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本文以房地产开发公司为例,解析同一控制下长期股权投资由成本法转权益法的会计处理。根据合并日被收购公司可辨认净资产公允价值与账面价值的高低将同一控制下的企业合并划分为升值收购和减值收购两种情况,通过计算丧失控制权当期合并财务报表应确认的投资收益,提出相应的会计调整分录并做出理论解释。在此基础上总结出同一控制下与非同一控制下因减持股份由成本法转为权益法的主要区别。