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翻开2004的黄历，房地产的流年也许是：主口舌，宜交易。
这并非没有道理。
回顾过去的一年， 房地产业从未如此热闹。
3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
4月25日起，央行要求将金融机构存款准备金率普遍提高0.5个百分点，以防止货币信贷总量过快增长。
4月27日，国务院下发通知，将房地产开发（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%以上。
4月30日，农用地暂停受理审批的通知出台。
随后，“8·31”迫近，此后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。
10月，又传来了央行9年以来首度“加息”的消息……
但是，“资金+土地”的宏观调控，却阻止不了房地产的一路走高。
据国家统计局资料，前三个季度，房地产行业开发投资保持较高的增速。全国房地产开发投资8357亿元，同比增长28.3%。其中，商品住宅完成投资5684亿元，同比增长27.4%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了32%和35.1%。
同时，房地产需求旺盛，1-9月，房地产销售面积增幅19.3%，远远高于竣工面积9.5%的增幅。房价也一度高企，1-9月，全国商品房平均销售价格为2777／平方米，同比上涨13%。其中，商品住宅平均销售价格为2566／平方米，同比上涨10.9%。涨幅从高到低依次为中部、东部、西部地区。
销售的旺盛直接引发空置面积的下降。9月末，全国商品房空置面积为9748万平方米，同比下降2.3%。按用途分，商品住宅空置面积下降幅度最大。
调控的疲软与房价的走高，引发民众的不满，政府相关部门和企业先后站出来发言，于是，一场互相指责的口水战不可避免：是谁抬高了房价？是谁制造了泡沫（当然，如果泡沫存在的话）？
交战一：是五倍的上涨空间？还是即将破裂的泡沫？
对房价走势的看法，从未像2004年这样，人言人殊。
2004年伊始，中鸿天房地产总经理潘石屹就预言：“北京的房价2004年一定会涨。”而后来的房价，也正如潘的预言，节节攀升。
趁着涨势，4月，国家发改委中国宏观经济学会研究员王建，更是在南京放言：“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”
一席话，听得开发商和有房者眉开眼笑。不过，这边笑声未停，那边“泡沫说”就起。持这种看法的，北有易宪容，南有谢国忠。
7月，社科院学者易宪容发表名为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章，认为，“目前房地产市场状况类似于日本和香港房市泡沫破裂前夜”。
如果要给这次破裂加上一个期限的话，那么“这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。大胆预测者是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，他认为中国房地产销售停滞，几个大城市的家庭债务都接近国际标准的极限水平，家庭存款也停止成长，供过于求的迹象甚为显著。而且，“上海是这次经济泡沫的地震中心”，“当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂”。
面对甚嚣尘上的“泡沫说”、“上涨说”，由建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头，一课题组写就的报告在媒体上公开发表。
针对“泡沫说”，该报告认为，中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。针对房价的上涨，该报告特别提出：“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨”。后者立即被媒体解读为建设部对潘的不点名批评。
但是，建设部的报告并没有止住人们对房价的热烈讨论。
11月，中国房地产协会会长杨慎称，如果用政府之手进行合理调控，现行房价仍有30%的下降空间。接着，国家发改委经济研究所研究员王小广认为，房价下降的拐点在明年就会出现；不过，王石却说这个拐点得到2013年……
10月29日，争论正酣时，央行毫无预兆地加息。面对此次加息，争吵各方却取得了一致的看法：其意图之一，便是遏制房价的快速上扬，以达到用金融手段调控房地产的目的。
由于加息幅度不大，众多圈内人士认为，这表明了中国政府的慎重态度——既希望房价的上涨有所缓和，又希望房地产行业保持活力。因此，这次加息对中国房地产业的心理影响大于实际的影响。国房景气指数报告称，10月全国商品房销售价格分类指数为102.13，比9月份下降0.53点，房价终于不再拚命上涨。
事实上，作为一种金融手段，加息的影响传导到消费品上应有一定的时间，因此，10月房价涨幅的应声回落，很大程度上正是消费者预期心理改变的表现。
但这次加息的长期影响并不明晰。中央财经大学证券期货研究所所长贺强的观点颇具代表性：“加息可能抑制房地产价格，这种可能性会有。但对抑制起多大作用，关键还得看是否连续加息。管理层这次推出的政策幅度很小，与以前做法不同，以前都是大幅度提高利率，也说明管理层采取谨慎的态度，仅仅是试探性的。”
同时，还有一部分人担心，利率调高而汇率不变，会进一步加大人民币升值的压力，并导致外资大量涌入中国，从而继续抬高房价；而房价的抬高又可能刺激民众的心理预期，掀起新的购房热潮，这样，无疑会抵销加息的影响、引发新一轮的房价上涨。
交战二：是房价抬高了地价？还是地价抬高了房价？
10月11日，全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会在成都结束。
当时，履新不久的国土资源部副部长 小苏在会上发表讲话，指出“由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价的观点不正确。”其矛头直指北京华远集团总裁任志强。
此前，任志强撰文说，“招拍挂政策是让土地平均价格暴涨的根源”，“从去年开始至今年上半年的土地价格增长和房屋价格的增长，不仅仅是投资与消费增长所造成，最根本的是土地供给制度的改变所造成的”。
那么，到底是房价抬高了地价？还是地价抬高了房价？
小苏认为，地价、房价分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定。影响房价最重要的因素是房屋市场的供求关系，土地只是构成房地产的一个生产要素，其需求的变化是受房屋市场需求变化影响，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。
“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨；而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加。”南京师范大学的郑光辉引用李嘉图的话，支持 小苏的观点。
郑光辉认为，商品房的生产需要一个时间过程，开发商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析，预见了未来房价之后，看到了其中的利润。所以就其因果关系而言，“在充分的市场环境下，地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加”。
而任志强的算法与小苏、郑光辉不同。
任志强认为，经营性土地招拍挂不等于土地市场化的资源配置，并不能反映土地的真实价格，原因很简单，因为土地源头的垄断是非市场化的。在现行的土地制度下，土地是政府手中的垄断性商品，地方政府总希望土地招拍挂的价格越高越好。
任志强更直接引用国土资源部的统计数字：1—8月份房地产投资增长了28.8%，但本年土地购置面积仅增长了6%，完成土地开发面积仅增长了14.5%，远远低于投资的增长和施工面积的增长比例。而在70%土地是协议出让的情况下，土地价格增长幅度已超过了房价的增长幅度。
针对小苏“相应压缩开发商过去取得的超额利润”的提法，任志强更是毫不客气地直斥为：“既显无知，又显无能。”
任认为，土地出让金都是由最终消费者承担的，开发商只是在生产商品期间垫付而已。当市场需求旺盛、商品供不应求时，房价会水涨船高，开发商在土地成本提高之后同时提高了房价，就仍然会保持原有的利润率或取得同样的超额利润！
因此，作为房屋生产成本中的重要组成部分（大部分项目的土地成本占到全部生产成本的40%－70%），当土地的价格高涨时，房屋的生产成本必然会大大增加，并推动房价的上涨。
双方的争辩，让房价与地价成为一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的现实版。
“我认为两种观点都是错的。”潘石屹却对 小苏和任志强各打五十大板。
潘石屹认为， 、任二人对枝节问题讨论得喋喋不休，但实际上价格跟交易方式是没关系的，用招标、拍卖、挂牌甚至协议方式对价格都不应该产生影响，最本质的是供求关系。之所以招拍挂以后地价飙升，就是因为供应量减少了，供应量的走势才是决定土地价格和房价的关键。
交战三：是开发商操纵数据，还是数据本身真实？
在“涨”和“跌”的交战中，还有一种声音值得关注。
社科院研究员尹中立指出：房地产信息的统计程序存在一些不合理的地方，在原始数据的提供上可能存在人为操纵。
目前，房地产数据统计由各省城调队组织实施，各地方省、市的城调队将数据汇总后统一对外发布。但在这个环节，问题出现了：城调队的初始数据主要由当地的房地产开发商自行填报，并不是从交易市场上获取的数据！
尹中立认为，在利益的驱动下，开发商可以根据企业的需要来填报数据。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格，因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又倾向于报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价的下跌会导致消费者购房的意愿下降。
也就是说，不论房地产行情是好是坏，开发商自行填报统计数据时，都可能不会“说实话”。
尹中立以上海等地为例，指出确实存在实际情况与公布数据背离的情况。
根据有关部门的要求，自2004年7月1日起，上海市对所有房地产交易实行网上登记备案。因此自7月以后，上海的房地产交易价格有了比较可靠的来源。根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在8500元／平方米左右，然而，上海市对外公布的数据是5135元／平方米。前者比后者足足高出67％。
在一次新闻发布会上，国家统计局新闻发言人郑京平，间接呼应了尹中立的说法，“关于房地产的统计，我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况”，“没有从消费和使用方去统计”。
而且，在进行房地产价计算时，一般计算的是新开楼盘的价格，并不考察二手房市场的交易价格，造成不同时期的价格数据在严格意义上并无可比性。
“将不同时期的新开楼盘的价格进行比较，并不能够真正反映一个城市和地区的房地产价格的走势。”尹中立提出：“科学的方式应该是，考察同一区域同质的房产价格变化。例如，计算同样是在三环内的各楼盘的开盘价、二手房交易价格，如果方法不同，结果差异会很大。”
目前数据采集方式和计算方法的缺陷，无疑会给投资者和消费者造成严重误导。尹中立举例说，2004年5月，国家宏观调控政策出台之后，上海的房地产市场一度出现逆转，住宅二级市场的交易量明显萎缩。但有关部门公布的数据却显示，房地产价格依然一路上涨，这致使8月份之后上海房地产市场的交易又开始恢复上涨势头。
一些专业从事房地产数据工作的人员，也对尹中立的看法表示赞同。在他们看来，建设部的报告不可信，地产商的报告更不能信。
而“这种信息不对称，正是房地产暴利的源泉。” 北京中关村不动产商会副会长刘志硕说，市场经济的一个基本规律是，信息越透明，交易的价格就越接近价值。而目前中国的房地产市场却严重背离了这个规律。
刘志硕甚至认为，目前几乎没人能真正了解目前的商品房供求关系——到底还有多少土地被规划为商品房用地？商品房空置率到底有多高？房地产市场到底还有多大需求量？一个新楼盘到底都有哪些市政配套？没有足够的信息，购房者便无从判断商品房的价值。
面对尹中立等人“房地产商可能操纵数据”的质疑，潘石屹却坚决表示：“不可能！”
潘石屹说，每一套房子成交后，所有数据包括成交价格在40天之内都要在北京房地产信息网上如实登记。“每一套房子一分钱都不敢差，差了客户肯定不干。”潘石屹介绍，这些登记的数据会在房管局的统计月报中公布，这个数据才是最真实的数据。
不过，潘石屹也承认，目前统计部门公布的数据的确是房地产商上报的，但其中也有一系列法律、规定的限制，“这个数据也是八九不离十的”。
政府控制下的房地产：是藏富于民？还是与民争利？
2004的房地产，在争吵中度过了一年。
但让人惊讶的是，几乎所有的争吵都没有定论。究其原因，记者认为，参与各方几乎都是房地产行业的不同利益的获得者，其中，政府是土地的拥有者和经营者，企业是以开发求利者，民众又分为消费者和投资者。不同的利益诉求，自然会引发从各自利益出发的声音，没有定论再正常不过。
三方中，以政府的角色最为重要。从某种角度看，政府通过控制土地，从而控制了整个房地产行业。因此，政府在房地产业中的定位至关重要：如果仅仅将自己定位为土地的经营者，那么政府将以从民众那里获取最大利润为目标；如果政府不仅将自己定位为土地的经营者，更把自己定位为城市或民众的代表，那么政府以城市和民众的发展为最大目的。
但在现实中，政府似乎更多地将自己定位于前者。
2004年，中国政府宣称，要实行最严格的土地管理制度，其大意是：全国现有基本农田总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降；从严从紧控制耕地占用的总量和速度，严格限制农业用地转为非农业用地；等等。
与最严格的土地制度相对的是，进入快速城市化进程的中国，每年有上千万的人进入城市，对房地产有着巨大的渴求。任志强曾算过一笔帐：“到2003年我们一共生产的商品房只有302万套，占城市新增人口的42%，也就是发展商现在所有的房子全都盖了，全都卖了也不够满足城市新增人口的需求。”
一方面是最严格的供给，一方面是巨大的需求，于是，房地产商不得不对有限的土地一掷千金，而政府也因此从土地中获取到巨额的利润。“8·31大限”后，北京第一次土地放量，其中，海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价，最终由北京某公司以117500万元竞得，高出了起始价23495.26万元。
上涨的土地价格，不可避免地通过房地产商转嫁给了普通消费者。“事实上，政府把房价上涨归因给房地产商，是一种推卸责任的做法。”一位不愿透露姓名的专家认为，光凭几个房地产商，是无法把房价炒上去的，因为价格最终由供需关系决定。而政府垄断土地市场，并从中获取巨额利润的做法，则无疑于与民争利——而忘记了政府的责任之一，便是“居者有其屋”。
更重要的是，高昂的城市土地价格，会加重整个社会经济的运行成本，使得各个行业成本提高，竞争力下降，会影响到出口，甚至会带来通货膨胀的产生，同时解决居住问题也变困难了。
“目前中国中心城市价高者得的土地拍卖制度，抬高了城市地价，提高了城市经营及生活成本，降低了城市竞争力，直接引发房价虚涨，加重了居民生活负担，并可能直接引发房地产的金融危机，将城市推向难以逆转的发展危机边缘。”深圳市泰富华地产公司总经理严若海指出，由于城市土地价格的高企，导致劳动力成本高，投资环境恶化及经济停滞不前的现象，香港就是一个例子。
事实上，在一些发达国家，其中心城市的土地政策并非价高者得。据了解，在美国，土地出让通常采取四个指标：一看规划方案是否最好，是否能提升城市品位、实现土地增值。其次，尽量避免给城市造成其他负担，如造成交通阻塞、环境问题或给公共配套造成难度等。再次，看建筑能否实现本身以外的其他增值，比如税收。最后一个指标才是价格指数。
因此，从房地产的长远发展计，众多的房地产商与专家都建议：必须尽快建立一个透明、公正的土地市场。
“土地一级市场是政府垄断的话一定是个错误。”任志强说，“土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、信息不透明来提高土地价格的一种做法。如果不解除的话，以后可能会出现越来越多的问题。”
“土地要市场化，新房子的交易要市场化，二手房的交易也要市场化。只有市场化了，北京的房地产才能健康的发展。” 潘石屹认为。
有专家建议，要建立清晰的土地产权制度，形成三权分离、责权利统一的利益格局。要实行严格的土地交易公示制度，建立阳光下的土地市场。要完善现有土地税制，增加国库财源。设立土地闲置税；建立土地资产增值回收制度；开征土地保有税，提高囤积土地成本，限制以土地投机、转手套利为目的的土地交易；将批租制改为年租制，并纳入物业税中，使土地收益持续不断地注入国库……等等。
但土地制度的改革任重道远。那么，在现行的土地制度下，未来房地产走向如何呢？
从宏观分析，中国经济持续增长，政治环境稳定，区域、城市安全有保障，同时，普通民众也积累了一定财富，在这些条件下，中期的房地产业仍然向好。
就2005年房价的走势看，却存在着诸多不稳定的因素。其中，最重要的就是利息问题。如明年加息幅度强劲的话，无疑会影响到消费者对房屋的需求，进而影响到房价的走势。但是，利率调高后，国外热钱的涌入也是政府必须考虑的问题。因此，2005年的房地产走势扑朔迷离。
事实上，房地产最好的状况是保持温和的上扬态势。作为消费品和投资品，房地产价格的温和上扬，不仅能让民众的资产得到增值，而且也能保护作为经济支柱的房地产业。因此，政府有责任尽可能排除非正常上涨因素：比如，因信息不透明而导致的上涨，或因大量投机炒作行为而导致的上涨等等。另外，还可以采用租售并举、完善二手房市场、及时向消费者提供市场信息，引导科学、正确、理性的市场消费等行为，以缓解需求压力和房价急速上涨的压力。
这并非没有道理。
回顾过去的一年， 房地产业从未如此热闹。
3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
4月25日起，央行要求将金融机构存款准备金率普遍提高0.5个百分点，以防止货币信贷总量过快增长。
4月27日，国务院下发通知，将房地产开发（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%以上。
4月30日，农用地暂停受理审批的通知出台。
随后，“8·31”迫近，此后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。
10月，又传来了央行9年以来首度“加息”的消息……
但是，“资金+土地”的宏观调控，却阻止不了房地产的一路走高。
据国家统计局资料，前三个季度，房地产行业开发投资保持较高的增速。全国房地产开发投资8357亿元，同比增长28.3%。其中，商品住宅完成投资5684亿元，同比增长27.4%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了32%和35.1%。
同时，房地产需求旺盛，1-9月，房地产销售面积增幅19.3%，远远高于竣工面积9.5%的增幅。房价也一度高企，1-9月，全国商品房平均销售价格为2777／平方米，同比上涨13%。其中，商品住宅平均销售价格为2566／平方米，同比上涨10.9%。涨幅从高到低依次为中部、东部、西部地区。
销售的旺盛直接引发空置面积的下降。9月末，全国商品房空置面积为9748万平方米，同比下降2.3%。按用途分，商品住宅空置面积下降幅度最大。
调控的疲软与房价的走高，引发民众的不满，政府相关部门和企业先后站出来发言，于是，一场互相指责的口水战不可避免：是谁抬高了房价？是谁制造了泡沫（当然，如果泡沫存在的话）？
交战一：是五倍的上涨空间？还是即将破裂的泡沫？
对房价走势的看法，从未像2004年这样，人言人殊。
2004年伊始，中鸿天房地产总经理潘石屹就预言：“北京的房价2004年一定会涨。”而后来的房价，也正如潘的预言，节节攀升。
趁着涨势，4月，国家发改委中国宏观经济学会研究员王建，更是在南京放言：“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”
一席话，听得开发商和有房者眉开眼笑。不过，这边笑声未停，那边“泡沫说”就起。持这种看法的，北有易宪容，南有谢国忠。
7月，社科院学者易宪容发表名为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章，认为，“目前房地产市场状况类似于日本和香港房市泡沫破裂前夜”。
如果要给这次破裂加上一个期限的话，那么“这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。大胆预测者是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，他认为中国房地产销售停滞，几个大城市的家庭债务都接近国际标准的极限水平，家庭存款也停止成长，供过于求的迹象甚为显著。而且，“上海是这次经济泡沫的地震中心”，“当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂”。
面对甚嚣尘上的“泡沫说”、“上涨说”，由建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头，一课题组写就的报告在媒体上公开发表。
针对“泡沫说”，该报告认为，中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。针对房价的上涨，该报告特别提出：“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨”。后者立即被媒体解读为建设部对潘的不点名批评。
但是，建设部的报告并没有止住人们对房价的热烈讨论。
11月，中国房地产协会会长杨慎称，如果用政府之手进行合理调控，现行房价仍有30%的下降空间。接着，国家发改委经济研究所研究员王小广认为，房价下降的拐点在明年就会出现；不过，王石却说这个拐点得到2013年……
10月29日，争论正酣时，央行毫无预兆地加息。面对此次加息，争吵各方却取得了一致的看法：其意图之一，便是遏制房价的快速上扬，以达到用金融手段调控房地产的目的。
由于加息幅度不大，众多圈内人士认为，这表明了中国政府的慎重态度——既希望房价的上涨有所缓和，又希望房地产行业保持活力。因此，这次加息对中国房地产业的心理影响大于实际的影响。国房景气指数报告称，10月全国商品房销售价格分类指数为102.13，比9月份下降0.53点，房价终于不再拚命上涨。
事实上，作为一种金融手段，加息的影响传导到消费品上应有一定的时间，因此，10月房价涨幅的应声回落，很大程度上正是消费者预期心理改变的表现。
但这次加息的长期影响并不明晰。中央财经大学证券期货研究所所长贺强的观点颇具代表性：“加息可能抑制房地产价格，这种可能性会有。但对抑制起多大作用，关键还得看是否连续加息。管理层这次推出的政策幅度很小，与以前做法不同，以前都是大幅度提高利率，也说明管理层采取谨慎的态度，仅仅是试探性的。”
同时，还有一部分人担心，利率调高而汇率不变，会进一步加大人民币升值的压力，并导致外资大量涌入中国，从而继续抬高房价；而房价的抬高又可能刺激民众的心理预期，掀起新的购房热潮，这样，无疑会抵销加息的影响、引发新一轮的房价上涨。
交战二：是房价抬高了地价？还是地价抬高了房价？
10月11日，全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会在成都结束。
当时，履新不久的国土资源部副部长 小苏在会上发表讲话，指出“由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价的观点不正确。”其矛头直指北京华远集团总裁任志强。
此前，任志强撰文说，“招拍挂政策是让土地平均价格暴涨的根源”，“从去年开始至今年上半年的土地价格增长和房屋价格的增长，不仅仅是投资与消费增长所造成，最根本的是土地供给制度的改变所造成的”。
那么，到底是房价抬高了地价？还是地价抬高了房价？
小苏认为，地价、房价分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定。影响房价最重要的因素是房屋市场的供求关系，土地只是构成房地产的一个生产要素，其需求的变化是受房屋市场需求变化影响，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。
“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨；而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加。”南京师范大学的郑光辉引用李嘉图的话，支持 小苏的观点。
郑光辉认为，商品房的生产需要一个时间过程，开发商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析，预见了未来房价之后，看到了其中的利润。所以就其因果关系而言，“在充分的市场环境下，地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加”。
而任志强的算法与小苏、郑光辉不同。
任志强认为，经营性土地招拍挂不等于土地市场化的资源配置，并不能反映土地的真实价格，原因很简单，因为土地源头的垄断是非市场化的。在现行的土地制度下，土地是政府手中的垄断性商品，地方政府总希望土地招拍挂的价格越高越好。
任志强更直接引用国土资源部的统计数字：1—8月份房地产投资增长了28.8%，但本年土地购置面积仅增长了6%，完成土地开发面积仅增长了14.5%，远远低于投资的增长和施工面积的增长比例。而在70%土地是协议出让的情况下，土地价格增长幅度已超过了房价的增长幅度。
针对小苏“相应压缩开发商过去取得的超额利润”的提法，任志强更是毫不客气地直斥为：“既显无知，又显无能。”
任认为，土地出让金都是由最终消费者承担的，开发商只是在生产商品期间垫付而已。当市场需求旺盛、商品供不应求时，房价会水涨船高，开发商在土地成本提高之后同时提高了房价，就仍然会保持原有的利润率或取得同样的超额利润！
因此，作为房屋生产成本中的重要组成部分（大部分项目的土地成本占到全部生产成本的40%－70%），当土地的价格高涨时，房屋的生产成本必然会大大增加，并推动房价的上涨。
双方的争辩，让房价与地价成为一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的现实版。
“我认为两种观点都是错的。”潘石屹却对 小苏和任志强各打五十大板。
潘石屹认为， 、任二人对枝节问题讨论得喋喋不休，但实际上价格跟交易方式是没关系的，用招标、拍卖、挂牌甚至协议方式对价格都不应该产生影响，最本质的是供求关系。之所以招拍挂以后地价飙升，就是因为供应量减少了，供应量的走势才是决定土地价格和房价的关键。
交战三：是开发商操纵数据，还是数据本身真实？
在“涨”和“跌”的交战中，还有一种声音值得关注。
社科院研究员尹中立指出：房地产信息的统计程序存在一些不合理的地方，在原始数据的提供上可能存在人为操纵。
目前，房地产数据统计由各省城调队组织实施，各地方省、市的城调队将数据汇总后统一对外发布。但在这个环节，问题出现了：城调队的初始数据主要由当地的房地产开发商自行填报，并不是从交易市场上获取的数据！
尹中立认为，在利益的驱动下，开发商可以根据企业的需要来填报数据。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格，因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又倾向于报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价的下跌会导致消费者购房的意愿下降。
也就是说，不论房地产行情是好是坏，开发商自行填报统计数据时，都可能不会“说实话”。
尹中立以上海等地为例，指出确实存在实际情况与公布数据背离的情况。
根据有关部门的要求，自2004年7月1日起，上海市对所有房地产交易实行网上登记备案。因此自7月以后，上海的房地产交易价格有了比较可靠的来源。根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在8500元／平方米左右，然而，上海市对外公布的数据是5135元／平方米。前者比后者足足高出67％。
在一次新闻发布会上，国家统计局新闻发言人郑京平，间接呼应了尹中立的说法，“关于房地产的统计，我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况”，“没有从消费和使用方去统计”。
而且，在进行房地产价计算时，一般计算的是新开楼盘的价格，并不考察二手房市场的交易价格，造成不同时期的价格数据在严格意义上并无可比性。
“将不同时期的新开楼盘的价格进行比较，并不能够真正反映一个城市和地区的房地产价格的走势。”尹中立提出：“科学的方式应该是，考察同一区域同质的房产价格变化。例如，计算同样是在三环内的各楼盘的开盘价、二手房交易价格，如果方法不同，结果差异会很大。”
目前数据采集方式和计算方法的缺陷，无疑会给投资者和消费者造成严重误导。尹中立举例说，2004年5月，国家宏观调控政策出台之后，上海的房地产市场一度出现逆转，住宅二级市场的交易量明显萎缩。但有关部门公布的数据却显示，房地产价格依然一路上涨，这致使8月份之后上海房地产市场的交易又开始恢复上涨势头。
一些专业从事房地产数据工作的人员，也对尹中立的看法表示赞同。在他们看来，建设部的报告不可信，地产商的报告更不能信。
而“这种信息不对称，正是房地产暴利的源泉。” 北京中关村不动产商会副会长刘志硕说，市场经济的一个基本规律是，信息越透明，交易的价格就越接近价值。而目前中国的房地产市场却严重背离了这个规律。
刘志硕甚至认为，目前几乎没人能真正了解目前的商品房供求关系——到底还有多少土地被规划为商品房用地？商品房空置率到底有多高？房地产市场到底还有多大需求量？一个新楼盘到底都有哪些市政配套？没有足够的信息，购房者便无从判断商品房的价值。
面对尹中立等人“房地产商可能操纵数据”的质疑，潘石屹却坚决表示：“不可能！”
潘石屹说，每一套房子成交后，所有数据包括成交价格在40天之内都要在北京房地产信息网上如实登记。“每一套房子一分钱都不敢差，差了客户肯定不干。”潘石屹介绍，这些登记的数据会在房管局的统计月报中公布，这个数据才是最真实的数据。
不过，潘石屹也承认，目前统计部门公布的数据的确是房地产商上报的，但其中也有一系列法律、规定的限制，“这个数据也是八九不离十的”。
政府控制下的房地产：是藏富于民？还是与民争利？
2004的房地产，在争吵中度过了一年。
但让人惊讶的是，几乎所有的争吵都没有定论。究其原因，记者认为，参与各方几乎都是房地产行业的不同利益的获得者，其中，政府是土地的拥有者和经营者，企业是以开发求利者，民众又分为消费者和投资者。不同的利益诉求，自然会引发从各自利益出发的声音，没有定论再正常不过。
三方中，以政府的角色最为重要。从某种角度看，政府通过控制土地，从而控制了整个房地产行业。因此，政府在房地产业中的定位至关重要：如果仅仅将自己定位为土地的经营者，那么政府将以从民众那里获取最大利润为目标；如果政府不仅将自己定位为土地的经营者，更把自己定位为城市或民众的代表，那么政府以城市和民众的发展为最大目的。
但在现实中，政府似乎更多地将自己定位于前者。
2004年，中国政府宣称，要实行最严格的土地管理制度，其大意是：全国现有基本农田总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降；从严从紧控制耕地占用的总量和速度，严格限制农业用地转为非农业用地；等等。
与最严格的土地制度相对的是，进入快速城市化进程的中国，每年有上千万的人进入城市，对房地产有着巨大的渴求。任志强曾算过一笔帐：“到2003年我们一共生产的商品房只有302万套，占城市新增人口的42%，也就是发展商现在所有的房子全都盖了，全都卖了也不够满足城市新增人口的需求。”
一方面是最严格的供给，一方面是巨大的需求，于是，房地产商不得不对有限的土地一掷千金，而政府也因此从土地中获取到巨额的利润。“8·31大限”后，北京第一次土地放量，其中，海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价，最终由北京某公司以117500万元竞得，高出了起始价23495.26万元。
上涨的土地价格，不可避免地通过房地产商转嫁给了普通消费者。“事实上，政府把房价上涨归因给房地产商，是一种推卸责任的做法。”一位不愿透露姓名的专家认为，光凭几个房地产商，是无法把房价炒上去的，因为价格最终由供需关系决定。而政府垄断土地市场，并从中获取巨额利润的做法，则无疑于与民争利——而忘记了政府的责任之一，便是“居者有其屋”。
更重要的是，高昂的城市土地价格，会加重整个社会经济的运行成本，使得各个行业成本提高，竞争力下降，会影响到出口，甚至会带来通货膨胀的产生，同时解决居住问题也变困难了。
“目前中国中心城市价高者得的土地拍卖制度，抬高了城市地价，提高了城市经营及生活成本，降低了城市竞争力，直接引发房价虚涨，加重了居民生活负担，并可能直接引发房地产的金融危机，将城市推向难以逆转的发展危机边缘。”深圳市泰富华地产公司总经理严若海指出，由于城市土地价格的高企，导致劳动力成本高，投资环境恶化及经济停滞不前的现象，香港就是一个例子。
事实上，在一些发达国家，其中心城市的土地政策并非价高者得。据了解，在美国，土地出让通常采取四个指标：一看规划方案是否最好，是否能提升城市品位、实现土地增值。其次，尽量避免给城市造成其他负担，如造成交通阻塞、环境问题或给公共配套造成难度等。再次，看建筑能否实现本身以外的其他增值，比如税收。最后一个指标才是价格指数。
因此，从房地产的长远发展计，众多的房地产商与专家都建议：必须尽快建立一个透明、公正的土地市场。
“土地一级市场是政府垄断的话一定是个错误。”任志强说，“土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、信息不透明来提高土地价格的一种做法。如果不解除的话，以后可能会出现越来越多的问题。”
“土地要市场化，新房子的交易要市场化，二手房的交易也要市场化。只有市场化了，北京的房地产才能健康的发展。” 潘石屹认为。
有专家建议，要建立清晰的土地产权制度，形成三权分离、责权利统一的利益格局。要实行严格的土地交易公示制度，建立阳光下的土地市场。要完善现有土地税制，增加国库财源。设立土地闲置税；建立土地资产增值回收制度；开征土地保有税，提高囤积土地成本，限制以土地投机、转手套利为目的的土地交易；将批租制改为年租制，并纳入物业税中，使土地收益持续不断地注入国库……等等。
但土地制度的改革任重道远。那么，在现行的土地制度下，未来房地产走向如何呢？
从宏观分析，中国经济持续增长，政治环境稳定，区域、城市安全有保障，同时，普通民众也积累了一定财富，在这些条件下，中期的房地产业仍然向好。
就2005年房价的走势看，却存在着诸多不稳定的因素。其中，最重要的就是利息问题。如明年加息幅度强劲的话，无疑会影响到消费者对房屋的需求，进而影响到房价的走势。但是，利率调高后，国外热钱的涌入也是政府必须考虑的问题。因此，2005年的房地产走势扑朔迷离。
事实上，房地产最好的状况是保持温和的上扬态势。作为消费品和投资品，房地产价格的温和上扬，不仅能让民众的资产得到增值，而且也能保护作为经济支柱的房地产业。因此，政府有责任尽可能排除非正常上涨因素：比如，因信息不透明而导致的上涨，或因大量投机炒作行为而导致的上涨等等。另外，还可以采用租售并举、完善二手房市场、及时向消费者提供市场信息，引导科学、正确、理性的市场消费等行为，以缓解需求压力和房价急速上涨的压力。