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〔摘要〕台湾房价不合理飙涨，非不动产市场之正常现象，为了抑制快速上涨的房价，政府通过立法施行奢侈税以管控房地产政策，来防范可能产生的房地产泡沫危机。本文探讨、分析奢侈税政策内容及施行现况，藉由发展期间的观察及探讨，分析法令施行后对不动产交易市场产生的影响，使用专家访谈的方式，汇总分析结果，并整理归纳出不动产中介业因应之道。建议应有效整合房地产政策，使相关配套措施更加完备，进而有效抑制房价，使不动产市场健全发展，交易价格走入正轨。
〔关键词〕特种货物及劳务税；奢侈税；不动产中介
中图分类号：F81042文献标识码：A文章编号：1008-4096（2013）04-0074-05
不动产买卖价格取决于市场实况，很难控制，因为市场是动态性的发展，而且要综观整体经济环境，故台湾在实施奢侈税后，不动产市场在短期间可能会产生闭锁效果，会对不动产相关产业带来重大冲击。倘若经济发生不景气时，政府又需要以房地产的投资带动其他产业，届时可能要再度松绑金融、修正财税政策来带动经济，单一税制之施行是否为治本良方仍有待考验。台湾的奢侈税在施行之前后，对于整个不动产业的影响甚巨，因此在政策的制定上是否考虑周延？法令上是否有不合时宜之处？而一般民众是否真正了解相关的法令内容？房地产相关产业可能会产生的影响为何？不动产中介业要如何面对奢侈税实施而有所因应？以上是本文研究的重点。
一、政策形成之背景原因
1健全房屋市场
2008年美国次贷风暴不仅重创了全球金融体系，更波及了全球经济，台湾也同样面临了经济严重衰退的考验，无论在失业率飙升、企业裁员，亦或员工放无薪假等方面，都严重影响了台湾经济发展。林祖嘉指出，自2010年初以来，由于经济的复苏，大量资金涌向都会区进行不动产炒作，导致部分区域房价过高及房屋供需失衡。由于房价过高，许多人只能望屋兴叹，尤其年轻人因薪资停滞，居高不下的房价使他们对未来产生高度的不确定感，高房价遂成民怨之首。
2金融管制措施严防炒作
尤子彦[1]认为，自2011年1月起实施选择性信用管制以来，金融管制更加严厉，针对台北全区及新北十三区（板桥、三重、中和、永和、新庄、新店、土城、芦洲、树林、汐止、三峡、林口和淡水）管制房屋贷款及土建融资；要求银行严格管制房屋贷款部分，将最高贷款成数降至60%，一般民众办理第二套房贷，以及以公司名义购买户；严禁银行利用修缮、周转金等其他贷款名目，额外增加贷款成数；土建融资部分，要求借款户提出具体兴建计划，且贷款额度不得超过该笔土地取得成本与估价值较低者之65%，其中10%要等到动工兴建始得拨款；开始针对豪宅、高单价的房屋放款采取紧缩措施。
3改革措施
从2011年1月开始，为了垫高投资者成本及达成课税公平，同时也兼顾都会地区享受都市繁荣发展与公共工程利益，陆续推出了多项财税改革措施，汇总分析如表1所示。
表1 2011年财税改革措施[2]
改革项目政策目的高价房屋分级课税更细致制定房屋标准单价及按地段率调整房屋现值，让高价房屋多缴房屋税。打击囤地及预售屋尚未交屋前买卖授权地方政府针对可建筑用地限期开发，逾期加征地价税基本税额二至五倍之“空地税”，抑制投机囤地。
预售屋移转多未诚实申报，加强查核预售屋买卖权利移转，如查获将补缴所得税及加征罚锾。缩小公告现值
与市价差距为落实公告现值与市价一致政策，将逐步调高以达到市价课征土地增值税目的。开征特种货物
及劳务税非自用房地短期交易加重课税，短期内频繁移转的房屋及其坐落基地开征奢侈税。调高财产交易
（售屋）所得额标准参考各直辖市及县（市）不动产交易状况，调高个人卖屋的财产交易所得率。
4奢侈税之施行
开征奢侈税之缘由，一则因为近期房价的不合理飙涨，非不动产市场之正常现象；二则因为房屋短期移转赋税低而且土地短期交易并未课征土地增值税；三则因为高消费带动物价上涨引发不当奢侈感受。
如图1所示。
因此，在参考美国、新加坡、韩国及中国香港之立法案例后，中国台湾于2011年6月1日正式施行奢侈税，针对短期内移转非自用住宅的房屋及其坐落基地及都市土地的核发建造执照的空地，纳入课征奢侈税不动产部分的范围内，用以抑制不动产短期内移转交易之投机炒作，并弥补土地增值税之不足，达到缩小贫富差距和租税公平的成效。
二、亚洲各国或地区奢侈税措施比较
1中国香港打房措施的功效有限
在香港于2010年11月宣布实施奢侈税措施之后，房市成交量在3周内虽重跌了70%，屋主开价也平均下降7%—8%，截至2010年12月交易量下滑50%，但价格并未明显下跌。2011年甚至呈现出“价量齐扬”的现象。更有甚者以每平方米新台币1 600万元的价格高价成交，不但突破打房前每平方米新台币1 400万元的高价，更成为世界高房价的新纪录。
2新加坡房地产市场量缩价跌
新加坡在2011年1月中旬也将4年内转手的非自用房地产印花税由原本的3%大幅提升至第1年内征收16%、第2年内征收12%、第3年内征收8%、第4年内征收4%。奢侈税施行半年内，成交量6个月内重跌已逾六成，成交价也得以控制稳定。相对的新加坡实施奢侈税对房地产市场产生的影响，对于中国台湾奢侈税的立法打了一剂强心针，而新加坡政府国民住宅兴建及出租政策更值得中国台湾学习。
比较亚洲地区现正施行之不动产奢侈税之情形如表2所示。
表2亚洲各国和地区施行之不动产奢侈税比较
项目中国台湾新加坡中国香港税种特种货物及劳务税印花税印花税税基销售价格销售价格销售价格时间2011年6月1日2011年1月13日2010年11月20日标的非自用房地，土地、商办、店面非自用住宅，排除土地和商办非自用住宅，排除土地和商办打房 第三，企业内部流程构面。为了因应奢侈税带来市场观望现象以致于不动产中介业普遍营运绩效降低，要将基本设备与信息系统E化；开发及库存、营销及去化流程标准化；重视内部讯息流通、顾客数据库的可及性，让交易瑕疵降低，提高案件成交率。
第四，学习成长构面。为了因应奢侈税带来的信心冲击，要强化团队士气及调整人员的心态；加强人员的教育训练，学习成长使房地产专业知识更精深，职能有效提升。
3房地产供给者及需求者因应之道
奢侈税实施后，由于短期投资者退场，买方观望气氛浓厚，实际成交量下降，卖方市场反转成为买方市场。但因为银行利率仍处于低档，市场资金充沛，政府仍持续鼓励建筑相关产业发展提高供给量，藉由建筑内需产业发展亦可带动经济景气复苏。故本文对于不动产中介业及房地产买方消费者之建议如下：
第一，对于不动产中介业的建议。从业人员可利用此时调整自己的业务方向，找出市场的主流及市场缺口，并且让自己房地产专业知识精深。应加强市场营销，采取以小区及区域精耕的经营方式，明确掌握区域内的对象，尤其是推出地段、交通及生活机能俱佳之产品，以求业绩的稳定发展。换屋型及自住型买方不受影响，鼓励换屋族进场，鼓励客户能及早制定并实施购屋规划。鼓励中长期投资者，部分短线投资者也会转为中长型投资者，仍可坐享增值。商办、厂办、店面、工业区用地、大学大专学区出租等对象，将有机会再受关注。密切注意政府发布的重大都市计划讯息，并鼓励投资者优先布局新市镇区域。
第二，给予不同需求的买方消费者建议。因为买方的选择将变多，遇到好的对象机率增加，虽然议价空间也因各地而异，市场在遭遇政府打房措施的冲击之下，对消费者建议如下：对于首购、自住客、换屋族而言，因为市场案源选择多，可以运用时机找寻适合自己条件、区段对象勇于议价，趁此良机逢低进场。对于短期投资者而言，建议出清或减低手中对象，或转为出租。对于中长期投资者而言，提高自备款，寻找具地段佳、有增值潜力、生活机能强与交通便捷的潜力发展区。对于长期投资者而言，投资开发靠近都会核心商圈的案件，尤其店面及商办，可望增值获利。
第三，分析可能规避奢侈税的方法。在奢侈税的开征后，坊间就开始发现有诸多逃漏及规避税捐之弊端，本文将可能规避奢侈税方式加以整理归纳，希望有关部门能密切留意，以维护租税公平，同时也呼吁消费者请勿以身试法，以免得不偿失。可能规避的方法分析如下：
私人立契协议，先付一些订金，但暂时不过户，卖方以“假设定”的方式设定抵押权，让买方先行迁入，等拖过两年后再过户，藉由这种方式是以规避奢侈税持有期间规定为主要考虑，并配合设定抵押权登记方式来规避奢侈税。
隐藏实际成交价金，买卖契约做假，低报成交价金以减少课税。以上两种情形，皆属于应该申报却没有去申报，或以虚伪不实方式隐匿真实价金，国税局会依时价或查得数据核定销售价格及应纳税额并补征之。
投资者借用符合自用住宅条件（排除条款规定）之人头户来购买后并于短期再卖出，以人头登记方式作为其买卖交易主体，并配合资金流程的制作，短进短出以避免稽征机关查核。这也代表未来人头户势必充斥泛滥，值得相关部门注意。此种情形是利用人头规避税负，国税局会依查得资料核定补征税款，并按所漏税额处以应纳税额3倍以下之罚锾。至于帮助他人逃漏税捐，依税捐稽征法第43条规定可处罚金或追究刑责。
以赠与的方式进行过户（因为赠与税可以先扣除免税额220万元），缴交较低赠与税。因为公告现值及房屋现值明显偏离市价，且赠与税税率仅为公告现值及房屋现值的10%，税额与奢侈税相差甚大。但是，此种情形若被国税局查获其对价关系，国税局依查得数据核定补征税款，并按所漏税额处以应纳税额3倍以下之罚锾。
四、研究结论与政策建议
本文发现，奢侈税政策是过渡性的法律，绝非最佳方案，虽对于整个不动产市场交易量产生了重大影响，但是交易价还是撑在高档。对于不动产市场中无论供给者或是需求者而言，都应该密切关心其法令内容及未来发展。 另外，因为奢侈税衍生了不动产业者经营上的困境，不动产中介业尤其要针对困境寻求突破，相关从业人员更应该尽速调整自己的业务方向，在营销上要找出市场的主流及服务缺口，同时让自己房地产专业知识更加精深，让事业经营更加稳健。而政府相关部门既应该担任解惑者，让民众充分知悉、解决疑惑及遵守法律相关规定，更要担任整合者，广纳一般民众意见。法规的制定应该妥适与公平，应加速税务改革以利税收，才能让房地产市场导向正轨。
奢侈税实施后，由于短期投资者退场，买方观望气氛浓厚，实际成交量下降，卖方市场反转成为买方市场；政府的打房措施并非要打倒房价，因为银行利率仍处于低档，市场资金充沛，而且政府仍持续鼓励建筑相关产业发展，藉由建筑产业刺激内需产业发展，来带动经济景气复苏，造成未来在观望期过后，价格会稳定、微幅上扬。本文建议应该有效整合房地产政策。
第一，尽快调整土地公告现值与房屋评定现值。由于评定地价及房屋现值均明显偏离市价，使得不动产交易者都仅要缴纳极少的税赋，造成目前市面上的交易太过频繁。由于目前实价登录与实价课税皆尚未实施，公告现值与房屋现值太低会让很多地区的买卖价格变动太大，容易衍生买卖交易纠纷，因而政府有必要尽快调整公告现值及房屋现值，以维护社会公平。此外，面对都会区房价飙涨，应以实际交易价格课税，才使投资者无厚利可图，以减少炒作房地产机会。
第二，建立透明交易平台，定期公告房地实际成交信息。奢侈税看似居住者正义，然而还要有更详实的设计，才能真正引导房价进入合理化阶段。建议政府将房地产信息公开使房价透明，以真正发挥健全的市场机制。否则，错误及混乱的信息容易产生房价剧烈震荡，让消费者会有买不动的恐慌或是日后陷入惨被套牢的行列之中。想要改变这样的现象就要由官方定期公布成交信息，从交易价格的透明化做起。 第三，个人房贷总额限制。政府要透过金融控管的方式，才是解决高房价及投资炒作的根本之道。不能因为只要有担保品，就让房贷授信的额度没有上限。要加强金融监控管制，要求银行利用房贷信用管制的方式，有效调整规范个人房贷总额。当个人房贷除了购买自用住宅以外或超过个人贷款总额一定金额以上，余额一概以现金交易。只要投资者不能贷款就会减少假性需求，让房地产交易市场健全发展。
第四，给予青年首购及弱势族群购屋协助，减轻其购屋负担。政府应提高青年首购及弱势族群购置住宅贷款之额度、利息补贴、租金补贴，以协助减轻购屋负担；同时应该清查无使用计划之公有土地或闲置国营事业土地，尽快开发兴建平价住宅以提高自用住宅的供给量。
参考文献：
[1]尤子彦房市大反转[J]商业周刊，2011，（1219）：80-86
[2]台湾不动产交易中心房地产政策焦点[N]2011房地产季报，2012-03-08
[3]研考会民众对于政府征收特种货物及劳务的相关议题的看法[EB/DL]http：//wwwrdecgovtw，2012-02-08
[4]住展杂志外资看台湾房市[EB/DL]http：//magchinatimescom，2013-03-15
[5]中央银行重要金融指标[EB/OL]中央银行全球信息网，http：//wwwcbcgovtw/mp1html，2012-03-15
[6]营建署住宅信息统计信息（2010年第3季—2011年第4季）[EB/DL]http：//wwwcpamigovtw，2012-03-15
[7]营建署住宅需求动向调查季报告（2011年第1季—第4季）[EB/DL]http：//wwwcpamigovtw，2012-03-15
[8]台湾不动产交易中心房地产政策焦点[J]房地产季报，2011，（8）：3-12
[9]经建会健全房屋市场方案[EB/DL]http：//wwwcepdgovtw，2012-01-25
[9]国泰建设公司国泰房价指数季报告（2011年第1季—2012第1季）[EB/DL]http：//wwwcathay-redcomtw，2012-02-26Wen Pei （Chung Hua University， PhD Program of Technology Management， Hsinchu Taiwan 30012）
Li Jean-Huan （Chung Hua University， PhD Program of Technology Management， Hsinchu Taiwan 30012）
Lin Hstu-Ming （Chung Hua University， Department of Business Administration， Hsinchu Taiwan 30012）
（责任编辑：徐雅雯）
〔关键词〕特种货物及劳务税；奢侈税；不动产中介
中图分类号：F81042文献标识码：A文章编号：1008-4096（2013）04-0074-05
不动产买卖价格取决于市场实况，很难控制，因为市场是动态性的发展，而且要综观整体经济环境，故台湾在实施奢侈税后，不动产市场在短期间可能会产生闭锁效果，会对不动产相关产业带来重大冲击。倘若经济发生不景气时，政府又需要以房地产的投资带动其他产业，届时可能要再度松绑金融、修正财税政策来带动经济，单一税制之施行是否为治本良方仍有待考验。台湾的奢侈税在施行之前后，对于整个不动产业的影响甚巨，因此在政策的制定上是否考虑周延？法令上是否有不合时宜之处？而一般民众是否真正了解相关的法令内容？房地产相关产业可能会产生的影响为何？不动产中介业要如何面对奢侈税实施而有所因应？以上是本文研究的重点。
一、政策形成之背景原因
1健全房屋市场
2008年美国次贷风暴不仅重创了全球金融体系，更波及了全球经济，台湾也同样面临了经济严重衰退的考验，无论在失业率飙升、企业裁员，亦或员工放无薪假等方面，都严重影响了台湾经济发展。林祖嘉指出，自2010年初以来，由于经济的复苏，大量资金涌向都会区进行不动产炒作，导致部分区域房价过高及房屋供需失衡。由于房价过高，许多人只能望屋兴叹，尤其年轻人因薪资停滞，居高不下的房价使他们对未来产生高度的不确定感，高房价遂成民怨之首。
2金融管制措施严防炒作
尤子彦[1]认为，自2011年1月起实施选择性信用管制以来，金融管制更加严厉，针对台北全区及新北十三区（板桥、三重、中和、永和、新庄、新店、土城、芦洲、树林、汐止、三峡、林口和淡水）管制房屋贷款及土建融资；要求银行严格管制房屋贷款部分，将最高贷款成数降至60%，一般民众办理第二套房贷，以及以公司名义购买户；严禁银行利用修缮、周转金等其他贷款名目，额外增加贷款成数；土建融资部分，要求借款户提出具体兴建计划，且贷款额度不得超过该笔土地取得成本与估价值较低者之65%，其中10%要等到动工兴建始得拨款；开始针对豪宅、高单价的房屋放款采取紧缩措施。
3改革措施
从2011年1月开始，为了垫高投资者成本及达成课税公平，同时也兼顾都会地区享受都市繁荣发展与公共工程利益，陆续推出了多项财税改革措施，汇总分析如表1所示。
表1 2011年财税改革措施[2]
改革项目政策目的高价房屋分级课税更细致制定房屋标准单价及按地段率调整房屋现值，让高价房屋多缴房屋税。打击囤地及预售屋尚未交屋前买卖授权地方政府针对可建筑用地限期开发，逾期加征地价税基本税额二至五倍之“空地税”，抑制投机囤地。
预售屋移转多未诚实申报，加强查核预售屋买卖权利移转，如查获将补缴所得税及加征罚锾。缩小公告现值
与市价差距为落实公告现值与市价一致政策，将逐步调高以达到市价课征土地增值税目的。开征特种货物
及劳务税非自用房地短期交易加重课税，短期内频繁移转的房屋及其坐落基地开征奢侈税。调高财产交易
（售屋）所得额标准参考各直辖市及县（市）不动产交易状况，调高个人卖屋的财产交易所得率。
4奢侈税之施行
开征奢侈税之缘由，一则因为近期房价的不合理飙涨，非不动产市场之正常现象；二则因为房屋短期移转赋税低而且土地短期交易并未课征土地增值税；三则因为高消费带动物价上涨引发不当奢侈感受。
如图1所示。
因此，在参考美国、新加坡、韩国及中国香港之立法案例后，中国台湾于2011年6月1日正式施行奢侈税，针对短期内移转非自用住宅的房屋及其坐落基地及都市土地的核发建造执照的空地，纳入课征奢侈税不动产部分的范围内，用以抑制不动产短期内移转交易之投机炒作，并弥补土地增值税之不足，达到缩小贫富差距和租税公平的成效。
二、亚洲各国或地区奢侈税措施比较
1中国香港打房措施的功效有限
在香港于2010年11月宣布实施奢侈税措施之后，房市成交量在3周内虽重跌了70%，屋主开价也平均下降7%—8%，截至2010年12月交易量下滑50%，但价格并未明显下跌。2011年甚至呈现出“价量齐扬”的现象。更有甚者以每平方米新台币1 600万元的价格高价成交，不但突破打房前每平方米新台币1 400万元的高价，更成为世界高房价的新纪录。
2新加坡房地产市场量缩价跌
新加坡在2011年1月中旬也将4年内转手的非自用房地产印花税由原本的3%大幅提升至第1年内征收16%、第2年内征收12%、第3年内征收8%、第4年内征收4%。奢侈税施行半年内，成交量6个月内重跌已逾六成，成交价也得以控制稳定。相对的新加坡实施奢侈税对房地产市场产生的影响，对于中国台湾奢侈税的立法打了一剂强心针，而新加坡政府国民住宅兴建及出租政策更值得中国台湾学习。
比较亚洲地区现正施行之不动产奢侈税之情形如表2所示。
表2亚洲各国和地区施行之不动产奢侈税比较
项目中国台湾新加坡中国香港税种特种货物及劳务税印花税印花税税基销售价格销售价格销售价格时间2011年6月1日2011年1月13日2010年11月20日标的非自用房地，土地、商办、店面非自用住宅，排除土地和商办非自用住宅，排除土地和商办打房 第三，企业内部流程构面。为了因应奢侈税带来市场观望现象以致于不动产中介业普遍营运绩效降低，要将基本设备与信息系统E化；开发及库存、营销及去化流程标准化；重视内部讯息流通、顾客数据库的可及性，让交易瑕疵降低，提高案件成交率。
第四，学习成长构面。为了因应奢侈税带来的信心冲击，要强化团队士气及调整人员的心态；加强人员的教育训练，学习成长使房地产专业知识更精深，职能有效提升。
3房地产供给者及需求者因应之道
奢侈税实施后，由于短期投资者退场，买方观望气氛浓厚，实际成交量下降，卖方市场反转成为买方市场。但因为银行利率仍处于低档，市场资金充沛，政府仍持续鼓励建筑相关产业发展提高供给量，藉由建筑内需产业发展亦可带动经济景气复苏。故本文对于不动产中介业及房地产买方消费者之建议如下：
第一，对于不动产中介业的建议。从业人员可利用此时调整自己的业务方向，找出市场的主流及市场缺口，并且让自己房地产专业知识精深。应加强市场营销，采取以小区及区域精耕的经营方式，明确掌握区域内的对象，尤其是推出地段、交通及生活机能俱佳之产品，以求业绩的稳定发展。换屋型及自住型买方不受影响，鼓励换屋族进场，鼓励客户能及早制定并实施购屋规划。鼓励中长期投资者，部分短线投资者也会转为中长型投资者，仍可坐享增值。商办、厂办、店面、工业区用地、大学大专学区出租等对象，将有机会再受关注。密切注意政府发布的重大都市计划讯息，并鼓励投资者优先布局新市镇区域。
第二，给予不同需求的买方消费者建议。因为买方的选择将变多，遇到好的对象机率增加，虽然议价空间也因各地而异，市场在遭遇政府打房措施的冲击之下，对消费者建议如下：对于首购、自住客、换屋族而言，因为市场案源选择多，可以运用时机找寻适合自己条件、区段对象勇于议价，趁此良机逢低进场。对于短期投资者而言，建议出清或减低手中对象，或转为出租。对于中长期投资者而言，提高自备款，寻找具地段佳、有增值潜力、生活机能强与交通便捷的潜力发展区。对于长期投资者而言，投资开发靠近都会核心商圈的案件，尤其店面及商办，可望增值获利。
第三，分析可能规避奢侈税的方法。在奢侈税的开征后，坊间就开始发现有诸多逃漏及规避税捐之弊端，本文将可能规避奢侈税方式加以整理归纳，希望有关部门能密切留意，以维护租税公平，同时也呼吁消费者请勿以身试法，以免得不偿失。可能规避的方法分析如下：
私人立契协议，先付一些订金，但暂时不过户，卖方以“假设定”的方式设定抵押权，让买方先行迁入，等拖过两年后再过户，藉由这种方式是以规避奢侈税持有期间规定为主要考虑，并配合设定抵押权登记方式来规避奢侈税。
隐藏实际成交价金，买卖契约做假，低报成交价金以减少课税。以上两种情形，皆属于应该申报却没有去申报，或以虚伪不实方式隐匿真实价金，国税局会依时价或查得数据核定销售价格及应纳税额并补征之。
投资者借用符合自用住宅条件（排除条款规定）之人头户来购买后并于短期再卖出，以人头登记方式作为其买卖交易主体，并配合资金流程的制作，短进短出以避免稽征机关查核。这也代表未来人头户势必充斥泛滥，值得相关部门注意。此种情形是利用人头规避税负，国税局会依查得资料核定补征税款，并按所漏税额处以应纳税额3倍以下之罚锾。至于帮助他人逃漏税捐，依税捐稽征法第43条规定可处罚金或追究刑责。
以赠与的方式进行过户（因为赠与税可以先扣除免税额220万元），缴交较低赠与税。因为公告现值及房屋现值明显偏离市价，且赠与税税率仅为公告现值及房屋现值的10%，税额与奢侈税相差甚大。但是，此种情形若被国税局查获其对价关系，国税局依查得数据核定补征税款，并按所漏税额处以应纳税额3倍以下之罚锾。
四、研究结论与政策建议
本文发现，奢侈税政策是过渡性的法律，绝非最佳方案，虽对于整个不动产市场交易量产生了重大影响，但是交易价还是撑在高档。对于不动产市场中无论供给者或是需求者而言，都应该密切关心其法令内容及未来发展。 另外，因为奢侈税衍生了不动产业者经营上的困境，不动产中介业尤其要针对困境寻求突破，相关从业人员更应该尽速调整自己的业务方向，在营销上要找出市场的主流及服务缺口，同时让自己房地产专业知识更加精深，让事业经营更加稳健。而政府相关部门既应该担任解惑者，让民众充分知悉、解决疑惑及遵守法律相关规定，更要担任整合者，广纳一般民众意见。法规的制定应该妥适与公平，应加速税务改革以利税收，才能让房地产市场导向正轨。
奢侈税实施后，由于短期投资者退场，买方观望气氛浓厚，实际成交量下降，卖方市场反转成为买方市场；政府的打房措施并非要打倒房价，因为银行利率仍处于低档，市场资金充沛，而且政府仍持续鼓励建筑相关产业发展，藉由建筑产业刺激内需产业发展，来带动经济景气复苏，造成未来在观望期过后，价格会稳定、微幅上扬。本文建议应该有效整合房地产政策。
第一，尽快调整土地公告现值与房屋评定现值。由于评定地价及房屋现值均明显偏离市价，使得不动产交易者都仅要缴纳极少的税赋，造成目前市面上的交易太过频繁。由于目前实价登录与实价课税皆尚未实施，公告现值与房屋现值太低会让很多地区的买卖价格变动太大，容易衍生买卖交易纠纷，因而政府有必要尽快调整公告现值及房屋现值，以维护社会公平。此外，面对都会区房价飙涨，应以实际交易价格课税，才使投资者无厚利可图，以减少炒作房地产机会。
第二，建立透明交易平台，定期公告房地实际成交信息。奢侈税看似居住者正义，然而还要有更详实的设计，才能真正引导房价进入合理化阶段。建议政府将房地产信息公开使房价透明，以真正发挥健全的市场机制。否则，错误及混乱的信息容易产生房价剧烈震荡，让消费者会有买不动的恐慌或是日后陷入惨被套牢的行列之中。想要改变这样的现象就要由官方定期公布成交信息，从交易价格的透明化做起。 第三，个人房贷总额限制。政府要透过金融控管的方式，才是解决高房价及投资炒作的根本之道。不能因为只要有担保品，就让房贷授信的额度没有上限。要加强金融监控管制，要求银行利用房贷信用管制的方式，有效调整规范个人房贷总额。当个人房贷除了购买自用住宅以外或超过个人贷款总额一定金额以上，余额一概以现金交易。只要投资者不能贷款就会减少假性需求，让房地产交易市场健全发展。
第四，给予青年首购及弱势族群购屋协助，减轻其购屋负担。政府应提高青年首购及弱势族群购置住宅贷款之额度、利息补贴、租金补贴，以协助减轻购屋负担；同时应该清查无使用计划之公有土地或闲置国营事业土地，尽快开发兴建平价住宅以提高自用住宅的供给量。
参考文献：
[1]尤子彦房市大反转[J]商业周刊，2011，（1219）：80-86
[2]台湾不动产交易中心房地产政策焦点[N]2011房地产季报，2012-03-08
[3]研考会民众对于政府征收特种货物及劳务的相关议题的看法[EB/DL]http：//wwwrdecgovtw，2012-02-08
[4]住展杂志外资看台湾房市[EB/DL]http：//magchinatimescom，2013-03-15
[5]中央银行重要金融指标[EB/OL]中央银行全球信息网，http：//wwwcbcgovtw/mp1html，2012-03-15
[6]营建署住宅信息统计信息（2010年第3季—2011年第4季）[EB/DL]http：//wwwcpamigovtw，2012-03-15
[7]营建署住宅需求动向调查季报告（2011年第1季—第4季）[EB/DL]http：//wwwcpamigovtw，2012-03-15
[8]台湾不动产交易中心房地产政策焦点[J]房地产季报，2011，（8）：3-12
[9]经建会健全房屋市场方案[EB/DL]http：//wwwcepdgovtw，2012-01-25
[9]国泰建设公司国泰房价指数季报告（2011年第1季—2012第1季）[EB/DL]http：//wwwcathay-redcomtw，2012-02-26Wen Pei （Chung Hua University， PhD Program of Technology Management， Hsinchu Taiwan 30012）
Li Jean-Huan （Chung Hua University， PhD Program of Technology Management， Hsinchu Taiwan 30012）
Lin Hstu-Ming （Chung Hua University， Department of Business Administration， Hsinchu Taiwan 30012）
（责任编辑：徐雅雯）