动，县域房地产近几年来蓬勃发展，本文以甘肃环县为例，对房地产在发展过程中存在的问题进行分析，并提出相关建议。
【关键词】“新常态”；房地产发展；调查与思考
一、环县房地产市场基本情况
调查显示，8月底环县商品房销售面积为8368㎡，同比增长13.19%，均为住宅，其中90㎡以下的户型2108㎡，144㎡以上户型的2960㎡。8月底全县新建商品房（住宅）价格为4500元/㎡，同比增长3.67%。二手房（住宅）销售面积为740㎡，商品房累计可售市3651万元，目前已完成第一批报批69个安置点，搬迁群众3103户1.38万人。2017年将继续对人均月收入410元和人均住房面积在13㎡以下的困难家庭按照人均住房13㎡、每月6.5元/㎡的标准发放廉租住房租赁补贴，今年全县计划发放租赁住房补贴630户，概算资金150万元，截止目前已补贴201户411人，10.42万元。新建公共租赁住房260套，概算资金5200万元。
二、存在的问题
1.个人消费贷款营销存在风险
商品房销售“量价齐升”带动了个人住房贷款保持较高增速。在目前居民购房意愿持续趋向的情况下，各行普遍更注重个人住房贷款量的扩张，而对其风险缺乏足够的分析。截至2017年8月，环县个人购房贷款余额为3.22亿元，较年初新增0.44亿元，同比增长24.81%。个人购房贷款目前雖未产生不良，但随着县域城镇化步伐的加快，越来越多的农民进城买房，现已存在部分贷户逾期现象，并有增长趋势，易引发衍生财政金融风险。
2.房地产价格增长与居民有效需求形成矛盾
房价增长快于居民收入增长且构成不透明。2016年度，环县城镇居民人均可支配收入为2.5万元，同比增长7.7%，农村居民人均纯（现金）收入7088元，同比增长8.4%，而环县目前房价均价已经达到4500元/㎡，同比增速达17.22%，远远低于房价涨幅，考虑到收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速，而农民进城购房需求与日俱增，高额的购房成本使得农村居民购房压力较大，大多数进城农民选择租房或者购买小产权房，把有限的收入用在子女教育，房价与城乡居民收入水平不匹配，居民改善住房的购买愿望下降。
3.环县房地产开发企业偿债能力受限
受全国房地产去库存的政策影响，银行信贷收紧，社会融资风险大、成本高，房地产企业普遍资金紧张。2017年8月，环县房地产开发贷款余额为0.02亿元，较年初减少0.11亿元，同比下降88.89%。环县房地产开发企业主要融资渠道是内部职工、小额贷款公司等民间借贷， 资金利率高，而部分开发商由于多头投资、在建项目过多、从事民间融资等原因导致资金链断裂，致使银行信贷资产质量下降，不良率增加，民间借贷风险及银行信贷风险加剧。此外，从银行信贷资金安全的角度来看，出于风险防控目的，在新常态下银行很难产生大规模信贷投放的冲动，有可能会对房地产企业融资环境造成更大压力，尤其是中小型房地产企业融资难度将会增大。
4.房地产企业相关手续不健全、不规范问题凸显
环县部分楼盘未取得预售许可证就向居民销售房屋，银行机构难以向购买此类住房的居民发放贷款。部分开发商在取得销售许可证后，仍然存在拖欠土地出让金以及欠缴各种税费的情况，开发商就通过以房抵债归还这部分欠款，而由于手续不健全，一些房屋倒卖机构或个人利用此机会向第三方或者更多的买房需求者低价倒卖抵债房，导致同一处房屋有两名或两名以上的拥有者，引发开发商、投机者、买家之间的纠纷。另外，手续不规范也使得商业银行向居民发放个人住房贷款后将难以办理抵押登记，致使银行机构放款意愿降低。
三、对策建议
1.引导市场调整住房供应结构，完善住房供应体系
（1）要继续加大廉租房、保障性住房建设力度，加快棚户区改造和农村危旧房改造建设步伐，启动公共租赁住房建设，从完善房地产供应结构入手，努力满足中低收入居民住房需求，促进完善住房供应体系。（2）引导金融机构进一步加大对普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的信贷支持力度，促进房地产开发和个人住房贷款业务健康发展。（3）要支持房地产企业创新发展思路，对因地理位置不佳等因素导致的销售不佳楼盘，通过打造周边商业圈，加强配套服务设施等措施吸引购房人群。
2.正确积极引导消费者需求，严格执行调控政策
（1）建立“因地施策”的差异化住房信贷运行机制，指导金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例和利率水平，实施差别化住房政策利率，对二套房或二套以上住房严格执行首付按揭比例，支持居民合理住房消费和刚性购房需求，抑制投机和投资性需求，减少过度炒房带来的房地产行业风险和信贷风险。（2）各金融机构要对进城务工人员等新市民实行有针对性的优惠信贷，并结合现行财税制度，鼓励农民工购房。（3）制定并公布年度新建商品房价格控制目标，加大限购、限价、限贷的力度，包括限购的范围，限购住房的类型，购房资格的审查等。
3.完善相关办理手续，规范房地产相关证件发放
房地产企业应完善相关证件、手续，尽快取得预售许可证，促进购房者能申请贷款买房。规范房地产预售许可证的发放，避免居民申请贷款买房时，因不能办理抵押登记而遭遇银行机构拒绝发放贷款。
4.建立房地产市场预警制度，加强金融审慎监管
（1）完善宏观审慎管理框架，房地产管理、城建、土地管理、金融等多个部门联合行动，全面真实地采集数据，建立具有区域特色的房地产风险预警系统。（2）加强房地产市场监测分析，密切跟踪和评估住房信贷政策执行情况和实施效果，进一步建立健全房地产市场信息系统，加强对拟进入市场的开发企业的动态跟踪，严防新的以物抵物等可能导致金融风险的现象发生。（3）科学研判房地产市场走势，密切关注企业资金状况，合理控制房地产开发贷款占全部房地产贷款的比重，严厉打击首付贷、过桥贷、场外配资等违法违规行为，坚决杜绝用非正规金融手段加杠杆促销售、去库存，有效防范风险。
【关键词】“新常态”；房地产发展；调查与思考
一、环县房地产市场基本情况
调查显示，8月底环县商品房销售面积为8368㎡，同比增长13.19%，均为住宅，其中90㎡以下的户型2108㎡，144㎡以上户型的2960㎡。8月底全县新建商品房（住宅）价格为4500元/㎡，同比增长3.67%。二手房（住宅）销售面积为740㎡，商品房累计可售市3651万元，目前已完成第一批报批69个安置点，搬迁群众3103户1.38万人。2017年将继续对人均月收入410元和人均住房面积在13㎡以下的困难家庭按照人均住房13㎡、每月6.5元/㎡的标准发放廉租住房租赁补贴，今年全县计划发放租赁住房补贴630户，概算资金150万元，截止目前已补贴201户411人，10.42万元。新建公共租赁住房260套，概算资金5200万元。
二、存在的问题
1.个人消费贷款营销存在风险
商品房销售“量价齐升”带动了个人住房贷款保持较高增速。在目前居民购房意愿持续趋向的情况下，各行普遍更注重个人住房贷款量的扩张，而对其风险缺乏足够的分析。截至2017年8月，环县个人购房贷款余额为3.22亿元，较年初新增0.44亿元，同比增长24.81%。个人购房贷款目前雖未产生不良，但随着县域城镇化步伐的加快，越来越多的农民进城买房，现已存在部分贷户逾期现象，并有增长趋势，易引发衍生财政金融风险。
2.房地产价格增长与居民有效需求形成矛盾
房价增长快于居民收入增长且构成不透明。2016年度，环县城镇居民人均可支配收入为2.5万元，同比增长7.7%，农村居民人均纯（现金）收入7088元，同比增长8.4%，而环县目前房价均价已经达到4500元/㎡，同比增速达17.22%，远远低于房价涨幅，考虑到收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速，而农民进城购房需求与日俱增，高额的购房成本使得农村居民购房压力较大，大多数进城农民选择租房或者购买小产权房，把有限的收入用在子女教育，房价与城乡居民收入水平不匹配，居民改善住房的购买愿望下降。
3.环县房地产开发企业偿债能力受限
受全国房地产去库存的政策影响，银行信贷收紧，社会融资风险大、成本高，房地产企业普遍资金紧张。2017年8月，环县房地产开发贷款余额为0.02亿元，较年初减少0.11亿元，同比下降88.89%。环县房地产开发企业主要融资渠道是内部职工、小额贷款公司等民间借贷， 资金利率高，而部分开发商由于多头投资、在建项目过多、从事民间融资等原因导致资金链断裂，致使银行信贷资产质量下降，不良率增加，民间借贷风险及银行信贷风险加剧。此外，从银行信贷资金安全的角度来看，出于风险防控目的，在新常态下银行很难产生大规模信贷投放的冲动，有可能会对房地产企业融资环境造成更大压力，尤其是中小型房地产企业融资难度将会增大。
4.房地产企业相关手续不健全、不规范问题凸显
环县部分楼盘未取得预售许可证就向居民销售房屋，银行机构难以向购买此类住房的居民发放贷款。部分开发商在取得销售许可证后，仍然存在拖欠土地出让金以及欠缴各种税费的情况，开发商就通过以房抵债归还这部分欠款，而由于手续不健全，一些房屋倒卖机构或个人利用此机会向第三方或者更多的买房需求者低价倒卖抵债房，导致同一处房屋有两名或两名以上的拥有者，引发开发商、投机者、买家之间的纠纷。另外，手续不规范也使得商业银行向居民发放个人住房贷款后将难以办理抵押登记，致使银行机构放款意愿降低。
三、对策建议
1.引导市场调整住房供应结构，完善住房供应体系
（1）要继续加大廉租房、保障性住房建设力度，加快棚户区改造和农村危旧房改造建设步伐，启动公共租赁住房建设，从完善房地产供应结构入手，努力满足中低收入居民住房需求，促进完善住房供应体系。（2）引导金融机构进一步加大对普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的信贷支持力度，促进房地产开发和个人住房贷款业务健康发展。（3）要支持房地产企业创新发展思路，对因地理位置不佳等因素导致的销售不佳楼盘，通过打造周边商业圈，加强配套服务设施等措施吸引购房人群。
2.正确积极引导消费者需求，严格执行调控政策
（1）建立“因地施策”的差异化住房信贷运行机制，指导金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例和利率水平，实施差别化住房政策利率，对二套房或二套以上住房严格执行首付按揭比例，支持居民合理住房消费和刚性购房需求，抑制投机和投资性需求，减少过度炒房带来的房地产行业风险和信贷风险。（2）各金融机构要对进城务工人员等新市民实行有针对性的优惠信贷，并结合现行财税制度，鼓励农民工购房。（3）制定并公布年度新建商品房价格控制目标，加大限购、限价、限贷的力度，包括限购的范围，限购住房的类型，购房资格的审查等。
3.完善相关办理手续，规范房地产相关证件发放
房地产企业应完善相关证件、手续，尽快取得预售许可证，促进购房者能申请贷款买房。规范房地产预售许可证的发放，避免居民申请贷款买房时，因不能办理抵押登记而遭遇银行机构拒绝发放贷款。
4.建立房地产市场预警制度，加强金融审慎监管
（1）完善宏观审慎管理框架，房地产管理、城建、土地管理、金融等多个部门联合行动，全面真实地采集数据，建立具有区域特色的房地产风险预警系统。（2）加强房地产市场监测分析，密切跟踪和评估住房信贷政策执行情况和实施效果，进一步建立健全房地产市场信息系统，加强对拟进入市场的开发企业的动态跟踪，严防新的以物抵物等可能导致金融风险的现象发生。（3）科学研判房地产市场走势，密切关注企业资金状况，合理控制房地产开发贷款占全部房地产贷款的比重，严厉打击首付贷、过桥贷、场外配资等违法违规行为，坚决杜绝用非正规金融手段加杠杆促销售、去库存，有效防范风险。