论文部分内容阅读
摘 要：近年来，中国房地产价格快速上涨对经济和社会产生了重要影响。为控制房价上涨过快，国家制定了相应的货币政策对房地产价格上涨趋势进行调控。本文主要研究如何通过货币政策传导机制影响房地产价格，从而影响实体经济，最后提出完善中国货币政策的对策和建议。
关键词：货币政策；房地产价格；传导机制
作者简介：王愚（1977—）男，江苏人，江苏省南京市广播电视大学讲师，硕士，研究方向：货币银行学、商业银行管理。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（z）.2012.03.24 文章编号：1672-3309（2012）03-53-03
由于中国的住房分配制度改革,中国房地产市场自1998年以来飞速发展，房地产行业已逐渐成为国民经济的支柱产业。随之而来，我国房价自2004年开始迅速上扬，2008年遭遇国际金融危机的冲击，房价历经短暂下滑，但在新一轮的宽松货币政策支持下，再次出现全国房价普涨的趋势。目前，房地产行业问题已经成为中国经济界最热点、最受关注的问题，房地产市场的健康发展直接关系到中国的社会稳定和金融安全。
房地产行业作为资金密集型行业，货币资金的依赖程度非常高。尽管中央政府出台了许多限制性的货币政策，但中国的房地产价格仍然居高不下，货币政策的有效性和对房地产价格的传导机制受到质疑。本文将着重研究货币政策对房地产市场的价格传导机制，寻找一条适合中国的房地产市场良性发展的道路。
一、货币政策的房地产价格传导机制分析
货币政策的房地产价格传导机制是指中央银行为达到既定政策目标，运用货币政策工具来影响房地产价格，进而影响实体经济的过程，包含两个前后相互衔接环节，即货币政策传导到房地产价格的过程与房地产价格将货币政策的信息转移到实体经济的过程。
（一）货币政策到房地产价格的传导
在市场经济条件下，许多因素都会影响房地产价格，但供给和需求之间的关系是最基本的影响因素。货币政策可以从利率、货币供给的途径、资产组合效应3个方面来影响房产供求，从而影响房地产价格。
1.利率因素
利率变化对房地产行业影响非常大，中央银行可以通过调整存款和贷款利率，对房地产市场中各主体的行为产生影响，从而引起市场供求关系的变化，进而影响房地产的价格变化。
首先，利率影响消费者。房地产作为一种特殊的商品其价值较高，大多数消费者不能一次性付款，因此只有用购房抵押贷款（以购买房地产作为抵押）的方式，向住房公积金管理机构和银行申请住房贷款，并在规定的时间内，偿还本金和利息。对于住房购买者，降低银行利率提高了对购房者的支持，从而增强了消费者的购房能力，购买力上升一定会引起整个市场的需求逐步提高。这种传导过程可归纳如下：利率下降→还款额下降→购房成本下降→房地产需求提高→房地产价格降低。
其次，利率影响供给者。利率会影响房地产企业的开发费用，进而影响房地产价格。整体来看，银行利率下降，降低了房地产企业开发费用，因此行业利润增加，引起资金进入房地产行业，使房地产企业竞争加剧，房价下降。这种传导过程可归纳如下：利率下降→开发费用下降→房地产供应增加→房地产价格下降。
最后，利率会影响投资者。对于投资者，降低利率会减少投机的成本，投资回报率将会增加，从而引起投资需求增加，投机者可能会从其他领域转到回报率更高的房地产行业，这在某种程度上提高了房地产市场的需要。这种传导过程可归纳如下：利率下降→投机成本降低→房地产市场需求提高→房地产价格上升。
2.货币供给因素
货币供给因素又称为信贷因素。中央银行通过改变商业银行的准备金与存款额来影响商业银行贷款的能力。这主要是在二级市场，利用公开市场业务、再贴现、存款准备金等货币政策工具来实现。银行贷款量的变化会影响房地产行业获得贷款的能力，从而引起房地产需求的变化，进一步影响房地产的价格。如果中央银行采取紧缩性的货币政策，商业银行存款和准备金数量减少，银行会减少其贷款，房地产行业获得贷款也会减少，从而减少了有效的房地产需求，这将会使房地产价格下降，这一传导过程可以概括为：紧缩货币政策→银行贷款减少→房地产贷款减少→房地产需求下降→房地产价格下降。
如果中央银行采取宽松的货币政策，商业银行的存款和准备金增长，能够提供的贷款量增加，房地产贷款增加，进而提高了房地产的购买能力，引起房地产价格的上涨，这种传导过程可以概括如下：宽松货币政策→银行贷款增加→房地产贷款增加→房地产需求提高→房地产价格上升。
3．资产组合效应因素
投资者的投资组合一般来说包括货币、债券、房地产及股票等资产组合。投资者为了实现投资收益最大化，根据资产组合中各种资产的收益率、流动性和风险变化，来调整各种资产的比率。如果中央银行采取扩张性的货币政策，降低银行利率或增加货币供给量，货币资产的收益会下降，投资者会降低投资组合的货币资产的比重，增加其它资产的比重，这会增加其它资产的需求，房地产价格会上升；反之，如果中央银行采取紧缩的货币政策，提高银行利率或减少货币供给量，货币资产收益会提高，投资者会增加货币资产的配置比例，降低其它资产的投资比重，从而导致非货币资产需求减少，房地产价格会下降。这种传递过程可以概括如下：货币供应量上升→货币收益下降→房地产需求提高→房地产价格下降。
（二）房地产价格到实际产出传导
房地产价格对实际产出的传导主要是指通过房地产价格的变化影响消费者消费能力和投资能力，进而影响社会实际总产出变化的过程。
1.房地产价格到消费的传导
对于普通消费者来说，房地产的价值在家庭财富中占有非常大的比重，根据生命周期理论，家庭财富的变化会影响消费者未来的消费预期，进而影响消费结构和消费支出。如果房地产价格上涨，消费者所拥有的财富价值会增加，引起资产组合价值的增加，消费者会重新评估财富状况和消费能力，改变消费的比例，增加消费的数量，短期来看，消费者边际消费倾向增加，从而促进了经济的增长，整个过程机制概括为“财富效应”。和股票等虚拟财富一样，房地产的财富效应，作用于实体经济，对实体经济产生影响的传导机制可以归纳为：房地产价格上升→消费者家庭财富增加→消费预期增加→实际产出增长。 2.房地产价格到投资的传导
房地产价格对投资的传导效应是指房地产价格变化会对社会投资产生。根据托宾Q理论，Q被定义为企业的市场价值除以企业的重置成本的比值。如果比值即Q大于1，企业的重置成本低于企业的市场价值，那么企业可以通过发行一些股票获得足够的资金用于新的投资项目，如果企业增股或扩股使投资支出增加，那么企业的商业用房和居住用房相对市场价格来说较为低廉，和重置成本来比，房地产的市场价格会上升。这会使得企业增加房地产建设提高投资。如果比值Q1）上升→投资增加。
二、完善我国货币政策房地产价格传导机制的政策建议
房地产市场的发展，拓展了货币政策通过传导到实体经济的途径和范围，货币政策由过去的银行信贷直接对经济产生影响发展到通过信贷和资产价格等途径共同作用，有助于提高货币政策的可控性和多样性。同时，货币政策传导渠道的变化使得传统的传导机制发生了变化，变得更加复杂，对货币政策的实施者要求也更高。因此，要完善货币政策的传导机制，提高货币政策的有效性，需要从以下几个方面着手：
（一）改革和完善货币政策体系
当前，我国货币政策体系还不完善，房地产市场的价格和实体经济对货币政策的反应不够灵敏，这需要我们对现有的货币政策体系进行完善，确保政策传导过程及时有效。首先，货币政策的中介目标应逐步从货币供应量转向利率。随着金融市场的发展，金融产品不断创新，以货币供应量为调控手段的货币政策效率逐渐降低。货币流动速度的不断变化使得对货币供应量的控制产生难度，而且货币供应量与经济发展之间的关系逐渐弱化，这要求我们逐渐减少以货币供应量为途径的货币调控。当前，利率变量已经成为替代货币供应量来进行货币政策调控的有效手段，中央银行应逐步推进利率市场化的改革，增强货币政策的市场传导效果。
此外，中央银行还要对公开市场业务、贴现率和法定准备金等货币政策工具进行调整，发挥这些货币工具的指导性作用，引导商业银行等其它金融机构适应中央银行的政策进行相应调整，充分发挥货币工具的作用。同时，对能够充分发挥指导性政策工具的票据市场进行完善和健全，建立有效的票据市场也是完善货币政策影响的重要途径。
（二）发展和完善房地产市场
房地产市场的发展现状以及健全程度，决定了货币政策到房地产价格传导过程的效率。我们可以通过下面的措施来完善和健全中国的房地产市场。首先，要深化住房制度改革促进市场化进程，职工可以根据自己的住房需求，进入交易市场来解决。企业和社会机构配合政策性住房公积金贷款规定，为职工提供住房公积金，并且为了增加职工购房能力，发放一定的住房补贴款，提高职工收入中用于购房消费的资金比例，增强职工购买商品房的支付能力，推进商品房市场的发展。
另外，还需要完善和健全国有土地使用权转让市场，减少交易成本，对房地产交易、租赁的过程进行简化，放开房地产二级市场交易，扩大三级市场的交易。促进二级市场和三级市场的共同发展，实现市场间有效互动，扩大三级市场的规模和市场的广度。为确保消费者的利益，要提高购买过程中的法律和金融服务支持，减少交易中可能产生的纠纷，促进房地产市场繁荣。
（三）构建多元合理的房地产融资渠道
近年来，中国房地产市场的迅速发展得益于金融行业的支持，房地产行业作为资金密集性行业和银行业的发展密不可分。金融政策的变化与房地产市场变化互相联系，从某种程度上来说，金融体系的不完善和不健全造成了中国房地产行业存在的问题。因此，为了解决我国房地产市场问题，我们应该建立和健全房地产金融体系，扩大资金来源的途径和渠道，分散金融业的风险，这样才能保障房地产行业和金融行业的平稳发展。
三、结束语
本文以中国的房地产市场为研究对象，对货币政策影响房地产价格的传导机制和途径进行研究，发现利率、货币组合、货币供给会对房地产价格产生影响，然后提出改革货币体系、完善房地产市场和构建多元融资渠道的解决对策，提高货币政策在我国房地产市场传导的效率。
参考文献：
[1] 薛永晓.货币政策的房地产价格传导机制研究[D].浙江工业大学硕士论文，2008.
[2] 郭科.论我国货币政策的房地产价格传导机制[D].郑州大学硕士论文，2007.
[3] 祁抚松.中国房地产价格及货币政策传导机制研究[J].经济研究导刊，2010，(10).
关键词：货币政策；房地产价格；传导机制
作者简介：王愚（1977—）男，江苏人，江苏省南京市广播电视大学讲师，硕士，研究方向：货币银行学、商业银行管理。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（z）.2012.03.24 文章编号：1672-3309（2012）03-53-03
由于中国的住房分配制度改革,中国房地产市场自1998年以来飞速发展，房地产行业已逐渐成为国民经济的支柱产业。随之而来，我国房价自2004年开始迅速上扬，2008年遭遇国际金融危机的冲击，房价历经短暂下滑，但在新一轮的宽松货币政策支持下，再次出现全国房价普涨的趋势。目前，房地产行业问题已经成为中国经济界最热点、最受关注的问题，房地产市场的健康发展直接关系到中国的社会稳定和金融安全。
房地产行业作为资金密集型行业，货币资金的依赖程度非常高。尽管中央政府出台了许多限制性的货币政策，但中国的房地产价格仍然居高不下，货币政策的有效性和对房地产价格的传导机制受到质疑。本文将着重研究货币政策对房地产市场的价格传导机制，寻找一条适合中国的房地产市场良性发展的道路。
一、货币政策的房地产价格传导机制分析
货币政策的房地产价格传导机制是指中央银行为达到既定政策目标，运用货币政策工具来影响房地产价格，进而影响实体经济的过程，包含两个前后相互衔接环节，即货币政策传导到房地产价格的过程与房地产价格将货币政策的信息转移到实体经济的过程。
（一）货币政策到房地产价格的传导
在市场经济条件下，许多因素都会影响房地产价格，但供给和需求之间的关系是最基本的影响因素。货币政策可以从利率、货币供给的途径、资产组合效应3个方面来影响房产供求，从而影响房地产价格。
1.利率因素
利率变化对房地产行业影响非常大，中央银行可以通过调整存款和贷款利率，对房地产市场中各主体的行为产生影响，从而引起市场供求关系的变化，进而影响房地产的价格变化。
首先，利率影响消费者。房地产作为一种特殊的商品其价值较高，大多数消费者不能一次性付款，因此只有用购房抵押贷款（以购买房地产作为抵押）的方式，向住房公积金管理机构和银行申请住房贷款，并在规定的时间内，偿还本金和利息。对于住房购买者，降低银行利率提高了对购房者的支持，从而增强了消费者的购房能力，购买力上升一定会引起整个市场的需求逐步提高。这种传导过程可归纳如下：利率下降→还款额下降→购房成本下降→房地产需求提高→房地产价格降低。
其次，利率影响供给者。利率会影响房地产企业的开发费用，进而影响房地产价格。整体来看，银行利率下降，降低了房地产企业开发费用，因此行业利润增加，引起资金进入房地产行业，使房地产企业竞争加剧，房价下降。这种传导过程可归纳如下：利率下降→开发费用下降→房地产供应增加→房地产价格下降。
最后，利率会影响投资者。对于投资者，降低利率会减少投机的成本，投资回报率将会增加，从而引起投资需求增加，投机者可能会从其他领域转到回报率更高的房地产行业，这在某种程度上提高了房地产市场的需要。这种传导过程可归纳如下：利率下降→投机成本降低→房地产市场需求提高→房地产价格上升。
2.货币供给因素
货币供给因素又称为信贷因素。中央银行通过改变商业银行的准备金与存款额来影响商业银行贷款的能力。这主要是在二级市场，利用公开市场业务、再贴现、存款准备金等货币政策工具来实现。银行贷款量的变化会影响房地产行业获得贷款的能力，从而引起房地产需求的变化，进一步影响房地产的价格。如果中央银行采取紧缩性的货币政策，商业银行存款和准备金数量减少，银行会减少其贷款，房地产行业获得贷款也会减少，从而减少了有效的房地产需求，这将会使房地产价格下降，这一传导过程可以概括为：紧缩货币政策→银行贷款减少→房地产贷款减少→房地产需求下降→房地产价格下降。
如果中央银行采取宽松的货币政策，商业银行的存款和准备金增长，能够提供的贷款量增加，房地产贷款增加，进而提高了房地产的购买能力，引起房地产价格的上涨，这种传导过程可以概括如下：宽松货币政策→银行贷款增加→房地产贷款增加→房地产需求提高→房地产价格上升。
3．资产组合效应因素
投资者的投资组合一般来说包括货币、债券、房地产及股票等资产组合。投资者为了实现投资收益最大化，根据资产组合中各种资产的收益率、流动性和风险变化，来调整各种资产的比率。如果中央银行采取扩张性的货币政策，降低银行利率或增加货币供给量，货币资产的收益会下降，投资者会降低投资组合的货币资产的比重，增加其它资产的比重，这会增加其它资产的需求，房地产价格会上升；反之，如果中央银行采取紧缩的货币政策，提高银行利率或减少货币供给量，货币资产收益会提高，投资者会增加货币资产的配置比例，降低其它资产的投资比重，从而导致非货币资产需求减少，房地产价格会下降。这种传递过程可以概括如下：货币供应量上升→货币收益下降→房地产需求提高→房地产价格下降。
（二）房地产价格到实际产出传导
房地产价格对实际产出的传导主要是指通过房地产价格的变化影响消费者消费能力和投资能力，进而影响社会实际总产出变化的过程。
1.房地产价格到消费的传导
对于普通消费者来说，房地产的价值在家庭财富中占有非常大的比重，根据生命周期理论，家庭财富的变化会影响消费者未来的消费预期，进而影响消费结构和消费支出。如果房地产价格上涨，消费者所拥有的财富价值会增加，引起资产组合价值的增加，消费者会重新评估财富状况和消费能力，改变消费的比例，增加消费的数量，短期来看，消费者边际消费倾向增加，从而促进了经济的增长，整个过程机制概括为“财富效应”。和股票等虚拟财富一样，房地产的财富效应，作用于实体经济，对实体经济产生影响的传导机制可以归纳为：房地产价格上升→消费者家庭财富增加→消费预期增加→实际产出增长。 2.房地产价格到投资的传导
房地产价格对投资的传导效应是指房地产价格变化会对社会投资产生。根据托宾Q理论，Q被定义为企业的市场价值除以企业的重置成本的比值。如果比值即Q大于1，企业的重置成本低于企业的市场价值，那么企业可以通过发行一些股票获得足够的资金用于新的投资项目，如果企业增股或扩股使投资支出增加，那么企业的商业用房和居住用房相对市场价格来说较为低廉，和重置成本来比，房地产的市场价格会上升。这会使得企业增加房地产建设提高投资。如果比值Q
二、完善我国货币政策房地产价格传导机制的政策建议
房地产市场的发展，拓展了货币政策通过传导到实体经济的途径和范围，货币政策由过去的银行信贷直接对经济产生影响发展到通过信贷和资产价格等途径共同作用，有助于提高货币政策的可控性和多样性。同时，货币政策传导渠道的变化使得传统的传导机制发生了变化，变得更加复杂，对货币政策的实施者要求也更高。因此，要完善货币政策的传导机制，提高货币政策的有效性，需要从以下几个方面着手：
（一）改革和完善货币政策体系
当前，我国货币政策体系还不完善，房地产市场的价格和实体经济对货币政策的反应不够灵敏，这需要我们对现有的货币政策体系进行完善，确保政策传导过程及时有效。首先，货币政策的中介目标应逐步从货币供应量转向利率。随着金融市场的发展，金融产品不断创新，以货币供应量为调控手段的货币政策效率逐渐降低。货币流动速度的不断变化使得对货币供应量的控制产生难度，而且货币供应量与经济发展之间的关系逐渐弱化，这要求我们逐渐减少以货币供应量为途径的货币调控。当前，利率变量已经成为替代货币供应量来进行货币政策调控的有效手段，中央银行应逐步推进利率市场化的改革，增强货币政策的市场传导效果。
此外，中央银行还要对公开市场业务、贴现率和法定准备金等货币政策工具进行调整，发挥这些货币工具的指导性作用，引导商业银行等其它金融机构适应中央银行的政策进行相应调整，充分发挥货币工具的作用。同时，对能够充分发挥指导性政策工具的票据市场进行完善和健全，建立有效的票据市场也是完善货币政策影响的重要途径。
（二）发展和完善房地产市场
房地产市场的发展现状以及健全程度，决定了货币政策到房地产价格传导过程的效率。我们可以通过下面的措施来完善和健全中国的房地产市场。首先，要深化住房制度改革促进市场化进程，职工可以根据自己的住房需求，进入交易市场来解决。企业和社会机构配合政策性住房公积金贷款规定，为职工提供住房公积金，并且为了增加职工购房能力，发放一定的住房补贴款，提高职工收入中用于购房消费的资金比例，增强职工购买商品房的支付能力，推进商品房市场的发展。
另外，还需要完善和健全国有土地使用权转让市场，减少交易成本，对房地产交易、租赁的过程进行简化，放开房地产二级市场交易，扩大三级市场的交易。促进二级市场和三级市场的共同发展，实现市场间有效互动，扩大三级市场的规模和市场的广度。为确保消费者的利益，要提高购买过程中的法律和金融服务支持，减少交易中可能产生的纠纷，促进房地产市场繁荣。
（三）构建多元合理的房地产融资渠道
近年来，中国房地产市场的迅速发展得益于金融行业的支持，房地产行业作为资金密集性行业和银行业的发展密不可分。金融政策的变化与房地产市场变化互相联系，从某种程度上来说，金融体系的不完善和不健全造成了中国房地产行业存在的问题。因此，为了解决我国房地产市场问题，我们应该建立和健全房地产金融体系，扩大资金来源的途径和渠道，分散金融业的风险，这样才能保障房地产行业和金融行业的平稳发展。
三、结束语
本文以中国的房地产市场为研究对象，对货币政策影响房地产价格的传导机制和途径进行研究，发现利率、货币组合、货币供给会对房地产价格产生影响，然后提出改革货币体系、完善房地产市场和构建多元融资渠道的解决对策，提高货币政策在我国房地产市场传导的效率。
参考文献：
[1] 薛永晓.货币政策的房地产价格传导机制研究[D].浙江工业大学硕士论文，2008.
[2] 郭科.论我国货币政策的房地产价格传导机制[D].郑州大学硕士论文，2007.
[3] 祁抚松.中国房地产价格及货币政策传导机制研究[J].经济研究导刊，2010，(10).