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【摘要】 本文主要研究了西南地区的重要交通枢纽成都东客运站的建成对成都房地产价格的影响。研究表明成都东客运站对成都房价有明显的促进作用，并且能够带动相关产业的发展。它不仅能促进交通的便利，更能带来一种长久的、立体的经济效益，加速人流、物流、商流以及信息流的流转，促进资金的正向流动，并联通其他各区域的商业圈。
【关键词】交通枢纽 房地产价格 成都东客运站
一、引言
成都，作为四川的省府城市，作为一个重要的交通枢纽点，在完善成都西、南、北三站之后，又于2008年12月29日迎来了另一现代化综合交通枢纽——成都东客运站的开工动员大会，历经两年多，2011年5月1日，众人期待已久的成都东客运站竣工，这个被称为西南地区第一个集铁路、地铁、公交、出租、社会车辆和长途客运等不同交通工具为一体的现代化综合交通枢纽，在2011年5月8日正式登上城市基础交通设施的舞台，促使成都形成东、南、西、北各有一个火车客运站，以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。作为综合交通枢纽的成都东客运站带给成都东边乃至整个成都怎样的一个经济转变？房地产行业作为一个对市场信息较为敏感的行业，将会受到什么影响呢？本文将对此进行探讨。
二、东客运站的建成对周边经济的影响
无数实践经验证明，基础交通设施的建设对于促进周边经济的增长主要体现在以下几个方面：①加快周边区域人员、物资和信息的流转速度，降低其贸易成本，提高其贸易效率，扩大原有的贸易市场或者重建新的贸易市场；②以基础交通设施为起点，向周边辐射，建设更为完善的基础设施体系，以求从更为优质的服务来扩大其贸易规模，从而促进周边经济的增长；③通过成本、收益等重要因素的变化引导资本的正向流动以及工业的布局和企业的选址，促进市场规模的扩大；④基础交通设施本身也具有一定的需求拉动效用。
成都东客运站的投入使用有效地缓解了成都其他客运站的客运吞吐压力，加快了成都的人流、物流以及信息流，使得来往成都更加的方便快捷，这是东站落成显而易见的一个优点，也是政府起初修建成都东客运站的原因之一。另一个显著的优点则是成都东客运站的落成对于周边商业经济产生了一定的推动作用它将提升成都铁路枢纽在全国路网中的地位，使四川铁路更加深入地融入国家快速铁路网，对于我省加快建成西部综合交通枢纽，加快建设西部经济发展高地具有十分重要的意义。
三、东站落成对房地产价格的影响
国外有关房地产价格影响因素的实证研究更侧重于微观环节，广泛运用Hedonic价格法分析各具体因素对房地产价格的影响。Oates（1969）运用Hedonie价格法研究学校的影响，Su Han Chen et a1.（1998）在加州Orange County研究公园绿地对公寓价格的影响，Zan Yang （2001）分析了北京市交通条件对房价的影响。此外，William（1990）指出在住房买卖市场中，空置时间对价格有重要影响，James等人（1997）研究了写字楼出租市场租金变化与空置率的关系等。进入20世纪90年代后，研究者们开始综合考虑各种宏观经济因素，住宅价格指数、可支配收入、人口、住宅市场空置率、失业率及建筑成本等宏观经济指标对房地产价格的影响， 这一类研究中比较典型的有Case和Shiller（1990），Poterba（1991），Clapp和Giaccot（1994），Potepan（1996），Malpezzi（1999），Quigley（1999），Seko（2003）。这些研究都是基于城市级数据开展的，并且其研究结果表明，宏观经济基本面的波动可以解并预测房地产价格的波动，房地产市场并不符合有效市场假说。成都东客运站的落成对于成都来说是一个极具意义的大事件，那么成都的房地产行业又会随之产生怎样的变动呢？价格作为一个十分容易量化的变量，东客运站的落成，又会使成都各区域的房价呈现一个怎样的转变呢？
我们通过网络、房产中介以及实地走访的方式搜集了成都东南西北四个区域共计193个楼盘从2008年到2012年6月的房价数据，其中重点落在成都东边。
首先，通过这些数据，我们都可以十分明显的看到成都东站的落成对于整个成都的房价都有一定幅度的提升，下面我们从几个重要的时点来看一下成都东站落成对于成都房价的影响（见表1）。
注：总体涨幅是指房价在2008年到2012年6月整体的涨幅情况；开工前的涨幅是指2008年整年的涨幅情况（成都东客运站于2008年12月开工建设）；投入使用前后是指2011年一季度到2011年二季度的涨幅情况（成都东客运站于2011年5月正式投入运营）；投入使用后是指2011年二季度到2012年二季度的涨幅情况。
由上述数据，我们可以看到2008年间成都的房价整体呈负增长状态，其中成都东部和南部区域的房价跌幅最为明显，均达到了10%以上的跌幅。而从2008年到2012年6月三年半的时间成都的房价整体却上涨了约32.4%，东部区域引领了涨幅的高峰，增幅达到了约41%。2008年是特殊的一年，四川经历了重大的灾难——汶川地震，东客运站于2008年12月28日开工，2008到2009年房价明显的从跌转涨，我们不能不说东客运站带给成都房价巨大的推动力，同时在东客运站修建的时期中，各种房价调控政策出台，在房价调控博弈进入深水区的关键时期，房价持续上涨，房产的销售业绩不俗，尤其是东客运站附近的需求旺盛，这些数据和现象也从侧面反应了市场对区域未来的信心。人们对于区域未来发展的好的预期也是促进区域经济其他方面良好发展的一个促进因素。
从另一个方面来说，无论是总体涨幅，还是投入使用前后的涨幅情况，我们都可以清晰的看到东部区域的房价增幅居高不下，作为人们口中的“东部平民区”，从跌幅前列到涨幅前列的华丽转变，我们可以说东客运站的修建对其的促进作用功不可没。 发达的交通资源对于房价的促进既有直接作用，又有间接影响。直接的作用即为交通的便利带给民众的强大吸引力，而间接的影响在于发达的交通资源带来的区域经济效益的增加。英国著名城市规划师布鲁克认为，国际大都市发展到一定程度都会产生“都市圈”，“都市圈”的成型一般具备两个条件：一是被众多成熟的商业圈所围合；二是拥有发达的交通资源。那么当成都东部区域拥有了东客运站这一集铁路、地铁、公交、出租、社会车辆和长途客运等不同交通工具为一体的现代化综合交通枢纽后，是不是也就寓意着城东商业圈的即将建立呢？事实上，政府的用意即在于此，因为政府在东客运站落成之后对于城东的规划以及所采取的一系列后续措施都是最好的佐证。
正如我们所担心的那样，东客运站在带给我们方便快捷之余，也不可避免的带来了周边人流嘈杂以及列车运行产生的噪音和热效应污染。因此无论从大的区域的整体房价来说，还是从具体的房价数据来说，我们都可以看到一个很有趣，但又不难解释的现象，那就是以东客运站为中心点，向外辐射，房价的增幅由外圆到内圆越来越大，而到距离其极近的位置时增幅又会存在一定的降低。这是不是验证了专家的那句“不远不近的距离，旺中带静才是增值黄金楼盘”？当然，我们不能排除存在群体中也存在一些不一样的个体。
比较上述四个重要时点的涨幅情况，我们不难看出在整个时点中，成都东客运站开建到完工过程中涨幅最为明显，其他时点仍存在房价下跌的状况，单从成东区域来说，虽然总体涨幅较大，但是在整个时点上开工前和使用后都出现了房价普遍下跌的情况，这个现象也从侧面反应了成都东客运站带给人们对于未来良好的心理预期，从而促进其房价的大幅增长，而投入使用后涨幅存在一定的弱化，一方面是因为此时的供给较之前已有大幅的增加，另一方面是市场对于此类事件的一个自我消化以及政府调控力度的不断加强。但是，我们不得不承认，成都东客运站的落成，使得城东的房地产俨然成为价值股。
四、对东客运站落成后期建设的建议
我们不能否认东客运站对于房价的直接影响效果，从成都市政府以及成华区相关政府部门的发言稿以及相关的新闻报道中，我们也不难看出，政府有意发展城东的美好愿望及决心，这对于发展城东来说无疑是一个利好的消息。然而东客站要发展成为多元交通方式的综合枢纽，成为城市的交通中心，不可避免的会出现一些问题，现就其目前出现的问题提出一些建议。
1、资源浪费。32个售票窗口仅开放3个，拥有1200个座位的候车大厅内旅客不足20人，33个发车位仅使用3个，综合功能利用率不足10%。资源的浪费一个原因来自于大部分的交通仍然依赖于北站等城区的重要交通点，在这种情况下，我们依赖于政府的调节，整合整个市区的交通资源，整合东站内部的各资源，合理配置，科学管理，优化布局，政府可以选择性的将市区的部分交通枢纽整合向外迁移，同时政府还可以配合出台一些优惠政策以帮助东客运站的顺理成长。
2、交通运输必然会带来大量的人流及商流，与此同时，也为城东带来了人群活动噪音，交通噪音甚至于工业生产噪音，噪音污染极有可能成为困扰城东商业经济发展的一个重要因素。关于降低噪音，从东站的角度来说，可以加强其交通管制，从声音传播的角度来说，可以采用绿化带或者声屏障来达到降噪的效果，这是比较有效，比较具有实际操作意义的方法，从选择城东发展的群众或公司来说，可以在选取居住区或办公地的时候，有针对性的选择防噪能力高的住宅，可综合考虑建筑物防噪间距、朝向选择及平面布置等。
3、改变固有的客站建设模式。东客运站落成之后，相应的配套实施接踵而来，而客运站的建成蕴藏着巨大的商机，因此面对巨大的投入，除了国家的政策补贴之外，我们可以选择以商养站，即运用站内站外的有效资源构建商业机遇，如站内的广告牌，站外的有利地势等，将获得的商业收入投入客运站的建设及改善客运站的环境水平，加快我国的铁路事业建设进程。
参考文献：
1、D.S. James， and C.RSirmans， and John B.Corgel. Price Adjustment Process for Rental Office Space. Journal of Urban Economics.1997（22）：90-100.
2、Case K .E .and Shiller， R.J.，1990，“Forecasting Prices and Excess Returns in the Housing Market”， AREUEA Journal， Vol.18，P253）-27.
3、成都日报《成都东站5月1日投入使用 火车北站和南站都将改造》，2011.03.04.
4、四川在线——华西都市报《成都新客站孕育地产“原始股”》，2010.07.09.
5、四川日报《枢纽功能如何才能发挥 成都东客站“困局”求解 》，2012.02.06.
【关键词】交通枢纽 房地产价格 成都东客运站
一、引言
成都，作为四川的省府城市，作为一个重要的交通枢纽点，在完善成都西、南、北三站之后，又于2008年12月29日迎来了另一现代化综合交通枢纽——成都东客运站的开工动员大会，历经两年多，2011年5月1日，众人期待已久的成都东客运站竣工，这个被称为西南地区第一个集铁路、地铁、公交、出租、社会车辆和长途客运等不同交通工具为一体的现代化综合交通枢纽，在2011年5月8日正式登上城市基础交通设施的舞台，促使成都形成东、南、西、北各有一个火车客运站，以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。作为综合交通枢纽的成都东客运站带给成都东边乃至整个成都怎样的一个经济转变？房地产行业作为一个对市场信息较为敏感的行业，将会受到什么影响呢？本文将对此进行探讨。
二、东客运站的建成对周边经济的影响
无数实践经验证明，基础交通设施的建设对于促进周边经济的增长主要体现在以下几个方面：①加快周边区域人员、物资和信息的流转速度，降低其贸易成本，提高其贸易效率，扩大原有的贸易市场或者重建新的贸易市场；②以基础交通设施为起点，向周边辐射，建设更为完善的基础设施体系，以求从更为优质的服务来扩大其贸易规模，从而促进周边经济的增长；③通过成本、收益等重要因素的变化引导资本的正向流动以及工业的布局和企业的选址，促进市场规模的扩大；④基础交通设施本身也具有一定的需求拉动效用。
成都东客运站的投入使用有效地缓解了成都其他客运站的客运吞吐压力，加快了成都的人流、物流以及信息流，使得来往成都更加的方便快捷，这是东站落成显而易见的一个优点，也是政府起初修建成都东客运站的原因之一。另一个显著的优点则是成都东客运站的落成对于周边商业经济产生了一定的推动作用它将提升成都铁路枢纽在全国路网中的地位，使四川铁路更加深入地融入国家快速铁路网，对于我省加快建成西部综合交通枢纽，加快建设西部经济发展高地具有十分重要的意义。
三、东站落成对房地产价格的影响
国外有关房地产价格影响因素的实证研究更侧重于微观环节，广泛运用Hedonic价格法分析各具体因素对房地产价格的影响。Oates（1969）运用Hedonie价格法研究学校的影响，Su Han Chen et a1.（1998）在加州Orange County研究公园绿地对公寓价格的影响，Zan Yang （2001）分析了北京市交通条件对房价的影响。此外，William（1990）指出在住房买卖市场中，空置时间对价格有重要影响，James等人（1997）研究了写字楼出租市场租金变化与空置率的关系等。进入20世纪90年代后，研究者们开始综合考虑各种宏观经济因素，住宅价格指数、可支配收入、人口、住宅市场空置率、失业率及建筑成本等宏观经济指标对房地产价格的影响， 这一类研究中比较典型的有Case和Shiller（1990），Poterba（1991），Clapp和Giaccot（1994），Potepan（1996），Malpezzi（1999），Quigley（1999），Seko（2003）。这些研究都是基于城市级数据开展的，并且其研究结果表明，宏观经济基本面的波动可以解并预测房地产价格的波动，房地产市场并不符合有效市场假说。成都东客运站的落成对于成都来说是一个极具意义的大事件，那么成都的房地产行业又会随之产生怎样的变动呢？价格作为一个十分容易量化的变量，东客运站的落成，又会使成都各区域的房价呈现一个怎样的转变呢？
我们通过网络、房产中介以及实地走访的方式搜集了成都东南西北四个区域共计193个楼盘从2008年到2012年6月的房价数据，其中重点落在成都东边。
首先，通过这些数据，我们都可以十分明显的看到成都东站的落成对于整个成都的房价都有一定幅度的提升，下面我们从几个重要的时点来看一下成都东站落成对于成都房价的影响（见表1）。
注：总体涨幅是指房价在2008年到2012年6月整体的涨幅情况；开工前的涨幅是指2008年整年的涨幅情况（成都东客运站于2008年12月开工建设）；投入使用前后是指2011年一季度到2011年二季度的涨幅情况（成都东客运站于2011年5月正式投入运营）；投入使用后是指2011年二季度到2012年二季度的涨幅情况。
由上述数据，我们可以看到2008年间成都的房价整体呈负增长状态，其中成都东部和南部区域的房价跌幅最为明显，均达到了10%以上的跌幅。而从2008年到2012年6月三年半的时间成都的房价整体却上涨了约32.4%，东部区域引领了涨幅的高峰，增幅达到了约41%。2008年是特殊的一年，四川经历了重大的灾难——汶川地震，东客运站于2008年12月28日开工，2008到2009年房价明显的从跌转涨，我们不能不说东客运站带给成都房价巨大的推动力，同时在东客运站修建的时期中，各种房价调控政策出台，在房价调控博弈进入深水区的关键时期，房价持续上涨，房产的销售业绩不俗，尤其是东客运站附近的需求旺盛，这些数据和现象也从侧面反应了市场对区域未来的信心。人们对于区域未来发展的好的预期也是促进区域经济其他方面良好发展的一个促进因素。
从另一个方面来说，无论是总体涨幅，还是投入使用前后的涨幅情况，我们都可以清晰的看到东部区域的房价增幅居高不下，作为人们口中的“东部平民区”，从跌幅前列到涨幅前列的华丽转变，我们可以说东客运站的修建对其的促进作用功不可没。 发达的交通资源对于房价的促进既有直接作用，又有间接影响。直接的作用即为交通的便利带给民众的强大吸引力，而间接的影响在于发达的交通资源带来的区域经济效益的增加。英国著名城市规划师布鲁克认为，国际大都市发展到一定程度都会产生“都市圈”，“都市圈”的成型一般具备两个条件：一是被众多成熟的商业圈所围合；二是拥有发达的交通资源。那么当成都东部区域拥有了东客运站这一集铁路、地铁、公交、出租、社会车辆和长途客运等不同交通工具为一体的现代化综合交通枢纽后，是不是也就寓意着城东商业圈的即将建立呢？事实上，政府的用意即在于此，因为政府在东客运站落成之后对于城东的规划以及所采取的一系列后续措施都是最好的佐证。
正如我们所担心的那样，东客运站在带给我们方便快捷之余，也不可避免的带来了周边人流嘈杂以及列车运行产生的噪音和热效应污染。因此无论从大的区域的整体房价来说，还是从具体的房价数据来说，我们都可以看到一个很有趣，但又不难解释的现象，那就是以东客运站为中心点，向外辐射，房价的增幅由外圆到内圆越来越大，而到距离其极近的位置时增幅又会存在一定的降低。这是不是验证了专家的那句“不远不近的距离，旺中带静才是增值黄金楼盘”？当然，我们不能排除存在群体中也存在一些不一样的个体。
比较上述四个重要时点的涨幅情况，我们不难看出在整个时点中，成都东客运站开建到完工过程中涨幅最为明显，其他时点仍存在房价下跌的状况，单从成东区域来说，虽然总体涨幅较大，但是在整个时点上开工前和使用后都出现了房价普遍下跌的情况，这个现象也从侧面反应了成都东客运站带给人们对于未来良好的心理预期，从而促进其房价的大幅增长，而投入使用后涨幅存在一定的弱化，一方面是因为此时的供给较之前已有大幅的增加，另一方面是市场对于此类事件的一个自我消化以及政府调控力度的不断加强。但是，我们不得不承认，成都东客运站的落成，使得城东的房地产俨然成为价值股。
四、对东客运站落成后期建设的建议
我们不能否认东客运站对于房价的直接影响效果，从成都市政府以及成华区相关政府部门的发言稿以及相关的新闻报道中，我们也不难看出，政府有意发展城东的美好愿望及决心，这对于发展城东来说无疑是一个利好的消息。然而东客站要发展成为多元交通方式的综合枢纽，成为城市的交通中心，不可避免的会出现一些问题，现就其目前出现的问题提出一些建议。
1、资源浪费。32个售票窗口仅开放3个，拥有1200个座位的候车大厅内旅客不足20人，33个发车位仅使用3个，综合功能利用率不足10%。资源的浪费一个原因来自于大部分的交通仍然依赖于北站等城区的重要交通点，在这种情况下，我们依赖于政府的调节，整合整个市区的交通资源，整合东站内部的各资源，合理配置，科学管理，优化布局，政府可以选择性的将市区的部分交通枢纽整合向外迁移，同时政府还可以配合出台一些优惠政策以帮助东客运站的顺理成长。
2、交通运输必然会带来大量的人流及商流，与此同时，也为城东带来了人群活动噪音，交通噪音甚至于工业生产噪音，噪音污染极有可能成为困扰城东商业经济发展的一个重要因素。关于降低噪音，从东站的角度来说，可以加强其交通管制，从声音传播的角度来说，可以采用绿化带或者声屏障来达到降噪的效果，这是比较有效，比较具有实际操作意义的方法，从选择城东发展的群众或公司来说，可以在选取居住区或办公地的时候，有针对性的选择防噪能力高的住宅，可综合考虑建筑物防噪间距、朝向选择及平面布置等。
3、改变固有的客站建设模式。东客运站落成之后，相应的配套实施接踵而来，而客运站的建成蕴藏着巨大的商机，因此面对巨大的投入，除了国家的政策补贴之外，我们可以选择以商养站，即运用站内站外的有效资源构建商业机遇，如站内的广告牌，站外的有利地势等，将获得的商业收入投入客运站的建设及改善客运站的环境水平，加快我国的铁路事业建设进程。
参考文献：
1、D.S. James， and C.RSirmans， and John B.Corgel. Price Adjustment Process for Rental Office Space. Journal of Urban Economics.1997（22）：90-100.
2、Case K .E .and Shiller， R.J.，1990，“Forecasting Prices and Excess Returns in the Housing Market”， AREUEA Journal， Vol.18，P253）-27.
3、成都日报《成都东站5月1日投入使用 火车北站和南站都将改造》，2011.03.04.
4、四川在线——华西都市报《成都新客站孕育地产“原始股”》，2010.07.09.
5、四川日报《枢纽功能如何才能发挥 成都东客站“困局”求解 》，2012.02.06.