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一、LEED绿色建筑评价标准概况
经济社会各行业的快速发展使得物质资源极大丰富，但同时给生态环境带来了十分恶劣的影响，资源枯竭、环境恶化、生态退化已经严重威胁到了人类及其后代子孙的生存产生。其中，当下高度发展的建筑行业是一个能源消耗量较大的行业，人们日益觉醒的环保意识也在对其提出绿色、环保的要求。发展绿色建筑成为建筑行业的重要理念，于是众多版本的绿色建筑评价标准随之产生。而其中LEED绿色建筑评价体系被认为是最完善、最有影响力的，得到了全球不同气候带国家的认可，近几年，我国也掀起了一股LEED认证热潮。
LEED（Leadership in Energy and Environment Design）即能源与环境设计先锋，是美国绿色建筑委员会（USGBC U.S. Green Building Council）于1998年制定并颁布的绿色建筑评价体系。它是综合考虑绿色建筑设计、施工和运行的最权威的认证体系。
二、LEED的评价主体极其成员构成
2.1 评价主体——USGBC
USGBC（U.S. Green Building Council）全称为美国绿色建筑委员会，不是政府机构，也非营利机构，使全美唯一一个在环保建筑方面代表整个建筑行业的全国性非营利性（NPO）机构，于1993年4月建立。从建立之初它就致力于整合建筑业各机构，转变建筑行业的习惯，推进建筑设计、建造、运营方式的变革，把绿色建筑的理念付诸于行动，推动建筑的可持续发展。其核心目标就是增强建筑行业对环境和社会的责任感，使建筑更健康、更繁荣，最终提高人们的生活质量。现被诸多国家广泛应用，被誉为“目前世界上最具影响力的高性能绿色建筑可持续设计、建造和运营的评估标准”。
2.2 USGBC的成员构成
USGBC的成员来自于建筑行业和相关行业的领袖企业，包括地方和国家的建筑设计事务所（如SOM），建筑产品制造商（如Johnson Controls），环境团体（如自然资源保护委员会，Global Green和落基山脉研究所），建筑行业组织（如施工规范研究院、美国建筑师协会），建筑开发商（如Turner建筑公司），零售和建筑业主（如Gap和Starbucks），金融领袖（如美洲商业银行）以及众多联邦政府，州政府和地方政府机构。
作为一个有效运转的联合体，USGBC的会员制度的公正性性在于其开放和均衡，即各类企业都可以申请加入委员会成为会员，而且来自不同类型企业的会员数量比例也相对均衡，这就保证了整个委员会的运作及其制定的评估体系和各种策略不会偏向于任一类型的企业，而且是均衡各方利益的结果，并且协调了各种类型企业不同需求。
委员会每年都要对各种政策和策略的修订进行年度回顾，以确保其各项工作有助于解决会员们提出的各种问题。这使得其制定的政策和条例都是与时俱进的，具有时代性和先进性，其及时地协调着建筑行业在绿色发展中的各种矛盾，并逐步推进着整个行业的变革和发展。
三、LEED的发展过程
USGBC早期致力于开发一个能够确切定义绿色建筑的评价系统，在研究即有评价体系后，在1994年起草，经过4年的进一步完善与论证，于1998年 USGBC峰会上推出了LEED 1.0试行版。LEED 1.0是一个建立在自愿参与的基础上的国家标准，立志推动高效能、可持续建筑的发展。2000年3月发布了LEED 2.0，又分别于2002年和2005年进行修正，推出LEED 2.1和LEED 2.2版本。此后，LEED每隔两年就会对其自身版本做出修正，又分别出了LEED 2007和LEED 2009，基本上是在LEED 2.2基础上对评分细则的修订。2008年USGBC专门成立了“绿色建筑认证中心”（GBCI Green Building Certification Institute），负责认证事宜。LEED 2009推出九种不同得认证系统，不同得LEED认证系统适用于不同的建筑类型，形成了LEED认证的横向市场产品体系。
2010年出了LEED3.0，即V3版，V3版包括三个部分，一是2009版LEED评价标准，二是LEED认证在线工具（LEED On-line），三是基于ISO标准的认证模式变更。2013年11月推出了最新版本LEED V4，但在2016年10月31日前，项目仍可申请注册LEED V2009评估系统，或自行选择最新版 LEED V4。LEED V4版本主要改进有三大方面：新增加的LEED体系适用于之前没有的新建筑市场；提高技术严格性和精确性；LEED认证服务流程更为精简。新版v4在原有基础上增加了整合流程、位置与交通、地域优先等类别，丰富和完善了评价指标体系，并进一步提高了认证门槛。最新的LEED V4相比LEED V2009，增加了针对数据中心、仓库及配送中心等新建筑类型的评估标准。
四、LEED的评价内容
4.1 从评估体系的建筑类型来看：
最新版LEED v4，分为五大评估体系（rating system），即绿色建筑设计与施工评估LEED BD+C，绿色室内设计与施工评估LEED ID+C，绿色建筑运营和维护评估LEED O+M，绿色社区开发评估LEED ND，以及住宅认证评估 LEED Homes。每个评估体系下面，针对不同的建筑类型，有许多细化的具体分支。LEED对建筑及社区项目的市场细分非常细致，几乎所有项目都可找到适合申请的类别。例如，在绿色建筑设计与施工LEED BD+C这一体系下，可细化为针对新建建筑及大型改造（LEED for New Construction and Major Renovations）、建筑主体与外壳（LEED for Core & Shell）、教育建筑（LEED for Schools）、零售业建筑（LEED for Retail）、医疗建筑等（LEED for Hospitality），还针对数据中心（LEED for Data Center）、仓库及配送中心（LEED for Warehouse and Distribution Center）等新建筑类型的评估标准以适应不同的项目类型。 4.2 从评估体系的评价内容来看：
评价体系通过6个方面对建筑项目进行绿色评定，包括：
1） 可持续的建设场地（Sustainable Site）
2） 水资源的利用（Water Efficiency）
3）能源利用与大气保护（Energy and Atmosphere）
4）材料与资源的循环利用（Materials and Resources）
5）室内环境质量（Indoor Environmental Quality）
6）设计中的创新（Innovation in Design）
五、认证规则及特点
在评估认证过程中，LEED使用有权重的记分制，满分为110分。通过评估的建筑，由低到高依次分为认证级、银级、金级和铂金级四个级别。其中认证级分数需达到40-49分，银级为50-59分，金级为60-79分，铂金级为80分以上。达到分数最低要求，可获得相应级别的证书和奖牌。
LEED评估产品的评估点得分为3个类型：
1、先决条件：任何项目都必须满足先决条件。
2、评估得分点：在项目实施过程中，可以自行决定要采取哪些评估要点。
3、创新分值：用以鼓励在技术措施中显著超过评估要点的要求，具有示范效果；另一种情况是在LEED原有体系中没有提到或在环保节能领域取得显著成就的内容。
LEED评估认证具有三个特点：一是一种商业行为，需收取一定的佣金；二是采取第三方认证，既不属于设计方又不属于使用方，在技术和管理上保持高度的独立性；三是企业采取自愿认证的方式，按照得分由高到低将建筑分为铂金、金、银和认证四种等级。这种保持高度权威性和自愿认证的商业行为，在美国取得了很大的成功，也掀起了国内的追赶热潮，并在不断发展和更新。
六、LEED的申报和认证过程
现在LEED项目的登记、材料上报和审阅都是通过网络完成的。当一个项目开始，并确定要达到LEED的标准，就可以在USGBC的网页上登记。在设计完成是，有关设计阶段的先决条件（Prerequisite）和指标（Credits）的材料可以上报。其余的在建筑交付使用后上报。审阅工作也在上报的过程中开始，一般是由USGBC指定的若干专业人员负责一个项目的审阅。
在设计和建造的过程中，USGBC会提供一定的技术支持， 包括解答一般的技术问题和回应申请人提出的解释请求（CIR-Credits Interpretation Request）.当申请人提出的问题不是单纯的技术问题，而是涉及到评价系统中条文解释或政策性疑问，就需要通过CIR的程序。CIR的问题和结果都会在网络上公布，其他项目的申请人可以引用，以提高效率，体现平等性并促进LEED系统的改建。
审阅是逐条进行的。其结果可能是接受，要求更为详细的材料或拒绝。如果申请人对拒绝结果由异议，可以提出上诉，由USGBC的专家组再审议并裁决。有时审阅者觉得某项申请涉及条文解释或政策解释，他不能自己做出结论，也会要求申请人通过CIR程序来确认是该项目是否满足了相应的要求。
当所有先决条件和指标的审阅完成，如果7项先决条件的要求都满足了至少得到指标的26分，USGBC就会根据指标的总得分授予相应等级的LEED证书。
七、我国近年LEED认证的发展及趋势
中国大陆已成为继美国本土、加拿大外，世界第三大LEED市场。大陆已通过认证的项目中，较著名的包括：科技部节能示范楼（中国第一座LEED金级认证办公建筑，同时也是中国第一座通过LEED认证的建筑）、深圳万科中心（中国第一座铂金级办公建筑），侨福芳草地项目（中国第一座混合用途 LEED铂金级认证建筑）、上海世博会世博中心（中国第一个LEED新建建筑金级+绿建三星双认证项目）等。
中国已通过LEED认证的项目中，以“核心与外壳”类评估体系最多，占比最大的为办公类建筑。而社区类、学校类等项目类型较少。这主要与申请LEED认证后项目获得的附加升值空间有关。顺应环保理念的普及，中国国内LEED绿建认证定会呈现上升趋势。
经济社会各行业的快速发展使得物质资源极大丰富，但同时给生态环境带来了十分恶劣的影响，资源枯竭、环境恶化、生态退化已经严重威胁到了人类及其后代子孙的生存产生。其中，当下高度发展的建筑行业是一个能源消耗量较大的行业，人们日益觉醒的环保意识也在对其提出绿色、环保的要求。发展绿色建筑成为建筑行业的重要理念，于是众多版本的绿色建筑评价标准随之产生。而其中LEED绿色建筑评价体系被认为是最完善、最有影响力的，得到了全球不同气候带国家的认可，近几年，我国也掀起了一股LEED认证热潮。
LEED（Leadership in Energy and Environment Design）即能源与环境设计先锋，是美国绿色建筑委员会（USGBC U.S. Green Building Council）于1998年制定并颁布的绿色建筑评价体系。它是综合考虑绿色建筑设计、施工和运行的最权威的认证体系。
二、LEED的评价主体极其成员构成
2.1 评价主体——USGBC
USGBC（U.S. Green Building Council）全称为美国绿色建筑委员会，不是政府机构，也非营利机构，使全美唯一一个在环保建筑方面代表整个建筑行业的全国性非营利性（NPO）机构，于1993年4月建立。从建立之初它就致力于整合建筑业各机构，转变建筑行业的习惯，推进建筑设计、建造、运营方式的变革，把绿色建筑的理念付诸于行动，推动建筑的可持续发展。其核心目标就是增强建筑行业对环境和社会的责任感，使建筑更健康、更繁荣，最终提高人们的生活质量。现被诸多国家广泛应用，被誉为“目前世界上最具影响力的高性能绿色建筑可持续设计、建造和运营的评估标准”。
2.2 USGBC的成员构成
USGBC的成员来自于建筑行业和相关行业的领袖企业，包括地方和国家的建筑设计事务所（如SOM），建筑产品制造商（如Johnson Controls），环境团体（如自然资源保护委员会，Global Green和落基山脉研究所），建筑行业组织（如施工规范研究院、美国建筑师协会），建筑开发商（如Turner建筑公司），零售和建筑业主（如Gap和Starbucks），金融领袖（如美洲商业银行）以及众多联邦政府，州政府和地方政府机构。
作为一个有效运转的联合体，USGBC的会员制度的公正性性在于其开放和均衡，即各类企业都可以申请加入委员会成为会员，而且来自不同类型企业的会员数量比例也相对均衡，这就保证了整个委员会的运作及其制定的评估体系和各种策略不会偏向于任一类型的企业，而且是均衡各方利益的结果，并且协调了各种类型企业不同需求。
委员会每年都要对各种政策和策略的修订进行年度回顾，以确保其各项工作有助于解决会员们提出的各种问题。这使得其制定的政策和条例都是与时俱进的，具有时代性和先进性，其及时地协调着建筑行业在绿色发展中的各种矛盾，并逐步推进着整个行业的变革和发展。
三、LEED的发展过程
USGBC早期致力于开发一个能够确切定义绿色建筑的评价系统，在研究即有评价体系后，在1994年起草，经过4年的进一步完善与论证，于1998年 USGBC峰会上推出了LEED 1.0试行版。LEED 1.0是一个建立在自愿参与的基础上的国家标准，立志推动高效能、可持续建筑的发展。2000年3月发布了LEED 2.0，又分别于2002年和2005年进行修正，推出LEED 2.1和LEED 2.2版本。此后，LEED每隔两年就会对其自身版本做出修正，又分别出了LEED 2007和LEED 2009，基本上是在LEED 2.2基础上对评分细则的修订。2008年USGBC专门成立了“绿色建筑认证中心”（GBCI Green Building Certification Institute），负责认证事宜。LEED 2009推出九种不同得认证系统，不同得LEED认证系统适用于不同的建筑类型，形成了LEED认证的横向市场产品体系。
2010年出了LEED3.0，即V3版，V3版包括三个部分，一是2009版LEED评价标准，二是LEED认证在线工具（LEED On-line），三是基于ISO标准的认证模式变更。2013年11月推出了最新版本LEED V4，但在2016年10月31日前，项目仍可申请注册LEED V2009评估系统，或自行选择最新版 LEED V4。LEED V4版本主要改进有三大方面：新增加的LEED体系适用于之前没有的新建筑市场；提高技术严格性和精确性；LEED认证服务流程更为精简。新版v4在原有基础上增加了整合流程、位置与交通、地域优先等类别，丰富和完善了评价指标体系，并进一步提高了认证门槛。最新的LEED V4相比LEED V2009，增加了针对数据中心、仓库及配送中心等新建筑类型的评估标准。
四、LEED的评价内容
4.1 从评估体系的建筑类型来看：
最新版LEED v4，分为五大评估体系（rating system），即绿色建筑设计与施工评估LEED BD+C，绿色室内设计与施工评估LEED ID+C，绿色建筑运营和维护评估LEED O+M，绿色社区开发评估LEED ND，以及住宅认证评估 LEED Homes。每个评估体系下面，针对不同的建筑类型，有许多细化的具体分支。LEED对建筑及社区项目的市场细分非常细致，几乎所有项目都可找到适合申请的类别。例如，在绿色建筑设计与施工LEED BD+C这一体系下，可细化为针对新建建筑及大型改造（LEED for New Construction and Major Renovations）、建筑主体与外壳（LEED for Core & Shell）、教育建筑（LEED for Schools）、零售业建筑（LEED for Retail）、医疗建筑等（LEED for Hospitality），还针对数据中心（LEED for Data Center）、仓库及配送中心（LEED for Warehouse and Distribution Center）等新建筑类型的评估标准以适应不同的项目类型。 4.2 从评估体系的评价内容来看：
评价体系通过6个方面对建筑项目进行绿色评定，包括：
1） 可持续的建设场地（Sustainable Site）
2） 水资源的利用（Water Efficiency）
3）能源利用与大气保护（Energy and Atmosphere）
4）材料与资源的循环利用（Materials and Resources）
5）室内环境质量（Indoor Environmental Quality）
6）设计中的创新（Innovation in Design）
五、认证规则及特点
在评估认证过程中，LEED使用有权重的记分制，满分为110分。通过评估的建筑，由低到高依次分为认证级、银级、金级和铂金级四个级别。其中认证级分数需达到40-49分，银级为50-59分，金级为60-79分，铂金级为80分以上。达到分数最低要求，可获得相应级别的证书和奖牌。
LEED评估产品的评估点得分为3个类型：
1、先决条件：任何项目都必须满足先决条件。
2、评估得分点：在项目实施过程中，可以自行决定要采取哪些评估要点。
3、创新分值：用以鼓励在技术措施中显著超过评估要点的要求，具有示范效果；另一种情况是在LEED原有体系中没有提到或在环保节能领域取得显著成就的内容。
LEED评估认证具有三个特点：一是一种商业行为，需收取一定的佣金；二是采取第三方认证，既不属于设计方又不属于使用方，在技术和管理上保持高度的独立性；三是企业采取自愿认证的方式，按照得分由高到低将建筑分为铂金、金、银和认证四种等级。这种保持高度权威性和自愿认证的商业行为，在美国取得了很大的成功，也掀起了国内的追赶热潮，并在不断发展和更新。
六、LEED的申报和认证过程
现在LEED项目的登记、材料上报和审阅都是通过网络完成的。当一个项目开始，并确定要达到LEED的标准，就可以在USGBC的网页上登记。在设计完成是，有关设计阶段的先决条件（Prerequisite）和指标（Credits）的材料可以上报。其余的在建筑交付使用后上报。审阅工作也在上报的过程中开始，一般是由USGBC指定的若干专业人员负责一个项目的审阅。
在设计和建造的过程中，USGBC会提供一定的技术支持， 包括解答一般的技术问题和回应申请人提出的解释请求（CIR-Credits Interpretation Request）.当申请人提出的问题不是单纯的技术问题，而是涉及到评价系统中条文解释或政策性疑问，就需要通过CIR的程序。CIR的问题和结果都会在网络上公布，其他项目的申请人可以引用，以提高效率，体现平等性并促进LEED系统的改建。
审阅是逐条进行的。其结果可能是接受，要求更为详细的材料或拒绝。如果申请人对拒绝结果由异议，可以提出上诉，由USGBC的专家组再审议并裁决。有时审阅者觉得某项申请涉及条文解释或政策解释，他不能自己做出结论，也会要求申请人通过CIR程序来确认是该项目是否满足了相应的要求。
当所有先决条件和指标的审阅完成，如果7项先决条件的要求都满足了至少得到指标的26分，USGBC就会根据指标的总得分授予相应等级的LEED证书。
七、我国近年LEED认证的发展及趋势
中国大陆已成为继美国本土、加拿大外，世界第三大LEED市场。大陆已通过认证的项目中，较著名的包括：科技部节能示范楼（中国第一座LEED金级认证办公建筑，同时也是中国第一座通过LEED认证的建筑）、深圳万科中心（中国第一座铂金级办公建筑），侨福芳草地项目（中国第一座混合用途 LEED铂金级认证建筑）、上海世博会世博中心（中国第一个LEED新建建筑金级+绿建三星双认证项目）等。
中国已通过LEED认证的项目中，以“核心与外壳”类评估体系最多，占比最大的为办公类建筑。而社区类、学校类等项目类型较少。这主要与申请LEED认证后项目获得的附加升值空间有关。顺应环保理念的普及，中国国内LEED绿建认证定会呈现上升趋势。