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2016年的国庆长假有望载入中国经济发展的史册。今年国庆假期，全国约二十个城市密集发布了房地产调控政策。在此之前，从没有哪个长假期间会出台如此多的楼市政策。
“9月30日之前也有个别城市出台楼市政策，但是绝对没想到几乎所有的热点城市会在黄金周之后都出政策。”易居中国首席执行官丁祖昱说。
各地密集出台调控政策后，购房者的反应究竟如何。撇开冰冷的成交数据和专家的专业分析，购房者是怎么想的，又准备做出怎样的投资抉择？
为此《CM华夏理财》记者到上海、南京、苏州、杭州等几个热点城市进行了实地调研，并采访了北京、深圳、广州的专业人士，从第一现场了解热点城市对政策的反应及对后市的预期。
A购房者：不买房买什么？
出台调控政策后，10月中旬，南京迎来了国庆后首个全新上市的新楼盘。该楼盘的开发商首次进入南京，当地市场对这家房企的品牌认知度并不高，然而令人惊诧的是，10月 15日亮相当天，现场客户超过了4000名。
这家房企南京公司总经理向记者坦陈，购房者热情之高，出乎他们的意料。“此前，我们认为能来一千多名已经很不错了。楼市新政出台后，我们觉得市场热度应该会大幅度减少，没想到购房者对买房热情仍然相当高涨。”前述南京房企总经理向记者表示。
为何南京出台调控政策后，购房者买房意愿仍然很强？现场有购房者反问记者：手里有钱，不买房买什么？“越是不让买的，越有可能是好东西。南京限购，说明房价还有上涨空间。为什么去库存的地方不限购？说明那些地方卖不动，房价涨不动。”这位南京购房者说。
购房者看多楼市，南京并非个例。重启限购政策的苏州，当地市民购买房产的热度，也没有大幅度减少。
苏州吴中区一家国资房企销售人员告诉记者，出台政策后苏州楼市交易量出现了下降，但价格并没有下行的苗头。“交易量的确下降了。一方面，是因为购买者在观望，看价格是否会出现波动；另一方面，则是因为有相当一部分需求因限购而失去了购买资格。但失去购买资格，并不代表没有购房意愿。据我们对部分客户调研，购房者进入楼市的意愿其实仍然很强。”这位销售人员说。
有苏州购房者表示，之所以仍然想买房，是因为仍然看好苏州楼市前景。“地铁商业等基建配套越来越好，而优质的土地却越来越少。经过这么多年，哪见苏州的房价下跌了，只后悔没有早点买，更后悔重启限购前没有买更多。”这位购房者说。
不只是苏州，此前几年一直深受高库存苦恼的无锡，忽然之间成为购房者眼中的香饽饽。不久前，无锡一个项目开盘现场，因为认购者人数过多，开发商包下了一个体育馆进行选房认购，场面之火爆出人意料。
一位来自无锡的购房者向记者透露，“无锡三年多以来一直是高库存，但今年无锡房价开始上涨后，此前一些卖不动的楼盘，短时间内存量被迅速消化。苏州、南京限购后，来自上海、南京、苏州的购房者大量涌入无锡，当地房价也随之水涨船高。”这位无锡的购房者认为，在几个热点城市限购后，无锡这样的城市将有大量外来需求涌入，未来无锡房价继续上扬的可能性仍然非常大。
B投资界人士：买房得趁早
江苏市场如斯，浙江和华南的广深及北京，情况也很相似：虽然成交量下来了，但继续看多房地产的人并非少数。
对于本轮政策的影响，业界人士告诉记者，政策对楼市降温起到了不小的作用。杭州透明售房网分析师沈曦霞指出，不久前杭州在十天内出了三道调控政策，第一条政策出台市场没什么反应，但第二条出台后市场开始有了动静。
沈曦霞告诉记者，出台第三条政策后，不但看房的人减少，杭州新盘交易量也普遍下降了二到三成。“交易量虽然降下来，但房价仍然非常坚挺。只有少量的人认为杭州房价可能会有所波动，多数人仍然认为房价会上涨；但杭州出台限购后相当一部分人因失去购房资格而无法入市，只能等待时机或寻找更好的机会。”沈曦霞说。
对于南方的情况，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，与其他城市相似的是，深圳交易量虽然降了下来，但价格并没有出现波动。而广州楼市今年较其他三个一线城市表现较弱，但下半年也出现了走强的迹象。
谢逸枫告诉记者，新政之后深圳的主流行情仍然是以看多为主，但政策出台后因为增加了杠杆率和投资成本，投资者变得有心少力，流入楼市的资金也因此出现减少。与看多相左的是，有少量人认为深圳房价未来可能会小幅调整，但也认为调整只是阶段性的，过后深圳房价仍然会继续向上。
广州的反应则更敏感些，当地市场的情绪要比深圳谨慎得多。而在广州辐射范围内的东莞、佛山、惠州等城市，调控前的价格涨幅高于广州。“政策出台后，东莞、佛山、惠州的房价虽然没有随着交易量的下降而下滑，但对后市看多的预期显然没有深圳那么强，有不少人选择了观望。”谢逸枫表示。
中原地产高级研究员卢文曦告诉记者，与今年的“楼市四小龙”南京、苏州、合肥、厦门和上海、深圳相比，北京今年地王较少，对房价的倒逼作用也相对较小，因此，房价涨幅也较上海、深圳略小。
“虽然房价涨幅较沪深要小一些，但北京整体房价今年也处于相对高位。不过业界普遍认为，北京供地越来越少，而进入北京的人口数量仍在逐年增加，因此，北京楼市最多经历短期盘整，有人甚至认为都不会经历盘整，未来会继续向上。”卢文曦说。
对此看法，多位在京的房地产从业人员向记者表示，他们也认为目前北京的房价已经相当高。“房价太高了，根本看不懂。但我们认为，北京房价会继续上涨，下跌的可能性太小了。” 北京一家商业管理公司人士说。
一位在北京生活了二十多年的金融投资人士认为，北京房价是由供求关系决定的。“北京地少人多，房价向上是大趋势。再者，房价的涨跌不止影响房地产一个领域，还关系到经济拉动和金融安全。房价若大幅下降，银行资产安全将很让人担忧。因此，我周边的朋友都认为，北京房价上涨可能会阶段性放缓，但不意味着就不涨了。要买房，还是得趁早。”上述金融界人士说。 C新政出台：为何多头依然强大？
国庆假期楼市调控政策密集出台，但多地购房者仍然看多房地产，是政策较温柔，还是另有其他原因？
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，不同城市政策不同，市场反应有差异很正常。政策首先是调整供需，但更重要的是调整市场预期。而今年比较特殊之处在于看多预期相当强大，不仅学界极少看空言论，研究机构也很少对楼市警示，就连普通购房者和投资人也几乎一致看多房地产。“新政之后，市场认为楼市只是交易量会短期调整，但价格长期向上走势并没有改变，做多楼市的力量仍然强大。”陈晟在接受记者采访时说。
为何看多楼市的预期依然很强？仲量联行中国区研究总监周志锋指出，原因在于，市场流动性过剩的局面，并没有因楼市出政策而得到根本改观。
“目前仍处于资产荒的时期，市场上钱很多，但好项目却不多。做实业不赚钱，辛苦做一年，不如炒几套房。这样的现实，不断吸引资金进入楼市。股市、楼市、债市，作为承载资金的几大市场，现在绝大部分的钱都流入了楼市。债市中的资金，其实也有相当一部分以不同形式进入了房地产业各个环节。”周志锋在接受记者采访时分析，政策出台后，可能会有一部分资金进入股市，但相当一部分资金会选择观望；如果一段时间后股市没有起色，这些钱仍将回流到房地产市场中。
虽然多个城市购房者普遍看多楼市，但也有少量机构提出了风险警示，认为中国房地产风险较大，虽然看多力量强大，但市场自有其运行规律，并非人力可以左右。
丁祖昱就表示，应对今年四季度房地产整体市场持非常谨慎态度。对于未来走势，他认为，中国房地产每三年就要经历一个调整期，因此，不能仅仅看当下，关键是看明年。“这一轮房地产牛市是从2014年下半年开始的，如果按三年一个周期来预判，2017年市场可能会有一些变化。但2017年最后究竟会调到什么样的程度，目前是看不出来的。我认为还是要看政策，还要看这之后整体经济大环境会如何变化。”丁祖昱说。
D机构：四季度房价放缓已是定势
在多数从业者看多、少数机构提出风险警示的背景下，各地楼市未来走向会如何？手握资金的投资者又该如何选择？
第一太平戴维斯研究部助理董事张琳认为，一线城市仍然较为安全，但限购的加码和贷款成本的增加，将使投资者购入一线房产的成本增加。随着部分热点二线城市重启限购，将有相当一部分资金和需求涌入未实施限购的二线城市和发达经济带的三线城市。“但不同的城市，房地产的表现可能会出现分化。一些城市虽然有向好趋势，但在一定时期内可能涨幅较缓。”张琳补充说。
对于不同的城市走向，中原地产认为限购令的回归直接削减了需求基数，限贷的升级则直接加大了购房成本，预计将有越来越多的购房者选择观望，四季度成交量同比下滑已成定局。深圳一位房地产研究员认为，楼市交易量下滑已成定局，四季度将显著回落。“从之前深圳、苏州的市场表现来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成。如无土地拍卖或其他利好刺激，市场成交至少会持续一到两个季度的低位。”
业内部分研究员认为，房价上涨的走势将戛然而止，但整体不会雪崩式下滑。中原地产在近日的报告中指出，中国多数热点城市的价格将出现滞涨，过度热炒的部分城市，不排除价格可能会出现回调。
不过，与一二线市场可能面临短期调控不同，大部分三四线城市将会出现房价跌幅收窄的情况。“在中央‘去库存’方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松。部分长三角、珠三角的三四线城市，还将迎来需求外溢机会。”卢文曦认为。
哪些城市的楼市还有投资机会？谢逸枫指出，这主要看五个指标：GDP增长、城市年人口吸纳量、就业增长率、产业分布及与发达经济带的交通状况。
“中国仍处于城市化进程中，产业结构丰富的二线甚至三四线城市，不仅会因此带来GDP的增长，还将对外来人口产生吸引力。如果处于大型城市群的辐射范围内，又有已建或在建的高铁、快速交通，也将获益于发达城市经济发展的利好。但如果上述指标不理想，则相关城市的楼市暂时不具备投资价值。”谢逸枫说。
“9月30日之前也有个别城市出台楼市政策，但是绝对没想到几乎所有的热点城市会在黄金周之后都出政策。”易居中国首席执行官丁祖昱说。
各地密集出台调控政策后，购房者的反应究竟如何。撇开冰冷的成交数据和专家的专业分析，购房者是怎么想的，又准备做出怎样的投资抉择？
为此《CM华夏理财》记者到上海、南京、苏州、杭州等几个热点城市进行了实地调研，并采访了北京、深圳、广州的专业人士，从第一现场了解热点城市对政策的反应及对后市的预期。
A购房者：不买房买什么？
出台调控政策后，10月中旬，南京迎来了国庆后首个全新上市的新楼盘。该楼盘的开发商首次进入南京，当地市场对这家房企的品牌认知度并不高，然而令人惊诧的是，10月 15日亮相当天，现场客户超过了4000名。
这家房企南京公司总经理向记者坦陈，购房者热情之高，出乎他们的意料。“此前，我们认为能来一千多名已经很不错了。楼市新政出台后，我们觉得市场热度应该会大幅度减少，没想到购房者对买房热情仍然相当高涨。”前述南京房企总经理向记者表示。
为何南京出台调控政策后，购房者买房意愿仍然很强？现场有购房者反问记者：手里有钱，不买房买什么？“越是不让买的，越有可能是好东西。南京限购，说明房价还有上涨空间。为什么去库存的地方不限购？说明那些地方卖不动，房价涨不动。”这位南京购房者说。
购房者看多楼市，南京并非个例。重启限购政策的苏州，当地市民购买房产的热度，也没有大幅度减少。
苏州吴中区一家国资房企销售人员告诉记者，出台政策后苏州楼市交易量出现了下降，但价格并没有下行的苗头。“交易量的确下降了。一方面，是因为购买者在观望，看价格是否会出现波动；另一方面，则是因为有相当一部分需求因限购而失去了购买资格。但失去购买资格，并不代表没有购房意愿。据我们对部分客户调研，购房者进入楼市的意愿其实仍然很强。”这位销售人员说。
有苏州购房者表示，之所以仍然想买房，是因为仍然看好苏州楼市前景。“地铁商业等基建配套越来越好，而优质的土地却越来越少。经过这么多年，哪见苏州的房价下跌了，只后悔没有早点买，更后悔重启限购前没有买更多。”这位购房者说。
不只是苏州，此前几年一直深受高库存苦恼的无锡，忽然之间成为购房者眼中的香饽饽。不久前，无锡一个项目开盘现场，因为认购者人数过多，开发商包下了一个体育馆进行选房认购，场面之火爆出人意料。
一位来自无锡的购房者向记者透露，“无锡三年多以来一直是高库存，但今年无锡房价开始上涨后，此前一些卖不动的楼盘，短时间内存量被迅速消化。苏州、南京限购后，来自上海、南京、苏州的购房者大量涌入无锡，当地房价也随之水涨船高。”这位无锡的购房者认为，在几个热点城市限购后，无锡这样的城市将有大量外来需求涌入，未来无锡房价继续上扬的可能性仍然非常大。
B投资界人士：买房得趁早
江苏市场如斯，浙江和华南的广深及北京，情况也很相似：虽然成交量下来了，但继续看多房地产的人并非少数。
对于本轮政策的影响，业界人士告诉记者，政策对楼市降温起到了不小的作用。杭州透明售房网分析师沈曦霞指出，不久前杭州在十天内出了三道调控政策，第一条政策出台市场没什么反应，但第二条出台后市场开始有了动静。
沈曦霞告诉记者，出台第三条政策后，不但看房的人减少，杭州新盘交易量也普遍下降了二到三成。“交易量虽然降下来，但房价仍然非常坚挺。只有少量的人认为杭州房价可能会有所波动，多数人仍然认为房价会上涨；但杭州出台限购后相当一部分人因失去购房资格而无法入市，只能等待时机或寻找更好的机会。”沈曦霞说。
对于南方的情况，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，与其他城市相似的是，深圳交易量虽然降了下来，但价格并没有出现波动。而广州楼市今年较其他三个一线城市表现较弱，但下半年也出现了走强的迹象。
谢逸枫告诉记者，新政之后深圳的主流行情仍然是以看多为主，但政策出台后因为增加了杠杆率和投资成本，投资者变得有心少力，流入楼市的资金也因此出现减少。与看多相左的是，有少量人认为深圳房价未来可能会小幅调整，但也认为调整只是阶段性的，过后深圳房价仍然会继续向上。
广州的反应则更敏感些，当地市场的情绪要比深圳谨慎得多。而在广州辐射范围内的东莞、佛山、惠州等城市，调控前的价格涨幅高于广州。“政策出台后，东莞、佛山、惠州的房价虽然没有随着交易量的下降而下滑，但对后市看多的预期显然没有深圳那么强，有不少人选择了观望。”谢逸枫表示。
中原地产高级研究员卢文曦告诉记者，与今年的“楼市四小龙”南京、苏州、合肥、厦门和上海、深圳相比，北京今年地王较少，对房价的倒逼作用也相对较小，因此，房价涨幅也较上海、深圳略小。
“虽然房价涨幅较沪深要小一些，但北京整体房价今年也处于相对高位。不过业界普遍认为，北京供地越来越少，而进入北京的人口数量仍在逐年增加，因此，北京楼市最多经历短期盘整，有人甚至认为都不会经历盘整，未来会继续向上。”卢文曦说。
对此看法，多位在京的房地产从业人员向记者表示，他们也认为目前北京的房价已经相当高。“房价太高了，根本看不懂。但我们认为，北京房价会继续上涨，下跌的可能性太小了。” 北京一家商业管理公司人士说。
一位在北京生活了二十多年的金融投资人士认为，北京房价是由供求关系决定的。“北京地少人多，房价向上是大趋势。再者，房价的涨跌不止影响房地产一个领域，还关系到经济拉动和金融安全。房价若大幅下降，银行资产安全将很让人担忧。因此，我周边的朋友都认为，北京房价上涨可能会阶段性放缓，但不意味着就不涨了。要买房，还是得趁早。”上述金融界人士说。 C新政出台：为何多头依然强大？
国庆假期楼市调控政策密集出台，但多地购房者仍然看多房地产，是政策较温柔，还是另有其他原因？
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，不同城市政策不同，市场反应有差异很正常。政策首先是调整供需，但更重要的是调整市场预期。而今年比较特殊之处在于看多预期相当强大，不仅学界极少看空言论，研究机构也很少对楼市警示，就连普通购房者和投资人也几乎一致看多房地产。“新政之后，市场认为楼市只是交易量会短期调整，但价格长期向上走势并没有改变，做多楼市的力量仍然强大。”陈晟在接受记者采访时说。
为何看多楼市的预期依然很强？仲量联行中国区研究总监周志锋指出，原因在于，市场流动性过剩的局面，并没有因楼市出政策而得到根本改观。
“目前仍处于资产荒的时期，市场上钱很多，但好项目却不多。做实业不赚钱，辛苦做一年，不如炒几套房。这样的现实，不断吸引资金进入楼市。股市、楼市、债市，作为承载资金的几大市场，现在绝大部分的钱都流入了楼市。债市中的资金，其实也有相当一部分以不同形式进入了房地产业各个环节。”周志锋在接受记者采访时分析，政策出台后，可能会有一部分资金进入股市，但相当一部分资金会选择观望；如果一段时间后股市没有起色，这些钱仍将回流到房地产市场中。
虽然多个城市购房者普遍看多楼市，但也有少量机构提出了风险警示，认为中国房地产风险较大，虽然看多力量强大，但市场自有其运行规律，并非人力可以左右。
丁祖昱就表示，应对今年四季度房地产整体市场持非常谨慎态度。对于未来走势，他认为，中国房地产每三年就要经历一个调整期，因此，不能仅仅看当下，关键是看明年。“这一轮房地产牛市是从2014年下半年开始的，如果按三年一个周期来预判，2017年市场可能会有一些变化。但2017年最后究竟会调到什么样的程度，目前是看不出来的。我认为还是要看政策，还要看这之后整体经济大环境会如何变化。”丁祖昱说。
D机构：四季度房价放缓已是定势
在多数从业者看多、少数机构提出风险警示的背景下，各地楼市未来走向会如何？手握资金的投资者又该如何选择？
第一太平戴维斯研究部助理董事张琳认为，一线城市仍然较为安全，但限购的加码和贷款成本的增加，将使投资者购入一线房产的成本增加。随着部分热点二线城市重启限购，将有相当一部分资金和需求涌入未实施限购的二线城市和发达经济带的三线城市。“但不同的城市，房地产的表现可能会出现分化。一些城市虽然有向好趋势，但在一定时期内可能涨幅较缓。”张琳补充说。
对于不同的城市走向，中原地产认为限购令的回归直接削减了需求基数，限贷的升级则直接加大了购房成本，预计将有越来越多的购房者选择观望，四季度成交量同比下滑已成定局。深圳一位房地产研究员认为，楼市交易量下滑已成定局，四季度将显著回落。“从之前深圳、苏州的市场表现来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成。如无土地拍卖或其他利好刺激，市场成交至少会持续一到两个季度的低位。”
业内部分研究员认为，房价上涨的走势将戛然而止，但整体不会雪崩式下滑。中原地产在近日的报告中指出，中国多数热点城市的价格将出现滞涨，过度热炒的部分城市，不排除价格可能会出现回调。
不过，与一二线市场可能面临短期调控不同，大部分三四线城市将会出现房价跌幅收窄的情况。“在中央‘去库存’方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松。部分长三角、珠三角的三四线城市，还将迎来需求外溢机会。”卢文曦认为。
哪些城市的楼市还有投资机会？谢逸枫指出，这主要看五个指标：GDP增长、城市年人口吸纳量、就业增长率、产业分布及与发达经济带的交通状况。
“中国仍处于城市化进程中，产业结构丰富的二线甚至三四线城市，不仅会因此带来GDP的增长，还将对外来人口产生吸引力。如果处于大型城市群的辐射范围内，又有已建或在建的高铁、快速交通，也将获益于发达城市经济发展的利好。但如果上述指标不理想，则相关城市的楼市暂时不具备投资价值。”谢逸枫说。