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[摘 要] 近年来，房价一直是人们关注的焦点话题，导致房价持续上涨的原因是多方面的，本文主要分析了地方政府的行为模式对高房价的助推作用，从而提出了地方政府对于高房价所应采取的建议措施，以期为我国房地产业持续、稳定、健康发展提供政策参与。
[关键词] 高房价 地方政府行为 对策
从1998年开始，我国取消了福利分房政策，房地产业进入了新一轮的快速增长期。房地产行业存在着高额利润，这已成为不争的事实。从2000年以来中国城市房价不断上涨，而且这种房价上涨趋势在全国大、中、小城市不断蔓延。许多城市房价自2002年以来，出现了前所未有的大幅度非正常上涨，并远超过了当地城市大部分居民的购买能力，地区房价在大中城市房价大幅上涨的带动下，自2003年起也开始了迅猛上涨，尤其是东部和中部地区，西部地区也紧跟其后。
一、地方政府的房价助推行为
我国实际上实行的是“土地财政”政策，毫不夸张地说，地方政府现在已经成为我国房地产交易中最大的受益者，不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50%。
（一）土地市场的政府垄断行为
我国实行土地公有制，凡是建设用地，由政府统一供应。因此在我国，一级土地市场的供给方只有一个，就是政府（在现行土地管理体制下，实际上是地方政府），而需求方是众多的房地产开发商，因而地方政府在土地市场中占有绝对优势，既可通过控制土地供给量，也可通过改变出让方式而决定土地的价格。由于地方政府官员任期一般较短，为了在短期内做出政绩的需要，常有通过大量出让土地来获取巨额土地收入的动机。但中央政府为了宏观经济调控的需要和保护现有农用地，时常采取紧缩土地供给的政策。中央政府的调控政策与地方政府官员的行为结合在一起，形成了这样一种效应：在某些时期，部分开发商凭借与地方政府的良好关系可低价获得大量土地；但在另外时期，由于中央政府的宏观调控政策，地方政府收紧土地供应，在市场上形成了一种土地供应偏紧的气氛，导致土地价格推高。
在地方政府官员的政绩与GDP挂钩，房地产开发收益对财政收入影响巨大的情况下，地方政府实际上变成了地区性的垄断企业。根据奥尔森的定义，由于组织目标的经营性，它就变成“排外”集团了。地方政府一方面排斥大集团如中央政府分享其房地产收益的财政努力，另一方面，对任何企图降低房地产价格的尝试则漠不关心，因为高房价对地方政府来说可以最大化其短期财政收益。地方政府对“小产权房”的打压，就是典型的“排外”行为。地方政府热衷于“经营”城市，从现象上看是政府职能“越位”和“缺位”问题，实质上是财政体制与政治体制的内在缺陷造成的。
（二）推高地价
作为土地出让市场的唯一供给者，地方政府要面对诸多的需求者，而当它作为买者时，又要面对诸多的出售者。这就决定了以地方政府作为参与方的土地市场是个不完全竞争的市场，土地价格自然难以通过完全自由竞争机制形成。
土地商品的特殊性决定了其价格的特殊性，一方面随着工业化和城市化的发展，全社会对城市土地的需求必然要不断增长；另一方面土地的区位固定性、有限性和不可再生性，又使城市土地供给缺乏弹性。政府“非饱和适度供應，保持卖方市场”的供应政策导致稀缺的土地资源更加供不应求，土地价格一路攀升。这些行为直接形成了高地价——高房价——再到高地价的“怪圈”。
（三）寻租行为的产生
在我国的房地产行业，政府通过制度安排和政策调控对房地产行业进行了许多管制。如土地征用制度，对土地闲置期限的规定，对开发商自有资金的要求等等，管制的存在，客观上提高了开发商进行房地产开发的成本，对房地产行业的无序发展起着一定的遏制作用；同时，也提高了房地产行业的进入门槛，限制了房地产业的充分竞争，并且只要管制不是完全执行的，那么开发商就有激励通过寻租规避管制或突破管制措施的限制，而获取在管制条件下不能得到的利润。部分开发商通过寻租获得了巨额的利润，形成了房地产业的高额利润。
二、地方政府的行为分析
地方政府之所以这样做，从经济人的角度考虑是有其合理性的：政府是由各个经济人组成的，他们会根据自身的成本——收益比较衡量决策的机会成本并选择个人行为，将人的自利行为从市场决策领域向政治决策领域扩展，保证对人类行为分析的一致性。
地方政府低价征地，高价出售，从中获取大量土地出让金。地价是房价的基础，地价的上涨必然导致房价的上涨，而较高的房价又会带来巨额的建筑业税和房地产业税，构成政府的财政收入。地方政府一般采取“非饱和”限量供应土地的侦测，以保持市场始终处于“半饥饿”或“饥饿”状态。
地方政府是由政治家和政府官员组成的一种社会组织，也是具有独立经济利益的政治组织，在房地产市场中，地方政府追求自身利益最大化。首先，地方政府低价征地，高价出售，从中获取大量土地出让金，这主要是因为我国实行的是土地财政政策。其次，高地价推动高房价，带来建筑业税和房地产税快速增加。由于分税制改革以后，建筑业税和房地产税划分为地方税种，地方政府从而能够获取更多的财政税收。再次，地方政府全面介入土地市场，大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司，从中获取巨额利润。
三、房地产市场健康发展的有效对策
面对以上种种的地方政府行为，为了我国房地产业的持续、健康、稳健发展，政府必须采取有效措施来应对，改变这种现状，促进社会的和谐与发展和经济的有序健康发展。
（一）改革现行土地管理制度
要改变“土地财政”模式，就必须打破地方政府垄断土地一级市场的格局，改变地方政府作为建设用地的“地主”和土地经营者的角色。尽快建设城乡统一的土地使用权市场，逐步允许农村集体建设用地直接流转。在符合规划的情况下，让农村和城郊集体土地直接进入建设市场。
（二）改革完善税制，降低地方政府对土地财政的过分依赖
解决高房价困境，需要从地方政府土地财政的根源着手，降低地方政府对土地财政的过度依赖，其关键在于切实保证地方政府财政需求。因此，需要改革和完善税制体系，调整中央和地方之间财政收入分配关系，适当增加地方税收留成部分，以维持地方财政稳定运转。
（三）大力增加保障性住房供给，切实保证民生
要不断调整房地产供应结构，加大保障性住房体系建设，增加保障性住房比例。通过为社会中低收入阶层提供保障性住房，既可以解决大多数居民的住房问题，又避免了高房价对居民消费的挤出。应当注意的是，在大规模进行保障性住房建设的同时，要加快完善保障性住房配售、流转、管理等相关配套制度，从根源上杜绝投资炒作的进入，以切实保障民生。
（四）经济和政治激励约束机制双管齐下
我国中央政府主导的渐进式财政体制变迁过程中，地方政府的策略性行为受经济与政治双重激励与约束机制作用。因此，在改革和完善预算外资金制度和分税制财政体制的同时，施以科学的政绩考核等政治激励与约束，双管齐下，更加符合中国的国情。在现有的经济发展数量指标与政绩显示直接挂钩的激励下，地方政府常不惜以积累巨大财政风险为代价来传递政绩接力棒。因此，完善政绩考核制度的核心，就是要对地方官员的政绩进行全面、客观和公正的评价。
参 考 文 献
[1]刘会洪,伍洁.房地产业的高利润与政府行为[J].经济研究,2007(8)
[2]漆亮亮.“土地财政”模式的危害、成因及其治理[J].热点聚焦,2010(10)
[3]赵伟.高房价之困[J].城市开发,2010(5)
[4]张青,胡凯.中国土地财政的起因于改革[J].财贸经济,2009(9)■
[关键词] 高房价 地方政府行为 对策
从1998年开始，我国取消了福利分房政策，房地产业进入了新一轮的快速增长期。房地产行业存在着高额利润，这已成为不争的事实。从2000年以来中国城市房价不断上涨，而且这种房价上涨趋势在全国大、中、小城市不断蔓延。许多城市房价自2002年以来，出现了前所未有的大幅度非正常上涨，并远超过了当地城市大部分居民的购买能力，地区房价在大中城市房价大幅上涨的带动下，自2003年起也开始了迅猛上涨，尤其是东部和中部地区，西部地区也紧跟其后。
一、地方政府的房价助推行为
我国实际上实行的是“土地财政”政策，毫不夸张地说，地方政府现在已经成为我国房地产交易中最大的受益者，不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50%。
（一）土地市场的政府垄断行为
我国实行土地公有制，凡是建设用地，由政府统一供应。因此在我国，一级土地市场的供给方只有一个，就是政府（在现行土地管理体制下，实际上是地方政府），而需求方是众多的房地产开发商，因而地方政府在土地市场中占有绝对优势，既可通过控制土地供给量，也可通过改变出让方式而决定土地的价格。由于地方政府官员任期一般较短，为了在短期内做出政绩的需要，常有通过大量出让土地来获取巨额土地收入的动机。但中央政府为了宏观经济调控的需要和保护现有农用地，时常采取紧缩土地供给的政策。中央政府的调控政策与地方政府官员的行为结合在一起，形成了这样一种效应：在某些时期，部分开发商凭借与地方政府的良好关系可低价获得大量土地；但在另外时期，由于中央政府的宏观调控政策，地方政府收紧土地供应，在市场上形成了一种土地供应偏紧的气氛，导致土地价格推高。
在地方政府官员的政绩与GDP挂钩，房地产开发收益对财政收入影响巨大的情况下，地方政府实际上变成了地区性的垄断企业。根据奥尔森的定义，由于组织目标的经营性，它就变成“排外”集团了。地方政府一方面排斥大集团如中央政府分享其房地产收益的财政努力，另一方面，对任何企图降低房地产价格的尝试则漠不关心，因为高房价对地方政府来说可以最大化其短期财政收益。地方政府对“小产权房”的打压，就是典型的“排外”行为。地方政府热衷于“经营”城市，从现象上看是政府职能“越位”和“缺位”问题，实质上是财政体制与政治体制的内在缺陷造成的。
（二）推高地价
作为土地出让市场的唯一供给者，地方政府要面对诸多的需求者，而当它作为买者时，又要面对诸多的出售者。这就决定了以地方政府作为参与方的土地市场是个不完全竞争的市场，土地价格自然难以通过完全自由竞争机制形成。
土地商品的特殊性决定了其价格的特殊性，一方面随着工业化和城市化的发展，全社会对城市土地的需求必然要不断增长；另一方面土地的区位固定性、有限性和不可再生性，又使城市土地供给缺乏弹性。政府“非饱和适度供應，保持卖方市场”的供应政策导致稀缺的土地资源更加供不应求，土地价格一路攀升。这些行为直接形成了高地价——高房价——再到高地价的“怪圈”。
（三）寻租行为的产生
在我国的房地产行业，政府通过制度安排和政策调控对房地产行业进行了许多管制。如土地征用制度，对土地闲置期限的规定，对开发商自有资金的要求等等，管制的存在，客观上提高了开发商进行房地产开发的成本，对房地产行业的无序发展起着一定的遏制作用；同时，也提高了房地产行业的进入门槛，限制了房地产业的充分竞争，并且只要管制不是完全执行的，那么开发商就有激励通过寻租规避管制或突破管制措施的限制，而获取在管制条件下不能得到的利润。部分开发商通过寻租获得了巨额的利润，形成了房地产业的高额利润。
二、地方政府的行为分析
地方政府之所以这样做，从经济人的角度考虑是有其合理性的：政府是由各个经济人组成的，他们会根据自身的成本——收益比较衡量决策的机会成本并选择个人行为，将人的自利行为从市场决策领域向政治决策领域扩展，保证对人类行为分析的一致性。
地方政府低价征地，高价出售，从中获取大量土地出让金。地价是房价的基础，地价的上涨必然导致房价的上涨，而较高的房价又会带来巨额的建筑业税和房地产业税，构成政府的财政收入。地方政府一般采取“非饱和”限量供应土地的侦测，以保持市场始终处于“半饥饿”或“饥饿”状态。
地方政府是由政治家和政府官员组成的一种社会组织，也是具有独立经济利益的政治组织，在房地产市场中，地方政府追求自身利益最大化。首先，地方政府低价征地，高价出售，从中获取大量土地出让金，这主要是因为我国实行的是土地财政政策。其次，高地价推动高房价，带来建筑业税和房地产税快速增加。由于分税制改革以后，建筑业税和房地产税划分为地方税种，地方政府从而能够获取更多的财政税收。再次，地方政府全面介入土地市场，大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司，从中获取巨额利润。
三、房地产市场健康发展的有效对策
面对以上种种的地方政府行为，为了我国房地产业的持续、健康、稳健发展，政府必须采取有效措施来应对，改变这种现状，促进社会的和谐与发展和经济的有序健康发展。
（一）改革现行土地管理制度
要改变“土地财政”模式，就必须打破地方政府垄断土地一级市场的格局，改变地方政府作为建设用地的“地主”和土地经营者的角色。尽快建设城乡统一的土地使用权市场，逐步允许农村集体建设用地直接流转。在符合规划的情况下，让农村和城郊集体土地直接进入建设市场。
（二）改革完善税制，降低地方政府对土地财政的过分依赖
解决高房价困境，需要从地方政府土地财政的根源着手，降低地方政府对土地财政的过度依赖，其关键在于切实保证地方政府财政需求。因此，需要改革和完善税制体系，调整中央和地方之间财政收入分配关系，适当增加地方税收留成部分，以维持地方财政稳定运转。
（三）大力增加保障性住房供给，切实保证民生
要不断调整房地产供应结构，加大保障性住房体系建设，增加保障性住房比例。通过为社会中低收入阶层提供保障性住房，既可以解决大多数居民的住房问题，又避免了高房价对居民消费的挤出。应当注意的是，在大规模进行保障性住房建设的同时，要加快完善保障性住房配售、流转、管理等相关配套制度，从根源上杜绝投资炒作的进入，以切实保障民生。
（四）经济和政治激励约束机制双管齐下
我国中央政府主导的渐进式财政体制变迁过程中，地方政府的策略性行为受经济与政治双重激励与约束机制作用。因此，在改革和完善预算外资金制度和分税制财政体制的同时，施以科学的政绩考核等政治激励与约束，双管齐下，更加符合中国的国情。在现有的经济发展数量指标与政绩显示直接挂钩的激励下，地方政府常不惜以积累巨大财政风险为代价来传递政绩接力棒。因此，完善政绩考核制度的核心，就是要对地方官员的政绩进行全面、客观和公正的评价。
参 考 文 献
[1]刘会洪,伍洁.房地产业的高利润与政府行为[J].经济研究,2007(8)
[2]漆亮亮.“土地财政”模式的危害、成因及其治理[J].热点聚焦,2010(10)
[3]赵伟.高房价之困[J].城市开发,2010(5)
[4]张青,胡凯.中国土地财政的起因于改革[J].财贸经济,2009(9)■