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摘 要：房地产业是国民经济的支柱产业，对整个国民经济的发展起着先导和推动作用，同时，作为民生产业，在国家历次的宏观调控中担当重任。文本回顾了我国房地产发展的历史进程及各阶段政府对该产业的政策调控方向，同时对我国房地产业数据和宏观经济数据进行定性及定量分析，从投资、消费与经济发展关系及房地投资、房地产销售与房地产业发展关系两套指标体系分析了房地业发展和宏观经济发展的关系。指出现阶段我国房地产发展面临的问题，为制定适宜的产业政策、促进房地产业可持续发展提供依据。
关键词：房地产宏观经济调控政策固定资产投资房地产投资房地产销售
房地产业在国民经济中占据着重要的位置，作为支柱产业和民生产业，它受到市场供求关系这只“看不见的手”和国家宏观调控的共同作用。理清房地产业发展进程及各阶段国家对其政策调控方向，研究房地产业与经济增长的关系，正确认识房地产业在国民经济中所起的作用，无论是对于产业经济理论的发展，还是对房地产业的实践活动都具有重大意义。
一、我国房地产市场发展阶段及调控政策
中国的房地产市场起步于八十年代，是伴随着我国住房制度改革、城市建设的发展而发展的。大致经历了理论的突破与起步（1978～1992年），平稳发展（1993～1998年），全面改革、加速发展（1998～2003年），快速发展、实施全面调控（2004年至今）四个阶段，房地产市场形成了市场化与宏观调控相结合的发展体制。
政策影响着房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府要通过房地产市场的手段促进地方经济发展。以下回顾1992年后我国房地产的宏观调控方向。
（一）1992～1998年，房地产平稳发展阶段的宏观调控。
中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平同志“南巡讲话”。1988年国务院颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)，是我国住房体制的纲领性文件，使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，这个住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。
在这个阶段，我国经济走过两轮性质各异的宏观调控：一轮是针对1992年的经济过热，从1993年起实施的紧缩型宏观调控，大约持续到1997年；一轮是针对1997年亚洲金融危机，政府为了确保8%的经济增长率，提出了扩大内需的口号，从1998年开始实施扩张性的宏观调控。出台以刺激房地产快速增长为目的房改政策和积极的货币政策，中国楼市开始市场化快速发展。
（二）1998～2003年，房地产全面改革，加速发展阶段的宏观调控。
这个阶段的调控政策是以“规范、扶持、促进、为主”。
（三）2003～2007年，房地产快速发展阶段的调控政策。
2003年以《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）（简称“121号文”）为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕。但国务院于当年9月18号出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文）（简称“18号文”），将窗体顶端
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房地产业定位为国民经济支柱产业，再次明确了支持房地产的发展，房地产市场因此得到了又一次飞速发展的契机。“18号文”是对1998年23号文的发展，它提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。
2004年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。
自2005年起，宏观调控目标明确为楼市降温,稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税。
2006年进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税这“三税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行業规范等各个方面。主要从源头上控制固定资产投资的过快增长。
（四）2007～2008年9月，金融危机前房地产仍是快速发展窗口期的调控政策。
2007年，调控政策再次完善，除了落实前几年出台的各项措施，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度的角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责，市场经济的手段转为重点加强住房社会保障制度的完善与健全，加强廉租房、限价房等保障性住房的建设与供应，借此解决市场中供需错位的矛盾。
（五）第四阶段：2008年9月至今，国际金融危机后的调控政策。
2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，下半年宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松。
2009年调控仍是沿着08年下半年的政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。在“保增长、扩内需、调结构”的方针指导下，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策及一系列救市政策，鼓励住房消费。地产行业获得各级政府政策的扶持，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑，迅速触底反弹。
到2009年底，政府也认识到房地产市场面临的泡沫和风险，但当时认为是结构性的，只少数大城市存在房地产市场泡沫，因此应对之策是“有保有压”。所以在2009年岁末和2010年年初房地产调控政策密集出台。
2011年继续执行从严的调控政策，执行组合的调控政策。纵观上半年政策调控措施与去年一年相比较是有过之而不及。
二、宏观经济发展与房地产业发展关系分析
（一）我国经济发展态势分析
改革开发以来，中国经济呈现高速发展的趋势，国内生产总值（GDP）不变价从1978年的3548亿元，1990年的11093亿元、2000年的50035亿元（当年价99215亿元），再到2010年的314143亿元（当年价397983亿元），32年间增长了约89倍。[1]
尽管GDP一直向上发展，但其年度增长率却在3～15%之间呈现波动起伏。1990年受亚洲金融风暴影响最低为3.8%，2000年为8.4%，2003年再次突破10%，一直高速增长，达到2007年14.2%的高位，2008、2009年受美国次贷危机引起的金融风暴及汶川地震及其他自然灾害的影响，分别下降为9.6%、9.2%，2010年通过国家及地方政府的“救市”调控，终于达到10.3%。（见图2.1）
图2.1
注：国内生产总值按不变价计算 （数据来源：国家统计局网站）
分析我国经济在未来的十年仍将保持高速发展的态势。特别是在08全球金融危机后时代，全球经济面临重新洗牌的局面，我国面临着逆势崛起的机遇。中国政府采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，宽松的财政政策及金融政策的组合等措施，催生新一轮的经济繁荣，力争成为经济强国。国家“十二五”规划出台，表明“今后五年我国经济增长预期目标是在明显提高质量和效益的基础上年均增长7%，按2010年价格计算，2015年国内生产总值将超过55万亿元”。[2]经济发展不仅要求有数量的增加，而且要求有结构的改善和质量的提高，即是加快改变经济增长方式。[3]
（二）房地产业是宏观经济发展的重要支柱
投资、消费、出口是拉动经济的“三驾马车”，GDP增长率代表了宏观经济增长的总体水平。对于GDP的增长，投资拉动是暂时的，不是常规的手段，且投资受政策的影响较大；进出口总额受国际关系及国际形势影响较大，且金融危机后，出口形势不容乐观；消费是长线，只有消费增长才是经济发展的重要链条。另外，作为宏观调控重要工具之一的金融是放大器，属虚拟经济的范畴，可将收益或亏损进行放大，金融工具滥用会导致泡沫，甚至整个经济实体崩塌。
“三驾马车”中房地产投资、商品房销售分别包含在投资、消费“马车”中。所以，通过分析三驾马车对GDP增长的影响，可以说明房地产业对宏观经济的作用。
1、从房地产业的两大宏观指标研究房地产业对宏观经济的拉动作用。
房地产业的两大宏观指标体系是房地产投资及房地产销售。房地产投资占全社会固定资产投资的比重和增速直接说明了房地产对国民经济的拉动作用，而房地产销售面积及销售额的增长说明房地产市场的消化能力和社会购买力。[4]
（1）固定资产投资、房地产投资与GDP增长关系
固定资产的投资占GDP比重在1995～2002年一直都在30～40%之间，2003～2005年超过40%，2006年后（“十一五”期间），GDP中固定资产的比重超过50%，并且在09年以后超过了60%。说明固定资产投资对GDP的拉动起着重要的作用，是中国经济增长的最主要拉动力。这也是国家近年实行保增长、扩内需的扩张性调控政策的结果。根据经济的发展态势，预测未来固定资产的投资增速还将进一步扩大和加速。
在全社会固定资产中，房地产投资增长率呈现波浪型曲线走势。1996年为2.1%，1997年负增长，1998年随着我国住房体制的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）的出台，鼓励住房体制引入市场化与商业化，房地产投资增长率再次突破10点，2000年上升至21.5%，随后徘徊在20～30%的水平，09年受金融风暴影响回落至16%，但2010年同样在国家的保增长、扩内需中跃上33%。可见，宏观调控政策对房地产投资增长率影响非常明显，同样说明，该指标对完成调控目标起了重要的作用。
住宅投资占房地产投资比重上升。2006～2010年（“十一五”期间）住宅投资累计达到113736.4亿元，比“十五”期间增加了77816.4亿元，2010年住宅投资达34038亿元，是2006年的2.5倍。“十一五”期间年均住宅投资22747亿元，分别是“十五”年均7184.8亿元、“九五”年均2254.1亿元的3.2倍和9倍。这说明住宅市场供需旺盛，是资金热门流向。
在不考虑其他因素的情况下，房地产开发投资增长对GDP增长起着拉动作用，尤其是在1999年到2002年，拉动作用增速较大，房地产也成为新的国民经济的增长点和消费热点，也是国内经济过热的根源之一。而国民经济的快速发展对房地业健康发展有明显的促进作用。GDP增长对房地产投资的弹性行系数较高。当前GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。[5]
2002年以后，GDP增长对房地产投资的弹性系数逐年递减，GDP增长率在9～14%左右增长，较为平稳，而房地产投资额从2000年开始连续10年的增幅都在20%以上（2009年受金融危机及迪拜危机影响下降至16.1%），增长过快，证明房地产开发企业对房地市场未来预期看好。尽管出台“国十条”及9月较为严厉的金融政策，但每次政策出台后3-4个月的销售反弹，仍然看好，给房地企业投资增加信心。[6]
房地产市场的变化虽然受制于宏观经济的变化，但是房地产市场的振幅比GDP增长率的振幅要大。（见表2.1,图2.2）
表2.11995～2010年投资增长情况
注：GDP值按现行价计算，GDP增长率按不变价计算
数据来源：国家统计局网站
图2.21995～2010年全国固定资产投资、房地产投资与GDP增长关系
注：GDP值按现行价计算，GDP增长率按不变价计算数据来源：国家统计局网站
（2）商品房销售与GDP增长关系
根据支出法GDP=最终消费（居民消费+政府消费）+资本形成总额（固定资本形成总额+存货变动）+净出口，最终消费和资本形成总额合称国内需求，通常是政府制定宏观经济政策的重点。消费的增长是否与GDP的增长同步是判断经济运行是否健康的一个基本指标。
前面已经阐述了房地产投资在资本形成总额中的作用，现在来分析最终消费。这里用社会消费品零售总额指标来代表消费。从我国的统计口径看，商品房销售额未纳入社会消费品零售总额，因此，我们把商品房销售额因素考虑进去分析，把商品房销售额加上社会消费品零售总额之和当作内需。[7]
表2.21998～2010年商品房销售及社会消费品零售总额增长情况
从表2.2可看出，由社会消费品零售总额及商品房销售额合并的“内需消费”占GDP的比重自1994年以来都在40%以上，2009年及2010年达到50%以上，所以它也是拉动经济增长的主动力。
房地产销售占“内需消费”的比重由1994年的5.2%一直上升到2010年的25.4%，比重不断加大。除去1995、1996年国家打压房地产泡沫，以及2008年金融风暴影响，社会消费品零售总额增长率大于商品房销售增长率外，自1997年以来，商品房销售额的增长速度都远大于社会消费品零售总额增长速度，一方面说明商品房销售对经济运行的拉动及敏感度高，另一方面也说明了住房消费在国民的消费结构中分量越来越重。
图2.31995～2010年房地产投资及销售情况
数据来源：国家统计局网站、中国网、江苏卫视
1995～2010年以来，房地产投资、商品房销售量、销售额及商品住宅价格的增长率的变动轨迹基本吻合，都处于高速增长的状态（2008年受金融风暴影响除外）。其中“十一五”期间，房地产投资、商品房销售面积、销售额、商品住宅价格年均增长率分别为：24.9%，13.5%，24.5%，10%。四个指标的高速增长速度表明随着房地产市场日益发展，商品住房已成为我国民生的重要消费品之一。（见图2.3）
2、房地产市场与宏观经济的发展关系结论
（1）宏观经济发展水平决定了房地产市场的发展水平和发展阶段，房地产业在整个国民经济中属于基础性、支柱性的产业，房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起著重要的拉动作用。
房地产业发展与经济增长存在着双向的Granger成因关系，二者关系密切。房地产市场健康发展能够带动建筑行业、相关的原材料行业、金融业等行业的发展，进而加快国民经的发展，带动GDP增长；而GDP的持续上涨，相关行业的健康发展、整体经济的快速发展会给房地产开发投资的增加带来持续的信心，也提高了居民的购买力，从而促进房地产业的发展。
（2）房地产业是国民经济的先导型产业。国家的投资政策主要从供给方面直接和间接地影响着房地产业的发展。从直接影响来看,社会总投资与房地产业之间呈现出较强的正相关关系。
社会总投资的规模越大，投入房地产业的社会投资也就越多，投资对房地产业供给的影响也就越大。其次，从间接影响来看，由于房地产业较强的产业关联性，社会总投资即使在投入其他行业后，也会通过房地产业与这些行业的相关性而对房地产业产生间接影响。所以，房地产行业在全社会固定资产投资中的比重和增长速度，反过来可以作为宏观经济增长的助推器和健康状况的测量仪。当房地产投资增长速度与经济增长速度相协调，国家宏观经济政策运行得当的时候，房地投资对经济增长有很大促进作用，反之则相反。
（3）金融政策主要从货币供应变动和利率变动来影响房地产业的发展。
当货币供应量增加时，利率下降，投资和消费支出增加，随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，结果推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，结果都会加快房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段;反之则反。利率变动对房地产周期变动的影响也十分明显。从供给来看，由于长期利率反映了社会的投资利润率，同时也就反映了房地产投资的机会成本水平。如果长期利率越高，表明房地产投资的机会成本越大，因而房地产投资会受到抑制，房地产的供给就会减少，反之则反。从需求来看，由于利率的高低反映了人们住房贷款成本的高低。如果利率越高，表明住房贷款的成本越高，因而房地产需求会受到抑制，房地产的需求就会减少，反之则反。
（4）从较长期情况看，伴随着人口结构的变化以及城市化进程的推进，消费结构也将发生变化，重心逐渐由一般消费品向耐用消费品倾斜，这一消费结构调整的直接动力来自于消费水平与收入水平的匹配。[8]与此同时，房地产市场的消费和营销方式将随经济发展、人均收入和消费水平的发展而发生改变。
（5）房屋销售额增量与城市化水平、GDP增长率之间存在显著的线性相关关系。但房地产市场变化波动程度比宏观经济变化更明显，其敏感程度高。
三、“十二五”期间我国房地产发展面临的问题
按照十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，同时也是深化改革、加快转变经济发展方式的攻艰时期。我国经济将保持平稳、较快发展的趋势，经济结构逐步优化，这为房地产市场的发展提供了较大的平台，同时由于这个周期的不确定性因素较多，也将为房地产市场的发展提出新的挑战。
（1）从总体上，由于房地产业是关系国民经济命脉的产业支柱，所以国民经济平稳较快发展有赖于房地产业的稳定发展。如果我们不能保障中国房地产市场的稳定健康发展，一旦我国房地产泡沫化，同样会对中国经济的稳定发展带来影响。
（2）从另一个角度来讲，亚洲金融风暴、国际金融危机、迪拜危机的发生，这是房地产、股市、金融衍生品泡沫破灭的结果，其危害程度有目共睹，也给我们的一个警示，在更大程度上依赖房房地产发展，会面临很大风险。
（3）由于房地产之外的投资渠道较窄，致使其余资金积累及外资的涌入流动性过剩，房地产市场的快速上涨增加了投资者对房地产行业的投资需求，致使房地产投资增长速度过高。加上土地财政的因素影响，也造成了土地价格的快速上扬。
（4）另外，房地产业又是个重要的民生行业，所以国家在政策引导方面，将采取支持自主性的，鼓励改善性的，控制投资性的，抑制投机性的，要加强住房保障体系的建设。
（5）房地产的发展，还是以新增的增量为主。“十二五”期间要推进中国的城镇化，期间将有大量的人口从农村转移到城市，带来房地产需求量的持续扩张。同时，中西部的开发投资增幅要快于东部地区的房地产开发增幅。
（6）房地产市场的产品结构和价格结构更加多样化。随着经济发展模式由外需为导向转向以内需为导向，在内需结构上主要以投资为主的内需增长方式转移到以消费为主的内需增长方式，促使产品的多样化。
（7）土地成本与劳动力成本的增加，使城区内商品住房的价格快速上涨，而新扩张郊区的房价则相对平稳。
（8）随着国家对新建商品住房政策的严格，二手房市场的市场地位越来越重要，其市场活跃程度也将越来越高。
参考文献：
[1]资料来源：国家统计局网站—统计数据—《中国统计年鉴-2010》，中国统计出版社、北京数通电子出版社
[2]资料来源：《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》[R]，2011年3月14日第十一届全国人民代表大会第四次会议通过
[3]《广东加快转变经济发展方式读本》[M]（加快转变经济发展方式的意义），第10页——陈鸿宇主编：广州：长城晚报出版社，2010.8
[4]贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究课题组：《贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告》[J]，（第一章，经济发展与房地业发展关系分析）2009.12
[5]沈悦，刘洪玉：《中国房地产开发投资与GDP的互动关系》[J]，《清华大学学报(自然科学版)》，2004年09期，第53页
[6]《中国房地产发展报告No.8》[M]（总报告，房地市场“十一五”回顾与“十二五”展望）第012-013頁，潘家华 李景国主编——北京：社会科学文献出版社，2011.5
[7]贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究课题组：《贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告》[R]，2009.12
[8]金雪军：《三驾马车”差异凸现》[N]，上海证券报，A1版：市 场，2011-01-25
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关键词：房地产宏观经济调控政策固定资产投资房地产投资房地产销售
房地产业在国民经济中占据着重要的位置，作为支柱产业和民生产业，它受到市场供求关系这只“看不见的手”和国家宏观调控的共同作用。理清房地产业发展进程及各阶段国家对其政策调控方向，研究房地产业与经济增长的关系，正确认识房地产业在国民经济中所起的作用，无论是对于产业经济理论的发展，还是对房地产业的实践活动都具有重大意义。
一、我国房地产市场发展阶段及调控政策
中国的房地产市场起步于八十年代，是伴随着我国住房制度改革、城市建设的发展而发展的。大致经历了理论的突破与起步（1978～1992年），平稳发展（1993～1998年），全面改革、加速发展（1998～2003年），快速发展、实施全面调控（2004年至今）四个阶段，房地产市场形成了市场化与宏观调控相结合的发展体制。
政策影响着房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府要通过房地产市场的手段促进地方经济发展。以下回顾1992年后我国房地产的宏观调控方向。
（一）1992～1998年，房地产平稳发展阶段的宏观调控。
中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平同志“南巡讲话”。1988年国务院颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)，是我国住房体制的纲领性文件，使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，这个住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。
在这个阶段，我国经济走过两轮性质各异的宏观调控：一轮是针对1992年的经济过热，从1993年起实施的紧缩型宏观调控，大约持续到1997年；一轮是针对1997年亚洲金融危机，政府为了确保8%的经济增长率，提出了扩大内需的口号，从1998年开始实施扩张性的宏观调控。出台以刺激房地产快速增长为目的房改政策和积极的货币政策，中国楼市开始市场化快速发展。
（二）1998～2003年，房地产全面改革，加速发展阶段的宏观调控。
这个阶段的调控政策是以“规范、扶持、促进、为主”。
（三）2003～2007年，房地产快速发展阶段的调控政策。
2003年以《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）（简称“121号文”）为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕。但国务院于当年9月18号出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文）（简称“18号文”），将窗体顶端
窗体底端
房地产业定位为国民经济支柱产业，再次明确了支持房地产的发展，房地产市场因此得到了又一次飞速发展的契机。“18号文”是对1998年23号文的发展，它提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。
2004年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。
自2005年起，宏观调控目标明确为楼市降温,稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税。
2006年进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税这“三税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行業规范等各个方面。主要从源头上控制固定资产投资的过快增长。
（四）2007～2008年9月，金融危机前房地产仍是快速发展窗口期的调控政策。
2007年，调控政策再次完善，除了落实前几年出台的各项措施，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度的角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责，市场经济的手段转为重点加强住房社会保障制度的完善与健全，加强廉租房、限价房等保障性住房的建设与供应，借此解决市场中供需错位的矛盾。
（五）第四阶段：2008年9月至今，国际金融危机后的调控政策。
2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，下半年宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松。
2009年调控仍是沿着08年下半年的政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。在“保增长、扩内需、调结构”的方针指导下，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策及一系列救市政策，鼓励住房消费。地产行业获得各级政府政策的扶持，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑，迅速触底反弹。
到2009年底，政府也认识到房地产市场面临的泡沫和风险，但当时认为是结构性的，只少数大城市存在房地产市场泡沫，因此应对之策是“有保有压”。所以在2009年岁末和2010年年初房地产调控政策密集出台。
2011年继续执行从严的调控政策，执行组合的调控政策。纵观上半年政策调控措施与去年一年相比较是有过之而不及。
二、宏观经济发展与房地产业发展关系分析
（一）我国经济发展态势分析
改革开发以来，中国经济呈现高速发展的趋势，国内生产总值（GDP）不变价从1978年的3548亿元，1990年的11093亿元、2000年的50035亿元（当年价99215亿元），再到2010年的314143亿元（当年价397983亿元），32年间增长了约89倍。[1]
尽管GDP一直向上发展，但其年度增长率却在3～15%之间呈现波动起伏。1990年受亚洲金融风暴影响最低为3.8%，2000年为8.4%，2003年再次突破10%，一直高速增长，达到2007年14.2%的高位，2008、2009年受美国次贷危机引起的金融风暴及汶川地震及其他自然灾害的影响，分别下降为9.6%、9.2%，2010年通过国家及地方政府的“救市”调控，终于达到10.3%。（见图2.1）
图2.1
注：国内生产总值按不变价计算 （数据来源：国家统计局网站）
分析我国经济在未来的十年仍将保持高速发展的态势。特别是在08全球金融危机后时代，全球经济面临重新洗牌的局面，我国面临着逆势崛起的机遇。中国政府采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，宽松的财政政策及金融政策的组合等措施，催生新一轮的经济繁荣，力争成为经济强国。国家“十二五”规划出台，表明“今后五年我国经济增长预期目标是在明显提高质量和效益的基础上年均增长7%，按2010年价格计算，2015年国内生产总值将超过55万亿元”。[2]经济发展不仅要求有数量的增加，而且要求有结构的改善和质量的提高，即是加快改变经济增长方式。[3]
（二）房地产业是宏观经济发展的重要支柱
投资、消费、出口是拉动经济的“三驾马车”，GDP增长率代表了宏观经济增长的总体水平。对于GDP的增长，投资拉动是暂时的，不是常规的手段，且投资受政策的影响较大；进出口总额受国际关系及国际形势影响较大，且金融危机后，出口形势不容乐观；消费是长线，只有消费增长才是经济发展的重要链条。另外，作为宏观调控重要工具之一的金融是放大器，属虚拟经济的范畴，可将收益或亏损进行放大，金融工具滥用会导致泡沫，甚至整个经济实体崩塌。
“三驾马车”中房地产投资、商品房销售分别包含在投资、消费“马车”中。所以，通过分析三驾马车对GDP增长的影响，可以说明房地产业对宏观经济的作用。
1、从房地产业的两大宏观指标研究房地产业对宏观经济的拉动作用。
房地产业的两大宏观指标体系是房地产投资及房地产销售。房地产投资占全社会固定资产投资的比重和增速直接说明了房地产对国民经济的拉动作用，而房地产销售面积及销售额的增长说明房地产市场的消化能力和社会购买力。[4]
（1）固定资产投资、房地产投资与GDP增长关系
固定资产的投资占GDP比重在1995～2002年一直都在30～40%之间，2003～2005年超过40%，2006年后（“十一五”期间），GDP中固定资产的比重超过50%，并且在09年以后超过了60%。说明固定资产投资对GDP的拉动起着重要的作用，是中国经济增长的最主要拉动力。这也是国家近年实行保增长、扩内需的扩张性调控政策的结果。根据经济的发展态势，预测未来固定资产的投资增速还将进一步扩大和加速。
在全社会固定资产中，房地产投资增长率呈现波浪型曲线走势。1996年为2.1%，1997年负增长，1998年随着我国住房体制的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）的出台，鼓励住房体制引入市场化与商业化，房地产投资增长率再次突破10点，2000年上升至21.5%，随后徘徊在20～30%的水平，09年受金融风暴影响回落至16%，但2010年同样在国家的保增长、扩内需中跃上33%。可见，宏观调控政策对房地产投资增长率影响非常明显，同样说明，该指标对完成调控目标起了重要的作用。
住宅投资占房地产投资比重上升。2006～2010年（“十一五”期间）住宅投资累计达到113736.4亿元，比“十五”期间增加了77816.4亿元，2010年住宅投资达34038亿元，是2006年的2.5倍。“十一五”期间年均住宅投资22747亿元，分别是“十五”年均7184.8亿元、“九五”年均2254.1亿元的3.2倍和9倍。这说明住宅市场供需旺盛，是资金热门流向。
在不考虑其他因素的情况下，房地产开发投资增长对GDP增长起着拉动作用，尤其是在1999年到2002年，拉动作用增速较大，房地产也成为新的国民经济的增长点和消费热点，也是国内经济过热的根源之一。而国民经济的快速发展对房地业健康发展有明显的促进作用。GDP增长对房地产投资的弹性行系数较高。当前GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。[5]
2002年以后，GDP增长对房地产投资的弹性系数逐年递减，GDP增长率在9～14%左右增长，较为平稳，而房地产投资额从2000年开始连续10年的增幅都在20%以上（2009年受金融危机及迪拜危机影响下降至16.1%），增长过快，证明房地产开发企业对房地市场未来预期看好。尽管出台“国十条”及9月较为严厉的金融政策，但每次政策出台后3-4个月的销售反弹，仍然看好，给房地企业投资增加信心。[6]
房地产市场的变化虽然受制于宏观经济的变化，但是房地产市场的振幅比GDP增长率的振幅要大。（见表2.1,图2.2）
表2.11995～2010年投资增长情况
注：GDP值按现行价计算，GDP增长率按不变价计算
数据来源：国家统计局网站
图2.21995～2010年全国固定资产投资、房地产投资与GDP增长关系
注：GDP值按现行价计算，GDP增长率按不变价计算数据来源：国家统计局网站
（2）商品房销售与GDP增长关系
根据支出法GDP=最终消费（居民消费+政府消费）+资本形成总额（固定资本形成总额+存货变动）+净出口，最终消费和资本形成总额合称国内需求，通常是政府制定宏观经济政策的重点。消费的增长是否与GDP的增长同步是判断经济运行是否健康的一个基本指标。
前面已经阐述了房地产投资在资本形成总额中的作用，现在来分析最终消费。这里用社会消费品零售总额指标来代表消费。从我国的统计口径看，商品房销售额未纳入社会消费品零售总额，因此，我们把商品房销售额因素考虑进去分析，把商品房销售额加上社会消费品零售总额之和当作内需。[7]
表2.21998～2010年商品房销售及社会消费品零售总额增长情况
从表2.2可看出，由社会消费品零售总额及商品房销售额合并的“内需消费”占GDP的比重自1994年以来都在40%以上，2009年及2010年达到50%以上，所以它也是拉动经济增长的主动力。
房地产销售占“内需消费”的比重由1994年的5.2%一直上升到2010年的25.4%，比重不断加大。除去1995、1996年国家打压房地产泡沫，以及2008年金融风暴影响，社会消费品零售总额增长率大于商品房销售增长率外，自1997年以来，商品房销售额的增长速度都远大于社会消费品零售总额增长速度，一方面说明商品房销售对经济运行的拉动及敏感度高，另一方面也说明了住房消费在国民的消费结构中分量越来越重。
图2.31995～2010年房地产投资及销售情况
数据来源：国家统计局网站、中国网、江苏卫视
1995～2010年以来，房地产投资、商品房销售量、销售额及商品住宅价格的增长率的变动轨迹基本吻合，都处于高速增长的状态（2008年受金融风暴影响除外）。其中“十一五”期间，房地产投资、商品房销售面积、销售额、商品住宅价格年均增长率分别为：24.9%，13.5%，24.5%，10%。四个指标的高速增长速度表明随着房地产市场日益发展，商品住房已成为我国民生的重要消费品之一。（见图2.3）
2、房地产市场与宏观经济的发展关系结论
（1）宏观经济发展水平决定了房地产市场的发展水平和发展阶段，房地产业在整个国民经济中属于基础性、支柱性的产业，房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起著重要的拉动作用。
房地产业发展与经济增长存在着双向的Granger成因关系，二者关系密切。房地产市场健康发展能够带动建筑行业、相关的原材料行业、金融业等行业的发展，进而加快国民经的发展，带动GDP增长；而GDP的持续上涨，相关行业的健康发展、整体经济的快速发展会给房地产开发投资的增加带来持续的信心，也提高了居民的购买力，从而促进房地产业的发展。
（2）房地产业是国民经济的先导型产业。国家的投资政策主要从供给方面直接和间接地影响着房地产业的发展。从直接影响来看,社会总投资与房地产业之间呈现出较强的正相关关系。
社会总投资的规模越大，投入房地产业的社会投资也就越多，投资对房地产业供给的影响也就越大。其次，从间接影响来看，由于房地产业较强的产业关联性，社会总投资即使在投入其他行业后，也会通过房地产业与这些行业的相关性而对房地产业产生间接影响。所以，房地产行业在全社会固定资产投资中的比重和增长速度，反过来可以作为宏观经济增长的助推器和健康状况的测量仪。当房地产投资增长速度与经济增长速度相协调，国家宏观经济政策运行得当的时候，房地投资对经济增长有很大促进作用，反之则相反。
（3）金融政策主要从货币供应变动和利率变动来影响房地产业的发展。
当货币供应量增加时，利率下降，投资和消费支出增加，随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，结果推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，结果都会加快房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段;反之则反。利率变动对房地产周期变动的影响也十分明显。从供给来看，由于长期利率反映了社会的投资利润率，同时也就反映了房地产投资的机会成本水平。如果长期利率越高，表明房地产投资的机会成本越大，因而房地产投资会受到抑制，房地产的供给就会减少，反之则反。从需求来看，由于利率的高低反映了人们住房贷款成本的高低。如果利率越高，表明住房贷款的成本越高，因而房地产需求会受到抑制，房地产的需求就会减少，反之则反。
（4）从较长期情况看，伴随着人口结构的变化以及城市化进程的推进，消费结构也将发生变化，重心逐渐由一般消费品向耐用消费品倾斜，这一消费结构调整的直接动力来自于消费水平与收入水平的匹配。[8]与此同时，房地产市场的消费和营销方式将随经济发展、人均收入和消费水平的发展而发生改变。
（5）房屋销售额增量与城市化水平、GDP增长率之间存在显著的线性相关关系。但房地产市场变化波动程度比宏观经济变化更明显，其敏感程度高。
三、“十二五”期间我国房地产发展面临的问题
按照十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，同时也是深化改革、加快转变经济发展方式的攻艰时期。我国经济将保持平稳、较快发展的趋势，经济结构逐步优化，这为房地产市场的发展提供了较大的平台，同时由于这个周期的不确定性因素较多，也将为房地产市场的发展提出新的挑战。
（1）从总体上，由于房地产业是关系国民经济命脉的产业支柱，所以国民经济平稳较快发展有赖于房地产业的稳定发展。如果我们不能保障中国房地产市场的稳定健康发展，一旦我国房地产泡沫化，同样会对中国经济的稳定发展带来影响。
（2）从另一个角度来讲，亚洲金融风暴、国际金融危机、迪拜危机的发生，这是房地产、股市、金融衍生品泡沫破灭的结果，其危害程度有目共睹，也给我们的一个警示，在更大程度上依赖房房地产发展，会面临很大风险。
（3）由于房地产之外的投资渠道较窄，致使其余资金积累及外资的涌入流动性过剩，房地产市场的快速上涨增加了投资者对房地产行业的投资需求，致使房地产投资增长速度过高。加上土地财政的因素影响，也造成了土地价格的快速上扬。
（4）另外，房地产业又是个重要的民生行业，所以国家在政策引导方面，将采取支持自主性的，鼓励改善性的，控制投资性的，抑制投机性的，要加强住房保障体系的建设。
（5）房地产的发展，还是以新增的增量为主。“十二五”期间要推进中国的城镇化，期间将有大量的人口从农村转移到城市，带来房地产需求量的持续扩张。同时，中西部的开发投资增幅要快于东部地区的房地产开发增幅。
（6）房地产市场的产品结构和价格结构更加多样化。随着经济发展模式由外需为导向转向以内需为导向，在内需结构上主要以投资为主的内需增长方式转移到以消费为主的内需增长方式，促使产品的多样化。
（7）土地成本与劳动力成本的增加，使城区内商品住房的价格快速上涨，而新扩张郊区的房价则相对平稳。
（8）随着国家对新建商品住房政策的严格，二手房市场的市场地位越来越重要，其市场活跃程度也将越来越高。
参考文献：
[1]资料来源：国家统计局网站—统计数据—《中国统计年鉴-2010》，中国统计出版社、北京数通电子出版社
[2]资料来源：《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》[R]，2011年3月14日第十一届全国人民代表大会第四次会议通过
[3]《广东加快转变经济发展方式读本》[M]（加快转变经济发展方式的意义），第10页——陈鸿宇主编：广州：长城晚报出版社，2010.8
[4]贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究课题组：《贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告》[J]，（第一章，经济发展与房地业发展关系分析）2009.12
[5]沈悦，刘洪玉：《中国房地产开发投资与GDP的互动关系》[J]，《清华大学学报(自然科学版)》，2004年09期，第53页
[6]《中国房地产发展报告No.8》[M]（总报告，房地市场“十一五”回顾与“十二五”展望）第012-013頁，潘家华 李景国主编——北京：社会科学文献出版社，2011.5
[7]贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究课题组：《贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告》[R]，2009.12
[8]金雪军：《三驾马车”差异凸现》[N]，上海证券报，A1版：市 场，2011-01-25
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。