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近期，人民银行和银监会联合发布的房贷新政已“尘埃落定”。此次新政对第二套房贷款、房地产开发贷款、商业用房购房贷款等一系列作出新规定。有业内人士指出，此次房贷新政的调控力度无疑是近来调控楼市最大的一次动作，但由于牵涉到各大银行切身利益，模糊和宽松的细则难免让其作用大打折扣。就在第二套房贷新政经历混乱的半个月之后，监管部门终于为新政如何执行定了基调。
在10月1日前夜出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》涉及“开发性贷款”和“住房消费贷款”两大领域6项内容。通知规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；第二套房首付款不能低于4成，利率不得低于基准利率的1.1倍；不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款等。此消息一出，各地的楼市就出现了“连锁反应”。10月4日—6日在上海举行的房地产秋季展示交易中，三天分别成交了437、409、303套商品房，其交易量这只相当于节前周末一天的水平；在南京，“十一黄金周”成交量较“五一黄金周”少了1000套；深圳在“黄金周的七天”新房成交仅为82套，平均每天不到12套。在各地楼市纷纷遭遇到“寒流”时，很多人的注意力再次聚焦到此次调控措施能否带来房价的拐点，中断房价的中长期上升通道。新政能否真的给楼市降温？
房贷新政为“谁”出台
房价降不降，最有发言权的想必还是开发商。在房贷新政出台引起震动后，对于新政对楼市影响的问题记者采访了京城部分的开发商。许多开发商认为新政出台只是说对楼盘的成交量会有一定影响，对价格并没有过多作用。不少开发商表示不会以调低价格方式应对。京某楼盘销售总监表示，能付得出首期40%的买家不在少数，整个市场仍是买多卖少，供应量不足。因此，开发商绝对不可能近期降价。
如此看来，这样的答案会让一部分人感到失望。那么在若干调控举措后，再一次推出新政的用意又是什么？对国内房地产市场又将产生什么影响？
“新政的目的只是对个人购买贷款的过度膨胀给予警示”一位金融专家一语道破实情。“9·27”房贷新政的核心依然是防范金融风险，防止房贷的风险引发整个金融市场的风险，而与房价问题无实质关系。
来自国家发改委数据显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅为有此数据以来最高值。今年1-8月份房地产开发完成投资14277亿元，累计增速达到29%，继续创2005年以来同比增速最高点；房价上涨、房地产投资较快的现状严重，房地产调控正在遭遇着严峻的考验。与此同时，美国房地产市场因次级按揭风波愈演愈烈而受到重创，甚至一度波及到全球金融市场，也给中国金融市场敲响了风险的警钟。有报告指出，虽然我国没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正在迈入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。
在此背景下，人民银行和银监会出台此项政策，通过增加财务成本的方式抑制投资性住房需求，促进国内房地产市场的持续、健康发展，同时，也是由于美国次级按揭危机的警示作用，管理层未雨绸缪，加大对房地产信贷风险的调控措施。
第二套房界定逐渐明朗
毋庸置疑，国家提高第二套住房房贷的首付比例和利率，意图很明确，要有力地打击投资性住房需求，挤压楼市泡沫，既促进房地产市场的健康发展，又对银行规避房贷风险具有重要意义。应当说，这一政策出得正当其时。另人意想不到的是，在央行抛出新政后，对于“第二套房”的模糊界定引起了混乱。
何为“第二套房”？在房贷新政下发后，市场即产生分歧。如果一个家庭中，妻子已有购房贷款，那么这个家庭现次购房时，丈夫申请房贷时，算不算是第二套住房？所谓的“第二套房”应该是个人购买的还是家庭购买？如果一个人第一套住房还清贷款，再购买房子算不算第二套住房呢？对于这些难以界定的房贷问题，各个银行都有各自的解释，还有部分银行暂时停办业务。各方均希望监管部门尽快给予明确的指示。
看罢市场反应后，央行、银监会立即做出相应动作。近日，央行、银监会召集工、农、中、建、交等五家大型商业银行信贷部门的负责人，就“房贷新政”的一些细节问题达成共识。对“第二套房”的界定标准统一基调。首先，已结清银行贷款的购房者，如再贷款仍可享首套自住房待遇，利率可酌情下浮；其次，公积金贷款不列入认定是否为“第二套房”的参考项；最后，以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为“第二套房”。
信息发布后，各个银行均着手准备相应的细则，银行方面都表示要严格执行国家房地产业金融调控政策。房贷市场“老大”的建行，更是以“楷模”的身份率先出台了相关细则。中国建设银行表示，针对第二套住房的认定，该行已明确以“户”为单位。即夫妻双方无论谁确定有住房，另一方购买住房时都将视为第二套。对于在北京等炒房比较严重的地方，购买第二套房的首付比例已经提高到50%。
一位银行人士表示，房贷新政的目的就是宏观调控房价，控制房贷风险，打压炒房行为，建行的第二套房细则完全能够起到预期效果，可能将成为行业执行的标准。
紧缩政策能否发挥效应
房贷新政的出台对楼市的影响也在逐步体现，从短期调控作用看，眼下该政策从需求层面、交易成本上进行了控制，实际上对市场的影响并未产生“立竿见影”的效果。但是，从长期来看，该政策结合加息、增税等政策对于市场的影响还是较大的。
除了上述问题外，还有一个问题值得特别注意，商业银行要通過什么方式来识别购房者购得是第一套住还是第二套住房？尽管此次监管层已为“第二套房”定调，但不像之前市场预判的那般严格，原因就是考虑到银行开展商业贷款的利益需求。业内人士分析，这是三条“只紧不松”的原则，也就是最底线的原则，各家商业银行将视自身情况，再制定相应的实施细则。
据了解，央行及银监会应该不久就会对“二套房”的概念作出解释，具体内容可能就是上述三条。而至于监管部门为何不制定更详细的细则，业内人士分析认为，监管者的目的只是为了防止单个银行的冒进行为可能带来的系统性风险，因此只公布“粗框架”，具体细则还需银行从业务需求角度、地域差异等因素各自制定。今后，各地可能出现门槛不同的“地域性政策”，而这种在“操作”上的考虑欠周可能会影响到房贷新政的执行力度。
另外，有银行人士反映，监管层要求银行“以户为单位”界定第二套房，在操作上存在一定难度。银行在核实住房数量时，存在一些障碍。据了解，目前全国个人征信系统可以查询个人按揭记录，但是并不能查询个人购房数量。即使可以通过房产交易中心查询到个人的房产情况，但是不同省市间的房产交易中心尚未联网。银行方面如何操作，成为落实房贷新政的关键。
在10月1日前夜出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》涉及“开发性贷款”和“住房消费贷款”两大领域6项内容。通知规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；第二套房首付款不能低于4成，利率不得低于基准利率的1.1倍；不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款等。此消息一出，各地的楼市就出现了“连锁反应”。10月4日—6日在上海举行的房地产秋季展示交易中，三天分别成交了437、409、303套商品房，其交易量这只相当于节前周末一天的水平；在南京，“十一黄金周”成交量较“五一黄金周”少了1000套；深圳在“黄金周的七天”新房成交仅为82套，平均每天不到12套。在各地楼市纷纷遭遇到“寒流”时，很多人的注意力再次聚焦到此次调控措施能否带来房价的拐点，中断房价的中长期上升通道。新政能否真的给楼市降温？
房贷新政为“谁”出台
房价降不降，最有发言权的想必还是开发商。在房贷新政出台引起震动后，对于新政对楼市影响的问题记者采访了京城部分的开发商。许多开发商认为新政出台只是说对楼盘的成交量会有一定影响，对价格并没有过多作用。不少开发商表示不会以调低价格方式应对。京某楼盘销售总监表示，能付得出首期40%的买家不在少数，整个市场仍是买多卖少，供应量不足。因此，开发商绝对不可能近期降价。
如此看来，这样的答案会让一部分人感到失望。那么在若干调控举措后，再一次推出新政的用意又是什么？对国内房地产市场又将产生什么影响？
“新政的目的只是对个人购买贷款的过度膨胀给予警示”一位金融专家一语道破实情。“9·27”房贷新政的核心依然是防范金融风险，防止房贷的风险引发整个金融市场的风险，而与房价问题无实质关系。
来自国家发改委数据显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅为有此数据以来最高值。今年1-8月份房地产开发完成投资14277亿元，累计增速达到29%，继续创2005年以来同比增速最高点；房价上涨、房地产投资较快的现状严重，房地产调控正在遭遇着严峻的考验。与此同时，美国房地产市场因次级按揭风波愈演愈烈而受到重创，甚至一度波及到全球金融市场，也给中国金融市场敲响了风险的警钟。有报告指出，虽然我国没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正在迈入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。
在此背景下，人民银行和银监会出台此项政策，通过增加财务成本的方式抑制投资性住房需求，促进国内房地产市场的持续、健康发展，同时，也是由于美国次级按揭危机的警示作用，管理层未雨绸缪，加大对房地产信贷风险的调控措施。
第二套房界定逐渐明朗
毋庸置疑，国家提高第二套住房房贷的首付比例和利率，意图很明确，要有力地打击投资性住房需求，挤压楼市泡沫，既促进房地产市场的健康发展，又对银行规避房贷风险具有重要意义。应当说，这一政策出得正当其时。另人意想不到的是，在央行抛出新政后，对于“第二套房”的模糊界定引起了混乱。
何为“第二套房”？在房贷新政下发后，市场即产生分歧。如果一个家庭中，妻子已有购房贷款，那么这个家庭现次购房时，丈夫申请房贷时，算不算是第二套住房？所谓的“第二套房”应该是个人购买的还是家庭购买？如果一个人第一套住房还清贷款，再购买房子算不算第二套住房呢？对于这些难以界定的房贷问题，各个银行都有各自的解释，还有部分银行暂时停办业务。各方均希望监管部门尽快给予明确的指示。
看罢市场反应后，央行、银监会立即做出相应动作。近日，央行、银监会召集工、农、中、建、交等五家大型商业银行信贷部门的负责人，就“房贷新政”的一些细节问题达成共识。对“第二套房”的界定标准统一基调。首先，已结清银行贷款的购房者，如再贷款仍可享首套自住房待遇，利率可酌情下浮；其次，公积金贷款不列入认定是否为“第二套房”的参考项；最后，以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为“第二套房”。
信息发布后，各个银行均着手准备相应的细则，银行方面都表示要严格执行国家房地产业金融调控政策。房贷市场“老大”的建行，更是以“楷模”的身份率先出台了相关细则。中国建设银行表示，针对第二套住房的认定，该行已明确以“户”为单位。即夫妻双方无论谁确定有住房，另一方购买住房时都将视为第二套。对于在北京等炒房比较严重的地方，购买第二套房的首付比例已经提高到50%。
一位银行人士表示，房贷新政的目的就是宏观调控房价，控制房贷风险，打压炒房行为，建行的第二套房细则完全能够起到预期效果，可能将成为行业执行的标准。
紧缩政策能否发挥效应
房贷新政的出台对楼市的影响也在逐步体现，从短期调控作用看，眼下该政策从需求层面、交易成本上进行了控制，实际上对市场的影响并未产生“立竿见影”的效果。但是，从长期来看，该政策结合加息、增税等政策对于市场的影响还是较大的。
除了上述问题外，还有一个问题值得特别注意，商业银行要通過什么方式来识别购房者购得是第一套住还是第二套住房？尽管此次监管层已为“第二套房”定调，但不像之前市场预判的那般严格，原因就是考虑到银行开展商业贷款的利益需求。业内人士分析，这是三条“只紧不松”的原则，也就是最底线的原则，各家商业银行将视自身情况，再制定相应的实施细则。
据了解，央行及银监会应该不久就会对“二套房”的概念作出解释，具体内容可能就是上述三条。而至于监管部门为何不制定更详细的细则，业内人士分析认为，监管者的目的只是为了防止单个银行的冒进行为可能带来的系统性风险，因此只公布“粗框架”，具体细则还需银行从业务需求角度、地域差异等因素各自制定。今后，各地可能出现门槛不同的“地域性政策”，而这种在“操作”上的考虑欠周可能会影响到房贷新政的执行力度。
另外，有银行人士反映，监管层要求银行“以户为单位”界定第二套房，在操作上存在一定难度。银行在核实住房数量时，存在一些障碍。据了解，目前全国个人征信系统可以查询个人按揭记录，但是并不能查询个人购房数量。即使可以通过房产交易中心查询到个人的房产情况，但是不同省市间的房产交易中心尚未联网。银行方面如何操作，成为落实房贷新政的关键。