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一、城市大型商业的发展不能搞大跃进
从购物中心、城市综合体到商业集群的建设，一方面反映了城市化的要求，但同时也出现了一些值得关注的问题。近年来由于多层开发，城市商业发展进入了大比拼、大开发、大跃进、一拥而上的阶段。据不完全统计，济南市计划打造20个城市经济综合体，上海建设49个，杭州100个，北京已有和在建的有49个、总面积达2000万平方米，武汉计划建设33个、共1100多万平方米。总的来看，平均每一个单体面积都在30万到50万平方米之间，集购物中心、酒店、写字楼、餐饮、饭店于一体，成为城市商业的航空母舰。虽然有一部分建设是有超前意识的，但其中有相当一部分存在泡沫，存在着有场无市、大面积闲置和卖不掉、租不满、顾客冷清的状况。过度开发造成土地资源浪费，并在很大程度上冲击和威胁着中小商业的生存，太过集中导致交通堵塞，也加大了消费者的购物成本。还有一些城市在规划构建商业集群和服务业集群，准备掀起新一轮大型商业建设的高潮。
二、多层开发 一拥而上
国际化、城市化和工业化为城市商业发展带来了巨大商机，推动了商业地产的发展。第一，以北京、上海、广州为主的世界商贸中心的建设加快了配套设施的建设进程，一批城市商业综合体，如会展中心、宾馆、公寓、写字楼拔地而起。第二，一线与部分二线城市，如郑州、西安、成都、武汉、长沙等城市都提出要打造区域性的或全国性的商贸城或商贸中心，着手建设大型批发市场和农产品交易中心。第三，三线城市和有战略意义的部分四线城市有183个提出向国际化城市靠拢，加快基础设施的建设，提高接待能力，四星、五星级宾馆、大型购物中心成为这些城市商业设施的发展重点。第四，四线城市和一般县城，多数提出“三年大变样”、“更上一层楼”的口号，并在积极引资，加快步伐改变自身的形象。这对加快城市化进程可能会起到一定的推动作用。但是，应当看到其中有一批城市不论有无条件，都想打造自己的CBD和金融中心，构建不同规模的城市综合体，而且一届政府有一届政府的思路，一任领导有一任领导的主张。
三、多方介入 必然无序
商业地产的开发处于一拥而上、多方介入、“求大追洋”的状态，缺乏统一策划、合理布局。一是专营商业地产开发商利用先机介入的优势，多点拿地，全面铺开，成为商业地产发展的主导力量。二是部分地产商转向商业地产开发，拿到地块后首先提出城市经济综合体的概念，进行炒作。三是一些具有实力的大型企业、公司或集团看到了零售业的资金流量优势，也纷纷涉足商业地产，直接经营零售企业。四是外资企业利用自己的资金优势，在零售布点过程中乘机做大，除自己经营外，也开始扩大地产规模出租出售。五是大型零售企业摒弃传统租房经营的做法，开始向上游延伸，自己开发商业地产。六是一些地方政府注重做形象工程、政绩工程，缺乏统筹安排，对商业地产开发不加限制，也助长了盲目发展。
四、城市经济综合体不是商业概念
城市经济综合体的出现，正是这一商业地产热的具体表现。城市经济既不是城市经济学的概念，也无法包罗城市商业的所有功能，只不过是开发商的营销概念、媒体的炒作概念、政府的形象工程。它只是商业的组合体，按照不同城市、不同区位的发展需要，进行不同功能的组合，或者是商场与写字楼、宾馆的组合，或者是购物中心与公寓、宾馆的综合结构。许多城市以发展城市综合体为借口，楼越盖越高、体越来越大、地越挖越深，老街消失了、老字号没有了，能遮阳挡风的骑楼推倒了，所有的城市变成大小不一的、水泥加钢筋的建筑，这到底是进步还是倒退？是建设还是摧毁？这是值得我们深思的一个重要问题。
五、城市一体才能协调持续发展
商业成为城市的核心内容，构成城市的繁华、兴盛，构成城市的生活内容，是广大消费者赖以生存和生活的条件。城市的商业繁杂、庞大、零星、分散、点多面广，但归结起来只有两种现象：一是商业业态。这是经营主体经营形式和生存的方式，采取什么业态，建在哪里，完全根据市场需要自发形成的，政府可以适度指导，但不能限制，而且它本身随着市场的变化也在不断变化中。二是商业形态。这是商业企业为了产生集聚效应，在城市某一空间的集聚，它可能构成市的商业中心，也可能是邻里商业中心，它可能是一个交易市场或批发市场，也可能是一条商业街、步行街、专业街、特色街。这种集聚已超出个人的行为，成为市政建设的一部分，需要规划，需要管理，需要统筹布局。这既是市政建设，也是商务部门的职责。
六、城市发展要创新 但要适度
城市商业建设的科学性，一是在于超前，把握城市发展的基本走势和城市的特点；二是在于适度，能够满足本市多层次的消费需求；三是在于创新，把城市传统文化的发扬与现实文明建设有机地结合起来。城市商业网点发展没有统一规划就容易失控，或者出现盲目快上的现象。不论多大营业面积，都要有相应的购买力为支撑点，营业面积超过购买力承受的能力，经营主体就要处于亏损状态，在一定时期得不到恢复，就难以为继，或关门大吉，或另寻出路，导致“商走市衰”。
要考虑流动人口、购买力流入流出因素，科学的分析显在市场和潜在市场发展的可能性。这种超前要有科学依据，建立在生产发展、人们生活提高和人口增加的基础上，因此要适度超前。一般情况下，大型零售设施需要3-5年的商气集聚过程，才能进入赢利时期。没有一定的“流水”，不足于支付高额地租、人工成本和必要的费用。
七、商业集聚不同于工业集聚
商业也需要集聚产生群体效益，构成功能互补、货比三家，给消费者以应有的选择权，以达到适度竞争、促进市场均衡的目的，防止某一企业对市场的垄断。但不是越集中越好，不能用商业集群或综合体建设代替商业形态的合理布局。第一，商业集中不同于工业产业集群越多越好、越大越好。工业企业规模与效益成正比，可以通过集群形成上下游产业链共享资源，达到控制成本的目的，而商业过于集中“同而不和”容易引发恶性竞争。第二，世界城市商业建设的总体趋势在于小型化、社区化、个性化，以避免商业网点过分集中加大购物的时间成本、堵车成本和汽车成本。一般的商品和服务的消费都回归社区，就近购买、就近消费，少数品牌商品、特殊商品和高档商品或奢侈品才选择市商业中心或购物中心。第三，商业是一种多业种、多业态的行业，面对的是多层次的消费阶层，分散与集中的有机结合，才能适应不同收入阶层的不同需要。特别是完善社区商业，与造就舒适的生活环境结合起来，才能促进城市商业均衡、持续、稳定发展。任何城市的升级改造，不仅要坚持因城而宜、传统与现代的有机结合，大中小的设置合理，都必须为个体户、夫妻店留下生存的空间，都要为低收入阶层提供相应的消费场所。
八、管大不管小 管面不管点
城市商业网点的规划指导是保证城市有序、健康、协调发展的重要保证。城市商业网点规划的指导思想，第一，目的是“优化资源配置、完善城市功能、突出城市特色、服务生产生活”，使有限的资源能够得到充分利用，完善城市各种配套设施，构建有自身特点和文化底蕴的城市商业，更好地促进城市的经济发展、人民生活水平的提高。第二，任务是“控制总量、策划增量、调整存量、优化质量”，强调布局的科学性、合理性、均衡性和可持续性，以保证城市人口增加的客观需要。第三，城市商业网点的管理，要坚持“管面不管点”、“管大放小”的原则，以重视城市整体形象塑造和市场秩序的建立。具体业态的选择、网点的形成，应因市场的需要自发形成。第四，特别要引导进城农民的就业和生活，引导农民进入商品流通，这是城市稳定的重要内容，也是实施多渠道、多形式城市化的有效途径，走具有中国特色的城市化道路。（转自《经贸参考》）
从购物中心、城市综合体到商业集群的建设，一方面反映了城市化的要求，但同时也出现了一些值得关注的问题。近年来由于多层开发，城市商业发展进入了大比拼、大开发、大跃进、一拥而上的阶段。据不完全统计，济南市计划打造20个城市经济综合体，上海建设49个，杭州100个，北京已有和在建的有49个、总面积达2000万平方米，武汉计划建设33个、共1100多万平方米。总的来看，平均每一个单体面积都在30万到50万平方米之间，集购物中心、酒店、写字楼、餐饮、饭店于一体，成为城市商业的航空母舰。虽然有一部分建设是有超前意识的，但其中有相当一部分存在泡沫，存在着有场无市、大面积闲置和卖不掉、租不满、顾客冷清的状况。过度开发造成土地资源浪费，并在很大程度上冲击和威胁着中小商业的生存，太过集中导致交通堵塞，也加大了消费者的购物成本。还有一些城市在规划构建商业集群和服务业集群，准备掀起新一轮大型商业建设的高潮。
二、多层开发 一拥而上
国际化、城市化和工业化为城市商业发展带来了巨大商机，推动了商业地产的发展。第一，以北京、上海、广州为主的世界商贸中心的建设加快了配套设施的建设进程，一批城市商业综合体，如会展中心、宾馆、公寓、写字楼拔地而起。第二，一线与部分二线城市，如郑州、西安、成都、武汉、长沙等城市都提出要打造区域性的或全国性的商贸城或商贸中心，着手建设大型批发市场和农产品交易中心。第三，三线城市和有战略意义的部分四线城市有183个提出向国际化城市靠拢，加快基础设施的建设，提高接待能力，四星、五星级宾馆、大型购物中心成为这些城市商业设施的发展重点。第四，四线城市和一般县城，多数提出“三年大变样”、“更上一层楼”的口号，并在积极引资，加快步伐改变自身的形象。这对加快城市化进程可能会起到一定的推动作用。但是，应当看到其中有一批城市不论有无条件，都想打造自己的CBD和金融中心，构建不同规模的城市综合体，而且一届政府有一届政府的思路，一任领导有一任领导的主张。
三、多方介入 必然无序
商业地产的开发处于一拥而上、多方介入、“求大追洋”的状态，缺乏统一策划、合理布局。一是专营商业地产开发商利用先机介入的优势，多点拿地，全面铺开，成为商业地产发展的主导力量。二是部分地产商转向商业地产开发，拿到地块后首先提出城市经济综合体的概念，进行炒作。三是一些具有实力的大型企业、公司或集团看到了零售业的资金流量优势，也纷纷涉足商业地产，直接经营零售企业。四是外资企业利用自己的资金优势，在零售布点过程中乘机做大，除自己经营外，也开始扩大地产规模出租出售。五是大型零售企业摒弃传统租房经营的做法，开始向上游延伸，自己开发商业地产。六是一些地方政府注重做形象工程、政绩工程，缺乏统筹安排，对商业地产开发不加限制，也助长了盲目发展。
四、城市经济综合体不是商业概念
城市经济综合体的出现，正是这一商业地产热的具体表现。城市经济既不是城市经济学的概念，也无法包罗城市商业的所有功能，只不过是开发商的营销概念、媒体的炒作概念、政府的形象工程。它只是商业的组合体，按照不同城市、不同区位的发展需要，进行不同功能的组合，或者是商场与写字楼、宾馆的组合，或者是购物中心与公寓、宾馆的综合结构。许多城市以发展城市综合体为借口，楼越盖越高、体越来越大、地越挖越深，老街消失了、老字号没有了，能遮阳挡风的骑楼推倒了，所有的城市变成大小不一的、水泥加钢筋的建筑，这到底是进步还是倒退？是建设还是摧毁？这是值得我们深思的一个重要问题。
五、城市一体才能协调持续发展
商业成为城市的核心内容，构成城市的繁华、兴盛，构成城市的生活内容，是广大消费者赖以生存和生活的条件。城市的商业繁杂、庞大、零星、分散、点多面广，但归结起来只有两种现象：一是商业业态。这是经营主体经营形式和生存的方式，采取什么业态，建在哪里，完全根据市场需要自发形成的，政府可以适度指导，但不能限制，而且它本身随着市场的变化也在不断变化中。二是商业形态。这是商业企业为了产生集聚效应，在城市某一空间的集聚，它可能构成市的商业中心，也可能是邻里商业中心，它可能是一个交易市场或批发市场，也可能是一条商业街、步行街、专业街、特色街。这种集聚已超出个人的行为，成为市政建设的一部分，需要规划，需要管理，需要统筹布局。这既是市政建设，也是商务部门的职责。
六、城市发展要创新 但要适度
城市商业建设的科学性，一是在于超前，把握城市发展的基本走势和城市的特点；二是在于适度，能够满足本市多层次的消费需求；三是在于创新，把城市传统文化的发扬与现实文明建设有机地结合起来。城市商业网点发展没有统一规划就容易失控，或者出现盲目快上的现象。不论多大营业面积，都要有相应的购买力为支撑点，营业面积超过购买力承受的能力，经营主体就要处于亏损状态，在一定时期得不到恢复，就难以为继，或关门大吉，或另寻出路，导致“商走市衰”。
要考虑流动人口、购买力流入流出因素，科学的分析显在市场和潜在市场发展的可能性。这种超前要有科学依据，建立在生产发展、人们生活提高和人口增加的基础上，因此要适度超前。一般情况下，大型零售设施需要3-5年的商气集聚过程，才能进入赢利时期。没有一定的“流水”，不足于支付高额地租、人工成本和必要的费用。
七、商业集聚不同于工业集聚
商业也需要集聚产生群体效益，构成功能互补、货比三家，给消费者以应有的选择权，以达到适度竞争、促进市场均衡的目的，防止某一企业对市场的垄断。但不是越集中越好，不能用商业集群或综合体建设代替商业形态的合理布局。第一，商业集中不同于工业产业集群越多越好、越大越好。工业企业规模与效益成正比，可以通过集群形成上下游产业链共享资源，达到控制成本的目的，而商业过于集中“同而不和”容易引发恶性竞争。第二，世界城市商业建设的总体趋势在于小型化、社区化、个性化，以避免商业网点过分集中加大购物的时间成本、堵车成本和汽车成本。一般的商品和服务的消费都回归社区，就近购买、就近消费，少数品牌商品、特殊商品和高档商品或奢侈品才选择市商业中心或购物中心。第三，商业是一种多业种、多业态的行业，面对的是多层次的消费阶层，分散与集中的有机结合，才能适应不同收入阶层的不同需要。特别是完善社区商业，与造就舒适的生活环境结合起来，才能促进城市商业均衡、持续、稳定发展。任何城市的升级改造，不仅要坚持因城而宜、传统与现代的有机结合，大中小的设置合理，都必须为个体户、夫妻店留下生存的空间，都要为低收入阶层提供相应的消费场所。
八、管大不管小 管面不管点
城市商业网点的规划指导是保证城市有序、健康、协调发展的重要保证。城市商业网点规划的指导思想，第一，目的是“优化资源配置、完善城市功能、突出城市特色、服务生产生活”，使有限的资源能够得到充分利用，完善城市各种配套设施，构建有自身特点和文化底蕴的城市商业，更好地促进城市的经济发展、人民生活水平的提高。第二，任务是“控制总量、策划增量、调整存量、优化质量”，强调布局的科学性、合理性、均衡性和可持续性，以保证城市人口增加的客观需要。第三，城市商业网点的管理，要坚持“管面不管点”、“管大放小”的原则，以重视城市整体形象塑造和市场秩序的建立。具体业态的选择、网点的形成，应因市场的需要自发形成。第四，特别要引导进城农民的就业和生活，引导农民进入商品流通，这是城市稳定的重要内容，也是实施多渠道、多形式城市化的有效途径，走具有中国特色的城市化道路。（转自《经贸参考》）