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国内住宅地产行业随着人口结构老龄化到达了一个长期的供需拐点之后，开始了去库存，北上广深四个特大城市动辄7万元以上的楼面价已经令当地只能容纳得下少数资金与开发销售实力极强的房地产商。大多数中小房地产商仍必须在其他城市寻求结构性机会。
2015年11月21日“水晶球”颁奖典礼活动中，多位房地产企业的人士接受了《证券市场周刊》记者的采访，根据各自公司业务所在地的情况拼凑出了二三线城市房地产开发销售的实景图。
尽管大周期不乐观，但“一地一市场”的特殊性又意味着在一些小周期当中仍然存在机会。在去库存的过程中，土地市场是需要密切关注的先行指标。选择在什么样的城市继续开发则要求企业深入研究当地的人口与产业结构，不能笼统以“线级”划分。
同时值得注意的是，曾经被认为是最安全的“刚需盘”，在房地产企业看来已经不那么具有吸引力，但改善型住宅或将成为下一个增长点。对于住宅地产企业的转型，受访人士认为可以根据住户为依托谨慎地发展一些服务类项目，但不会放弃房地产主业。
大周期见顶 小周期见底
国泰君安房地产分析师卜文凯对本刊记者表示，在房地产行业整体的长周期见顶之后，将不会再有消费的爆发式增长，开发投资也会维持在低位。国泰君安团队是2015年卖方分析师“水晶球奖”房地产行业第一名。
开发商的新业务已经显著向一线城市与少数核心二线城市集中，但据国泰君安统计，这些地区的房地产开发与投资只占到全国的40%。这就意味着，大部分房地产企业仍需要在其他中小城市继续开展业务。与此同时，降低首付比例与放松公积金贷款的限制，均表明了中央政府希望去库存能够持续进行。如何规避风险、寻找结构性机会是开发商们的课题。
东北整体住宅去库存压力较大。过去开发商的库存积累来自于满足房产投资需求，且拥有两套及以上住房的家庭比重不在少数。与此同时，房地产投资低迷导致了从2014年至2015年上半年土地市场买卖遇冷。“现在一些城市的老城区由于征地成本太高，财政在一级土地市场有时候是要倒贴钱的，因此政府也更倾向于开发新城区的土地，通过二级开发带动就业与税收。而且开发商拿地态度也十分谨慎。”据一熟悉辽宁房地产业情况的人士对本刊记者说。
“但从2015年下半年土地市场回暖的情况看，房地产开发投资可能已经接近底部区域，再有一年的调整就会出现回暖。” 该人士对未来表示审慎乐观。实际上早在2014年以前，辽宁省就比较早地推动了去库存，并有所成效。“主要采取开发商降价结合政府补贴的方式，收购商品房用作棚户区改造安置房与保障房。”
蓝光发展在2015年通过借壳上市。“公司的房地产业务主要在二线省会城市，前几年以中小户型房的‘刚需盘’为主，但是现在我们向改善型住宅转型。”蓝光发展战略研究总监杜丙国对本刊记者表示。
他指出，2015至2020年全国的房地产行业复合增长率（CAGR）将在1%-3%区间，现在是一个“成熟阶段”，企业间竞争和并购将会加剧。全行业2015年预计8万亿元的销售额，和2013年几乎持平。但如万科这样的龙头也才只有2000亿元的销售额，市场占有率只有4%，为并购留下了空间。
杜丙国亦指出，目前住宅市场存在很明显的供给结构失衡。全国房地产库存在270亿平方米左右，在2020年60%城镇化率的目标下，刚需住宅现在已经开始过剩，更不用说增量。但改善型住房开发依然存在投资机会，届时总需求大约在100亿平方米，而目前的库存在50亿平方米。“从2015至2025年，改善型住宅市场将处在上升周期，期间会有10%以上的复合增长率，此后逐步见顶。”
区域分化不唯“线级”论
在主流观念中，房地产市场往往按照一二三甚至更多的“线级”来分类。这对应于中国不同地区经济发展水平不均衡、城市规模差异大，进而导致房地产市场存在明显的区域差异。但这样的划分存在误读，即便是一线城市内部也有分化，二三线城市更不能简单划分。
沈阳是典型的二线省会城市，但却让众多大型房企栽了跟头。公开数据显示，2011年，沈阳土地出让创下630亿元的高值，一度跻身全国前十强，但此后逐年下滑，2015年上半年仅有32.1亿元。“沈阳为代表的东北老工业基地城镇化起步早、发展水平高，周边农村人口已经很少了，近几年外出求学与打工者人口净流出。另外，当地城市发展规划是向四面发展，浑南、沈北、铁西、沈抚新城都在扩大供地。”据熟悉当地房地产市场的人士对本刊记者介绍称。
荣盛发展是一家传统的区域性住宅开发企业，一直以南京和廊坊为中心，在长三角和京津冀地区二三线城市经营，目前业务覆盖十一个城市。荣盛发展副总经理陈金海对本刊记者称，在廊坊和沧州，库存周期只有三个月，甚至比一线城市还要低。尽管三线城市已经不被多数分析人士看好，但河北整体的房地产销售情况反而比较乐观。
除了北上广深之外，全国大多数城市住房还是面向本地人口，因此城市的人口规模以及增长速度就很重要。而影响人口的因素则是产业。诸如廊坊、保定等京津冀周边三线城市，由于承接了北京、天津的部分产业，地方政府不那么依赖土地出让收入，因此在过去几年当中土地供给有限。“表面住房供求背后其实反映的是产业发展。”陈金海说。
不同的城市群由于存在产业周期差异，对人口的吸附能力是不一样的。2000年以来，长三角地区房地产市场整体健康，是因为上海和周边出口导向制造业匹配度高，形成了以上海为中心向周边辐射。“而环渤海城市群和京津冀城市群则是由于北京的产业吸附力太强，但却不向周边辐射，因此未来这两个城市群的房地产市场发展一定要看核心城市产业外溢，并且带动人口转移的情况。”杜丙国说。
有接近三千万人口的重庆是另一个很有代表性的二线城市。“重庆是全国第一大房地产市场。从总量看，重庆是劳务输出大省，意味着人口外流;但重庆区县较多，我们估算人口的城镇化率大约在45%，因此城区又是一个人口导入型的城市。”杜丙国分析重庆称。
但拥有如此巨大的人口基础，重庆城区住房均价又何以不足一万元呢？在杜丙国看来，重庆虽然山地多，但开发强度极高，整体容积率实际上不亚于上海甚至是香港。而且内陆人均收入增长限制了房价增长。
南京则显示出比较明显的从刚需向改善型需求迁移的特征。“2015年刚需盘与改善型楼盘销售比例已经从前两年的7：3上升至1：1。”卜文凯说，“相比之下，如武汉、合肥、成都等中西部省会城市，其通过学校、产业吸附人口、升级需求的能力就比像南京、杭州、厦门弱。”
国务院统计全国50万人口以上的大中城市有278个。没有任何一家开发商有能力覆盖这样的范围。“因此未来即便是省会城市，我们也会重新审视各地的具体情况，选择其中有人口流入和产业导入的城市。”杜丙国说。
谨慎转型
杜丙国认为，定位和周转率之间的矛盾是开发商向改善型需求转型的一个难题。房地产企业以往在销售刚需盘时通过提高周转率的方式来保证资金链和利润，而改善型住宅则可以容忍低一些的周转率。但在对于主业转向价格偏高的改善型住宅来说，周转率存在下降压力。
另外，过去刚需盘周转快，很大程度上也是因为居民收入有较快的增长，购买力提升，京沪尤为明显。未来居民收入能否维持高增长，将是个体地产企业要承担的宏观风险。
陈金海说，转型不是新话题，但现在是要换一种方式转型。早些年房地产企业转型是在产业链纵向上往除了施工以外的上下游发展，从开发设计到物业酒店等环节，尽可能把利润留在自己手里。现在在住宅以外，企业更倾向于横向发展，顺应大城市向周边疏散人口与产业的趋势，进行“产城一体化”。
陈金海认为养老、旅游地产、资产管理等方面也是转型的方向，但步伐不宜太激进。“我们现在还是以比较谨慎的态度在尝试，以现有的住宅和业主为基础，开展一些服务业的转型，房地产相当于是获取业主的一个接入口。不过也有一些地产公司转型跨度比较大，将房地产业务全部剁掉，几乎是整体进入了文化、医药或者体育产业。”
卜文凯进一步指出，房地产企业转型不仅要业务模式，更关键是要能找到优质的资产顺利整合，否则一旦整合失败，同时又丢掉了主业，那么转型将会面临风险。
2015年11月21日“水晶球”颁奖典礼活动中，多位房地产企业的人士接受了《证券市场周刊》记者的采访，根据各自公司业务所在地的情况拼凑出了二三线城市房地产开发销售的实景图。
尽管大周期不乐观，但“一地一市场”的特殊性又意味着在一些小周期当中仍然存在机会。在去库存的过程中，土地市场是需要密切关注的先行指标。选择在什么样的城市继续开发则要求企业深入研究当地的人口与产业结构，不能笼统以“线级”划分。
同时值得注意的是，曾经被认为是最安全的“刚需盘”，在房地产企业看来已经不那么具有吸引力，但改善型住宅或将成为下一个增长点。对于住宅地产企业的转型，受访人士认为可以根据住户为依托谨慎地发展一些服务类项目，但不会放弃房地产主业。
大周期见顶 小周期见底
国泰君安房地产分析师卜文凯对本刊记者表示，在房地产行业整体的长周期见顶之后，将不会再有消费的爆发式增长，开发投资也会维持在低位。国泰君安团队是2015年卖方分析师“水晶球奖”房地产行业第一名。
开发商的新业务已经显著向一线城市与少数核心二线城市集中，但据国泰君安统计，这些地区的房地产开发与投资只占到全国的40%。这就意味着，大部分房地产企业仍需要在其他中小城市继续开展业务。与此同时，降低首付比例与放松公积金贷款的限制，均表明了中央政府希望去库存能够持续进行。如何规避风险、寻找结构性机会是开发商们的课题。
东北整体住宅去库存压力较大。过去开发商的库存积累来自于满足房产投资需求，且拥有两套及以上住房的家庭比重不在少数。与此同时，房地产投资低迷导致了从2014年至2015年上半年土地市场买卖遇冷。“现在一些城市的老城区由于征地成本太高，财政在一级土地市场有时候是要倒贴钱的，因此政府也更倾向于开发新城区的土地，通过二级开发带动就业与税收。而且开发商拿地态度也十分谨慎。”据一熟悉辽宁房地产业情况的人士对本刊记者说。
“但从2015年下半年土地市场回暖的情况看，房地产开发投资可能已经接近底部区域，再有一年的调整就会出现回暖。” 该人士对未来表示审慎乐观。实际上早在2014年以前，辽宁省就比较早地推动了去库存，并有所成效。“主要采取开发商降价结合政府补贴的方式，收购商品房用作棚户区改造安置房与保障房。”
蓝光发展在2015年通过借壳上市。“公司的房地产业务主要在二线省会城市，前几年以中小户型房的‘刚需盘’为主，但是现在我们向改善型住宅转型。”蓝光发展战略研究总监杜丙国对本刊记者表示。
他指出，2015至2020年全国的房地产行业复合增长率（CAGR）将在1%-3%区间，现在是一个“成熟阶段”，企业间竞争和并购将会加剧。全行业2015年预计8万亿元的销售额，和2013年几乎持平。但如万科这样的龙头也才只有2000亿元的销售额，市场占有率只有4%，为并购留下了空间。
杜丙国亦指出，目前住宅市场存在很明显的供给结构失衡。全国房地产库存在270亿平方米左右，在2020年60%城镇化率的目标下，刚需住宅现在已经开始过剩，更不用说增量。但改善型住房开发依然存在投资机会，届时总需求大约在100亿平方米，而目前的库存在50亿平方米。“从2015至2025年，改善型住宅市场将处在上升周期，期间会有10%以上的复合增长率，此后逐步见顶。”
区域分化不唯“线级”论
在主流观念中，房地产市场往往按照一二三甚至更多的“线级”来分类。这对应于中国不同地区经济发展水平不均衡、城市规模差异大，进而导致房地产市场存在明显的区域差异。但这样的划分存在误读，即便是一线城市内部也有分化，二三线城市更不能简单划分。
沈阳是典型的二线省会城市，但却让众多大型房企栽了跟头。公开数据显示，2011年，沈阳土地出让创下630亿元的高值，一度跻身全国前十强，但此后逐年下滑，2015年上半年仅有32.1亿元。“沈阳为代表的东北老工业基地城镇化起步早、发展水平高，周边农村人口已经很少了，近几年外出求学与打工者人口净流出。另外，当地城市发展规划是向四面发展，浑南、沈北、铁西、沈抚新城都在扩大供地。”据熟悉当地房地产市场的人士对本刊记者介绍称。
荣盛发展是一家传统的区域性住宅开发企业，一直以南京和廊坊为中心，在长三角和京津冀地区二三线城市经营，目前业务覆盖十一个城市。荣盛发展副总经理陈金海对本刊记者称，在廊坊和沧州，库存周期只有三个月，甚至比一线城市还要低。尽管三线城市已经不被多数分析人士看好，但河北整体的房地产销售情况反而比较乐观。
除了北上广深之外，全国大多数城市住房还是面向本地人口，因此城市的人口规模以及增长速度就很重要。而影响人口的因素则是产业。诸如廊坊、保定等京津冀周边三线城市，由于承接了北京、天津的部分产业，地方政府不那么依赖土地出让收入，因此在过去几年当中土地供给有限。“表面住房供求背后其实反映的是产业发展。”陈金海说。
不同的城市群由于存在产业周期差异，对人口的吸附能力是不一样的。2000年以来，长三角地区房地产市场整体健康，是因为上海和周边出口导向制造业匹配度高，形成了以上海为中心向周边辐射。“而环渤海城市群和京津冀城市群则是由于北京的产业吸附力太强，但却不向周边辐射，因此未来这两个城市群的房地产市场发展一定要看核心城市产业外溢，并且带动人口转移的情况。”杜丙国说。
有接近三千万人口的重庆是另一个很有代表性的二线城市。“重庆是全国第一大房地产市场。从总量看，重庆是劳务输出大省，意味着人口外流;但重庆区县较多，我们估算人口的城镇化率大约在45%，因此城区又是一个人口导入型的城市。”杜丙国分析重庆称。
但拥有如此巨大的人口基础，重庆城区住房均价又何以不足一万元呢？在杜丙国看来，重庆虽然山地多，但开发强度极高，整体容积率实际上不亚于上海甚至是香港。而且内陆人均收入增长限制了房价增长。
南京则显示出比较明显的从刚需向改善型需求迁移的特征。“2015年刚需盘与改善型楼盘销售比例已经从前两年的7：3上升至1：1。”卜文凯说，“相比之下，如武汉、合肥、成都等中西部省会城市，其通过学校、产业吸附人口、升级需求的能力就比像南京、杭州、厦门弱。”
国务院统计全国50万人口以上的大中城市有278个。没有任何一家开发商有能力覆盖这样的范围。“因此未来即便是省会城市，我们也会重新审视各地的具体情况，选择其中有人口流入和产业导入的城市。”杜丙国说。
谨慎转型
杜丙国认为，定位和周转率之间的矛盾是开发商向改善型需求转型的一个难题。房地产企业以往在销售刚需盘时通过提高周转率的方式来保证资金链和利润，而改善型住宅则可以容忍低一些的周转率。但在对于主业转向价格偏高的改善型住宅来说，周转率存在下降压力。
另外，过去刚需盘周转快，很大程度上也是因为居民收入有较快的增长，购买力提升，京沪尤为明显。未来居民收入能否维持高增长，将是个体地产企业要承担的宏观风险。
陈金海说，转型不是新话题，但现在是要换一种方式转型。早些年房地产企业转型是在产业链纵向上往除了施工以外的上下游发展，从开发设计到物业酒店等环节，尽可能把利润留在自己手里。现在在住宅以外，企业更倾向于横向发展，顺应大城市向周边疏散人口与产业的趋势，进行“产城一体化”。
陈金海认为养老、旅游地产、资产管理等方面也是转型的方向，但步伐不宜太激进。“我们现在还是以比较谨慎的态度在尝试，以现有的住宅和业主为基础，开展一些服务业的转型，房地产相当于是获取业主的一个接入口。不过也有一些地产公司转型跨度比较大，将房地产业务全部剁掉，几乎是整体进入了文化、医药或者体育产业。”
卜文凯进一步指出，房地产企业转型不仅要业务模式，更关键是要能找到优质的资产顺利整合，否则一旦整合失败，同时又丢掉了主业，那么转型将会面临风险。