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目前国内的旅游地产可分为四大类型——主题游乐型、景点依托型、度假酒店型以及文旅小镇型。每一类型都不是刻板的存在，而是包罗乾坤变化的有机体系，运用之妙，存乎一心。对于有志于旅游地产的开发商和投资者而言，完全没有必要贪多务全，将其中一种模式修炼到极致，足以扬名立万甚至成为开宗立派的一代宗师。
本文试图对旅游地产进行一次系统梳理，剖析各类型旅游地产的优势和短板，同时对国外成熟案例进行解析。
【主题游乐型】
这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局，并有了众多拥趸仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。不过，由于体量规模、硬件设施投入、资金沉淀、后期运营维护等成本因素的制约，所以对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高的要求，致使涉足的房企较少。相比自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。用主题公园带动配套商业、地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工。
典型代表：华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等
优势：低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡，因此这种模式深受地方政府欢迎。
短板：必须有持续的市场热情作支撑随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态热情的下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都会受到影响。
未来趋势：用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，持续地留住游客，融入文化秀是其中的一个必然选择；不再大而全，而是追求小而美，另外，辅以最新的网络与科技也是一个重要的手段，例如：愤怒的小鸟这种“O2O”的联动效应。
他山之石：迪士尼神话
沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。
【景点依托型】
这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一“兵刃”的主力多是从传统地产领域杀过来的“土豪”。
鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。不管是动辄数十亿元的高额投入，还是数千亩的拿地规模，最关键的问题还是如何协调地产和旅游产业比例。占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用？超级大盘如何避免空城现象？仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”，抑或是提供一个真正的休闲度假投资产品，这对赚惯了快钱的传统房企提出了更大的考验……如果还是快产快销的“三板斧”，势必不能长久。
典型代表：万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等
优势：通过品牌开发企业在景点周边所做的优质商业生活配套设施，很容易给相关景点和周边欠发达地区带去生机与活力。
短板：过分依赖住宅销售，很多山水超级大盘沦为空城鬼城；城市建筑破坏了自然景致，这种建设与破坏之间的悖论值得警惕。
未来趋势：赋予自然资源更多的魅力，适当融入体验性文化商业设施，在原有的旅游资源之上打造更多多样性的产品。
他山之石：阿尔卑斯滑雪度假区
几经自然演变和规划调整，已经有数百年历史的阿尔卑斯山度假小镇俨然升华为一处梦幻般的童话仙境。与中国不同的是，这里有浓厚的滑雪文化，滑雪业态已经很发达，度假小镇逐渐转型，很多当地的原著居民购买了私人土地产权后建造几座木屋别墅对外经营，从而形成了一个以服务为导向的旅游小镇。
【文旅小镇型】
厌倦了大都市的生活和喧嚣，人们越来越喜欢选择在一个小镇发呆几日，尽情享受那里的淳朴与恬静。目前，国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。
良性的文旅小镇运营，应与居民市井文化浑然一体，而不该是一片没有语言的重商主义建筑。在欧洲及东南亚的很多旅游小镇，多是由政府主导、企业担纲、居民参与、生态体系非常完善，相较而言，我国则更多的是地方政府与企业的一厢情愿，把握好开发节奏、保证其“有血有肉”，应是此命题的应有之义。
典型代表：宏村、良渚文化村、丽江、凤凰、乌镇、周庄等
优势：文物遗存、特色民风民俗和悠闲的古镇生活，可以为旅游开发大大加分，相较更多的软性投入，开发者往往不需要规模宏大的硬件投入。在城镇化趋势下，相信会有更多特色迥异、各具千秋的文旅小镇将会被挖掘出来，市场潜力巨大。
短板：古建筑古文物、原生态民俗文化保护以及与本地居民的沟通都会成为障碍，开发者如何解读、升级文旅小镇的历史文化价值，对自身会提出更多要求。
未来趋势：产业多元化。
他山之石：英国温莎小镇王室文化遗响
温莎小镇是英国最著名的王室小镇，位于伦敦近郊，以温莎古堡闻名。镇上的人们生活惬意，传统英式住宅随处可见。虽然大街小巷终年被来自世界各地的游客挤满，但这里的生活却依然轻松愉快。街旁购物区的商品琳琅满目……累了就到泰晤士河畔的咖啡馆或小酒吧歇歇脚，享受自由，在温莎公园的绿地与森林之中度过一段国王般的闲适时光。
【度假酒店型】
十八般武艺，以弓弩始，就如度假酒店，不仅解决的是旅游度假最基本的住宿问题，而且也常常兼有其他三个模式。不同于传统综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型的地产项目来弥补经营缺口，而把重心更多地放在产业链各个端点的交易上，进而实现独立生存发展，如同弓弩，自成一派。
也许在不久的未来，这类产品集中的爆发将带动分时度假酒店产权交易活动的活跃。
典型代表：今典集团、复星集团、阳光100
优势：在传统度假酒店可以满足基本居住生活要求之外，这类产品拥有更多的人文艺术，拍卖、会议、等多样的收入渠道和灵活的租售方式，使企业不需要再进行住宅开发即能保证收益，从而可在跑马圈地的旅游地产高峰期产生了小而精的“靶向效应”。
短板：对企业长期运营的能力、耐心以及综合性资源整合的能力要求极高，尤其是自持带来的资金压力更不可忽视，上述状况致使很多传统地产企业往往难以承受。此外，文化的差异、经济发展周期等因素也很容易影响这种模式的稳定性。
未来趋势：与金融产品的结合、酒店产权交易等金融化的操作是必然趋势，另外，这类高端度假酒店必须瞄准全球市场，走向海外也恐是不二选择。
他山之石：RCI （国际分时度假交换公司）
目前，全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司RCI，它在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。与此同时，在近几年的市场上以开发为主的分时度假网络公司异军突起，如SUNTERRA公司（经营交换业务，而且自己开发并销售产权酒店）。
作者系北京大学房地产总裁黄埔教务中心主任
本文试图对旅游地产进行一次系统梳理，剖析各类型旅游地产的优势和短板，同时对国外成熟案例进行解析。
【主题游乐型】
这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局，并有了众多拥趸仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。不过，由于体量规模、硬件设施投入、资金沉淀、后期运营维护等成本因素的制约，所以对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高的要求，致使涉足的房企较少。相比自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。用主题公园带动配套商业、地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工。
典型代表：华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等
优势：低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡，因此这种模式深受地方政府欢迎。
短板：必须有持续的市场热情作支撑随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态热情的下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都会受到影响。
未来趋势：用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，持续地留住游客，融入文化秀是其中的一个必然选择；不再大而全，而是追求小而美，另外，辅以最新的网络与科技也是一个重要的手段，例如：愤怒的小鸟这种“O2O”的联动效应。
他山之石：迪士尼神话
沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。
【景点依托型】
这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一“兵刃”的主力多是从传统地产领域杀过来的“土豪”。
鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。不管是动辄数十亿元的高额投入，还是数千亩的拿地规模，最关键的问题还是如何协调地产和旅游产业比例。占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用？超级大盘如何避免空城现象？仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”，抑或是提供一个真正的休闲度假投资产品，这对赚惯了快钱的传统房企提出了更大的考验……如果还是快产快销的“三板斧”，势必不能长久。
典型代表：万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等
优势：通过品牌开发企业在景点周边所做的优质商业生活配套设施，很容易给相关景点和周边欠发达地区带去生机与活力。
短板：过分依赖住宅销售，很多山水超级大盘沦为空城鬼城；城市建筑破坏了自然景致，这种建设与破坏之间的悖论值得警惕。
未来趋势：赋予自然资源更多的魅力，适当融入体验性文化商业设施，在原有的旅游资源之上打造更多多样性的产品。
他山之石：阿尔卑斯滑雪度假区
几经自然演变和规划调整，已经有数百年历史的阿尔卑斯山度假小镇俨然升华为一处梦幻般的童话仙境。与中国不同的是，这里有浓厚的滑雪文化，滑雪业态已经很发达，度假小镇逐渐转型，很多当地的原著居民购买了私人土地产权后建造几座木屋别墅对外经营，从而形成了一个以服务为导向的旅游小镇。
【文旅小镇型】
厌倦了大都市的生活和喧嚣，人们越来越喜欢选择在一个小镇发呆几日，尽情享受那里的淳朴与恬静。目前，国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。
良性的文旅小镇运营，应与居民市井文化浑然一体，而不该是一片没有语言的重商主义建筑。在欧洲及东南亚的很多旅游小镇，多是由政府主导、企业担纲、居民参与、生态体系非常完善，相较而言，我国则更多的是地方政府与企业的一厢情愿，把握好开发节奏、保证其“有血有肉”，应是此命题的应有之义。
典型代表：宏村、良渚文化村、丽江、凤凰、乌镇、周庄等
优势：文物遗存、特色民风民俗和悠闲的古镇生活，可以为旅游开发大大加分，相较更多的软性投入，开发者往往不需要规模宏大的硬件投入。在城镇化趋势下，相信会有更多特色迥异、各具千秋的文旅小镇将会被挖掘出来，市场潜力巨大。
短板：古建筑古文物、原生态民俗文化保护以及与本地居民的沟通都会成为障碍，开发者如何解读、升级文旅小镇的历史文化价值，对自身会提出更多要求。
未来趋势：产业多元化。
他山之石：英国温莎小镇王室文化遗响
温莎小镇是英国最著名的王室小镇，位于伦敦近郊，以温莎古堡闻名。镇上的人们生活惬意，传统英式住宅随处可见。虽然大街小巷终年被来自世界各地的游客挤满，但这里的生活却依然轻松愉快。街旁购物区的商品琳琅满目……累了就到泰晤士河畔的咖啡馆或小酒吧歇歇脚，享受自由，在温莎公园的绿地与森林之中度过一段国王般的闲适时光。
【度假酒店型】
十八般武艺，以弓弩始，就如度假酒店，不仅解决的是旅游度假最基本的住宿问题，而且也常常兼有其他三个模式。不同于传统综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型的地产项目来弥补经营缺口，而把重心更多地放在产业链各个端点的交易上，进而实现独立生存发展，如同弓弩，自成一派。
也许在不久的未来，这类产品集中的爆发将带动分时度假酒店产权交易活动的活跃。
典型代表：今典集团、复星集团、阳光100
优势：在传统度假酒店可以满足基本居住生活要求之外，这类产品拥有更多的人文艺术，拍卖、会议、等多样的收入渠道和灵活的租售方式，使企业不需要再进行住宅开发即能保证收益，从而可在跑马圈地的旅游地产高峰期产生了小而精的“靶向效应”。
短板：对企业长期运营的能力、耐心以及综合性资源整合的能力要求极高，尤其是自持带来的资金压力更不可忽视，上述状况致使很多传统地产企业往往难以承受。此外，文化的差异、经济发展周期等因素也很容易影响这种模式的稳定性。
未来趋势：与金融产品的结合、酒店产权交易等金融化的操作是必然趋势，另外，这类高端度假酒店必须瞄准全球市场，走向海外也恐是不二选择。
他山之石：RCI （国际分时度假交换公司）
目前，全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司RCI，它在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。与此同时，在近几年的市场上以开发为主的分时度假网络公司异军突起，如SUNTERRA公司（经营交换业务，而且自己开发并销售产权酒店）。
作者系北京大学房地产总裁黄埔教务中心主任