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现在的房地产企业应该说几乎没有不缺钱的，因为对于房地产企业而言，缺钱或者不缺钱，往往是根据我们手中有多少土地确定的，即使包括上市公司资产几百亿的绿城不是也出现过缺钱的时候吗？最近我们看到老宋也几乎把绿城全盘托出。这一事件给我们带来的一个教训就是土地的存量在开发商手中应该是适度，除非一些上市公司，为了去放大他的估值，大量地吸储土地，这样对估值很有帮助。比如恒大地产就很典型，上市的第一次，土地的储备量不足，但是第二次重新IPO，恒大地产手中拿了3.5万亩土地，因此估值也曾经高达650亿之多，他融了60亿，稀释了10%的股权。所以土地对于开发商当然重要，但是在目前的这种环境下，我们土地该拿多少？大家从你自身自有资金的总量来讲，一定要特别小心，包括我们作为股权投资基金，去和开发商沟通交流时，也要看你是不是属于贪大的开发商，如果你是，我们的资金也不能给你。所以看到土地量的控制是开发商融资方面之一，即使你土地很多，我拿了土地证，但是银行开发贷也不见得就拿得出来，因为银行对于开发商的募集资金，尤其是银行贷款的资金，也是从严考虑的，比如你的四证要齐全，这样的情况下，股权投资基金是不是我们所希望的融资方式之一？
股权投资资金在最近几年发展非常快，应该说2012年是地产行业的股权投资基金的元年，在2013年应该是发展的第一年，从总量上来讲已经持续增长并且金额很大，超过千亿的融资量，都已经形成。这是在2013年不可缺少股权投资基金从中获益，进入今年以来，股权投资基金投资房地产的模式和结构以及趋势是什么样的？通常情况下，股权投资基金进入房地产企业，假如说你有3亿资金，由股权投资基金向房地产企业投资，你是投到项目公司中，这个项目公司在接受3亿资金投入的时候，通常的做法是“股+债”，其中5千万有可能是做股权投资，占有被投资项目公司51%以上的股权比例。比如你占到80%，我们现在对外投资有60%-80%，实际你形成了对这个项目公司实质的控制权。项目公司可以承诺你，假如你是“1+1”的基金，一年以后6千万回购这5千万，对于股权投资基金来说，它的收益是20%。通过控股的方式实现资金回笼。另外还有2.5亿怎么办呢？以股东借款的方式进入到项目公司，项目公司还剩余了49%的股权比例要质押给基金。同时，我们看到除了股权抵押以外，你的房地产开发项目公司还要承担一个担保责任。实际控制人愿不愿意一起再写一个无限责任连带担保呢？甚至说我有一块地没开发，能不能拿这块地给基金银行做抵押？当然更好了。所以这种方式也使得2.5亿的投资变得风险更小。当然对于开发商而言，我有信心还你2.5亿，我给你做股权质押、担保都是没有问题的。你要遇到一些开发商存心不还你的，就是另外一回事了。并且这20%的收益按照国家的规定不超过银行同期利率的4倍。那么另外5个点怎么实现呢？比如管理公司直接向开发商收取财务顾问费的方式实现，而不是通过我们所讲的4倍利率的方式来实现。这样一种模式基本是3亿的基金投入到项目公司中，就可以实现一年或者两年以后的回收。
当然这里面考核项目非常重要，考核项目过程中，你要特别注意的问题，也必须要明确。
比如，说我们看到要去考核这个项目，从位置、定位、到同业、同地区的项目销售，所以对项目的投资有时候不见得大公司的项目一定会好，也不见得中小公司的项目就完全不好，取决于这个项目所在地以及开发等方面的整体条件。所以对于股权投资基金的模式，我们更多考虑的也是在整体变化过程中，去寻找一种适合的方式。
除了我们看到刚才所讲的这种叫“夹层方式”，或者称之为“夹股增贷”的方式，房地产基金从今年开始又有了新的变化，朝真正的“股+债”方向去变化，我刚才说的3亿，有50%占有51%的股权，能不能变为现实？而剩余的2.5亿取得的是固定回报。另外51%成为开发商的股权，开发商当然有意见了的，你投的钱，你还要获取利润，我这个项目的利润很大，我为什么还要给你51%呢？这是谈的结果。但是作为基金来说，这51%我不全拿走，如果实现了51%的利润，利润中的20%甚至30%给开发商留下行不行？50亿中的20%你拿走，我拿40%左右，我虽然投了50亿，只分得利益的40%左右，但是这40%一定是要求开发商在整体开发过程和管理过程中更加规范，只有规范才能真正的获利。对开发商而言有什么好处呢？这5千万你不用付利息，你的压力小了，并且真正形成了公司的净资产，所以我们看到银行贷款会更容易地进入到我们企业中来。这样的基金就不是“1+1”了，有可能是“2+1”或者“3+1”。
当然，这种演变还可以再深入，我这3亿就是股权投资，我和开发商共同合作，你拿20%的资金，我们3亿占到80%，开发商拿20%去开发，我实现80%股权收益的部分，我给开发商付20%，开发商的风险小了，对于开发商而言，目前的状态下，我缺钱，但是我养了一批丰富的行业开发人员，这也是我们需要去做的。从开发到待建到参与的变化过程，现在有一些企业，包括不同的大型开发商，像绿地，现在做很多的待建项目，因为看着是考虑自身的风险，在建几乎是没有风险了，谁愿意投钱都可以，我来帮你管理，我参与20%的投资，再分开投资商20%的利润，后面的利润也不少，为什么我要投资做这件事情呢？对于开发商而言，这也是一种模式的变化，是真正的股权加债权的模式。
第三种股权投资基金的模式，比如朝自持性物业方面去发展。作为一个基金或者开发商去参与这个基金，我们能不能朝自持性物业方面去过渡？我的钱不多，可能就1个亿，但是我要买一个楼花5亿，并且这个楼还是我做的，如果我卖掉，这里面的随意性就很多。但是如果我有能力吸引它的时候，我能不能用另外5亿、4亿去吸引他？这和我们做酒店是一样的。这种持有性物业在未来一定会增多，5亿你持有它，首先获得的是租赁收益，然后获得的是物业的升值收益。
最终的结果是什么呢？有可能三、两年以后，你转手卖给了REITs，REITs用15亿来收购你。两年以后你获利是5亿持有，卖了15亿，完全有可能。这还不包括你使用基金的杠杆在内，你才用了多少钱？你用1亿募集了4亿，你的1亿在15亿中的手头之资产回报率会有多高？这就是未来房地产股权投资基金的魅力所在。当然我们可以演变为其他不同的基金模式，包括养老地产、工业地产和我们看到的其他不同类型的地产。所以，SOHO中国的潘石屹说最近三、五年之内不打算卖楼了，自持物业打算增长到350万平米；曾经跟着万达一起买商业地产的买主现在不见了，为什么呢？万达不卖了，要自己持有。所以地产基金在未来持有的模式上一定会发展到的。美国目前有160支左右REITs，有近1/3的租赁物业。股权基金在中国才仅仅是第三年，我们是不是面临一个非常大的发展机会呢？
细的方面我们不再讲了，更多的是需要关注我们在整个发展过程中的一些变化，包括我们看到怎么样用股权投资基金套上信托的帽子，增加我们募集资金的渠道和安全性。怎样与政府更多的沟通和交流，通过土地一级开发，实现我们看到的股权投资基金的发展。同时，我们看到有信托产品更好地和开发商进行结合。当然信托有信托的模式和渠道，有它更好的方面，但是信托和股权投资基金最大的区别是什么？就是股权投资基金可以去拿地，相对而言，信托拿地的资金少一点，当然有的信托公司胆子比较大，也可以这样做。所以，这些方面都可以通过一系列的安排，更好地去实现。
作者系嘉富诚股权投资基金管理有限公司董事长
股权投资资金在最近几年发展非常快，应该说2012年是地产行业的股权投资基金的元年，在2013年应该是发展的第一年，从总量上来讲已经持续增长并且金额很大，超过千亿的融资量，都已经形成。这是在2013年不可缺少股权投资基金从中获益，进入今年以来，股权投资基金投资房地产的模式和结构以及趋势是什么样的？通常情况下，股权投资基金进入房地产企业，假如说你有3亿资金，由股权投资基金向房地产企业投资，你是投到项目公司中，这个项目公司在接受3亿资金投入的时候，通常的做法是“股+债”，其中5千万有可能是做股权投资，占有被投资项目公司51%以上的股权比例。比如你占到80%，我们现在对外投资有60%-80%，实际你形成了对这个项目公司实质的控制权。项目公司可以承诺你，假如你是“1+1”的基金，一年以后6千万回购这5千万，对于股权投资基金来说，它的收益是20%。通过控股的方式实现资金回笼。另外还有2.5亿怎么办呢？以股东借款的方式进入到项目公司，项目公司还剩余了49%的股权比例要质押给基金。同时，我们看到除了股权抵押以外，你的房地产开发项目公司还要承担一个担保责任。实际控制人愿不愿意一起再写一个无限责任连带担保呢？甚至说我有一块地没开发，能不能拿这块地给基金银行做抵押？当然更好了。所以这种方式也使得2.5亿的投资变得风险更小。当然对于开发商而言，我有信心还你2.5亿，我给你做股权质押、担保都是没有问题的。你要遇到一些开发商存心不还你的，就是另外一回事了。并且这20%的收益按照国家的规定不超过银行同期利率的4倍。那么另外5个点怎么实现呢？比如管理公司直接向开发商收取财务顾问费的方式实现，而不是通过我们所讲的4倍利率的方式来实现。这样一种模式基本是3亿的基金投入到项目公司中，就可以实现一年或者两年以后的回收。
当然这里面考核项目非常重要，考核项目过程中，你要特别注意的问题，也必须要明确。
比如，说我们看到要去考核这个项目，从位置、定位、到同业、同地区的项目销售，所以对项目的投资有时候不见得大公司的项目一定会好，也不见得中小公司的项目就完全不好，取决于这个项目所在地以及开发等方面的整体条件。所以对于股权投资基金的模式，我们更多考虑的也是在整体变化过程中，去寻找一种适合的方式。
除了我们看到刚才所讲的这种叫“夹层方式”，或者称之为“夹股增贷”的方式，房地产基金从今年开始又有了新的变化，朝真正的“股+债”方向去变化，我刚才说的3亿，有50%占有51%的股权，能不能变为现实？而剩余的2.5亿取得的是固定回报。另外51%成为开发商的股权，开发商当然有意见了的，你投的钱，你还要获取利润，我这个项目的利润很大，我为什么还要给你51%呢？这是谈的结果。但是作为基金来说，这51%我不全拿走，如果实现了51%的利润，利润中的20%甚至30%给开发商留下行不行？50亿中的20%你拿走，我拿40%左右，我虽然投了50亿，只分得利益的40%左右，但是这40%一定是要求开发商在整体开发过程和管理过程中更加规范，只有规范才能真正的获利。对开发商而言有什么好处呢？这5千万你不用付利息，你的压力小了，并且真正形成了公司的净资产，所以我们看到银行贷款会更容易地进入到我们企业中来。这样的基金就不是“1+1”了，有可能是“2+1”或者“3+1”。
当然，这种演变还可以再深入，我这3亿就是股权投资，我和开发商共同合作，你拿20%的资金，我们3亿占到80%，开发商拿20%去开发，我实现80%股权收益的部分，我给开发商付20%，开发商的风险小了，对于开发商而言，目前的状态下，我缺钱，但是我养了一批丰富的行业开发人员，这也是我们需要去做的。从开发到待建到参与的变化过程，现在有一些企业，包括不同的大型开发商，像绿地，现在做很多的待建项目，因为看着是考虑自身的风险，在建几乎是没有风险了，谁愿意投钱都可以，我来帮你管理，我参与20%的投资，再分开投资商20%的利润，后面的利润也不少，为什么我要投资做这件事情呢？对于开发商而言，这也是一种模式的变化，是真正的股权加债权的模式。
第三种股权投资基金的模式，比如朝自持性物业方面去发展。作为一个基金或者开发商去参与这个基金，我们能不能朝自持性物业方面去过渡？我的钱不多，可能就1个亿，但是我要买一个楼花5亿，并且这个楼还是我做的，如果我卖掉，这里面的随意性就很多。但是如果我有能力吸引它的时候，我能不能用另外5亿、4亿去吸引他？这和我们做酒店是一样的。这种持有性物业在未来一定会增多，5亿你持有它，首先获得的是租赁收益，然后获得的是物业的升值收益。
最终的结果是什么呢？有可能三、两年以后，你转手卖给了REITs，REITs用15亿来收购你。两年以后你获利是5亿持有，卖了15亿，完全有可能。这还不包括你使用基金的杠杆在内，你才用了多少钱？你用1亿募集了4亿，你的1亿在15亿中的手头之资产回报率会有多高？这就是未来房地产股权投资基金的魅力所在。当然我们可以演变为其他不同的基金模式，包括养老地产、工业地产和我们看到的其他不同类型的地产。所以，SOHO中国的潘石屹说最近三、五年之内不打算卖楼了，自持物业打算增长到350万平米；曾经跟着万达一起买商业地产的买主现在不见了，为什么呢？万达不卖了，要自己持有。所以地产基金在未来持有的模式上一定会发展到的。美国目前有160支左右REITs，有近1/3的租赁物业。股权基金在中国才仅仅是第三年，我们是不是面临一个非常大的发展机会呢？
细的方面我们不再讲了，更多的是需要关注我们在整个发展过程中的一些变化，包括我们看到怎么样用股权投资基金套上信托的帽子，增加我们募集资金的渠道和安全性。怎样与政府更多的沟通和交流，通过土地一级开发，实现我们看到的股权投资基金的发展。同时，我们看到有信托产品更好地和开发商进行结合。当然信托有信托的模式和渠道，有它更好的方面，但是信托和股权投资基金最大的区别是什么？就是股权投资基金可以去拿地，相对而言，信托拿地的资金少一点，当然有的信托公司胆子比较大，也可以这样做。所以，这些方面都可以通过一系列的安排，更好地去实现。
作者系嘉富诚股权投资基金管理有限公司董事长