2009年的股市楼市可谓风生水起，背后是政策之“风”和货币之“水”。新年伊始，政策风云突变，楼市要顺应国十一条的风向，还要面对央行上调准备金的压力。然而，政策风云的变化并非都是利空，详细解读，还是有些很深的道理。
　　
　　国十一条化解物业税利空
　　
　　国十一条的内容可以简单概括为5项：增加供给、抑制投机、加强监管、安居工程及地方负责。值得一提的是，前期在某些媒体空转了很久的房地产行业最大利空——物业税，在国十一条中却只字未提。
　　站在购房者的角度，美国人买房缴财产税，按美国加州1.3％的税率，51年所缴税款超过了买房的全部本金，不少新区还要再加1％，按2.3％的税率计算，只需30年，房产投资的本金就归零了，美国很少有人把房地产作为长期投资的工具。坦率地说，笔者一直没弄明白中国的物业税是什么概念。如果指财产税，那么开征物业税的前提是要搞土地革命，先要让国有土地私有化，否则就是一个悖论，等于让扛长工的农民替地主缴税，让住酒店的旅客在房费之外为酒店纳税，这个悖论说到哪里也讲不通。此外，开征任何新税种，依法都要经过全国人大的核准，未经人大审核就模拟开征物业税的空转，在法律上来说是空穴来风。
　　假设不搞土地革命，房归房，地归地，房主缴房子的财产税，地主缴土地的财产税。这在理论上似乎是可行的，但若把账算清楚，开征物业税就会使中央财政破产。假设征收2％的物业税，房子占1／3，土地占2／3，据不完全统计，中国城镇的房地产总值(包括工业和商业地产在内)约300多万亿元，以此为基数，中央财政每年要为价值200多万亿元的土地缴纳4万多亿元的税。虽然同时还有各类房产主上缴的1万多亿元，国家作为土地拥有者的净纳税额每年还是有3万多亿元的缺口。国家缴税虽说是左口袋交给右口袋，但由于税种不同，用途不一，国家还是要依法规定税收预算收支。现在中央一级财政已经入不敷出了，哪里还能单列出3万多亿元国有土地的物业税支出呢?
　　所以，国十一条化解了物业税开征空转的威胁，这仿佛是一块石头落了地，应理解为一大利好。本轮调控的目的是遏制房价的过快上涨，保持房地产业的平稳均衡发展，调控的基调是降温，而不是熄火，这是理解和执行国十一条的重要前提。
　　
　　调存款准备金率剑指高房价
　　
　　自20世纪80年代开启商品房市场以来，城市住宅价格基本上有年均14％～15％的上涨。从长期的趋势看，房价持续上涨的原因，首要是央行的超额货币供给。若以央行的广义货币(M2)增速减去中国的GDP的增速来计算，超额货币的年均净增长速度高达14％以上，因为M2速度为年均23％，同期GDP的增速年均8.9％。
　　政策的风向标可以调节不同商品市场的货币流通量，政策如风，货币似水，风动则水动，水涨则船(价)高。在凯恩斯经济学的指导下，各国政府都学会了分流超额货币，即把货币之水尽量引向投资品市场，在资产泡沫的流动中消化超额货币。和一般公众相比，投资人群体占到城市人口的20％～30％，他们有较强的抗风险能力，能够接受富贵险中求的生活方式。现代金融业通过多层次的投资品市场，把货币的流动性风险转化为资产的流动性，使超额货币消失在资产泡沫之中。房地产泡沫的源头是超额货币，而泡沫的生成来源是房地产投机，房地产天然不是投资品，但投资人却天然喜欢房地产，由此推高了房地产的投资属性，使房地产脱离了作为消费品的定价标准。
　　房地产作为消费品，其基本面定价的主要标准有两个：10～15年的租金回报率和25％～30％的家庭可支配收入。按照这两个标准，中国的楼市泡沫已经非常高了。从租金回报率看，上海、北京和杭州等7个城市的抽样调查显示，除北京之外均小于4％，低于中国香港地区和法国的水平，其中上海和杭州两市低于3％。换句话说，北京的租金回报率是25年收回资金，上海、杭州则需要35年以上。这个调查的时间是2009年第一季度，考虑到2009年这些城市的房价上涨，租金回报率就更低，北京估计需要30～35年，上海、杭州则需要40～45年。从家庭的可支配收入比率看，房价每隔5年翻一番，如今靠工资买房已经是工薪阶层难以实现的梦想。上海的平均工资与平均房价之比说明，普通的工薪阶层如果不贷款，一生的工资收入也买不起90平米的房子。从房地产作为消费品定价的标准看，中国的楼市泡沫已经是客观存在的事实。
　　房地产泡沫升温的源头是超额货币，所以解铃还须系铃人，楼市降温还要靠政策调控。央行近期加大了回收货币的力度，并突然调高存款准备金比率，剑指高房价，降温房地产。这就产生了两个问题：一是楼市降温是否会诱发泡沫破灭?二是楼市降温后的超额货币会流向哪里?是否会在其他投资品市场酿成新的泡沫?
　　
　　人人追求拥有而非居住
　　
　　电视连续剧《蜗居》写了一个城市房价逼良为娼的故事，在热播和禁播中发人深思。透过这部连续剧，我们看到了人们对居者有其屋的追求。问题在于：人们追求的是拥有而非居住，不是在任何地点拥有，而是在大城市拥有。如果把这种拥有欲解读为刚性需求，房价下跌就只能是个幻想。其实，相对于目前的高房价，房租如此之低，如果不是人人都追求拥有，居住应该不是问题，关键是没有人愿意经营一个适合人居的租房产业。
　　为了让低收入者居者有其屋，国十一条的核心是调控房地产供求，包括增加土地供给，提高第二套房首付比例，遏制投机性的囤房囤地，加大经济适用房的供给，最后也提到了廉租房。显然，国十一条也是在居民拥有住宅的主题之下调控楼市，这就不可能导致房价大幅度下跌，而只能降温楼市，让房价的上升趋势从过快级下调到平稳级。在笔者看来，大规模推广经济适用房的计划如果成功，也许弄不好会成为中国房地产泡沫将来破灭的导火索。温故知新，美国的次贷市场就是鼓励低收入群体贷款买房，结果酿成了一场波及全球的金融海啸。
　　从现代金融学的观点看，
　　“富人”主要是“负债”的人，所谓信用好就是能负债，所以要根据不同群体的负债能力划分信用等级。中国的经济适用房是在鼓励低收入群体贷款买房，这就是中国特色的次贷市场。用一个不恰当的比喻，若把优先和次级比喻为正品和次品，用经济适用房来调控楼市，是在抑制正品贷款，鼓励次品贷款。要知道，美国的房产泡沫破灭不是起源于富人卖房，而是起源于穷人交不起按揭而导致的银行拍卖，诱发了房价暴跌－拍卖－再跌－再拍卖。
　　把居者有其屋解读为传统思维和政策调控，会在源头上加剧城市房地产的稀缺性，只有从租房产业化人手，才能真正遏止中国楼市的泡沫化上升。在租金回报率低于存款利率的条件下，已不可能依靠市场自发的力量推动租房产业化。所以国家的政策调控应该从打压地价房价，转变为扶助租房产业，用高房价创造的土地出让金和其他税费收入补贴国营民管的租房产业。只有逐渐改变国民的居住观念，才能使房地产回归本源，返璞归真。